Сообщений в теме: 122

[Ligeya]

что Вас тогда смущает?

В этой ситуации меня смущает не столько требования ст.8 ФЗ (хотя распространить это требование на отчуждение доли было бы впрлне логично), сколько отчуждение единоличным собственником доли - в теоретическом планет никак не могу этот процесс определить...собственник сам создает долевую собственность до продажи и выделяет абстрактную долю, а потом реализует ее? но этого не может быть, т.к. для долевой собственности требуется более 1-го собственника...а еще смущает то, что так легко можно обойти любое преимущественное право, должна же быть какая-то судебная практика, пресекающая это распространенное явление.....

[Fugu]

отчуждение единоличным собственником доли - в теоретическом планет никак не могу этот процесс определить...собственник сам создает долевую собственность до продажи и выделяет абстрактную долю, а потом реализует ее?

Как раз об этом я и говорю, только зачем Вам это.... преимущественное право можно обойти ещё несколькими способами (дарение, мена, внесение в УК и т.д.)

[Ligeya]

преимущественное право можно обойти ещё несколькими способами (дарение, мена, внесение в УК и т.д.)

*д-р дарения имеет большие шансы на признание ничтожным, т.к. юрики фигурируют да и риэлтеры участвуют со всей сопроводительной документацией об оказании услуг и комиссионными
*мена тоже сомнительно, хотя ст.8 ФЗ "Об обороте" про мену ничего не говорит, ч.5 ст.250 и ч.2 ст. 567 ГК РФ зарождают серьезные сомнения
*внесение в УК - там еще больше заморочек, учитывая фиктоивность этой затеи

[Ligeya]

Можно заключить договор займа, собственник доли в праве общей долевой собственности занимает у фактического покупателя, затем заключить соглашение об отступном, собственник доли передает во исполнение своих обязательств по договору займа имущество-долю на земельный участок.

только поскольку собственность единоличная, выражение "доля в праве" заменить словами "земельный участок"

[Buutch]

так кто-нибудь может обосновать, почему так делать нельзя??

Чтобы продать долю в имуществе, должна быть долевая собственность.
п.4 ст. 244 дает основния возникновения ДС.

сейчас это единоличная собственность

И только она может быть предметом сделки.
Нельзя продавать какую-нибудь долю в праве на ЗУ, если этой доли не существует.

[новый]

А не проще предложить купить ЗУ всем, кто обладает преимущественным правом, за фантастическую цену?
Если сделка через физиков, то они потом в договоре КП могут расписаться за любые деньги? Если владел землей более трех лет, то и налоговых последствий не будет, а для юрика вообще обнал нормальный?

Сообщение отредактировал новый: 31 December 2005 - 13:42

[Buutch]

А из единоличной собственности можно сделать долевую, если собственник в браке. Ему с супругой следует заключить брачный контракт с нужными условиями и потом перерегистрировать право на ЗУ в ФРС

[Dmitrii]

[quote]Точно так же как и с домами - продаем не выделенную в натуре долю в ЗУ, например 1/3 ... получаем общуюю долевую собственность на участок... [/quote]

Уважаемый гость!
Вот когда Вы продадите часть дома или земельного участка и будет у Вас два или более собственников, тогда и получите долевую собственность.
Никто Вам не мешает продавать, как Вы выразились quote]ЧТО ХОЧУ И КАК ХОЧУ ТО И ДЕЛАЮ!! [/quote], только тогда на преимущественное право покупки попадаете.

А наличие долей в имуществе у одного собственника - ЭТО ПРОСТО ПРАВОВОЙ НОНСЕС

[

Добавлено в [mergetime]1137060618[/mergetime]
[quote]продаем не выделенную в натуре долю в ЗУ[/quote]
Что то все смешалось: люди, кони ......
Не выделенная в натуре означает только одно, что доля (предполагается, что она уже имеется у другого собственника) физически и юридически не обособленна от других долей в общем имуществе.

[Dmitrii]

Нет конечно, можно конечно по другому
Ржать хочется
У меня участок 10 соток. Я мыслено нарезаю участок на 10 частей (другого действа применить невозможно), и начинаю выделять доли в натуре.
Бррррр, вот же бред
Ни к чему это, окромя одного, - продажи участка по частям, не приводит!
Гламурно может быть звучит с точки зрения обывателя: "У меня 10 долей в собственном земельном участке!"
Нооо, с правовой то точки зрения, долевой собственности нет, следовательно, выдела доли быть не может!

Ligeya

Сообщение отредактировал Dmitrii: 12 January 2006 - 21:35

[aferist]

Однако позвольте не согласиться с позицией по данному вопросу уважаемого b]landlawyer[/b]

Исходя из общей логики общественных отношений по поводу земли в РФ, а также улавливая общую логику нашего законодателя, я полностью согласен с вышеупомянутыми тов., и считаю, что ФЗ об обороте не должен применяться к обсуждаемым зем. участкам из состава земель с/х назначения независимо от того предоставлены они были или же приобретены иным образом.

Вероятнее всего это и должен быть основной метод поиска истины. Безусловно земельное законодательство крайне несовершенно с точки зрения юридической техники. Невооруженным глазом видно, что даже ЗК изобилует противоречивыми определениями и понятиями (одни и те же юридические категории даже в разных статьях одного раздела часто обозначаются разными терминами). Такая чехарда уже сама по себе и порождают множество коллизий не только на практике, но даже, как ни забавно, и в теории. Стандартная цепочка:
1) Вышел НПА с неясной (позволяющей двоякое толкование) формулировкой и/или пробелом в регулировании (Закон об обороте - классика жанра).
2) Юристы-толкователи права начинают ломать копья по поводу правильного прочтения нормы, строить конструкции и схемы для хозяйствующих субъектов.
3) Правоприменители (регистрирующие органы, ОМУ, органы кадастрового учета) создают свою практику понимания и применения НПА.
4) Хозяйствующие субъекты подстраиваются под практику правоприменителей и все живут дружно, либо спорят с ней и, как водится споры разрешаются в суде.
5) Создается судебная практика, которая фактически и ставит точку в цепочке

В рассматриваемом случае есть НПА, формулировки которого не дают нам жить спокойно

абз. 2, п.1, ст. 1 Закона в котором "русским по белому" сказано, что
Действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ...

Если толковать данную норму в представленном уважаемым landlawyer контексте, то получится, что она не только не отражает фактически сложившихся в РФ земельных отношений, но и противоречит им. Причем не просто общественным отношениям по поводу владения, пользования и распоряжения землей, а земельным правоотношениям.
конкретная ситуация. Физические лица - собственники земельных долей внесли свои доли в УК вновь созданного ООО (т.е. выступили его учредителями). Зарегистрирован переход общей долевой собственности к ООО. ООО выделило свои доли в обшей долевой собственности в натуре и получило земельный участок в частную собственность: категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. Постановлением главы ОМУ разрешенное использование участка было изменено на дачное строительство. Все учредители продали свои доли в УК инвестору (тоже физическое лицо). Имеем на выходе: ООО с одни участником и земельным участком, категория: сельскохозяйственное назначения, разрешенное использование: для дачного строительства. хотим: разделить имеющийся участок на участки по 15 соток и продать потребителю в розницу. Предполагаемый вариант: ликвидация ООО, единственный участник получает земельный участок, регистрирует переход права, затем разделяет большой участок на маленькие, получает свидетельства и продает участки потребителю. естественно, что преимущественное право субъекта (очень мне нравится хлесткое выражение "право первой брачной ночи") инвестору очень хочется обойти.
И тут мы открываем для себя Закон об обороте (п. 2 вышеуказанной цепочки)... Смотрим на него как на новые ворота и приходим к выводу, что дело наше плохо. Вывод нам не нравиться, поскольку наша схема является самой простой, экономичной и понятной. Получается совершенно абсурдная ситуация: если физическому лицу предоставлен участок для дачного строительства, то право первой брачной ночи не действует, а если земельный участок находится в собственности у физического или юридического лица, причем и право собственности возникло и разрешенное использование было установлено, в полном соответствии с действующим законодательством, то без разрешения субъекта жениться нельзя. Что же это? Коллизия? Пробел в регулировании института собственности? Ущемление прав собственников земельных участков, приобретших права собственности по основаниям, отличным от предоставления? И зачем же Закон об обороте предоставляет субъекту право, более того возлагает обязанность следить за оборотом дачных участков?
Представляется, что норму абз. 2, п.1, ст. 1 Закона об обороте следует толковать расширительно. Одним из основных принципов действующего законодательства о сельскохозяйственных землях - это сохранение их целевого использования (дабы пашню-кормилицу супостаты не разбазарили). Собственно говоря, поэтому право первой брачной ночи и закреплено в Законе об обороте, т.к. по логике Закона позволяет контролировать часть рынка земель сельскохозяйственного назначения – если будут разбазаривать, то можно вернуть в лоно государево землю русскую. Таким образом, по смыслу Закона об обороте, норма абз. 2, п.1, ст. 1 не имеет целью ограничить право собственника земельного участка для дачного строительства на свободное его отчуждение без первой брачной ночи. Налицо всего лишь дефект юридической техники. Теперь самое интересное. Практика правоприменителей.

вся Московская область (ну очень-очень-очень много ее там) завалена землей во вторичном (третичном, четверичн...) обороте,

а ведь действительно. Далее следует звонок в Правительство Московской области. Специалист того самого отдела, который рассматривает извещения о продаже по старой дружбе заверяет, что в нашей схеме (физик вышел из ООО, дачное строительство) получение отказа от права первой брачной ночи не нужно. Правда наша схема будет реализована в другом регионе, но и там местные (на уровне района) регистрирующие органы и органы кадастрового учета не имеют претензий. Итак, помолившись, приступаем к реализации…

Думается, что ситуацию все же должен исправить не КС РФ, а законодатель путем внесения дополнений в Закон.

думается, все таки КС будет первым

Сообщение отредактировал aferist: 28 February 2006 - 20:00

[J.D.Morrison]

поскольку вроде как у арендатора преимущественное право покупки есть

Вроде как? Или есть?

у арендатора преимущественное право покупки есть

А вот в случае спора: чье преимущественное право толще - субъекта или арендатора?

[Дождь]

J.D.Morrison
думаю, толще у арендатора. В принципе, тут идет столкновение ГК и ФЗ о сельхозобороте. И тот, и тот - оба фед. законы. Возможно, формально предложить выкупить участок субъекту придется, но в силу составленного договора субъект должен будет отказаться. А вообще интересный бы суд получился, конечно, очень хочется знать, какое решение было бы принято

[John Do]

ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ


Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона
.......
3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
.......
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)





Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)






4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

ИТОГО: посмотри зак-во своего субъекта РФ. Если ты вообще передумал отчуждать имущество то скорее нет.

[Buutch]

смогу ли я отказаться от сделки или субъект РФ может в судебном порядке понуждать меня к заключению договора купли-продажи?

Да, отказаться возможно.

А начнут понуждать (хотя мне пока такие случаи не известны) - быстро дарите нужному покупателю

[Buutch]

Blanch

аргументируйте, пожалуйста.

Имею личный успешный опыт

понуждать к чему?

К заключению договора за их цену на каких-либо их условиях. Мне потому и не ясно, как такое может быть - на оферту извещение собственника сельхозземли не тянет, а типовых договоров пока нет...

к переводу на себя прав и обязанностей по заключенной сделке? через суд? а в К+ полно такой практики

Нет, сделки еще никакой не заключено

прогарантировать получение денег

А там одна гарантия - утром деньги, вечером все остальное)))

[aferist]

Дмитрий, следует начать с того что ст.445 ГК здесь вообще не применима.

Прициториванный Вами п.3 ст.10 Закона МО об обороте земель содержит безусловный деффект юридической техники. Правда можно не сомневаться, что родился он вовсе не со зла, а по извечному стремлению законодателей и чиновников М и МО пересказать своими словами фдеральные нормы максимально мутно, чтобы в мутной воде дальше плодить произвол и вымогать "долю малую" за совершение регистрационных действий

Федеральный закон об обороте земель содержит более грамотные и четкие формулировки. в ст.8 закона говорится о преим. праве субъекта на покупку при продаже. а если продажи нет, то нет и покупки
далее следует соотнести ситуация с принципом свободы договора. если собственник не иметт желания совершать сделку после того как субъект радостно заявил о покупке - то сделки не будет.

соответственно нормы закона МО следует толковать именнов этом ключе. приведенная норма п.3 ст.10 призвана определить срок, в течении которого должен быть заключен договор. иными словами: субъект сказал беру - обязан взять и заплатить в срок не более 60 дней (т.е. гарантируются интересы сосбтвенника)

[Joz]

Здравствуйте.
Хотел обсудить аренду с правом выкупа (в связи с рассмотрением ее в качестве способа обхода ст. 8)

1. В Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 ВАС указал на то, что к договору аренды с выкупом применяются только те правила о договоре ДКП, которые регламентируют форму данного договора.

2. Затем ВАС в Постановлении от 1 марта 2005 г. N 12102/04 высказал мнение, что договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости. Кроме этого, я нашел несколько решений, в которых ФАСы и ВАС при рассмотрении дел об аренде с правом выкупа ссылались на ст. 555 ГК (например, говоря о том, что условие о цене не согласовано).

Как вы считаете, аренда с правом выкупа - это смешанный договор? Меня вот, например, "терзают смутные сомнения" (я имею в виду "нормальный" договор аренды с правом выкупа, а не договор аренды, содержащий условия предварительного ДКП)

Что-то мне боязно стало...Не рассматривается ли сейчас реализация земельного участка другому лицу через аренду с правом выкупа как нарушение преимущественного права покупки? Что по этому поводу думают ФРС, суды (может у кого есть материалы судебной практики), ну и конечно же многоуважаемые форумчане?

[Rigard]

Не рассматривается ли сейчас реализация земельного участка другому лицу через аренду с правом выкупа как нарушение преимущественного права покупки?

Рассматривается))
Статья 9 ФЗ Об обороте земель с/х назначения. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

То есть с преимущественным правом субъекта.

[sloff]

Коллеги, есть вопрос: в 2003 г. заключен договор купли-продажи з.у. с/х назначения без направления уведомления субъекту РФ. На момент заключения договора действовала норма о том, что в случае нарушения преимущественного права субъекта, субъект РФ вправе [B]в течение года с момента гос. регистрации перехода права собственности перевести на себя права и обязанности по сделке. [B]Договор купли-продажи зарегистрирован не был. В 2005 г. вступила в силу норма, в соответствии с которой сделки, совершенные без соблюдения преимущественного права являются ничтожными.

Теперь вопрос: является ли договор купли-продажи з.у. ничтожным?

[Р.Дмитриев]

sloff
думаю ничтожен... если незаключенность именно в связи с этим, то согласн с Le vin А вот типа отсутствие регистрации и студенту понято что не катит. Думаю Le vin имел ввиду именно ничтожность.

[sloff]

sloff
думаю ничтожен... если незаключенность именно в связи с этим, то согласн с Le vin А вот типа отсутствие регистрации и студенту понято что не катит. Думаю Le vin имел ввиду именно ничтожность.

Спасибо. Я вот тоже думаю, что ничтожен, только никак не могу себе это внятно объяснить.
Про отсутствие регистрации я упомянул только потому, что в прежней редакции закона органы власти могли перевести права и обязанности по сделке в течение года именно с момента регистрации перехода права.