Сообщений в теме: 161

[mrEE]

Да, расходы на приобретение можно учесть.

[Massive]

Возвращаемся к минимальной цене, которую возможно указать в качестве продажной без риска доначисления НДФЛ.

Кадастровая минус 20% пойдет?

[Дед_Антип]

Massive сказал(а) 02 Ноя 2015 - 09:05:

Antiprav, 

нужно оптимизировать НДФЛ для обоих.

Квартира в собственности менее 3 лет. Но в этом случае же можно получить вычет в размере расходов на приобретение квартиры, нет?

 

Вычет покупатель может получить - здесь в НК вроде все понятно, сумма определена, "на что дается" и документы - тоже.

 

Продавец: получает доход, есть НДФЛ, не облагается 2 млн - полученные "в течение налогового периода".

Продавая за 4 млн, я бы 2 млн показал 31 декабря, еще 2 млн - 1 января. Два налоговых периода - две "льготные" суммы, три периода - три суммы.

 

Далее, квартира в собственности у одного? Сособсвеников нет?

[Massive]

Antiprav,

отчего нельзя получить вычет в размере расходов на приобретение квартиры?  Год назад купил за 6 лямов - сейчас продал за 5. 

Antiprav сказал(а) 02 Ноя 2015 - 09:26:

Далее, квартира в собственности у одного? Сособсвеников нет?

Да, 1 продавец - 1 покупатель.

[mrEE]

Antiprav сказал(а) 02 Ноя 2015 - 09:26:

Massive сказал(а) 02 Ноя 2015 - 09:05:

Antiprav, 
нужно оптимизировать НДФЛ для обоих.
Квартира в собственности менее 3 лет. Но в этом случае же можно получить вычет в размере расходов на приобретение квартиры, нет?

Продавец: получает доход, есть НДФЛ, не облагается 2 млн - полученные "в течение налогового периода".

Тока 1 млн. 2 - это про другое.

Massive сказал(а) 02 Ноя 2015 - 09:30:

Antiprav,отчего нельзя получить вычет в размере расходов на приобретение квартиры?  Год назад купил за 6 лямов - сейчас продал за 5.

Не видел такого утверждения. Можно, конечно. Более того, при таких цифрах не имеет смысла занижать цену продажи, так как это ограничивает возможности покупателя в будущем.

Зы. А кадастровая стоимость по жилью уже повсеместно введена, простите мое невежество?

[Massive]

mrEE, 

 

mrEE сказал(а) 02 Ноя 2015 - 09:34:

Более того, при таких цифрах не имеет смысла занижать цену продажи, так как это ограничивает возможности покупателя в будущем.

Покупатель - пожилой человек. Там следующая сделка по квартире, возможно, уже в порядке наследования будет.

 

 

mrEE сказал(а) 02 Ноя 2015 - 09:34:

А кадастровая стоимость по жилью уже повсеместно введена, простите мое невежество?

В СПб введена, в публичной кадастровой карте отображается.

 

Итак, по какой минимальной цене стоит продавать?

[mrEE]

Ну тут вопрос вкусовых предпочтений ИМХО, вопрос баланса между жабой и осторожностью. Не знаю про Питер, но в Мск вроде в принципе как таковой системы контроля за ценами в таких сделках, поэтому народ не стесняется по привычке указывать 990 тыс.

Единственно, я бы стал отталкиваться от рыночной стоимости, а не от кадастровой.
Минус 25-30% от средней стоимости предложения по аналогичным объектам - ИМХО весьма осторожный вариант.

[Massive]

mrEE,

в таком случае стОит сразу озаботиться отчетом оценщика о рыночной стоимости квартиры? 5 тыр за отчет - наименьшее зло. 

[Дед_Антип]

Можно зачесть произведенные расходы.

 

А зачем оценка? Вроде налоговики не могут в такой ситуации контролировать цены (ст. 40 НК - ни один подпункт...)

[Massive]

Antiprav, 

меня вот эта позиция смутила:

Определение Верховного суда Чувашской Республики от 23.05.2012 по делу № 33-1595/2012

В удовлетворении иска о признании незаконными решений налоговых органов отказано правомерно, так как при определении налоговой базы, полученной заявителем в результате дарения недвижимого имущества, применяется общий порядок определения цены, предусмотренный статьей 40 Налогового кодекса РФ.

 

В том деле человек НДФЛ исходя из инвентаризационной стоимости квартиры заявил. Отшили его.

[Дед_Антип]

При дарении налоговой базы вообще нет.

Я здесь "упертый" противник.

 

Если посмотреть закон о подоходном налоге (который был до второй части НК), в нем были "доходы, полученные ..." - но не было "в результате деятельности". И был самостоятельный закон о доходах "в порядке наследования или дарения".

Вот НК добавили главой про НДФЛ - и дописали в ст. 208 "полученные в результате деятельности".

 

Моя позиция "против законодателей/налоговиков" - достаточно жесткая: 

1. Нет определения что есть "деятельность", в результате которой получается доход ("дарение");

2. Если это "гражданско-правовая деятельность" - то дарение по определению безвозмездно, а потому деятельности быть не может ("помой посуду, а я тебе подарю..." - нифига не подарок)

3. По доходам в натуральной форме от "просто физиков" не определена налоговая база ("перевод дохода в деньги").

 

Ни по одному из этих оснований налога с дарения - нет.

То, что суды судят по "предыдущему" закону и старым формулировкам, соблюдая интересы государства - понятно, но не аргумент.

[Massive]

Antiprav, 

выходит, для междусобойчика лучше подарить квартиру?

 

Есть ли письма Минфина, налоговой или судебной практики в поддержку Вашей позиции безналогового дарения?

У меня здесь не тот случай, где можно быть готовым к суду. 

Нужно провести сделку и без претензий налоговых органов.

[Дед_Антип]

Ну, я <часто/из любопытства/из вредности> пользуюсь превентивными запросами в налоговую или Минфин.

До суда не доходит.

[mrEE]

Massive сказал(а) 02 Ноя 2015 - 10:29:

mrEE,

в таком случае стОит сразу озаботиться отчетом оценщика о рыночной стоимости квартиры? 5 тыр за отчет - наименьшее зло. 

Рассматриваю скорее в порядке "перебдеть". И если результат будет уже с учетом желаемого "дисконта" (в противном случае смысл такой оценки утрачивается).

Massive сказал(а) 02 Ноя 2015 - 13:02:

выходит, для междусобойчика лучше подарить квартиру?

Если стороны - близкие родственники, то да. Единственный минус, который я вижу, я упомянул (невозможность учета расходов покупателя в случае последующей перепродажи).

 

Antiprav сказал(а) 02 Ноя 2015 - 12:46:

Моя позиция "против законодателей/налоговиков" - достаточно жесткая:

А ничего, что прямая норма в НК есть?Massive, посмотрите п. 18.1 ст. 217 НК. Там структура нормы может сбить с толку, но общий смысл в том, что не облагается дарение недвижимости между близкими родственниками.

[Massive]

mrEE, 

нет, у нас стороны - НЕ близкие родственники.

[mrEE]

Massive сказал(а) 02 Ноя 2015 - 13:32:

нет, у нас стороны - НЕ близкие родственники.

Тогда дарение не подходит.

 

С другой стороны,

Antiprav сказал(а) 02 Ноя 2015 - 10:33:

налоговики не могут в такой ситуации контролировать цены (ст. 40 НК - ни один подпункт...)

То есть нет в принципе в такой ситуации (т.е. вне рамок предпринимательской деятельности)  обязанности продавать именно по рыночной цене или исчислять налоги, исходя из нее.

С другой стороны, наличие родственных отношений (пусть и не близких) является разумным мотивом совершения сделки на условиях, отличающихся от рыночных.

[Massive]

Охохонюшки, обсудили все моменты. 

Кроме главного: какую минимально безгеморную стоимость в междусобойном ДКП квартиры лучше указывать, если нынче кадастровая стоимость - 5 лямов, а год назад продавец купил эту квартиру за 7 лямов?

[mrEE]

Massive сказал(а) 02 Ноя 2015 - 14:07:

Охохонюшки, обсудили все моменты. Кроме главного: какую минимально безгеморную стоимость в междусобойном ДКП квартиры лучше указывать, если нынче кадастровая стоимость - 5 лямов, а год назад продавец купил эту квартиру за 7 лямов?

Так у вас шоколадные условия.

Зайдите на циан.ру, посмотрите сколько такие квартиры стоят - и берите эту цифру за основу. Это если она не больше 7 млн. (а я думаю, что по нынешним временам не больше). Кадастровая стоимость меня бы в последнюю очередь интересовала.

[limar_]

если я правильно понял условия, то есть два невзаимозависимых физлица и есть квартира, которую нужно купить-продать по условиям, далеким от рынка. так?

при этом у продавца - расходы на приобретение 7 млн.

кадастровая стоимость - 5 млн. (хотя к чему она тут?).

а реально-то, что готов платить покупатель?

не пойму, что мешает продавать по любой цене, меньше расходов на приобретение? (чтобы у продавца не было налога)

то, что один физик задешево купит что-то? так в этом случае к облагаемой налогом мат.выгоде эта сделка не приводит.

Сообщение отредактировал limar_: 02 November 2015 - 20:17

[Massive]

limar_, 

задача - чтобы суммарно у покупателя и продавца налоги были минимальными.

[Pavel4]

Massive сказал(а) 02 Ноя 2015 - 14:31:

задача - чтобы суммарно у покупателя и продавца налоги были минимальными.

 

Так если в ДКП будет любая сумма меньше суммы покупки, то продавец вообще никаких налогов не будет платить. Он уменьшает налогооблагаемую базу(получает вычет)  на все сумму , которую он потратил на покупку этой квартиры. А у покупателя при покупке никаких налогов нет. У нас покупка квартиры налогом не облагается. Тут главное чтобы у нынешнего собствненика этой квартиры были документы подтверждающие его траты при покупке этой квартиры. Т.е. расписка продавца о получении им денег , или платежка из банка, если покупка квартиры безналом оплачивалась.

[limar_]

Massive сказал(а) 02 Ноя 2015 - 14:31:

задача - чтобы суммарно у покупателя и продавца налоги были минимальными.

при Ваших вводных эта задача достигается продажей квартиры по цене ниже, чем подтвержденные расходы продавца на покупку.

со стороны продавца налогообложение будет следующим: доходы от продажи квартиры  могут быть уменьшены на расходы на ее покупку, т.е. если продавать меньше чем за 7 млн, то облагаемого дохода не будет.

со стороны покупателя: покупка квартиры по любой цене, будь она выше/ниже рыночной/кадастровой/инвентаризационной стоимости, не приводит к возникновению какого-либо облагаемого дохода (при условии, что лица не взаимозависимы).

ps безусловно, физики должны быть налоговыми резидентами РФ и не являться предпринимателями/квартира не должна быть использована в предпринимат.деят-ти.

Еще если есть желание сформировать нормальную сумму расходов на приобретение у покупателя для возможной в будущем продажи, сильно занижать смысла нет

[Дед_Антип]

mrEE сказал(а) 02 Ноя 2015 - 13:25:

А ничего, что прямая норма в НК есть?Massive, посмотрите п. 18.1 ст. 217 НК

Не так. Совершенно.

Нельзя дать льготу по налогу по доходу, который не облагается налогом.

Сначала покажите этот доход в ст. 208 "доходом в целях ... считается...", затем на эти доходы давайте льготы.

[limar_]

Пан Antiprav, а Вы последний обзор ВС РФ по гл. 23 видели? совсем свежий, где-то 20ые числа октября.
Если нет, то там как раз про дарение есть
Я с Вашей позицией знаком уже давно и не спорю, что она основана на буквальном толковании, но надо учитывать и другую, "пробюджетную" позицию, которая в судах проходит на ура

[mrEE]

Antiprav сказал(а) 02 Ноя 2015 - 12:46:

2. Если это "гражданско-правовая деятельность" - то дарение по определению безвозмездно, а потому деятельности быть не может

А заключение договора дарения и его исполнение (принятие дара) чем вам не деятельность?

 

Antiprav, на самом деле у меня только один вопрос - вы действительно будете рекомендовать Massiv-у (или своему клиенту) выбрать в подобной ситуации дарение только для того, чтобы включиться в борьбу с ветряными мельницами???