petroff
Не посмотрите на мою ситуацию (несколькими постами выше)? Чего мне делать?
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 1041
#52
Отправлено 07 March 2006 - 22:19
UksporSpb, так получилось, чтовсе это происходит на фоне организации ТСЖ. под одним домом участок давно сформирован, т.к. там есть нежилые. под двумя другими нет и планируется за бюджетные деньги для правильной эксплуатации ТСЖ. можно сказать, по привычке (типа кондоминиум).
Алекс В, к сожалению, я не имею такой практики по земле, т.ч. могу рассуждать только теоретически... участок сформирован? значит он ОДС собственников. нужно обращаться в ФРС для регистрации права. предоставить кадастровый план, госпошлину на 50руб, техпаспорт на МКД и заявление. сам собираюсь, но ноги до плана не дойдут...
Алекс В, к сожалению, я не имею такой практики по земле, т.ч. могу рассуждать только теоретически... участок сформирован? значит он ОДС собственников. нужно обращаться в ФРС для регистрации права. предоставить кадастровый план, госпошлину на 50руб, техпаспорт на МКД и заявление. сам собираюсь, но ноги до плана не дойдут...
#53
Отправлено 08 March 2006 - 04:13
Скажите, а если на ЗУ окажется фонарный столб с электросетями (сети обслуживают не только этот МКЖД) - он подпадет под определение ОЭ?
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке
#54
Отправлено 08 March 2006 - 05:11
Кстати, а все магазинные вывески, которые крепятся к несущей стене дома - фактически используют ОЭ? т.е. можно либо за них стребовать деньги либо обязать их убрать?
#55
Отправлено 08 March 2006 - 17:04
Скажите, а если на ЗУ окажется фонарный столб с электросетями (сети обслуживают не только этот МКЖД) - он подпадет под определение ОЭ?
Почитайте закон "О вводе в действие ЖК РФ" о сервитуте.
С уважением
#56
Отправлено 09 March 2006 - 14:01
petroff
Так я и сам рассуждать умею... Меня смущает официальная позиция нашего УРФС о том, что ЗУ должен быть сформирован "для эксплуатации МКЖД". А если он сформирован "для строительства МКЖД", то 189-ФЗ на эту ситуацию не распространяется... Наверное, попробую задать этот вопрос не в "Жилищном праве", а в "Недвижимости"...
Так я и сам рассуждать умею... Меня смущает официальная позиция нашего УРФС о том, что ЗУ должен быть сформирован "для эксплуатации МКЖД". А если он сформирован "для строительства МКЖД", то 189-ФЗ на эту ситуацию не распространяется... Наверное, попробую задать этот вопрос не в "Жилищном праве", а в "Недвижимости"...
#57
Отправлено 13 March 2006 - 22:05
Законодательное Собрание Владимирской области внесло в госдуму законопроект:
266646-4Внести в Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, №1, ст.15) следующие изменения:
1) часть 2 статьи 16 изложить в следующей редакции:
« 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме в долях, определяемых в соответствии со статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственники нежилых помещений в многоквартирном жилом доме приобретают долю в праве собственности на земельный участок, пропорциональную принадлежащим на праве собственности помещениям, за плату на условиях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации». При этом они вправе в индивидуальном порядке обратиться в орган государственной власти или в орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельными участками, с заявлением о приватизации соответствующей доли земельного участка.»;
2) часть 5 статьи 16 изложить в следующей редакции:
«5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме в долях, определяемых в соответствии со статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственники нежилых помещений в многоквартирном жилом доме приобретают долю в праве собственности на земельный участок, пропорциональную принадлежащим на праве собственности помещениям, за плату на условиях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации». При этом они вправе в индивидуальном порядке обратиться в орган государственной власти или в орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельными участками, с заявлением о приватизации соответствующей доли земельного участка.»
Статья 2
Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
Президент
Российской Федерации
#58
Отправлено 14 March 2006 - 11:04
petroff
Мне кажется, что законопроект бредовый. Предположим, что ЗУ был сформирован. Он перешёл в ОДС собственников ЖИЛЫХ помещений. А что произошло с долей в праве общей собственности, которая должна принадлежать собственникам НЕЖИЛЬЯ, если они не выразили желания? Бред, бред и ещё раз бред...
Тем более, если ЗУ был не в мунизипальной (субъекта или федеральной) собственности, то КОМУ собственники нежилья должны платить?
Мне кажется, что законопроект бредовый. Предположим, что ЗУ был сформирован. Он перешёл в ОДС собственников ЖИЛЫХ помещений. А что произошло с долей в праве общей собственности, которая должна принадлежать собственникам НЕЖИЛЬЯ, если они не выразили желания? Бред, бред и ещё раз бред...
Тем более, если ЗУ был не в мунизипальной (субъекта или федеральной) собственности, то КОМУ собственники нежилья должны платить?
#59
Отправлено 14 March 2006 - 11:18
Акцепт!
Нарушение прав собственников нежилых помещений.
И еще, по ЖК РФ ЗУ под МКД представляет собой единый надел, а по предложению ЗУ придется делить, отдельно для собственников жилых помещений и отдельно для нежилых.
А пока собственники нежилых не обращаются МО с заявлением о приватизации доли ЗУ, кому принадлежит их доля?
ИМХО абсурд.
С уважением
Нарушение прав собственников нежилых помещений.
И еще, по ЖК РФ ЗУ под МКД представляет собой единый надел, а по предложению ЗУ придется делить, отдельно для собственников жилых помещений и отдельно для нежилых.
А пока собственники нежилых не обращаются МО с заявлением о приватизации доли ЗУ, кому принадлежит их доля?
ИМХО абсурд.
С уважением
#60
Отправлено 14 March 2006 - 14:55
Возвращаюсь к совй наболевшей теме. Про ЗУ под МКЖД. (Выше я описывал ситуацию). Нашлись некоторые дополнительные документы. История приобрела некоторое предисловие, которого я не знал. Итак.
В 2001 году некий Застройщик выбил Постановление ОМС, в котором ему предоставлялся ЗУ в аренду на 2 года (хотя в выписке из ЕГРП, которую я получил, срок значился с конца 2001 по 01.01.2006). К Постановлению ОМС прилагался план границ ЗУ. Одним из пунктов Постановления был: "ООО "Рога и копыта" после ввода в эксплуатацию жилого дома (реквизиты дома) предоставить мэрии 445 кв.м. общей площади в соответствии с услловиями договора (реквизиты)". Сам договор, на который идёт ссылка, найтине удаётся. Но по окончании строительства, Застройщик ничего с ЗУ делать не стал и ЗУ остался в прежних границах.
Целевое назначеие ЗУ до сих пор "для строительства". УФРС говорит, что с таким целевым назначением они право (вернее долю в праве) на ЗУ регить не будут и что п.2 ст.16 189-ФЗ неприменим...
Подавать документы на регистраицию доли в праве, а после отказа идти в СОЮ и оспаривать отказ? Или же возможны засады, связанные с неисполненными обязательствами Застройщика перед ОМС и/или неизменённым целевым назначением ЗУ?
В 2001 году некий Застройщик выбил Постановление ОМС, в котором ему предоставлялся ЗУ в аренду на 2 года (хотя в выписке из ЕГРП, которую я получил, срок значился с конца 2001 по 01.01.2006). К Постановлению ОМС прилагался план границ ЗУ. Одним из пунктов Постановления был: "ООО "Рога и копыта" после ввода в эксплуатацию жилого дома (реквизиты дома) предоставить мэрии 445 кв.м. общей площади в соответствии с услловиями договора (реквизиты)". Сам договор, на который идёт ссылка, найтине удаётся. Но по окончании строительства, Застройщик ничего с ЗУ делать не стал и ЗУ остался в прежних границах.
Целевое назначеие ЗУ до сих пор "для строительства". УФРС говорит, что с таким целевым назначением они право (вернее долю в праве) на ЗУ регить не будут и что п.2 ст.16 189-ФЗ неприменим...
Подавать документы на регистраицию доли в праве, а после отказа идти в СОЮ и оспаривать отказ? Или же возможны засады, связанные с неисполненными обязательствами Застройщика перед ОМС и/или неизменённым целевым назначением ЗУ?
#61
Отправлено 26 March 2006 - 23:52
К вопросу о передаче земельного участка в общую долевую собственность
В Комитете Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству рассмотрено обращение по вопросу, связанному с передачей земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.
Как следует из данного обращения, для начала рассмотрения вопроса о предоставлении такого земельного участка в общую долевую собственность представители органа исполнительной власти, ссылаясь на пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, требуют, чтобы все собственники помещений в вышеуказанном доме совместно обратились с заявлением о приобретении прав на данный участок.
Вместе с тем, следует иметь в виду, что согласно пункту 2 статьи 36 названного Кодекса в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены именно жилищным законодательством.
В свою очередь, часть 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом этого и в силу пункта 1 статьи 16 названного Федерального закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен вышеуказанный многоквартирный дом, в границах, установленных с учетом проведенного государственного кадастрового учета такого участка, уже принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме. При этом одновременно следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имуществ возникают с момента соответствующей государственной регистрации таких прав только при условии, если иное не установлено федеральным законом.
В Комитете Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству рассмотрено обращение по вопросу, связанному с передачей земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.
Как следует из данного обращения, для начала рассмотрения вопроса о предоставлении такого земельного участка в общую долевую собственность представители органа исполнительной власти, ссылаясь на пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, требуют, чтобы все собственники помещений в вышеуказанном доме совместно обратились с заявлением о приобретении прав на данный участок.
Вместе с тем, следует иметь в виду, что согласно пункту 2 статьи 36 названного Кодекса в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены именно жилищным законодательством.
В свою очередь, часть 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом этого и в силу пункта 1 статьи 16 названного Федерального закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен вышеуказанный многоквартирный дом, в границах, установленных с учетом проведенного государственного кадастрового учета такого участка, уже принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме. При этом одновременно следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имуществ возникают с момента соответствующей государственной регистрации таких прав только при условии, если иное не установлено федеральным законом.
#63
Отправлено 27 March 2006 - 14:23
это кто сказал?
Комитет Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству
#66
Отправлено 28 March 2006 - 23:40
МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ РЕГИСТРАЦИОННАЯ СЛУЖБА
Главное управление Федеральной
регистрационной службы
по Санкт-Петербургу и
Ленинградской области
Галерный проезд, д. 3, г. Санкт-Петербург, 199226 тел. (812) 324-59-28, факс (812) 324-59-02
05.12.2005 № 1-9894
на № 201101 от 10.11.05
Управление документационного обеспечения
Сектор служебной корреспонденции
10 10 66
09 ДЕК 2005
Председателю Постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам
М.И. Амосову
Исаакиевская пл., д. 6, Санкт-Петербург, 190107
Уважаемый Михаил Иванович!
На Ваше обращение от 10.11.2005 г. сообщаю следующее.
В соответствии с действующим законодательством вопрос о переходе земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме разрешается в соответствии с правилами ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ).
Пунктом 1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ было установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. При этом в указанной статье вопрос о переходе прав на земельный участок под многоквартирным домом решается в зависимости от времени его формирования и кадастрового учета:
· согласно п. 2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, такой переход произошел с момента введения в действие ЖК РФ - с 1 марта 2005 года;
· согласно п. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
По общему правилу момент возникновения общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома совпадает с моментом государственной регистрации возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее - Закон о регистрации). Такое же правило содержится в п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которому «...у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество».
Но с учетом положений ст. 16 Закона № 189-ФЗ, следует сделать вывод о том, что необходимым условием для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом является не только государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, но также и формирование земельного участка под многоквартирным домом и проведение в отношении этого земельного участка кадастрового учета.
При этом считаю, что из положений жилищного законодательства (ст. 16 Закона № 189-ФЗ, ст. 36 ЖК РФ) следует, что земельный участок должен быть сформирован именно под многоквартирным домом, при чем под каждым жилым домом отдельно (один многоквартирный дом с входящими в него объектами недвижимого имущества - один земельный участок).
При наличии двух вышеуказанных условий у собственников помещений в многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на земельный участок. В случае если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право какого-либо лица (например, право собственности застройщика), эти же обстоятельства являются основанием для прекращения этого права.
На основании изложенного считаю, что с 1 марта 2005 года (с момента введения в действие ЖК РФ) земельные участки под многоквартирными домами (под каждым в отдельности), которые были сформированы в установленном порядке и отношении которых был проведен кадастровый учет, при этом в этих многоквартирных домах были зарегистрированы права всех собственников на все жилые и нежилые помещения, перешли в общую долевую собственность домовладельцев на основании п. 2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ. В этом случае, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на такой земельный участок зарегистрировано право другого лица, оно может быть прекращено по представлению в регистрирующий орган заявления собственника земельного участка о прекращении права и документа от органа, осуществляющего деятельность по- ведению государственного земельного кадастра, подтверждающего, что земельный участок под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет с указанием даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).
На основании п. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ права собственника земельного участка под многоквартирным домом прекращаются с момента формирования земельного участка и проведения в отношении него кадастрового учета в установленном порядке (в Санкт-Петербурге формирование земельного участка осуществляется в соответствии с Инструкцией «О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом», утвержденной распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 20.04.2005 г. № 500-рк), при условии наличия государственной регистрации прав всех собственников на все жилые и нежилые помещения многоквартирного дома. В этом случае для прекращения права собственнику земельного участка также необходимо будет представить в регистрирующий орган заявление о прекращении права собственности и документ, подтверждающий, что земельный участок под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет с указанием даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
Как было указано выше, в силу положений п. 2 ст. 23 Закона о регистрации, п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Однако при этом, записи в ЕГРП о правах на общее имущество (в частности, земельный участок) не вносятся - они могут быть внесены только на основании заявления правообладателей.
Обращаю Ваше внимание, что в силу п. 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в общей долевой собственности только с определением доли каждого из собственников в праве собственности.
В соответствии со ст. 15 Закона № 189-ФЗ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Закона № 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Однако орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе самостоятельно определять размеры долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Согласно ст. ст. 17, 18 Закона о.фегистрации государственная регистрация прав проводится на основании правоустанавливающих документов, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
В случае если имущество находится в общей долевой собственности в ЕГРП должна быть внесена запись о размере доли в виде простой правильной дроби (п. 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. №219).
Таким образом, в случае обращения за государственной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, заявителям (собственникам помещений в многоквартирном доме) необходимо будет представить решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или соглашение собственников помещений в многоквартирном доме об определении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Руководитель -
Главный государственный регистратор
Санкт-Петербурга и Ленинградской области Г.А. Волчецкая
ФЕДЕРАЛЬНАЯ РЕГИСТРАЦИОННАЯ СЛУЖБА
Главное управление Федеральной
регистрационной службы
по Санкт-Петербургу и
Ленинградской области
Галерный проезд, д. 3, г. Санкт-Петербург, 199226 тел. (812) 324-59-28, факс (812) 324-59-02
05.12.2005 № 1-9894
на № 201101 от 10.11.05
Управление документационного обеспечения
Сектор служебной корреспонденции
10 10 66
09 ДЕК 2005
Председателю Постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам
М.И. Амосову
Исаакиевская пл., д. 6, Санкт-Петербург, 190107
Уважаемый Михаил Иванович!
На Ваше обращение от 10.11.2005 г. сообщаю следующее.
В соответствии с действующим законодательством вопрос о переходе земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме разрешается в соответствии с правилами ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ).
Пунктом 1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ было установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. При этом в указанной статье вопрос о переходе прав на земельный участок под многоквартирным домом решается в зависимости от времени его формирования и кадастрового учета:
· согласно п. 2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, такой переход произошел с момента введения в действие ЖК РФ - с 1 марта 2005 года;
· согласно п. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
По общему правилу момент возникновения общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома совпадает с моментом государственной регистрации возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее - Закон о регистрации). Такое же правило содержится в п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которому «...у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество».
Но с учетом положений ст. 16 Закона № 189-ФЗ, следует сделать вывод о том, что необходимым условием для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом является не только государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, но также и формирование земельного участка под многоквартирным домом и проведение в отношении этого земельного участка кадастрового учета.
При этом считаю, что из положений жилищного законодательства (ст. 16 Закона № 189-ФЗ, ст. 36 ЖК РФ) следует, что земельный участок должен быть сформирован именно под многоквартирным домом, при чем под каждым жилым домом отдельно (один многоквартирный дом с входящими в него объектами недвижимого имущества - один земельный участок).
При наличии двух вышеуказанных условий у собственников помещений в многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на земельный участок. В случае если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право какого-либо лица (например, право собственности застройщика), эти же обстоятельства являются основанием для прекращения этого права.
На основании изложенного считаю, что с 1 марта 2005 года (с момента введения в действие ЖК РФ) земельные участки под многоквартирными домами (под каждым в отдельности), которые были сформированы в установленном порядке и отношении которых был проведен кадастровый учет, при этом в этих многоквартирных домах были зарегистрированы права всех собственников на все жилые и нежилые помещения, перешли в общую долевую собственность домовладельцев на основании п. 2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ. В этом случае, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на такой земельный участок зарегистрировано право другого лица, оно может быть прекращено по представлению в регистрирующий орган заявления собственника земельного участка о прекращении права и документа от органа, осуществляющего деятельность по- ведению государственного земельного кадастра, подтверждающего, что земельный участок под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет с указанием даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).
На основании п. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ права собственника земельного участка под многоквартирным домом прекращаются с момента формирования земельного участка и проведения в отношении него кадастрового учета в установленном порядке (в Санкт-Петербурге формирование земельного участка осуществляется в соответствии с Инструкцией «О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом», утвержденной распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 20.04.2005 г. № 500-рк), при условии наличия государственной регистрации прав всех собственников на все жилые и нежилые помещения многоквартирного дома. В этом случае для прекращения права собственнику земельного участка также необходимо будет представить в регистрирующий орган заявление о прекращении права собственности и документ, подтверждающий, что земельный участок под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет с указанием даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
Как было указано выше, в силу положений п. 2 ст. 23 Закона о регистрации, п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Однако при этом, записи в ЕГРП о правах на общее имущество (в частности, земельный участок) не вносятся - они могут быть внесены только на основании заявления правообладателей.
Обращаю Ваше внимание, что в силу п. 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в общей долевой собственности только с определением доли каждого из собственников в праве собственности.
В соответствии со ст. 15 Закона № 189-ФЗ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Закона № 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Однако орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе самостоятельно определять размеры долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Согласно ст. ст. 17, 18 Закона о.фегистрации государственная регистрация прав проводится на основании правоустанавливающих документов, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
В случае если имущество находится в общей долевой собственности в ЕГРП должна быть внесена запись о размере доли в виде простой правильной дроби (п. 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. №219).
Таким образом, в случае обращения за государственной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, заявителям (собственникам помещений в многоквартирном доме) необходимо будет представить решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или соглашение собственников помещений в многоквартирном доме об определении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Руководитель -
Главный государственный регистратор
Санкт-Петербурга и Ленинградской области Г.А. Волчецкая
#67
Отправлено 29 March 2006 - 00:00
В Росрегистрации разработали (пока не утвердили) инструкцию о порядке регистрации прав на ЗУ при МКД. Проект инструкции разослали по Управлениям для изучения. В нашем Управлении мне не удалось достать. Может у кого получится, выложите в форуме.
#68
Отправлено 29 March 2006 - 01:59
o_marat
Благодарю!
жаль, что это не опубликовано в какой-нить газете, чтобы можно было ксерокопию сделать.
вот только не совсем понял заключение:
Благодарю!
жаль, что это не опубликовано в какой-нить газете, чтобы можно было ксерокопию сделать.
вот только не совсем понял заключение:
т.е. подразумевается, что регить не обзательно, т.к. законом предусмотрено иное?При этом одновременно следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имуществ возникают с момента соответствующей государственной регистрации таких прав только при условии, если иное не установлено федеральным законом.
#69
Отправлено 29 March 2006 - 09:47
petroff, o_marat
Вот только вот этот абзац
лично мне кажется бредом. Зачем соглашение об определении долей, если они установлены законом?!
Вот только вот этот абзац
Таким образом, в случае обращения за государственной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, заявителям (собственникам помещений в многоквартирном доме) необходимо будет представить решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или соглашение собственников помещений в многоквартирном доме об определении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
лично мне кажется бредом. Зачем соглашение об определении долей, если они установлены законом?!
#70
Отправлено 29 March 2006 - 11:12
лично мне кажется бредом. Зачем соглашение об определении долей, если они установлены законом?!
Каким законом установлены?
Однако орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе самостоятельно определять размеры долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Согласно ст. ст. 17, 18 Закона о.фегистрации государственная регистрация прав проводится на основании правоустанавливающих документов, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Я думаю надо определить доли на общем собрании или обратиться в БТИ или в межевую организацию
#71
Отправлено 29 March 2006 - 11:45
o_marat
Ст. 15 Вводного закона (189-ФЗ).
Таким образом, требование об обязательном соглашении об установлении долей излишне и незаконно. Собственники имеют право (а не обязанность) устаноить доли. Если они этим правом не воспользовались, то доли устанавливаются согласно закона.
Каким законом установлены?
Ст. 15 Вводного закона (189-ФЗ).
Таким образом, требование об обязательном соглашении об установлении долей излишне и незаконно. Собственники имеют право (а не обязанность) устаноить доли. Если они этим правом не воспользовались, то доли устанавливаются согласно закона.
#72
Отправлено 29 March 2006 - 18:35
Алекс В,
А кто тогда будет считать доли?
УФРС этого делать не будет! ОМСУ это тоже не надо.
Придется самим собственникам определять на общем собрании.
А кто тогда будет считать доли?
УФРС этого делать не будет! ОМСУ это тоже не надо.
Придется самим собственникам определять на общем собрании.
#73
Отправлено 30 March 2006 - 09:44
Таким образом, в случае обращения за государственной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, заявителям (собственникам помещений в многоквартирном доме) необходимо будет представить решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или соглашение собственников помещений в многоквартирном доме об определении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
ИМХО только в случае, если такая доля не соответствует уст. ст. 15 закона 189-ФЗ.
И вообще, это всего лишь частное мнение отдельного чиновника, тем более известно, что в Питере практичекая деятельность власти во многом противоречит федеральному законодательству.
С уважением
#74
Отправлено 30 March 2006 - 10:19
o_marat
Ещё раз: зачем собственникам определять доли, если они определены в силу закона?! На тему: кто будет доли считать. У нас, в Новосибирске, УФРС поступает так. Требует при регистрации доли в праве на ЗУ под МКЖД предоставлять справку БТИ об общей площади дома (вернее суммарной площади жилых и нежилых помещений). И предлагает долю в заяве на госрегистрацию писать как (площадь помещения)/(площадь из справки БТИ). В итоге получаются дроби типа 728/98765 (это я рассмотрел реальный случай для помещения 72,8 кв.м. при общей площади помещений дома в 9876,5 кв.м.). И все довольны
А кто тогда будет считать доли?
УФРС этого делать не будет! ОМСУ это тоже не надо.
Придется самим собственникам определять на общем собрании.
Ещё раз: зачем собственникам определять доли, если они определены в силу закона?! На тему: кто будет доли считать. У нас, в Новосибирске, УФРС поступает так. Требует при регистрации доли в праве на ЗУ под МКЖД предоставлять справку БТИ об общей площади дома (вернее суммарной площади жилых и нежилых помещений). И предлагает долю в заяве на госрегистрацию писать как (площадь помещения)/(площадь из справки БТИ). В итоге получаются дроби типа 728/98765 (это я рассмотрел реальный случай для помещения 72,8 кв.м. при общей площади помещений дома в 9876,5 кв.м.). И все довольны
#75
Отправлено 14 April 2006 - 09:25
Как определить, сформирован ли ЗУ, на котором расположен МКЖД, и прошел ли он гос. кадастровый учет?
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
