Lenin А это случайно не Вы Воронину М.Д. убедили в таком толковании определения КСюши?
и я в том числе -) они кстати читают КСюшино решение практически также как я приводил его вам я (за некоторыми изъятиями). Сейчас работаю на превенцию (на упреждение) в нашем АСе - окучиваю первую инстанцию. Седня разговаривал с одной из судей она как раз поддержала точку зрения моих оппонентов, однако мои примеры, которые были здесь приведены смогли поколебать ее непоколебимое мнение, поэтому она уже не знает как поступит при попадении к ней такого дела.
Насчет ФРС диалог был еще давно, до выхода КСюшиного определения и касался он конкретно договоров аренды, которые подлежат регистрации, а которые не подлежат. Пришли к следующему мнению (я хоть и отставивал другую точку зрения согласился с выработанной позицией).
1. Не подлежат государственной регистрации договора без передаточного акта, поскольку аренда регистрируется одновременно как обременение недвижимого имущества и как право аренды. И акцент в этом был сделан на праве аренды, т.к. в то время действовала старая редакция ст. 26
2. Не подлежат государственной регистрации договора аренды с правом пользования без владения (по ст. 606 ГК РФ можно передать во владение и пользование либо, только в пользование).
Я могу даже обосновать почему ФРС занимают такую позицию (наверно и я как бывший работник мыслю также). Меня (и как мне кажется ФРС) не устраивает буквальное толкование ст. 433 ГК РФ, что права и обязанности по договору аренды возникают с момента государственной регистрации, так как это допускает регистрацию договора аренды без права аренды (т.е. без передаточного акта) это с одной стороны, а с другой позволяют регистрировать несколько договоров аренды на один объект с правом пользования, либо несколько договоров с правом владения, но без передачи помещений.
Когда действовала старая редакция ст. 26 Закона, которая говорила о необходимости регистрации права аренды (нынешняя говорит о регистрации договора, а не права), а ГК говорил о регистрации договора аренды все вписывалось в концепцию ст. 433 ГК РФ. И с юридической точки зрения все было ОК. Регистрируй договор аренды, затем после передачи помещения право аренды. То есть первичным была регистрация договора, а затем после передачи регистрация права аренды. И право на судебную защиту было нормальным - вначале понуждение ст. 165 ГК РФ потом требование исполнять договор. Все вроде бы ясно .......... однако...... наверника сейчас вы не видите за давностью лет тех проблем из за которых ломались копья.
На практике это приводила к двойным поборам вначале платили за регистрацию договора аренды, а потом (точнее в 99,9 % случаев одновременно) зарегистрацию права аренды. Более того, старая редакция ст. 26 устанавливая необходимость регистрации права аренды относило это ко все договорам, в том числе и менее года. Используя это обстоятельство налоговая тогда начала войну с арендаторами и не давала относить им на
себестоимость арендные платежи, если не было зарегистрированно право аренды, в том числе и по договорам менее года.
Вот тогда то и встал вопрос о необходимости (целесообразности) двойной регистрации. т.е. регистрации права аренды.
И вот этим постом он фактически отменил регистрацию права аренды.
" Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора"То есть императивно были совмещены моменты заключения договора аренды и возникновения права аренды. Раньше это было диспозитивное условие хоть и регились по данному принципу 99,9 % сделок.
Поскольку КСюша даннным Определением сломал юридическую конструкцию ст. 26 (право аренды) в ее взаимосвязи со ст. 433 ГК РФ, то он одновременно указал на возможность судебной защиты прав возникающих из договора не прошедшего регистрацию (т.е. то что называлось правом аренды в ст. 26) И это есть свидетельство того, что права и обязанности возникли из сделки. т.е. она фактически заключена, хоть КСюша этого ни где не говорит (в конце концов он же не законодательный орган).
При том что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.И теперь при изменении юридической конструкции если по подписанному договору аренды вещь не была передана одно только право понудить к государственной регистрации установленное ст. 165 ГК РФ без права требования передать вещь превращалось в ни что. Вы можете требовать понуждения к гос. регистрации, но не можете требовать передать вещь (поскольку договор не зарегистрирован), а зарегистрировать вам не смогут поскольку вещь не передана, а должна обременять объкт (т.е. должна быть одновременная регистрация и договора и права аренды).
В дальнейшем были внесены изменения в ст. 26 Закона где теперь законодатель использует более емкий термин "государственная регистрация аренды недвижимого имущества". При этом аренда было по прежнему отнесена к разновидности обременений (т.е. на сегодняшний день невозможна только регистрация договора аренды без обременения недвижимости). Пример вы хотите у меня арендовать нежилое здание сроком на 5 лет. Я вам говорю у меня там сидит хлопчик до 31.12.2005 года давай заключим договор с 01.01.2006 по 01.01.2011 г. Вы говорите ОК и мы подписываем договор по которому я обязуюсь вам передать вещь 01.01.2006 года. Теперь правовые последствия.
Во первых вы не можете сейчас придтить в ФРС и зарегить договор сейчас (поскольку у вас не возникло право аренды), даже если и собственность в ЕГРП не обременена.
Во вторых вы также не можите зарегить договор и после 01.01.2005 г., если я вам не подпишу акт передачи (по той же причине нет права аренды).
У вас остается только право на судебную защиту. Дальше рассказываю последствия в соответствии с вашей концепцией. Вы обращаетесь в суд ....... вопрос с чем?
- если с требованием передать вещь, то я вам говорю договор не заключен
у меня нет обязанности передать вещь;
- если с требованием понудить к гос. регистрации ФРС (3е лицо) скажет я не смогу исполнить требования о государственной регистрации без возникновения права аренды (ст. 26 Закона и КСюшино постановление)
Все приплыли.....
ИМХО после КСюшиного Определения и внесений изменений в ст. 26 ЗАкона изменилась и сама трактовка ст. 433 ГК РФ теперь право аренды возникает (фактически) в момент подписания договора, в том числе передать вещь и другие
