Сообщений в теме: 81

[Ludmila]

Я тебе написала.

[Ludmila]

NataliV, забыла сказать. На момент подписания термшита может быть даже неизвестно, какие лица (именно лица, а не представители лиц) будут заключать "конечный" договор. В особенности если в дело включаются эспивишки.

[grin095]

Не могу не иронизировать

Для многих заходящих может показаться, что любое строительство магазинчика на чужом земельном участке всегда предполагает термшит плюс десятки договоров, ну и конечно дьюдил с привлечением кого то из большой тройки консалтеров

Нет, я не предлагаю все упрощать до предела конечно, но все таки должна быть какая то мера

Мой же совет вопрошающему прост. Все не так сложно, но тем не менее, лучше обратиться к юристу профильному. Он определит в результате переговоров, что лучше, техзаказ (подряд) наверно. ДДУ защищает покупателя (инвестора). Передача в аренду для целей строительства участка еще больше защищает инвестора. Владельца участка защитит получение первичного права на вновь созданный объект.

Простое товарищество - геморрой с объединением прав на участок.

[Ludmila]

grin095 сказал(а) 16 Янв 2018 - 14:45:

Для многих заходящих может показаться, что любое строительство магазинчика на чужом земельном участке всегда предполагает термшит плюс десятки договоров, ну и конечно дьюдил с привлечением кого то из большой тройки консалтеров

Не любого. Но тут куча инвесторов, как говорит автор. Так что тут термшит нужен. Плюс в теме выложены достаточно серьёзные хотелки собственника участка. Так что без сопровождающих договоров тут не обойтись. Учитывая количество участников, договоров будет много.

 

grin095 сказал(а) 16 Янв 2018 - 14:45:

Мой же совет вопрошающему прост. Все не так сложно, но тем не менее, лучше обратиться к юристу профильному. Он определит в результате переговоров, что лучше, техзаказ (подряд) наверно. ДДУ защищает покупателя (инвестора). Передача в аренду для целей строительства участка еще больше защищает инвестора. Владельца участка защитит получение первичного права на вновь созданный объект.

Учитывая опять же выложенные хотелки собственника участка, ни один из этих договоров не подходит.

 

grin095 сказал(а) 16 Янв 2018 - 14:45:

Простое товарищество - геморрой с объединением прав на участок.

А что оно в данном случае просто запрещено законом, надо проигнорировать.

[Ludmila]

Тут на самом деле только два варианта, соответствующих выложенным в теме хотелкам собственника. Причём я больше склоняюсь к тому, что вариант на самом деле один. Второй мне сильно не нравится. Но автор вопроса это вариант не выложила, а потому и обсуждать его нет желания.
Плюс ещё один момент. Более чем существенные риски полезут оттуда, откуда не ждали. Они более чем явно просматриваются уже сейчас. И уже сейчас их можно минимизировать. Но это опять-таки отдельный договор.

Сообщение отредактировал Ludmila: 16 January 2018 - 21:19

[grin095]

kovalena88 сказал(а) 14 Янв 2018 - 20:24:

Достигнута предварительная договоренность в том, что собственник земельного участка отдает его под застройку (магазин в несколько этажей), а они (инвесторы) самостоятельно занимаются строительством "от А до Я", а затем передают владельцу земли часть готовых помещений в построенном здании

Да ну и что, что несколько инвесторов. Всякого рода предварительные соглашения это конечно круто, но по российскому праву разве что на преддоговорные споры сгодятся.

Перечисляя варианты договоров, предусмотренных ГК, я просто обращал внимание на их особенности, не все причем. Понятно, что простое товарищество для юрлиц и ИП.

Тут не консультация, просто общение, высказал мнение, услышал в ответ. Форма не предусмотрена.

Вопрошающий пишет про передачу участка под застройку, передачу инвесторам. Помимо того, что это потеря контроля, риски в получении результата, это еще усложнение на стороне заказчика строительства. Тут и впрям понадобится кучу всего заключить. Тогда как техзаказ и ДКПБВ вполне соответствует желанию ничего не делать и не иметь рисков.

Ludmila сказал(а) 16 Янв 2018 - 14:54:

Учитывая опять же выложенные хотелки собственника участка, ни один из этих договоров не подходит

знаю, в девелопменте много творческих людей по части договорных документов и схем, для них специально 54 Пленум ВАС и принимался

Так что особенная часть ГК и никуда больше

Сообщение отредактировал grin095: 17 January 2018 - 12:53

[Ludmila]

grin095 сказал(а) 17 Янв 2018 - 06:52:

Да ну и что, что несколько инвесторов. Всякого рода предварительные соглашения это конечно круто, но по российскому праву разве что на преддоговорные споры сгодятся.

Ну так цель-то его подписания совершенно иная.

grin095 сказал(а) 17 Янв 2018 - 06:52:

Вопрошающий пишет про передачу участка под застройку, передачу инвесторам. Помимо того, что это потеря контроля, риски в получении результата, это еще усложнение на стороне заказчика строительства.

Что самое смешное - не меньшие риски полезут совсем из другой щели.

grin095 сказал(а) 17 Янв 2018 - 06:52:

знаю, в девелопменте много творческих людей по части договорных документов и схем, для них специально 54 Пленум ВАС и принимался Так что особенная часть ГК и никуда больше

Естественно. Вариант, о котором я говорю, именно прямо поименованный договор из особенной части.


Дальнейшее обсуждение готова продолжить в личке - халявщица подписана на тему, и всё написанное в теме видит.

grin095 сказал(а) 17 Янв 2018 - 06:52:

Тогда как техзаказ и ДКПБВ вполне соответствует желанию ничего не делать и не иметь рисков.

Не соответствует.
Причём риски из

grin095 сказал(а) 17 Янв 2018 - 06:52:

ехзаказ и ДКПБВ

как раз самые существенные риски и лезут.

[kovalena88]

grin095 сказал(а) 16 Янв 2018 - 14:45:

Не могу не иронизировать

Для многих заходящих может показаться, что любое строительство магазинчика на чужом земельном участке всегда предполагает термшит плюс десятки договоров, ну и конечно дьюдил с привлечением кого то из большой тройки консалтеров

Нет, я не предлагаю все упрощать до предела конечно, но все таки должна быть какая то мера

Спасибо, добрый человек! 

 

Вы поняли нас правильно и действительно помогли советом - поработаю над изучением вопросов техзаказа и ДКПБВ. Моя задача просто найти приемлемый способ сотрудничества с инвестором.  Кстати, мы будем заключать договор с одним контрагентом, на которого всё и взваливается (проекты, согласования, строительство, субподрядчики, соинвесторы, сдача объекта и т.д.).

Пока наиболее вероятный вариант - инвестиционный договор, с одновременным заключением договора аренды земельного участка... Поиск вариантов "идеального варианта" ) продолжается.

 

P.S. таймшиты и прочие "мудренности" оставим тем дорогостоящим специалистам , кто в надежде сорвать джек-пот тратит кучу времени на написание кучи ненужных буковок, реального толку и юридической значимости от которых - 0.

Сообщение отредактировал kovalena88: 18 January 2018 - 16:02

[Ludmila]

kovalena88 сказал(а) 18 Янв 2018 - 10:01:

Вы поняли нас правильно и действительно помогли советом - поработаю над изучением вопросов техзаказа и ДКПБВ.

Вот только это САМЫЙ рискованный способ. Для владельца участка в том числе.

kovalena88 сказал(а) 18 Янв 2018 - 10:01:

P.S. таймшиты и прочие "мудренности" оставим тем дорогостоящим специалистам , кто в надежде сорвать джек-пот тратит кучу времени на написание кучи ненужных буковок, реального толку и юридической значимости от которых - 0.

Значимость этих "бумажек" Вы поймёте тогда, когда начнутся проблемы.

kovalena88 сказал(а) 18 Янв 2018 - 10:01:

инвестиционный договор, с одновременным заключением договора аренды земельного участка...

Т.е. Вы рассматриваете самые рискованные варианты, а безрисковые рассматривать не хотите. Воля Ваша.

kovalena88 сказал(а) 18 Янв 2018 - 10:01:

Вы поняли нас правильно и действительно помогли советом - поработаю над изучением вопросов техзаказа и ДКПБВ.

Прочитайте внимательно мою подпись. Чтобы заранее понимать, чем чреваты советы на конфе. А что самое интересное - когда возникнут проблемы по предложенному варианту, пан grin095 будет совершенно к ним непричастен, ибо он Вам порекомендовал только рассмотреть этот вариант. И если в результате Ваш клиент потеряет всё, включая участок, виноваты будете только Вы.

И я надеюсь, в личке я убедила пана и в полной неприемлемости предложенного им варианта, и в невозможности в данном случае обойтись без термшита.

[maverick2008]

kovalena88 сказал(а) 18 Янв 2018 - 10:01:

P.S. таймшиты и прочие "мудренности" оставим тем дорогостоящим специалистам , кто в надежде сорвать джек-пот тратит кучу времени на написание кучи ненужных буковок, реального толку и юридической значимости от которых - 0.

вот это вот реально мощно заявлено. С таким подходом шанс таки сорвать джек-пот у вас резко становится больше. 

 

Я не силен в девелопменте, но упорно не понимаю причем тут техзаказ в вопросе взаимодействия двух соинвесторов...

[Ludmila]

maverick2008 сказал(а) 18 Янв 2018 - 10:37:

Я не силен в девелопменте, но упорно не понимаю причем тут техзаказ в вопросе взаимодействия двух соинвесторов...

Тут собственник участка, с одной стороны, и инвестор, который будет сам же строить, с другой. Это отчасти удовлетворяет хотелки владельца участка - не отвечать за срыв сроков строительства (ибо строить будет не он, а сам инвестор) и не нести никаких рисков. Но на самом деле это не так: и отвечать за срыв сроков строительства собственник участка будет (просто в меньшем количестве случаев, чем  при ДДУ, например), и риски закрываются лишь в небольшой части.

Зато этот вариант создаёт новые риски, которых по другим вариантам не возникает. И риски эти могут быть колоссальными. У нас одни товарищи так на два ярда попали из-за юридических рисков по стройке. Там, правда, несколько иная ситуация, но  всё равно: риски в строительстве - штука дюже дорогостоящая.

[NataliV]

Ludmila сказал(а) 17 Янв 2018 - 07:34:

Вариант, о котором я говорю, именно прямо поименованный договор из особенной части.

Агентский договор.
 

[Ludmila]

А что самое-то смешное, целого блока рисков автор не видит в упор. А они полезут, если инвестор не дурак. И вот когда владелец участка взвоет и начнёт бегать по стенам, вот тогда автор сюда снова придёт и создаст новую тему. А всего-то и надо, что одну бАмажку сейчас подписать.

NataliV,  нет, конечно.

[NataliV]

Ludmila сказал(а) 18 Янв 2018 - 10:50:

NataliV, нет, конечно.

Это ваше мнение.

[Ludmila]

NataliV сказал(а) 18 Янв 2018 - 10:55:

Это ваше мнение.

Это мнение специалиста, занимавшегося такими вопросами 14 лет.

[grin095]

Пан грин095 убедился в том, что предложенный им вариант не является наиболее универсальным для случаев наличия многочисленных инвесторов, это да. Высокостоимостные инвестиционные проекты, проекты с больше чем 2-мя инвесторами, просто сложные схемы он тоже убедился лучше делать с термшитом

Но пан грин095 не боится наличия теоретических рисков, в каждом конкретном проекте их надо анализировать отдельно. И после этого и техзаказ с ДКПБВ может стать лучшим вариантом и другие варианты, о которых мне разрешили подумать, могут стать много лучше.

 

Считайте у меня комплексы детские, ну не люблю я потери контроля в инвест проекте, настолько не люблю, что меня не смущают риски строительства. Тем более, что их можно иногда снизить, распределить. Но они есть. И вопрошающему надо это не забывать. За контроль идет оплата рисками. Точно такая же оплата рисками идет за полную бесконтрольность, считай передачу участка. И не важно продажу или в аренду, последняя чуть ли не хуже на мой взгляд, чем передача в собственность, которую можно обусловить и защитить.

 

Повторюсь, мы в своей работе не делаем термшит при реализации простых проектов. Достаточно существующих договорных форм по конкретным обязательствам.

Сообщение отредактировал grin095: 18 January 2018 - 17:06

[NataliV]

Ludmila сказал(а) 18 Янв 2018 - 10:57:

Это мнение специалиста, занимавшегося такими вопросами 14 лет.

В логике это самый некорректный аргумент.

[grin095]

Обязательно надо учесть, что мне не просто знакомы строительные риски на 2 млрд, он по сути не так давно на столе лежали. Это конечно бывает.

[kovalena88]

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2018 - 20:52:

Либо указывайте, сколько платите за ответ на свой вопос и за форму договора.

 

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2018 - 21:58:

И сразу скажу: цена ответов на Ваши вопросы, то бишь разработка схемы и договора под Ваш проект -  минимум десятки, а скорее всего, и сотни тысяч рублей. 

 

А какого кота в мешке Вы продаёте?

Один договор? Два связанных? Или 5 папок разных документов, которые только изучать и подписывать будем 3 месяца?   

Он у Вас есть? Или типовой? Или будете разрабатывать?

 

А может и не надо уже ничего строить? А то столько проблем, столько затрат. И прибыли уже не видно

grin095 сказал(а) 18 Янв 2018 - 11:05:

на 2 млрд,

извините, но у нас эту сумму нужно поделить как минимум на миллион

маленький земельный участок, маленький магазинчик. 

А проблемы оказались глобальными )))

 

P.S. вот уж не ожидала такого эффекта. Всего лишь спросила совета 

Сообщение отредактировал kovalena88: 18 January 2018 - 17:20

[Ludmila]

grin095 сказал(а) 18 Янв 2018 - 11:04:

Повторюсь, мы в своей работе не делаем термшит при реализации простых проектов.

В простых проектах смысла в термшите действительно нет. Но тут изначально речь шла о большом количестве инвесторов, потом - о том, что один инвестор будет строить (что не исключает наличия других инвесторов). Если (повторяюсь: ЕСЛИ) инвестор всё-таки будет один - вообще один, а не один строящий, - то, возможно, можно обойтись без термшита. Но пока условие задачи "много инвесторов" не снято, термшит необходим.

kovalena88 сказал(а) 18 Янв 2018 - 11:11:

Он у Вас есть? Или типовой? Или будете разрабатывать?

Разрабатывать, конечно. Никаких типовых вариантов тут не существует в природе. И там уже от ситуации зависит - один договор, два или "пять папок".

kovalena88 сказал(а) 18 Янв 2018 - 11:11:

А может и не надо уже ничего строить? А то столько проблем, столько затрат. И прибыли уже не видно

Строить-то нужно. Только строить нужно с умом. Трезво оценив риски, а потом, после принятия решения, какие риски принимаются, а какие нет, разработать договор или несколько договоров. Чтобы потом спокойно получать прибыль, а не заниматься только решение проблем, которые не удосужились урегулировать сразу.

NataliV сказал(а) 18 Янв 2018 - 11:05:

В логике это самый некорректный аргумент.

Ну Вы своё мнение вообще не аргументируете, просто вываливаете в теме.

[kovalena88]

Ludmila сказал(а) 18 Янв 2018 - 11:19:

условие задачи "много инвесторов" не снято

снято:

 

kovalena88 сказал(а) 18 Янв 2018 - 10:01:

мы будем заключать договор с одним контрагентом, на которого всё и взваливается (проекты, согласования, строительство, субподрядчики, соинвесторы, сдача объекта и т.д.).

 

kovalena88 сказал(а) 18 Янв 2018 - 11:17:

маленький земельный участок, маленький магазинчик. 

[Ludmila]

grin095 сказал(а) 18 Янв 2018 - 11:04:

Высокостоимостные инвестиционные проекты, проекты с больше чем 2-мя инвесторами, просто сложные схемы он тоже убедился лучше делать с термшитом

Во!

kovalena88 сказал(а) 18 Янв 2018 - 11:23:

снято:   kovalena88 сказал(а) 18 Янв 2018 - 13:01: мы будем заключать договор с одним контрагентом, на которого всё и взваливается (проекты, согласования, строительство, субподрядчики, соинвесторы, сдача объекта и т.д.).

Это не то же самое, что "других инвесторов не будет".

kovalena88 сказал(а) 18 Янв 2018 - 11:17:

извините, но у нас эту сумму нужно поделить как минимум на миллион маленький земельный участок, маленький магазинчик.  А проблемы оказались глобальными )))

А, ну раз речь идёт о такой крошечной сумме, можно вообще не заморачиваться содержанием договора.

[kovalena88]

Всё начиналось так:

kovalena88 сказал(а) 14 Янв 2018 - 20:24:

Здравствуйте, уважаемые форумчане! Прошу помощи!!!   Юридическое лицо владеет земельным участком (по договору купли-продажи) под строительство магазина.  Имеет желание строить, но не имеет финансовой возможности, знаний и опыта.  При этом есть инвесторы (юр. и физ.лица), которые имеют желание, деньги, знания и опыт.  Достигнута предварительная договоренность в том, что собственник земельного участка отдает его под застройку (магазин в несколько этажей), а они (инвесторы) самостоятельно занимаются строительством "от А до Я", а затем передают владельцу земли часть готовых помещений в построенном здании.

Дополнения:

Магазин 1-3 этажа. Площадь до 500 кв.м. Контрагент у нас будет один. Но если вдруг у него возникнут финансовые или другие трудности, он может привлекать средства от других инвесторов.   Наша задача - "вложив" только земельный участок, максимально себя обезопасить. Денег нет

Ludmila сказал(а) 18 Янв 2018 - 11:31:

А, ну раз речь идёт о такой крошечной сумме, можно вообще не заморачиваться содержанием договора.

Вам - да. Нам - нет!   

[Ludmila]

На всякий случай: последняя фраза - сарказм.
О, одновременно с kovalena88 написала.

kovalena88 сказал(а) 18 Янв 2018 - 11:33:

.   Наша задача - "вложив" только земельный участок, максимально себя обезопасить. Денег нет

Ну тогда совершенно очевидно, что вариантов только два. И ни один из них в теме перечислен не был. И договоров тут должно быть минимум два: один закрывает одну часть рисков, другой - вторую.

[Тупая блондинка]

kovalena88 сказал(а) 18 Янв 2018 - 10:01:

Пока наиболее вероятный вариант - инвестиционный договор, с одновременным заключением договора аренды земельного участка..

 

Не надо забывать, что инвестиционный договор - не самостоятельный вид договора, и инвесиционным можно называть многие виды договоров. Поэтому нужно все-таки определиться, какой именно Вы  будете заключать договор, или в нем будут содержаться элементы нескольких договоров.