Сообщений в теме: 921

[belka_sopelka]

Подскажите, есть ли судебная практика по следующему вопросу.
Между юр. лицами был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения. Договор был зарегистрирован в юстиции 01 июля 2010 года, но при этом договор содержит условие, что его действие распространяется на отношения, сложившиеся с 01 мая 2010 года в соответствии с ч.2 ст. 425 ГК РФ.
01 апреля 2011 года к договору было подписано доп. соглашение №1 об изменении стоимости аренды. 01 июня 2011 года стороны подписали доп.соглашение №2 также об увеличении стоимости аренды.
Учитывая то обстоятельство, что договор заключен в июле 2010 года, но фактические отношения возникли в апреле 2010 года, будет ли считаться доп.соглашение №2 от июня 2011 года ничтожным, в связи с его несоответствием требованиям ч. 3 ст. 614 ГК РФ и п.11?

[IvanGnida]

Регистрировались ли доп.соглашения в Росреестре? Если нет, то они недействительны (см. п. 9 ИП ПВАС от 16.02.2001 № 59).
«…указание в договоре на то, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.» (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.04.2008 по делу N А66-2934/2007) Но в том деле определение момента заключения договора имело значения для выяснения применимости ст. 651 ГК, и мне кажется, что в случае со ст. 614 ГК подобная логика применяться не должна.
Также имейте в виду, что не всякое фактическое изменение размера арендной платы может считаться изменением в соответствии со ст. 614 ГК ( индексация, например). См. п. 11 ИП ПВАС от 11.01.2002 N 66.

[belka_sopelka]

С регистрацией все в порядке, про индексацию тоже в курсе. Спасибо! Но может кто то встречался с практикой прямо рассматривающей этот вопрос?

[Bang]

[Зевает]
Сталкивались.
"Если иное не предусмотрено договором" - Вас не смущает что 3.614 начинается с этой фразы?
Или допик, где выражена воля сторон - это уже не часть договора?

Мы арендаторам в кризис понизили, через полгода еще понизили.
Потом эти дебилы оспаривали договор и говорили что незаконное изменение ставки чаще раза в год и поэтому ее размер не определен и предмет договора не согласован.
Судья чуть ли не в голос ржала.

Вопрос гроша выеденного не стоит.

Сообщение отредактировал Bang: 01 August 2011 - 13:10

[IvanGnida]

Ну да, согласен, "предмет договора не согласован" - это смешно. Однако, «При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.» (ИП Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)

[IvanGnida]

http://kad.arbitr.ru...46-38d72ec2aad7

[belka_sopelka]

Полностью согласна с IvanGnida по вопросу о ничтожности! Только что вот делать со ст. 425 ГК РФ? с какого момента в данном случае исчисляется год в течение которого стоимость аренды не подлежит изменению? с момента гос.регистрации или с момента возникновения фактических правоотношений?

[Concrescere]

[Зевает]
Сталкивались.
"Если иное не предусмотрено договором" - Вас не смущает что 3.614 начинается с этой фразы?
Или допик, где выражена воля сторон - это уже не часть договора?

+1

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ КГ-А40/14817-10

...
Таким образом, размер арендной платы устанавливается в договоре при его
заключении и дальнейшее изменение арендной платы возможно по взаимному
согласию сторон в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской
Федерации в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В течение года должно оставаться неизменным условие договора,
предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм,
способ) ее исчисления.
Между тем, договор аренды №12 от 23 июля 2009 года не содержит условие об
ином сроке изменения размера арендной платы.
Как правильно указал суд первой инстанции, в пункте 4.1 договора аренды
транспортного средства без предоставления услуг по управлению №12 от 23 июля
2008 года, был установлен твердый размер арендной платы, составляющий 10 000
руб.
Следовательно, подписанное сторонами менее чем по истечении одного года с
момента заключения договора аренды дополнительное соглашение от 01 августа
2008 года, изменяющее твердый размер арендной платы до 70 000 руб.,
противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ и является ничтожным.

Бред.

[grin095]

Нет тут никакого бреда.
Почти нет
Читайте статью 614 с учебником русского языка в другой руке..
Слова "если иное не предусмотрено договором" относятся к самой возможности изменения арендной платы, а не к годичному сроку.

Но вот ничтожно ли соглашение об ином.
Полстраны "плюет" на 614 меняя арендную плату при согласии сторон так часто, как этого хочет.
Не видел практики в которой это признавалось бы ничтожным по обращению налоговых органов. При ничтожности можно было бы говорить о том, что затраты не могли бы, к примеру, уменьшать налогооблагаемую прибыль.

И вообще все это фигня, по сравнению вот с этим:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВАС РФ
от 13 апреля 2010 г. N 1074/10
"Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части."

Сообщение отредактировал grin095: 02 August 2011 - 10:45

[Топоров]

Добрый день уважаемые коллеги, может быть не в тему, но все таки решил попробовать.
В 2008году было подписано доп. соглашение к договору аренды, которым арендная плата увеличена в 10раз. На протяжении 2008-2011года судились с арендодателем в итоге в этом году все судебные акты вступили в законную силу, осталось только формально подать надзорные жалобы.
Однако месяц назад подписали новое доп соглашение, которым уменьшили арендную плату с 2009года.
Вопрос:
1. Можно ли произвести взаимозачет арендной платы с 2009года по сегодняшний день. При том, что выписаны исполнительные листы и дело находится в производстве у судебного пристава.

[Мария Мирабелла]

[quote name='grin095' timestamp='1312260268' post='4565124']
Нет тут никакого бреда.
Почти нет
Читайте статью 614 с учебником русского языка в другой руке..
Слова "если иное не предусмотрено договором" относятся к самой возможности изменения арендной платы, а не к годичному срокe/

Абсолютно верно!
Т.Е. любое изменение чаще одного раза в год просто будет признано ничтожным в силу противоречия закону! А именно ГК ст. 614 п. 3.
Тоже самое, что включить в договор можно все, что заблагорассудится, но если пункт противоречит законодательству, то он недейстивтелен. Также все соотуетсвующие Доп. соглашения по изменению платы...Действуют, пока никто не оспорит...))

[Мария Мирабелла]

Таким образом, п. 3 ст. 614 - по сути носит диспозитивный характер, а именно: если стороны пожелают, то могут либо включить в договор условие о том, что размер арендной платы изменению не подлежит...либо, если такого условия в договоре не окажется, то будет действовать закон, а именно: можно менять размер арендной платы, но не чаще 1 раза в год (если другие сроки стороны не установят, которые конечно же не должны быть меньше года, только больше).

А вот если прописывать не твердый размер, а порядок исчисления такого твердого размера, то тут уже совсем другая история.

Сообщение отредактировал Мария Мирабелла: 25 August 2011 - 02:36

[Concrescere]

А вот если прописывать не твердый размер, а порядок исчисления такого твердого размера, то тут уже совсем другая история.

Ага, например по формуле "АП (ставка ар.платы) = 1*К",

где АП - это ставка ар.платы, а К - это коэффициент, устанавливаемый по соглашению сторон!

[PetersON]

Ага, например по формуле "АП (ставка ар.платы) = 1*К",

где АП - это ставка ар.платы, а К - это коэффициент, устанавливаемый по соглашению сторон!

Статья 431. Толкование договора

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Сообщение отредактировал PetersON: 29 August 2011 - 15:41

[Artem_ru]

Вообще статья 614 ч.3 ГК РФ сформулирована не совсем удачно.

Существовало два толкования статьи 614 ГК:

1. Что ни при каких условиях нельзя поменять арендную плату чаще, чем один раз в год. Даже по взаимному согласию сторон. Даже когда им это обеим выгодно.

Эту позицию и поддержал Президиум ВАС в постановлении № ВАС-18202/10 от 13.01.2011г., хотя у меня сомнения в ее практической обоснованности, так как эта позиция никого не защищает, наоборот, создает проблемы для сторон, когда они хотят поменять арендную плату и это в интересах каждой стороны.

Считал, что ВАС должен был, наоборот, поддержать другую точку зрения.

2. Статья 614 часть 3 ГК РФ запрещает включать в договор условие о возможности изменения арендной платы чаще чем один раз в год. Т.е. условие договора о праве изменить арендную плату чаще, чем один раз в год будет недействительным.
Но стороны могут менять арендную плату на основании дополнительных соглашений хоть каждый день. И это правильно. Ведь если стороны подписали дополнительное соглашение, значит они действуют в своих интересах.
С принятием уже названного постановления ВАС это теперь будет невозможно.

Хотя ничего не мешает сторонам обойти этот запрет просто расторгнув старый договор и заключив новый с другой арендной платой.

[Concrescere]

Вообще статья 614 ч.3 ГК РФ сформулирована не совсем удачно.

Существовало два толкования статьи 614 ГК:

1. Что ни при каких условиях нельзя поменять арендную плату чаще, чем один раз в год. Даже по взаимному согласию сторон. Даже когда им это обеим выгодно.

Разве повышение ар.платы может быть выгодно арендатору?

Я не беру во внимание ситуации, когда арендодатель, заключивший договор аренды с условием о наличии у арендодателя права на односторонний отказ от этого договора в любой момент, говорит (или даже пишет письмо) арендатору : "или давайте поднимем ставку ар.платы (ну там приведем её в соответствие с рыночной, мол, все подорожало), или я откажусь от договора" . И арендатору действительно может быть выгоднее согласиться на новые условия, чем переезжать в другое помещение...

ничего не мешает сторонам обойти этот запрет просто расторгнув старый договор и заключив новый с другой арендной платой.

Согласен. Но при желании можно и эти две сделки в совокупности квалифицировать как изменение размера ар.платы...

[Bang]

Разве повышение ар.платы может быть выгодно арендатору?

Как ни странно да.
Например у меня есть договоры в кризис заключались по 650 включая НДС плюс небольшая индексация, сейчас сдаем по 800 НЕ включая НДС.
По таким договорам, подходящим к концу, выгоднее и арендатору если ему поднимут ставку НЕ до рыночной а чуть ниже т.к. ему и переезжать не надо, и ставка приемлемая, и выгодно арендодателю т.к. он не тратится на риэлторов, не имеет кассового разрыва и не вкладывается во всякие ремонты.

Арендатор прекрасно понимает, что сидя по копеечной ставке ему поблажек никаких не будет (а им всем рано или поздно требуются юридический адреса, согласование субаренды для аффилированных фирм, согласование каких нибудь перепланировок и т.п.) и никто его не оставит потом на продление аренды т.к. не захочет иметь дела с говнюками.
Умному арендатору при определенных обстоятельствах интересно чуть чуть увеличить ставку.

[Concrescere]

Bang, Согласен, правильно себя вести всегда выгодно.

[Artem_ru]

Вообще статья 614 ч.3 ГК РФ сформулирована не совсем удачно.

Существовало два толкования статьи 614 ГК:

1. Что ни при каких условиях нельзя поменять арендную плату чаще, чем один раз в год. Даже по взаимному согласию сторон. Даже когда им это обеим выгодно.

Разве повышение ар.платы может быть выгодно арендатору?

Я не беру во внимание ситуации, когда арендодатель, заключивший договор аренды с условием о наличии у арендодателя права на односторонний отказ от этого договора в любой момент, говорит (или даже пишет письмо) арендатору : "или давайте поднимем ставку ар.платы (ну там приведем её в соответствие с рыночной, мол, все подорожало), или я откажусь от договора" . И арендатору действительно может быть выгоднее согласиться на новые условия, чем переезжать в другое помещение...

ничего не мешает сторонам обойти этот запрет просто расторгнув старый договор и заключив новый с другой арендной платой.

Согласен. Но при желании можно и эти две сделки в совокупности квалифицировать как изменение размера ар.платы...

Речь идет об изменении арендной платы, а изменение может быть как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Данная статья, как ни странно, запрещает также понижать арендную плату. Неуклюжесть этой нормы особенно проявлялась в кризис, когда стороны часто меняли структуру аренды с целью и арендатора не потерять, и денежный поток сохранить. например, при изначально фиксированных платежах, через полгода действия договора стороны подписывают соглашение об уменьшении ставок например на год, а затем об их повышении выше изначальных и другие.
Получается, что ч. 3 ст. 614 ГК РФ запрещает это делать.

Сообщение отредактировал Uktivan: 12 September 2011 - 17:36

[filby]

Повышение цены договора возможно при согласии сторон. В одностороннем порядке возможно повышение только на индекс инфляции (чем обосновано сейчас не помню

Вот и я не могу найти, а очень надо
Повышают а/п почти в два раза

[urist-russia]

Договор: Размер Постоянной составляющей Арендной Платы подлежит автоматической ежегодной индексации на 10 (Десять) % в сторону увеличения, начиная со второго года с момента подписания Сторонами Акта Приема-Передачи Помещения Арендатору, но не чаще одного раза в год. (Акт подписан 01 января).

[grin095]

способ оформления такой индексации не указан
либо есть расчет и соответствующий коефф., либо твердая цена. В последнем случае изменение еще надо подписать сторонами..

Сообщение отредактировал grin095: 16 September 2011 - 11:36

[Ser0jenka]

Если в договоре установлено, что Арендодатель может в одностороннем порядке изменить арендную плату (четко фиксированную в договоре), уведомив об этом арендатора, означает ли это что он может менять хоть каждый день. Ссылки на частоту изменений не имеется!

[grin095]

Е

сли в договоре установлено, что Арендодатель может в одностороннем порядке изменить арендную плату (четко фиксированную в договоре), уведомив об этом арендатора, означает ли это что он может менять хоть каждый день. Ссылки на частоту изменений не имеется!

Учитывая, что вы видимо не потрудились прочесть эту и другие темы форума, а также не представили свою позицию по вопросу, ответ будет также лаконичным.
Нет.

[T@NY@]

Прочитала большую часть этой темы, но до конца не могу понять в отношении своей ситуации. С индексами и формулами вроде понятно. Со сроком тоже вроде понятно. Но у меня такая ситуация, в договоре в условиях об арендной плате прописана фиксированная цифра за пользование помещениями.
Также в договоре есть пункт, где говорится, что размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения размера расчетной базовой ставки за аренду, либо по решению Думы (имущество муниципальное) учитываемых коэффициентов, но не чаще одного раза в год.
Правильно ли я понимаю, что если в договоре в условии об арендной плате предусмотрена конкретная цифра без всяких расчетов, формул и коэффициентов, то применять в будущем какую-либо формулу и коэффициент неправомерно без изменения условия об арендной платы?
В настоящее время арендодатель ссылаясь на методики исчисления арендной платы, принятые местной администрацией повышает арендную платы в 18 раз. Направили нам дополнительное соглашение, которое мы не подписали.