Сообщений в теме: 106

[Zaynutdinov Artur]

'Ludmila' сказал(а) 27 Апр 2012 - 10:37:

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

Абз. 2 ст. 69 ФЗ № 102 - Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Хммм... это у Вас по состоянию на какую дату закон об ипотеке?

Людмила, не понял... Что не так? Если Вы про аренду, то это следующий абзац, если я не ошибаюсь.

[Ludmila]

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

Что не так? Если Вы про аренду, то это следующий абзац, если я не ошибаюсь.

Я не про аренду. Я спрашиваю, на какое число та редакция закона об ипотеке, которую Вы читаете?

[Zaynutdinov Artur]

Редакция от 06.12.2011г. Устарела?

'str555' сказал(а) 27 Апр 2012 - 10:19:

'Ludmila' сказал(а)

не поняла, как можно заложить ВСЕЬ земельный участок и 1/10 здания.

ну почему же нет. можно заложить только весь ЗУ, тогда залог распространится и на 1/10 здания.

Тогда залог распространится не только на 1/10 здания, но и на все здание целиком

[Ludmila]

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

Редакция от 06.12.2011г. Устарела?

Таки да.

Надо смотреть редакцию с учётом изменений, встпупивших в ссилу в марте.
И в этой редакции дочитать-таки ст. 69 до конца...

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

Тогда залог распространится не только на 1/10 здания, но и на все здание целиком

Неправда Ваша.

[Zaynutdinov Artur]

'Ludmila' сказал(а) 27 Апр 2012 - 12:10:

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

Редакция от 06.12.2011г. Устарела?

Таки да.

Надо смотреть редакцию с учётом изменений, встпупивших в ссилу в марте.
И в этой редакции дочитать-таки ст. 69 до конца...

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

Тогда залог распространится не только на 1/10 здания, но и на все здание целиком

Неправда Ваша.

1) Людмила, это она и есть 405 ФЗ от какой даты?

2) Почему же? Залогодателю ведь принадлежат все помещения, которые в совокупности составляют все здание целиком

[Ludmila]

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

) Людмила, это она и есть 405 ФЗ от какой даты?

Закон-то от 06.12.2011, но вот в силу он вступил с 07.03.2012 г.
Я Вас и спрашивала НА какую дату у Вас закон об ипотеке?

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

2) Почему же? Залогодателю ведь принадлежат все помещения, которые в совокупности составляют все здание целиком

Почитайте 405-ФЗ, там всё написано.

[Zaynutdinov Artur]

Последний абзац ст. 69 ФЗ 102 - При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

Откуда же взять эту ДОЛЮ в праве, если ее нет? Думаю, что это больше применимо к жилому дому.
Просвятите глупого: что относится к общему имуществу в нежилом здании? со ссылкой на норму, плиз

[Ludmila]

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

Откуда же взять эту ДОЛЮ в праве, если ее нет?

Читайте ЗК РФ, там всё написано.

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

Просвятите глупого: что относится к общему имуществу в нежилом здании?

Хммм... Вы, однако, самокритичны, и очень реалистично себя оцениваете. Вообще уже почти три года, как на этот вопрос на уровне ВАС РФ дан однозначный ответ. На ЮК по этому поводу - тем 20 примерно...

[Zaynutdinov Artur]

'Ludmila' сказал(а) 27 Апр 2012 - 12:18:

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

) Людмила, это она и есть 405 ФЗ от какой даты?

Закон-то от 06.12.2011, но вот в силу он вступил с 07.03.2012 г.
Я Вас и спрашивала НА какую дату у Вас закон об ипотеке?

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

2) Почему же? Залогодателю ведь принадлежат все помещения, которые в совокупности составляют все здание целиком

Почитайте 405-ФЗ, там всё написано.

Людмила, Вы меня пугаете...
п. 1 ст. 64 ФЗ 102 - При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
В моем случае залогодателю принадлежат все помещения (все здание) на данном з.у., который у него же в собственности.

'Ludmila' сказал(а) 27 Апр 2012 - 12:31:

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

Откуда же взять эту ДОЛЮ в праве, если ее нет?

Читайте ЗК РФ, там всё написано.

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

Просвятите глупого: что относится к общему имуществу в нежилом здании?

Хммм... Вы, однако, самокритичны, и очень реалистично себя оцениваете. Вообще уже почти три года, как на этот вопрос на уровне ВАС РФ дан однозначный ответ. На ЮК по этому поводу - тем 20 примерно...

1) Что же читать в ЗК, если мы по факту имеем зарегистрированное право собственности на земельный участок? Откуда "долевуха" возникнет???

2) На уровне ВАС то дан однозначный ответ, но уже как три года не могут внести изменения в законодательство...
Я прекрасно знаю, что относится к общему имуществу в нежилом здании. Но тем не менее ссылки не будет?

'Ludmila' сказал(а) 27 Апр 2012 - 12:31:

Хммм... Вы, однако, самокритичны, и очень реалистично себя оцениваете. Вообще уже почти три года, как на этот вопрос на уровне ВАС РФ дан однозначный ответ. На ЮК по этому поводу - тем 20 примерно...

Ну, как же Вы могли не съязвить? Я даже удивлен, Людмила, что Вы так долго держались.

[Ludmila]

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

п. 1 ст. 64 ФЗ 102 - При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Вы принципиально не читаете ВЕСЬ закон?
Ну так посмотрите, с какого момента возникает ипотека вообще и в силу закона в частности; при каких условиях она регистрируется; какие правила применяются к ипотеке в силу закона и т.д.
Или Вы всерьёз полагаете, что достаточно заложиь участок - и всё, здание тоже автоматически в залоге, безо всяких регистраций?

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

Ну, как же Вы могли не съязвить?

Да я не язъявила, я совершенно серьёзно говорила.

Совершенно серьёзно спрашиваю: а Вы правда не знаете про позицию ВАС по поводу общего имущества в нежилом здании?

[Zaynutdinov Artur]

'Ludmila' сказал(а) 27 Апр 2012 - 12:46:

Вы принципиально не читаете ВЕСЬ закон?
Ну так посмотрите, с какого момента возникает ипотека вообще и в силу закона в частности; при каких условиях она регистрируется; какие правила применяются к ипотеке в силу закона и т.д.
Или Вы всерьёз полагаете, что достаточно заложиь участок - и всё, здание тоже автоматически в залоге, безо всяких регистраций?

Мы сейчас уходим совсем в другие дебри, но раз Вы настаиваете...
Ипотека как обременение имущества, как, и при договорной ипотеке и при ипотеке в силу закона, возникает с момента гос.регистрации ипотеки;
Гос.регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления сторон, в том числе и ипотека в силу закона;
Закладывая земельный участок, в первую очередь в интересах самих сторон заранее оговорить судьбу тех объектов, которые находятся на этом земельном участке. Поэтому думаю, что практически это крайне редко встречается.
Думаю, что в рамках судебного разбирательства при ипотеке земельного участка впоследствии можно обременить и все объекты залогодателя, которые находятся на этом земельном участке.
Я ответил на Ваши вопросы, Людмила?
А теперь скажите, пожалуйста, свое мнение относительно моего вопроса:

'Zaynutdinov Artur' сказал(а) 27 Апр 2012 - 10:35:

ст. 69 регулирует единство судеб при ипотеке здания и земельного участка. Не относится ли эта норма к помещениям, в случае когда земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности?

'Ludmila' сказал(а) 27 Апр 2012 - 12:46:

Да я не язъявила, я совершенно серьёзно говорила.
Совершенно серьёзно спрашиваю: а Вы правда не знаете про позицию ВАС по поводу общего имущества в нежилом здании?

Вы принципиально не читаете ВСЕ мое сообщение?

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

2) На уровне ВАС то дан однозначный ответ, но уже как три года не могут внести изменения в законодательство...
Я прекрасно знаю, что относится к общему имуществу в нежилом здании. Но тем не менее ссылки не будет?

[Изяслав]

'Ludmila' сказал(а)

Неправда Ваша.

упс. а мну полагал что ипотека распространится не только на 1/10, но и на всё здание.

'Zaynutdinov Artur' сказал(а)

1) Людмила, это она и есть 405 ФЗ от какой даты?

приведите плз Вашу редакцию, заинтриговали.

[Ludmila]

'str555' сказал(а)

упс. а мну полагал что ипотека распространится не только на 1/10, но и на всё здание.

Вот смотрите.
Есть п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который гласит, что нельзя отчуждать участок без здания на нём. Сделка, направленная на такое отчуждение, является ничтожной, говорит ВАС РФ в п. 11 Пленума № 11. Там же ВАС отмечает, что это касается и обращения взыскания.
Как мы помним, нельзя заложить то, на что нельзя обратить взыскание.
Запомним это и запишем в условия задачки.
Далее.
Ст. 64 закона об ипотеке говорит, что на расположенное на участке здание возникает ипотека в силу закона.
А как она возникает?
Перво-наперво надо вспомнить, что к ипотеке в силу закона применяются правила об ипотеке в силу договора. А в договоре об ипотеке должен быть описан предмет ипотеки, как то: описание, достаточное для его идентификации, оценка и сведения об органе, зарегистрировавшем право собственности.
Это значит, что в договоре, из которого возникает ипотека в силу закона, должно быть описано имущество, на которое ипотека возникает. Если мы повспоминаем, в каких случаях возникает ипотека в силу закона, мы поймём, что есть только один случай, когда договор, из которого возникает ипотека в силу закона, не содержит описания имущества, на которое эта ипотека возникает - это ст. 65 закона об ипотеке. Но это отдельный случай - там на момент заключения договора здания, на которые возникает ипотека, просто не существуют.
Т.е. в случае, когда предмет ипотеки существует на момент заключения договора, из которого возникает ипотека в силу закона, то в договоре этот предмет описывается всегда.
Итак, в договоре ипотеки, из которого возникает ипотека в силу закона, должно быть описано то имущество, на которое она возникает.
Это второе условие, которое мы запомним и запишем.
И, наконец, третье условие.
Ипотека в силу закона возникает с момента регистрации. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется по заявлению хотя бы одной из сторон. Это третье условие.


Итак, что мы имеем.
Мы имеем договор, в котором написано: закладывается весь земельный участок и 1/10 часть здания. Подпись, заявление обеих сторон на регистрацию договора. В заявлении: просим зарегистрировать договор ипотеки и ипотеку на земельный участок и 1/10 здания.
Вспоминаем первое условие: сделка, направленная на отчуждение (в т.ч. в порядке взыскания) участка без зданий на нём ничтожна. Заложить то, на что нельзя обратить взыскание, нельзя.
Вспоминаем второе и третье условие: чтобы зарегистрировать ипотеку в силу закона, надо: а) чтобы в договоре, из которого возникает ипотека в силу закона (в нашем случае это договор ипотеки), было описание того, на что возникает ипотека в силу закона; б) было подано заявление о регистрации ипотеки в силу закона.

Теперь что у нас получается.
Во-первых, у нас получается, что воля сторон (выраженная и самом договоре, и в заявлении) направлена на заключение ничтожной сделки.
Во-вторых, более чем сомнительной выглядит сама возможность регистрации ипотеки в силу закона.
Допустим, залогодержатель на следующий день добежит в регорган и подаст заявление на регистрацию ипотеки в силу закона (про то, как это будет выглядеть по отношению к залогодателю, с которым договорились, что в залог берётся 1/10 здания, а на деле залогодержатель пытается зарегистрировать ипотеку на всё здание, я молчу). Так вот, при отсутствии в договоре, из которого якобы возникает ипотека в силу закона, одного из существенных условий регистрация ипотеки более чем сомнительна. А если она будет осуществлена, можно не сомневаться - залогодатель тут же пойдёт её оспаривать, и шансы у него будет неплохие.

Если сложить это всё вместе, получится у нас высокий риск признания договора ипотеки земельного участка и 1/10 части здания недействительной сделкой.

[Zaynutdinov Artur]

Вот, такую Людмилу я люблю

'Ludmila' сказал(а) 27 Апр 2012 - 15:49:

Вот смотрите.
Есть п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который гласит, что нельзя отчуждать участок без здания на нём. Сделка, направленная на такое отчуждение, является ничтожной, говорит ВАС РФ в п. 11 Пленума № 11. Там же ВАС отмечает, что это касается и обращения взыскания.
Как мы помним, нельзя заложить то, на что нельзя обратить взыскание.
Запомним это и запишем в условия задачки.
Далее.
Ст. 64 закона об ипотеке говорит, что на расположенное на участке здание возникает ипотека в силу закона.
А как она возникает?
Перво-наперво надо вспомнить, что к ипотеке в силу закона применяются правила об ипотеке в силу договора. А в договоре об ипотеке должен быть описан предмет ипотеки, как то: описание, достаточное для его идентификации, оценка и сведения об органе, зарегистрировавшем право собственности.
Это значит, что в договоре, из которого возникает ипотека в силу закона, должно быть описано имущество, на которое ипотека возникает. Если мы повспоминаем, в каких случаях возникает ипотека в силу закона, мы поймём, что есть только один случай, когда договор, из которого возникает ипотека в силу закона, не содержит описания имущества, на которое эта ипотека возникает - это ст. 65 закона об ипотеке. Но это отдельный случай - там на момент заключения договора здания, на которые возникает ипотека, просто не существуют.
Т.е. в случае, когда предмет ипотеки существует на момент заключения договора, из которого возникает ипотека в силу закона, то в договоре этот предмет описывается всегда.
Итак, в договоре ипотеки, из которого возникает ипотека в силу закона, должно быть описано то имущество, на которое она возникает.
Это второе условие, которое мы запомним и запишем.
И, наконец, третье условие.
Ипотека в силу закона возникает с момента регистрации. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется по заявлению хотя бы одной из сторон. Это третье условие.

В свете 405 ФЗ отчасти подпишусь под вышесказанным. Законодатель постарался более четко урегулировать возникновение ипотеки в силу закона особенно в рамках ст. 64 ФЗ 102. Но в случае, если мы пропишем полностью объект, который расположен на з.у., то это уже не будет ипотека в силу закона.
Далее, п. 4 ст. 35 ЗК Вы, Людмила, интерпритировали по-своему... Если быть точным, он гласит: Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев (их опускаем). Про единую судьбу здания и з.у. - даже не спорю, но приведенный пример в Пленуме ВАС № 11 про "обращение взыскания" я трактую иначе. ИМХО, это в первую очередь завязка со ст. 64. Ведь нигде не указано, что мы не можем заложить только з.у. До 405 ФЗ 64 ст. законодатель вообще устанавливал возможность закладывать только з.у. при условии определенных оговорок в договоре, что находящиеся или строящиеся здания на таком з.у. не будут находится в залоге у залогодержателя. И взыскание обращалось в этом случае только на з.у., при этом залогодатель приобретал право ограниченного пользования на этот з.у. Думаю, что на практике такое "разграничение" обращения взыскания на землю и прочно связанный с ним объект недвижимости вызвало определенную коллизию. Поэтому часть пунктов ст. 64 просто утратили силу, дабы не путать и не вызывать "неудобства".
Если буквально подходить к толкованию п. 1 ст. 64 - при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Подчеркну, что не только строящиеся, но и находящиеся. При этом законодатель присвоил этой норме императивный характер, убрав оговорку "если иное не предусмотрено Д.З." Однако, как было верно подмечено выше для возникновения ипотеки в силу закона требуется подача отдельного заявления от любой из сторон. Если раньше для внесения записи об ипотеке в силу закона это заявление не требовалось и условно "невнесение" такой записи можно было свалить на рег.орган (типа их ошибка), то сейчас законодатель возникновение ипотеки в силу закона "возложил" на сами стороны договора.
При этом, если обратить внимание на практику до 405 ФЗ, то тот же самый ВАС в своих определениях устанавливал, что диспозитивная норма, изложенная в ст. 64, обременяет, и находившиеся и построенные здания на з.у., если иное не установлено договором.
Мое мнение, повторюсь, что в рамках судебного разбирательства можно обременить здание, которое расположено на заложенном з.у., дабы не нарушать единство судьбы з.у. и здания при реализации.

'Ludmila' сказал(а) 27 Апр 2012 - 15:49:

Итак, что мы имеем.
Мы имеем договор, в котором написано: закладывается весь земельный участок и 1/10 часть здания. Подпись, заявление обеих сторон на регистрацию договора. В заявлении: просим зарегистрировать договор ипотеки и ипотеку на земельный участок и 1/10 здания.
Вспоминаем первое условие: сделка, направленная на отчуждение (в т.ч. в порядке взыскания) участка без зданий на нём ничтожна. Заложить то, на что нельзя обратить взыскание, нельзя.
Вспоминаем второе и третье условие: чтобы зарегистрировать ипотеку в силу закона, надо: а) чтобы в договоре, из которого возникает ипотека в силу закона (в нашем случае это договор ипотеки), было описание того, на что возникает ипотека в силу закона; б) было подано заявление о регистрации ипотеки в силу закона.

Теперь что у нас получается.
Во-первых, у нас получается, что воля сторон (выраженная и самом договоре, и в заявлении) направлена на заключение ничтожной сделки.
Во-вторых, более чем сомнительной выглядит сама возможность регистрации ипотеки в силу закона.

1) Абсолютно не согласен. Это не будет ничтожной сделкой. Прямого запрета на залог только з.у. нет. Как я указал выше, фактически и здания, как объекта права, нет. Право собственности залогодателя зарегистрировано, помимо з.у., на 10 помещений, которые лишь в совокупности составляют здание. В данном случае я больше опасаюсь оспаривания договора ипотеки по смыслу ст. 69, в случае, если не обременять помещение вместе с з.у. По этому поводу я и не могу прийти к единому мнению...
2) Залогодержатель и не преследует цели зарегистрировать ипотеку в силу закона на оставшиеся помещения

'Ludmila' сказал(а) 27 Апр 2012 - 15:49:

Допустим, залогодержатель на следующий день добежит в регорган и подаст заявление на регистрацию ипотеки в силу закона (про то, как это будет выглядеть по отношению к залогодателю, с которым договорились, что в залог берётся 1/10 здания, а на деле залогодержатель пытается зарегистрировать ипотеку на всё здание, я молчу). Так вот, при отсутствии в договоре, из которого якобы возникает ипотека в силу закона, одного из существенных условий регистрация ипотеки более чем сомнительна. А если она будет осуществлена, можно не сомневаться - залогодатель тут же пойдёт её оспаривать, и шансы у него будет неплохие.

Если сложить это всё вместе, получится у нас высокий риск признания договора ипотеки земельного участка и 1/10 части здания недействительной сделкой.

Вот последним, Людмила, просто убили! Давайте попробуем практически "раскачать" эту ситуацию с признанием договора недействительным?

[Изяслав]

'Ludmila' сказал(а)

Вот смотрите.

чичас некогда продумывать, вкратце - при старой редакции ст. 64 Ваша концепция не нашла отражения в арбитражной практике, не думаю что при новой что-то измениться.

попозже подумаю.

'Ludmila' сказал(а)

залогодержатель на следующий день добежит в регорган и подаст заявление на регистрацию ипотеки в силу закона

кстати, коллега, посетившая семинар, делилась следующим:

Цитата

По ст.64 Закона об ипотеке это не ипотека в силу закона, а по принципу единства земли и строений. И применяется она не только для случая, когда з/у является самостоятельным предметом залога, но и вместе со зданием (а Инф.письмо 90 было при другой концепции, по которой земля и строения признавались самостоятельными объектами).

[teoretik]

Так получается один вопрос не раскрыт?
Если торги прошли через три года после вынесения решения;
продажная стоимость определена в решении;
реальная рыночная выросла примерно в два раза...
то "лица приближенные к ФССП" приобретают данное имущество за полцены?

или мне "в поиск"?)))

[Котова Елена]

ну тут кто первый встал того и тапки )
если участников торгов будет много, то эти "полцены" могут и вырасти в процессе торгов

[F.E.A.R.]

Всем доброго дня! Сегодня, прочитав одно апелляционное определение, остался в некотором замешательстве.

 

Суть вопроса: Между двумя физиками заключен договор займа, который обеспечен ипотекой квартиры. Заемщик не платит - кредитор идет в суд с требованием о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки. Перед судебным процессом кредитор мониторит цены на аналогичную недвижимость и понимает, что квартира стоит дешевле цены, которая была определена сторонами договора (определена в 2 млн). Соответственно на судебном заседании кредитор заявляет ходатайство о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости. Приходит заключение, цена немного ниже определенной в договоре - 1,85 млн. Суд, согласно положений ФЗ "об ипотеке" скидывает еще 20%, и начальная определяется в 1,48 млн. Должник пишет жалобу, выражая, в том числе, несогласие с начальной ценой, и апелляционная инстанция выдает вот такое определение (все переносить не буду, только самую суть):

 

.........

Давая оценку доводам жалобы о занижении начальной продажной стоимости заложенного имущества, судебная коллегия исходит из того, что в пункте 3 спорного договора займа стороны пришли к соглашению об установлении залоговой стоимости объекта недвижимости в размере 2 000 000 рублей.

От ответчика возражений против залоговой стоимости предмета ипотеки, определенной в договоре займа от 27 сентября 2019г. в размере 2 000 000 рублей, не поступило. Доказательств существенного изменения рыночной стоимости заложенного имущества на момент подачи иска истцовой стороной не представлено.

В отсутствие доказательств спора относительно залоговой стоимости квартиры истцом было заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы в отношении предмета ипотеки.

При данных обстоятельствах, несмотря на формальное соблюдение истцом требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при заявлении ходатайства о назначении судебной экспертизы, в условиях наличия согласованной сторонами договора стоимости заложенного имущества, отсутствия значительного снижения рыночной стоимости заложенного имущества, что следует из выводов судебной экспертизы, с учетом общих цен на рынке недвижимости, а также принимая во внимание правила, установленные Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации как равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, судебная коллегия расценивает поведение истца как заведомо недобросовестное поведение в ущерб заемщику, преследующее одну цель – занижение продажной цены заложенного имущества в ходе исполнительного производства.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1 ст.10 ГК РФ).

Судебная коллегия применяет залоговую стоимость спорной квартиры в размере 2 000 000 рублей в качестве начальной продажной ценой заложенного имущества, определенной на основе соглашения сторон.

С учетом установленного решение суда подлежит частичному изменению.

Руководствуясь статьями 199, 329, пунктом 2 статьи 328, пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 4 февраля 2021 г. изменить в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, установив начальную продажную стоимость квартиры, кадастровый номер ....:2443, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 2 000 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Собственно вопрос - я что то где то упустил?

[Ludmila]

F.E.A.R., а что непонятно?

[F.E.A.R.]

Ludmila сказал(а) 03 Июн 2021 - 11:28:

а что непонятно?

почему суд, имея на руках заключение эксперта об определении рыночной стоимости, проигнорировал его, и назначил НПС исходя из условий договора? Нет, я конечно прочитал про некое злоупотребление правом со стороны истца, но где логика?  И как это нет спора относительно начальной стоимости? Т.е если ответчик не согласен с ценой, указанной в договоре и просит экспертизу, то спор есть и все нормально... а если истец просит определить актуальную цену залога на момент рассмотрения дела, то тут злоупотребление правом - цену занижает...

[Юлия-Х]

у меня 1 раз только было. Лет 5 где то назад.

Банк оспаривал залоговую ст-ть в рамках судебного возврата долга по кредитному договору.

Цена была не просто завышена, а космически завышена. Допустим, реальная цена объекта тысяч 500, а соглашением сторон установлена ст-ть в 300 мульонов.

Банк притащил в суд оценку.

 

Суд отказал банку исключительно на том основании, что стоимость залоговая была установлена добровольно соглашением сторон и точка.

 

(помимо прочего, банк накосячил по процессуальным моментам, на что я указывала в возражениях (я была на стороне должника), но эти доводы суд даже и учитывать не стал)...

[Ludmila]

F.E.A.R., я не очень поняла последовательность действий, а вчитываться времени нет.

Насколько я поняла, договором была установлена оценка в 2 000 000 рублей.

Истец принёс в суд отчёт оценщика, в котором рыночная стоимость была 1 850 000 рублей.

А вот дальше не поняла. Ответчик предоставлял свой отчёт? Предоставлял рецензию на отчёт оценщика? Ходатайство о проведении экспертизы заявил в первой инстанции или при обжаловании?

Юлия-Х сказал(а) 03 Июн 2021 - 12:16:

Цена была не просто завышена, а космически завышена. Допустим, реальная цена объекта тысяч 500, а соглашением сторон установлена ст-ть в 300 мульонов.

О да! Завысить оценку в договоре ипотеки - любим, умеем, практикуем! (Это я не про нынешнего работодателя, а вообще). 

[F.E.A.R.]

Ludmila сказал(а) 03 Июн 2021 - 12:23:

договором была установлена оценка в 2 000 000 рублей.

да, по соглашению сторон

 

 

Ludmila сказал(а) 03 Июн 2021 - 12:23:

Истец принёс в суд отчёт оценщика, в котором рыночная стоимость была 1 850 000 рублей.

истец ходатайствовал перед судом о назначении экспертизы, которая и установила цену в 1 850 000 рублей, своего ничего не приносил

 

Ludmila сказал(а) 03 Июн 2021 - 12:23:

Ответчик предоставлял свой отчёт?

нет, возражал устно

 

Ludmila сказал(а) 03 Июн 2021 - 12:23:

Предоставлял рецензию на отчёт оценщика?

нет

 

Ludmila сказал(а) 03 Июн 2021 - 12:23:

Ходатайство о проведении экспертизы заявил в первой инстанции или при обжаловании?

если про повторную, то нет, нигде не заявлял. Просто в жалобе указал, что не согласен, т.к. по его мнению квартира стоит дороже. При том, что ответчик ознакомился с результатами экспертизы в судебном заседании и была возможность заявить свои возражения или повторную экспертизу прямо в процессе.

Сообщение отредактировал F.E.A.R.: 03 June 2021 - 18:43

[Ludmila]

Ну, тогда всё достаточно логично.

 

F.E.A.R. сказал(а) 03 Июн 2021 - 11:56:

почему суд, имея на руках заключение эксперта об определении рыночной стоимости, проигнорировал его, и назначил НПС исходя из условий договора?

У суда имелись две оценки: установленная экспертом и по договору. Суд назначил ту цену, которая выше. Тем самым, по сути, нарушил права истца. Но истец это не обжаловал - значит, его проблемы.

Было бы доказано в суде, что реальная цена квартиры выше, либо если бы было отказано в проведении повторной экспертизы (причём без достаточных на то оснований отказано) - было бы нарушение прав ответчика. Поскольку иная цена не доказана и ходатайства о проведении повторной экспертизы не было, - права ответчика не нарушены. И да, по мне, так голословное заявление ответчика, что он не согласен с ценой, при том, что он не воспользовался своими процессуальными правами ни на предоставление доказательств, ни на ходатайство о повторной экспертизе, - злоупотребление правом.

 

F.E.A.R. сказал(а) 03 Июн 2021 - 11:56:

И как это нет спора относительно начальной стоимости?

Ну, по всей видимости, суд не счёл заявление "я считаю, что квартира стоит больше", без оспаривания условия договора, предоставления доказательств иной цены и ходатайства о повторной экспертизе спором относительно начальной стоимости. И я в этом с судом солидарна.

F.E.A.R. сказал(а) 03 Июн 2021 - 11:56:

Нет, я конечно прочитал про некое злоупотребление правом со стороны истца,

Злоупотребление тут со стороны ответчика.

Хотя в определении я вижу, что суд счёл злоупотреблением действия истца, но вот в этом я с судом не согласна. Если заключение эксперта не опровергнуто, то оснований говорить, что цена занижена, нет.

[F.E.A.R.]

Ludmila сказал(а) 03 Июн 2021 - 13:08:

У суда имелись две оценки: установленная экспертом и по договору. Суд назначил ту цену, которая выше. Тем самым, по сути, нарушил права истца. Но истец это не обжаловал - значит, его проблемы.

суд 1 инстанции как раз и установил начальную цену согласно отчета оценщика. И ходатайство о назначении экспертизы в 1 инстанции заявлял истец. А цену поменяла апелляция, как раз исходя из утверждения ответчика

 

Ludmila сказал(а) 03 Июн 2021 - 13:08:

"я считаю, что квартира стоит больше"

И сделано это было, на мой взгляд, необоснованно , потому как ответчик никаких доказательств о том, что цена не соответствует действительности ни в 1-ю инстанцию, ни в апелляцию не представил.

Ludmila сказал(а) 03 Июн 2021 - 13:08:

Хотя в определении я вижу, что суд счёл злоупотреблением действия истца, но вот в этом я с судом не согласна. Если заключение эксперта не опровергнуто, то оснований говорить, что цена занижена, нет.

вот и я о чем...