Как раз не пришли) А специально искать, все-таки, не отважился - не до того было,так что не спросил.и в ФРС спросить - они как раз на суд придут)))
Pokemaster
Правильно ли я понял, что Вы на моей стороне, т.е. схема Вам видится удачной?)Ludmila
Давайте поэтапно.Такой кредит вряд ли возможен, строится-то не квартира в отдельности...
Что мешает "строить квартиры в отдельности"? Мое предположение - только госпошлина за регистрацию)
Т.е. вот такая ситуация:
1. застройщик дает Сберу 20% денег + закладывает право аренды земли = получает от Сбера кредит.
2. застройщик доходит до стадии "незавершенное строительство" - регистрирует право собственности на него - передает в залог Сберу.
3. построив целый дом, теоретически, ничто не может помешать застройщику со Сбером "обменять" залог дома на залог квартир - верно? Если одним пакетом подать заявы в ФРС о прекращении права собственности и залога на недострой и возникновении права собственности на все квартиры + их ипотеку, то единственный расход большой - это пошлина за регистрацию права собственности застройщика на все квартиры. По 7500 р - на одну девятиэтажку около 1 500 000 рублей (если 200 квартир). Да плюс еще пошлина за залог - смотря как будут регистрировать, то ли 200 договоров залога, то ли один на 200 квартир. Ну пусть максимум - 200 х 2000 = 400 000 руб. Плюс еще канцелярия лишняя... Итого 2 милимона рублей на регистрацию.
2 лишних миллиона - это, понятно, расход покупателей квартир. На 200 квартир - по 10 000 рублей. Т.е. по 300 евров. По-моему, не убийственный дополнительный расход, как считаете? ) Зато решили одну проблему Банка - у него в залоге 200 квартир. И он сможет с легкостью освобождать квартиры от бремени залога сразу же после погашения застройщиком соответсвующей части кредита.
К тому же, продажная цена квартиры физику будет ведь побольше, чем залоговая стоимость квартиры. Т.е. физик будет покупать квартиру, допустим, за 2 миллиона рублей (ну и кредит - столько же будет у Сбера брать), а застройщик будет должен Сберу под залог этой же квартиры только, допустим, 1.5 миллиона. Т.е. первые выплаты физиками (таким способом с овердрафтом, как я говорил), за каждые 3 квартиры погасят задолженность застройщика по 4 квартирам.
Следующий этап.
Предположим, что ипотека квартир застройщик-Сбер была оформлена закладными.
Когда физик погашает способом "овердрафт" задолженность застройщика перед Сбером (целиком) справедливо было бы физику попросить у Сбера эту закладную? По-моему, справедливо. Ведь застройщик не будет должен Сберу по кредиту (по этой квартире), а физик не будет должен застройщику по ДКП. Однако физик должен Сберу по своему кредиту. Внимание, вопрос - что мешает физику закладную на эту же квартиру передать Сберу в обеспечение своего кредита?
Регистрация передачи закладной не требуется)
Но даже если ее и провести - ОК, лишние 100 рублей пошлины каждый физик заплатит, ну или даже 500+100=600 рублей. А пусть даже дважды эту пошлину надо заплатить (ну два раза ведь передается закладная, формально) - хорошо, плюс к стоимости квартиры еще 1200 рублей.
А поскольку закладная все время у Сбера находится - значит, надо лишь только несколько бумаг подписать - о передаче закладной от Сбера физику, и от физика Сберу (но уже по другому основанию).
Итого, на мой взгляд, дополнительное бремя на физика по уплате около 12000 рублей. В обмен на то, что никто никого не кинет - по-моему, нормально)
