Сообщений в теме: 100

[SOI]

Сделка не может стать недействительной из-за изменения законодательства. Важно, какой закон действовал не на момент регистрации, а на момент совершения сделки. А совершается сделка в момент её подписания сторонами.

433 блин ГК. на днях получу приостановку, посмотрю чо там напышут.

Ludmila, по мотивам трехнедельной давности разговора с ФРСовцами - понимать будут именно так как Вы предполагали. надеюсь, что только до первого пинка сверху.

[Ludmila]

Ludmila, по мотивам трехнедельной давности разговора с ФРСовцами - понимать будут именно так как Вы предполагали. надеюсь, что только до первого пинка сверху.

Это Вы по поводу какого из моих высказываний?

Добавлено в [mergetime]1185860323[/mergetime]
А это к вопросу о ничтожности договора аренды части земельного участка. И договор заключён, и сделка признана недействительной до введения в действие 118-ФЗ.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2006 г. N 10240/06

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Першутова А.Г., Полубениной И.И., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Суховой Г.И., Юхнея М.Ф. -
рассмотрел заявление государственного учреждения "Центральный дом ученых Российской академии наук" о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.05.2006 по делу N А40-44076/05-20-307 Арбитражного суда города Москвы.
В заседании приняли участие представители:
от заявителя - государственного учреждения "Центральный дом ученых Российской академии наук" - Болдовская Н.А.;
от общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Гильдии кинорежиссеров "Форум-XXI век" - Алюшин П.В., Печена М.Б.;
от Департамента земельных ресурсов города Москвы - Горбунова С.С., Степанова С.А.
Заслушав и обсудив доклад судьи Полубениной И.И., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Гильдии кинорежиссеров "Форум-XXI век" (далее - общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее - департамент, арендодатель) с требованиями об исполнении им обязательств по договору аренды земельного участка от 28.08.2001 N М-01-019239 и об обязании арендодателя передать арендатору территорию, занятую спортивной площадкой, в освобожденном виде.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное учреждение "Центральный дом ученых Российской академии наук" (далее - дом ученых).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.11.2005 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2006 решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 17.05.2006 указанные судебные акты отменил; обязал департамент исполнить договор аренды от 28.08.2001 и передать обществу земельный участок, расположенный по адресу: Москва, Соймоновский пр., вл. 3, площадью 9330 кв. м, в освобожденном виде.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названного постановления суда кассационной инстанции дом ученых просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
В отзыве на заявление общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения как соответствующий действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.05.2006 подлежит отмене по следующим основаниям.
Исковые требования мотивированы невыполнением арендодателем условия договора о передаче в аренду полностью освобожденного земельного участка в нарушение требований статьи 398, пункта 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, указав, что при заключении договора аренды истцу было известно о наличии на арендуемом земельном участке спортивной площадки.
Кроме того, суду были представлены доказательства зарегистрированного права федеральной собственности на здания и теннисные корты, расположенные на спорном земельном участке.
Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворяя исковые требования, суд кассационной инстанции исходил из обязанности стороны договора выполнять принятые на себя обязательства. Кроме того, объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности, на которые указывает дом ученых, имеют иные адресные ориентиры по отношению к адресным ориентирам спорного участка.
Вывод суда кассационной инстанции не основан на законе и не соответствует обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение о его предмете.
Между Московским земельным комитетом (правопредшественником департамента) и обществом был заключен договор от 28.08.2001 N М-01-019239 на аренду земельного участка площадью 9330 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Соймоновский пр., вл. 3, сроком на 49 лет под строительство в 2000 - 2002 гг. гостиничного комплекса.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом аренды может быть земельный участок. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Земельным участком согласно статье 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом.Договор аренды от 28.08.2001 N М-01-019239 заключен в соответствии с постановлением правительства Москвы от 18.04.2000 N 285. Согласно пункту 1.2 этого постановления обществу предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный по адресу: Соймоновский пр. вл. 3, площадью 0,66 га, а не 9330 кв. м., как указано в договоре аренды от 28.08.2001.
Пунктом 3.1 названного постановления предусмотрена разработка исходно-разрешительной документации на строительство гостиничного комплекса с включением в его состав оздоровительного центра за счет территории существующих теннисных кортов Российской академии наук с возможным долевым участием в границах согласно плану.
К договору аренды земельного участка приложен план этого участка, из которого следует, что на нем расположена спортивная площадка.
Как видно из пункта 1.3 договора аренды от 28.08.2001, план земельного участка составлен на основе графических материалов и подлежит уточнению при проведении межевых работ с последующим оформлением нового плана границ. Земельный участок имеет условный кадастровый номер, что свидетельствует о нарушении порядка проведения государственного кадастрового учета.Следовательно, указанный земельный участок как объект аренды надлежащим образом не определен (индивидуализирован), поэтому договор аренды земельного участка от 28.08.2001 N М-01-019239 нельзя считать заключенным и исполнению он не подлежит.
Кроме того, наличие объектов недвижимости на спорном участке, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, препятствует заключению договора аренды с обществом, так как нарушает предусмотренное законом право собственника объектов недвижимости на использование той части участка, которая необходима для эксплуатации такой недвижимости.
Довод суда кассационной инстанции о том, что земельный участок, на котором находится спортивная площадка дома ученых, имеет иные адресные ориентиры (Москва, Соймоновский пр., вл. 3), чем те, которые определяют место нахождения объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности (Москва, пер. Курсовой, дом 2/3/1/3, стр. 23, дом 2/3/1/3, стр. 25, дом 2/3/1/3, стр. 26) неоснователен, поскольку теннисные корты фактически находятся на спорном земельном участке.
Таким образом, оспариваемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для его отмены.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановил:

постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.05.2006 по делу N А40-44076/05-20-307 Арбитражного суда города Москвы отменить.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.11.2005 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2006 по данному делу оставить без изменения.

[SOI]

Ludmila, по поводу ипотека объекта = ипотека объекта + ипотека всего участка + ипотека всех иных объектов на участке.

[Ludmila]

SOI

по поводу ипотека объекта = ипотека объекта + ипотека всего участка + ипотека всех иных объектов на участке.

О, наконец-то мысль о том, что нельзя заложить участок без ипотеки ВСЕХ зданий на нём, дошла до наших регорганов! Это радует!
Это какой регион?

[Борюн]

Ludmila

О, наконец-то мысль о том, что нельзя заложить участок без ипотеки ВСЕХ зданий на нём, дошла до наших регорганов! Это радует!

Для банков может это и радостно, а для заемщика никакой радости
Чтоб взять кредит на 50 лимонов я должен заложить все предприятие весом в 200 лимонов. А захочу я еще 50, да еще в другом банке
Как быть? До повторного залога банки не очень то охочи.
неа не правильное такое понимание.
Все рассуждения ходят вокруг порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Полагаю проблему бы решило небольшое дополнение в абзац 3 п.п.2 п.4 ст. 35 ЗК "... если иное не установлено законом."
а законом установлено ст340 ГК и ст. 64 об Ипотеке.

[И.Б]

Борюн

Для банков может это и радостно, а для заемщика никакой радости

акцепт.

[Ludmila]

Для банков может это и радостно, а для заемщика никакой радости

Да для банков вот этот вот закон дурацкий не менее безрадостен, чем для клиентов. Причём банк, в отличие от клиента, оказывется в ловушке с двух сторон, а не с одной. Почему - я уже выше писала.
Радостоно только то, что регорганы будут регистрировать меньше ничтожных сделок.

[SOI]

это Питер.

[list.ru]

Ludmila
не пойму, а в чем проблема заложить весь земельный участок и одно здание находящиеся на нем?
При обращение взыскания новый собственник получит все теже права что и прежний собственник. Тр. лица собственники других задний остануться при своем интересе.

[Ludmila]

list.ru

не пойму, а в чем проблема заложить весь земельный участок и одно здание находящиеся на нем?
При обращение взыскания новый собственник получит все теже права что и прежний собственник. Тр. лица собственники других задний остануться при своем интересе.

Абсолютно не поняла, что Вы хотите сказать. Вы имеете в виду ситуацию, когда залогодатель является единственным собственником и земельного участка, и всех зданий на нём? Или какую-то иную ситуацию?

[list.ru]

Вы имеете в виду ситуацию, когда залогодатель является единственным собственником и земельного участка, и всех зданий на нём?

в том числе

[Ludmila]

Тогда поясните, пожалуйста, как, на Ваш взгляд, будет происходить обращение взыскания (т.е. продажа всего участка и одного здания на нём), учитывая, что:
1) залог здания сейчас возможен только с залогом ВСЕГО участка, на котором расположено здание, т.е., если здание расположено на участке 12 га и до заключения договора ипотеки не выделен самостоятельный земельный участок, необходимый для обеспечения закладываемого здания, то и закладываться, и продаваться при обращении взыскания должен земельный участок площадью 12 га;
2) законодательством (ст. 35 ЗК Рф) установлен прямой запрет на продажу участка без зданий на нём, если собственником зданий и участка является одно и то же лицо, и никаких изъятий из этого правила не установлено (случаи, когда участок изъят из оборота, во внимание сейчас не берём - такой участок не может быть заложен)?

[scorpion777]

вот этот китайский пункт понять не могу:

До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

т.е. если до 1.10.2005. г. имелось решение о предварительном согласовании, но до 01.03.2007 г. не заключен договор аренды, то ЗУ предоставляется только с аукциона?

[scorpion777]

для сведения:
очень хорошее решение )))))))))

[list.ru]

Ludmila
если земельный участок в собственности я с вами соглашусь, но если в аренде, почему б не заложить чать объектов расположенных на зем участке?

[Ludmila]

если земельный участок в собственности я с вами соглашусь, но если в аренде, почему б не заложить чать объектов расположенных на зем участке?

Внимательно прочитайте ст. 36 ЗК РФ, и найдёте там ответ.

[list.ru]

Ludmila
и что, (участок делим) обращаем взыскание на здание и право аренды, право собственности переходит от одного собственника к другому. Право аренды также перейдет к новому собственнику, в том числе под зданиями которые не были в ипотеке. А где риск для договора ипотеки?
В суде ни раз обращали взыскание на право аренды где на земельном участке были также другие здания. Все было нормально. У суда даже мысли не возникало.

[Ludmila]

Т.е. приобретатель здания, являясь собственником здания № 1, будет являться также арендатором земельного участка под зданиями № 2 - 5, не являясь их собственником, а собственник зданий № 2 - 5 не будет являться арендатором участка под зданиями, это Вы предлагаете? Т.е. грубо нарушить ст. 36 ЗК РФ?
При этом, если участок является делимым, нет оснований для заключения договора аренды с мнодественностью лиц на стороне арендатора.

[list.ru]

Ludmila

Т.е. приобретатель здания, являясь собственником здания № 1, будет являться также арендатором земельного участка под зданиями № 2 - 5, не являясь их собственником, а собственник зданий № 2 - 5 не будет являться арендатором участка под зданиями, это Вы предлагаете? Т.е. грубо нарушить ст. 36 ЗК РФ?

Почему же собственник здания №1 будет арендатором, а собственник зданий № 2-5 не будет арендатором, а куда же делось исключительное право собственника приведенной вами ст 36 ЗК?
Да, есть противоречия, но прямых оснований для ничтожности сделки об ипотеке нет.
Есть риски связанны с продажей зданий находящиеся не под ипотекой:
В случае продажи зданий, к новому собственнику зданий также перейдет право аренды на земельный участок, расположенный под зданиями. В связи с тем, что у прежнего собственника заключен договор аренды на весь земельный участок будут нарушаться исключительные права аренды земельного участка нового собственника, что влечет необходимость в разделе земельного участка и перезаключения договора аренды, в связи с этим возникают риски, связанные с расторжением договора аренды и признанием договора об ипотеке недействительной сделкой на основании п. 3. ст. 340 ГК РФ ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой прав аренды на земельный участок.
Кроме того, при продаже зданий и переходе исключительных прав на земельный участок расположенный под зданиями к новому собственнику, может привести к невозможности обратить взыскание на право аренды всего земельного участка.

[Ludmila]

Почему же собственник здания №1 будет арендатором, а собственник зданий № 2-5 не будет арендатором, а куда же делось исключительное право собственника приведенной вами ст 36 ЗК?

Так это Вас надо спросить, куда оно делось. Вы же говорит:

Право аренды также перейдет к новому собственнику, в том числе под зданиями которые не были в ипотеке.

В связи с тем, что у прежнего собственника заключен договор аренды на весь земельный участок будут нарушаться исключительные права аренды земельного участка нового собственника, что влечет

недействительность сделки в соответствии со ст. 168 ГК РФ, т.к. иные последствия ЗК РФ (в т.ч. про необходимость раздела ПОСЛЕ перехода права аренды) не установлены.

[list.ru]

Ludmila

недействительность сделки в соответствии со ст. 168 ГК РФ,

и в чем договор ипотеки противоречит законодательству?
И где вы увидели требование закона, что при передаче права аренды земельного участка в ипотеку необходимо передавать в ипотеку также все здания?

Сообщение отредактировал list.ru: 18 September 2007 - 16:47

[Дикий Гу]

Ludmila
может они имеют ввиду не весь земельный участок, на котором находится здание, а только тот земельный участок, который под зданием.
хочешь заложить - оформи и закладывай, с недвижкой это общий принцип (точное определение предмета).

[DiKiY_NSK]

Поднимаю темку в части дискуссии о несоответствии ст. 64 фЗ «Об ипотеке» и ст. 35 ЗК РФ
Нашел и прочитал несколько схожих тем-обсуждений этой проблемы, но толи в силу тугости ума и медлительности восприятия и анализа информации и в силу острейшего цейтнота в самую суть не вник, во всяком случае не всесторонне. Может быть появились какие новые веяния, свежие взгляды … В общем прошу помощи
Зарегистрирован договор ипотеки ЗУ, на котором расположены несколько объектов недвижимости, которые в свою очередь не были переданы в залог (в ЕГРП отсутствует инф. об обременении). В силу ст. 64 ФЗ «Об ипотеке» право залога распространяется на объекты недвижки на этом ЗУ. Согласно ст. 9 этого же закона договор об ипотеке должен содержать предмет ипотеки, его оценку и т.д. Однако договор ипотеки ЗУ не содержит данных об объектах недвижимости расположенных на этом ЗУ их оценку и вообще какую либо информацию.
Является ли это безусловным условием для признания договора ипотеки незаключенным (признании залога ничтожной сделкой) ???
Полагаю, что все же договор ипотеки ничтожная сделка в силу закона. Прошу лишь утвердить во мнении. Заранее благодарен!

[Ludmila]

Полагаю, что все же договор ипотеки ничтожная сделка в силу закона.

Да.
Недавно, кстати, в К+ появилась статья А.А. Маковской, где она написала то же самое.

[DiKiY_NSK]

Ludmila
спасибо Вам!

Дело в том, что недвижку уже продали , и я опасаюсь того, что залогодержатель ЗУ может обратится с иском о признании сделки по отчуждению недвижки ничтожной, однако получается у нас более весомый противовес.

ЗЫ меня смущает лишь отсутствие судебной практики...