Сообщений в теме: 347

[Lexus007]

23.04.2008г. в результате выполнения геодезическим предприятием ООО «Земля» топографической съемки была выявлена кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка.

Орган кадастрового учета принимал решение об устранении кадастровой ошибки или мнение о кадастровой ошибке сформировано лишь кадастровым инженером?

Из буквального понимания ч.4 ст.28 Закона о ГКН, если сведения внесены до 01.03.08г., то кадастровую ошибку можно исправить лишь в суде.

А в чем собственно ошибка?

[Lexus007]

Теперь вот выяснилось, что межевание сделали по правоустанавливающему документу, а не по реальным границам (забор), в результате чего части надворных построек оказались вне участка (участок реально больше).
Далее, в 2009 году межуется сосед, т.к. первый участок отмежован и поставлен на кадастровый учет, с собственником границы не согласуются.
Теперь получилось, что части надворных построек находятся на территории соседа.
Как можно в принципе разрешить такую ситуацию?
1. Добиваться признания кадастровой ошибки и вносить изменения в оба участка?
2. Прикупить у соседа этот кусок, ведь вроде по ДКП прошел участок с меньшей площадью?

На КУ стоит один(!) участок. Второй застрял при подготовке межевого плана в связи с выявленной ошибкой. Правильно я Вас понял? А то Вы спрашиваете как внести изменения в оба участка...

Местоположение Ваших границ в ГКН лишь математическая модель реальности. Поэтому не надо ничего покупать. Всё можно решить мирно
Если в результате Вашей кадастровой ошибки изменилась площадь и/или конфигурация, то в суд. Если же "сдвинуты точки" относительно абсолютных координат, то ОКУ иногда идет навстречу трудящимся без суда...

[Kirik]

На КУ стоит один(!) участок. Второй застрял при подготовке межевого плана в связи с выявленной ошибкой. Правильно я Вас понял? А то Вы спрашиваете как внести изменения в оба участка...

Первый участок был поставлен на КУ в 2004 г.
Договор купли-продажи участка и дома от 2005 г.
Сосоед промежевался и поставил на КУ участок в 2009 г.
Первый собственник обнаружил расхождение реальных длин сторон относительно кадастровых только сейчас.
реальный участок: 20м*52м = 1040 кв.м
по кадастру: 20м*50м = 1000 кв.м
по постановлению выделялся участок 10 соток (100 кв.м), но это было в 70-х годах прошлого века.
По задней границе участка предыдущий собственник построил баню, в техпаспорте от 2004 г. она не значится как самовольное строение.
По результатам межевания соседский участок граничит с первым по линии, т.е.разрыва между участками нет (видно на кадастровой основе), как так получилось - непонятно.
Народ межуется просто, что дали на подпись - то и подписали Это в равной степени относится что к первому собственнику, что к соседу.
Получается, что первый участок вместе с баней вклинивается на 2 метра в соседский.
У соседа при межевании тоже прихват обнаружился - 1,6 сотки, относительно постановления и ничего - поставили на КУ и зарегистрировали.

Сообщение отредактировал Kirik: 28 September 2010 - 23:02

[SweetN]

По теме вопроса читайте:
Письмо Минэкономразвития России 27.03.2009 №4448-ИМ/Д23 "Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков"

[Kirik]

По теме вопроса читайте:
Письмо Минэкономразвития России 27.03.2009 №4448-ИМ/Д23

Спасибо за ссылку.
Как я понял, с такой ошибкой можно еще долго жить, если нет спора между соседями, просто это как бы мина.
При следующем переоформлении участка все выявится.
Вопрос в том, как правильно инициировать приведение кадастровых цифр в соответствие с реальными, а то потом и срок давности пройдет и проч...(пока без наличия спора)
Вот и получается что зарегистрированные площади изменятся у обоих, у первого увеличится, а у соседа уменьшится.

[Lexus007]

реальный участок: 20м*52м = 1040 кв.м
по кадастру: 20м*50м = 1000 кв.м
по постановлению выделялся участок 10 соток (100 кв.м), но это было в 70-х годах прошлого века.
По задней границе участка предыдущий собственник построил баню, в техпаспорте от 2004 г. она не значится как самовольное строение.
По результатам межевания соседский участок граничит с первым по линии, т.е.разрыва между участками нет (видно на кадастровой основе), как так получилось - непонятно.
Получается, что первый участок вместе с баней вклинивается на 2 метра в соседский.

Из того что сказано... кадастровой ошибки пока еще нет. Либо Вы её пока не указали...
Правоустанавливающие документы совпадают с данными кадастра (1000кв.м.) У Вас с реальностью расхождения. Вы на 2 метра залезли в "чужой огород"
Но Вы можете сдвинуться на 2 метра с другой стороны, тогда баня окажется на Ваших 10 сотках. Что там с другой стороны участка?

[Kirik]

У Вас с реальностью расхождения. Вы на 2 метра залезли в "чужой огород"

По документам получается так. Реально забор не двигался и стоит уже на этом месте, вместе с баней - 38 лет.
На другой стороне участка - улица, как я понимаю это красная линия куда нельзя двигать, с боков другие соседи.
Прмерно я могу объяснить почему предыдущий собственник так промежевался: по законам 2004 г. при обнаружении расхождения площади межуемого участка с площадью выделенной по постановлению в сторону увеличения, требовалось изменять документ по которому выделялся участок.
Ему эти заморочки были не нужны, покупатель хоть и не врубился, но фактически купил 1000 кв. м. как по документам, хотя в реале было 1040 кв.м
Тут вопрос такой:
1. если сосед не возражает отдать эти 40 кв.м (реально не двигая забор) разве нельзя провести это через признание кадастровой ошибки, проведения нового межевания участков и внесение изменений в КУ обоих участков, при котором у первого участка площадь по документам увеличится на 40 кв.м, а соседа уменьшится на эти же 40 кв.м.
2. если это сделать через куплю-продажу этих же 40 кв.м, то как?
выдел участков в натуре менее предельно допустимых значений по площади и размерам, для определенной категории земли и вида разрешенного использования не допускается. Т.е. невозможно создать объект продажи.
3. Возможно ли при решении данного вопроса воспользоваться ст. 11.7 ЗК РФ и сделать это через соглашение о перераспределении, понятно что в любом случае надо опять межевать оба участка.

Сообщение отредактировал Kirik: 30 September 2010 - 14:07

[Кусты Роман]

Орган кадастрового учета принимал решение об устранении кадастровой ошибки или мнение о кадастровой ошибке сформировано лишь кадастровым инженером?

Мнение о кадастровой ошибке сформировано кадастровым инженером. Ошибка заключается в расхождении площади(ранее в результате уточнения показали площадь 0,12га) и несовпадение уточненных границ с фактическими. Позже, 01.08.2010г., про попытке изменения границ, был получен официальный отказ кадастрового учета изменений границ земельного участка, по причине недостаточности оснований для внесения изменений.

Сообщение отредактировал Кусты Роман: 30 September 2010 - 18:31

[Lexus007]

разве нельзя провести это через признание кадастровой ошибки

Возможно ли при решении данного вопроса воспользоваться ст. 11.7 ЗК РФ и сделать это через соглашение  о перераспределении

Пока в правоустанавливающем 10 соток и в кадастре 10 соток - кадастровых ошибок нет.

При перераспределении площадь не меняется. Изменяется местоположение общей границы смежников... Например, сосед забирает часть вашего огорода слева от бани, а Вы часть его огорода справа от бани

Завтра подумаю... сейчас нет времени...
А и нормы права тоже завтра укажу, а то за мной тут один "присматривает", чтобы я ссылки обязательно указывал

[Lexus007]

Мнение о кадастровой ошибке сформировано кадастровым инженером. Ошибка заключается в расхождении площади(ранее в результате уточнения показали площадь 0,12га) и несовпадение уточненных границ с фактическими. Позже, 01.08.2010г., про попытке изменения границ, был получен официальный отказ кадастрового учета изменений границ земельного участка, по причине недостаточности оснований для внесения изменений.

Итак, в 1992 году было 0,15га, в 2001 стало 0,12га, потом идут сделки и записи в ЕГРП, а в 2010 кадастровый инженер решил восстановить 0,15 га, считая это устранением кадастровой ошибки?
А что КИ написал в Заключении, которое ОКУ признало необоснованным?

[Lexus007]

Прмерно я могу объяснить почему предыдущий собственник так промежевался: по законам 2004 г. при обнаружении расхождения площади межуемого участка с площадью выделенной по постановлению в сторону увеличения, требовалось изменять документ по которому выделялся участок.

Эти требования остались. И вина в сложившейся ситуации на предыдущем собственнике, который при межевании участка не проверил где установлены межевые знаки, указанные КИ в документации. Ваш же - правоустанавливающий документ: договор. И увеличить площадь купленного участка на площадь участка меньше предельных норм не берусь сказать, что "можно".

На разных форумах гуляют гипотезы... одна из них: прекратить право, а потом его получить у ОМСУ по ст.36 ЗК или иной. Но детальной проработкой я не занимался, а практику не встречал Попробуйте поиск...

Если Ваша цель удержать баню, то можно пойти на соглашение с соседом о перераспределении Ваших ЗУ: земля под баней Ваша, а он забирает что-то слева или справа.

Если же Ваша цель ни метра соседу то могу предложить, например, "патовую ситуацию" с кучей оговорок...

Попробую нарисовать...

+------+-+--------+
A | B | : C | D
+------+-+--------+
А-улица,
В-Ваш участок, который от | и до | стоит на КУ, а от | и до : по факту.
С-соседний участок, который от | и до | стоит на КУ.
D-следующий за соседом участок.

А что там на участке D Вам известно? и стоит ли он на КУ?

Если кусок дорожной сети (на рисунке А) и неизвестный участок D не поставлены еще на кадастровый учет, а у соседского участка (С) есть в натуре излишек в 2м в сторону D, то у Вас есть шанс создать "патовую ситуацию": Вы с соседом вносите изменения в кадастр в части местоположения границ таким образом, чтобы кадастровая граница участка совпала с реальной. Рисунок становится таким:
+-+------+----------+
A : | B | C | D
+-+------+----------+
где теперь : есть фактическая граница, но уже между улицей и излишком.
Из 40кв.м. никто не образует ЗУ. Но придет Автодор межевать улицу (дорожную сеть) и ОКУ может указать на чересполосицу между улицей и Вашим участком... Не знаю что тут будет, но лично я буду занят своими делами

[Kirik]

На разных форумах гуляют гипотезы... одна из них: прекратить право, а потом его получить у ОМСУ по ст.36 ЗК или иной. Но детальной проработкой я не занимался, а практику не встречал  Попробуйте поиск...

Спасибо за совет. Буду рыть практику. Решение проблемы путем сдвижки координат всех трех участков от дороги - интересный, но боюсь будет очень дорогой

[Кусты Роман]

А что КИ написал в Заключении, которое ОКУ признало необоснованным?

Заключение кадастрового инжененра:
При проведении межевания предыдущим собственником земельного участка,
Ивановой Ольгой Николаевной ( О чём свидетельсвуют документы:
1. Свидетельство о праве собственности на землю САМ 320017 №002316 от 16.11.1992года
2. Договор купли-продажи
3. Свидетельство о государственной регистрации права 63-АВ №928188 от 01.04.2008г.
4. Договор купли-продажи
5. Свидетельство о государственной регистрации права 63-АВ №928188 от 01.04.2008г.),
были неверно уточнены границы настоящего земельного участка.
Для уточнения границ земельного участка, был направлен запрос в отдел Архитектуры администрации муниципального района Ставропольский в ответ была получена корректировка генерального плана, а после повторно уточнены и согласованны границы уполномоченным лицом (Денисовым А.М. на основании распоряжения администрации муниципального района Ставропольский от №9 от18.01.2010г.)
В процессе подготовки межевого плана использовались формула для расчета средней квадратической погрешности положения характерных точек границ земельных участков (частей земельных участков) (Mt), а также формула для расчета предельно допустимой погрешности определения площади земельных участков (частей земельных участков) (ΔP), утвержденные «инструкцией по межеванию земель» от 08.04.1996г., и согласно
«методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства» от 17.02.2003г.

[Lexus007]

Кусты Роман
По кадастру понятно: было 0,15га, уточнили до 0,12га. а теперь вдруг обнаружили, что всё-таки 0,15га.
Уточните дальше! В свидетельствах о праве и в договорах купли-продажи все эти годы было 0.12 или 0.15 га ?

[Кусты Роман]

Кусты Роман
По кадастру понятно: было 0,15га, уточнили до 0,12га. а теперь вдруг обнаружили, что всё-таки 0,15га.
Уточните дальше! В свидетельствах о праве и в договорах купли-продажи все эти годы было 0.12 или 0.15 га ?

В Свидетельствах и Договрах купли-продажи фигурировала площадь 0.12 га, я вот и думаю получится ли уточнить площадь в бОльшую сторону. Да и уточнение по закону положено один раз.

Сообщение отредактировал Кусты Роман: 06 October 2010 - 01:19

[Lexus007]

В Свидетельствах и Договрах купли-продажи фигурировала площадь 0.12 га, я вот и думаю получится ли уточнить площадь в бОльшую сторону. Да и уточнение по закону положено один раз.

Давайте дальше. А что по факту? Вам Продавец какой участок передал? Он же ведь Вам его наверняка показывал: здесь забор, здесь межевые знаки, тут кабели всякие закопаны... Было там 0,15 га?

[Кусты Роман]

Давайте дальше. А что по факту? Вам Продавец какой участок передал? Он же ведь Вам его наверняка показывал: здесь забор, здесь межевые знаки, тут кабели всякие закопаны... Было там 0,15 га?

По факту передал участок с простецким деревянным забором, мол вот участок. В акте приёма передачи прописана площадь как по свидетельству. На глаз не определишь, совпадает ли площадь, а практики делать Землеустроительную экспертизу, перед покупкой земли, нет ...

[Lexus007]

Вроде понятно... Я выскажу Вам своё мнение, но Вы вправе не соглашаться и таки добиваться бОльшей площади

07.06.2004г. в государственном кадастре недвижимости был присвоен кадастровый номер и уточнены границы земельного участка.

28.12.2007г. на основании Договора купли-продажи, Иванова Ольга Николаевна продает земельный участок

Я вот думаю подготовить исковое заявление о признании кадастровой ошибки. Вот что еще плохо понимаю как отразится перепродажа данного земельного участка, можно ли признать кадастровую ошибку после смены собственника участка?

В Свидетельствах и Договрах купли-продажи фигурировала площадь 0.12 га

Участок предоставлен Ивановой, она его межевала и ставила на КУ. Почему она согласилась на меньшую площадь мы не знаем. Но она согласилась! Не оспорила, не исправила, а зарегистрировала 0,12 га и в 2007 году продала Петровой.
в 2008 году Сидорова купила у Петровой этот ЗУ по договору к/п. Договор - правоустанавливающий документ на 0,12га. И в нем нет ошибок!

В ст.28 Закона о ГКН, где упоминается про кадастровую ошибку, рассматриваются ошибки ОКУ и КИ. Про ошибки собственников ЗУ (заказчиков межевания) там ни слова. Очень часто КИ называют любые ошибки - кадастровыми. Но в Вашем слчае ошибка была совершена Ивановой. Она могла всё исправить, но не сделала.
А вот Сидоровой никто 0,15 га не предоставлял! Потому что в Постановлении на 0,15 га указана Иванова. А Сидорова указана в Договоре к/п на 0,12га.

Так что... не могу Вас ничем утешить
Но может кто еще откликнется? и опровергнет меня... буду рад

Сообщение отредактировал Lexus007: 07 October 2010 - 19:00

[Kirik]

Но может кто еще откликнется? и опровергнет меня... буду рад

В принципе я тоже такого мнения, хотя в моем деле это не обнадеживает.
На практике знаю случай, когда участок межевался по правоустанавливающему документу, а не по реальным границам (по забору площадь больше), затем спустя время, межевался соседний участок, но уже по реальным границам (тому же забору).
В результате на кадастровой основе получился разрыв между участками, который так и остался - вроде ничей, хотя в реальности этим разрывом пользуется собственник участка, который межевался первым.
И такие случаи бывают.
Кусты Роман
А в вашем случае соседские участки межевались?
Чья земля вокруг вашего участка?
Имеется ли спор с соседями?

[Кусты Роман]

А в вашем случае соседские участки межевались?
Чья земля вокруг вашего участка?
Имеется ли спор с соседями?

Сосед один. Спора с соседями нет. Соседний участок не оформлен, пока относится к землям администрации, но его оформляют в собственность.
Границы нашего участка есть в генплане села и никаких росхождений нет (по данным отдела Архитектуры).
Нам в любом случае надо доказывать кадастровую ошибку, даже если откинуть лишние 2 сотки, то в границах всёравно расхождение. Границы забора не совпадают с границами ГЗК.

[Lexus007]

участок межевался по правоустанавливающему документу, а не по реальным границам

Так и должно быть! Исключение есть лишь для "дачной амнистии"...

В результате на кадастровой основе получился разрыв между участками, который так и остался - вроде ничей

Если не было ошибки ОКУ, проверявшего межевание 2-го участка (чересполосицу проглядели), то вскоре вроде "ничейный" может стать проходом, проездом или улицей по решению ОМСУ

И такие случаи бывают

Сплошь и рядом... И что делать с этими "огрызками", которые меньше предельной минимальной нормы, выявленными уже после совершения сделок я, например, не знаю

[Kirik]

Кусты Роман

Нам в любом случае надо доказывать кадастровую ошибку, даже если откинуть лишние 2 сотки, то в границах всёравно расхождение

Дело в том что не всякая ошибка считается кадастровой:
В соответствии с письмом минэкономразвития от 27 марта 2009 г. N 4448-ИМ/Д23
"Если причиной пересечения границ является ошибка, допущенная кадастровым инженером (лицом, считающимся кадастровым инженером в соответствии с частью 1 статьи 44 Закона о кадастре) при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен после вступления в силу Закона о кадастре, такая ошибка определяется как кадастровая ошибка в сведениях и подлежит исправлению в порядке, установленном статьей 28 Закона о кадастре."

Далее к вашему случаю можно применить вот это из того же письма:
"Воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка, допущенная лицом, выполнявшем работы по территориальному землеустройству, в отношении местоположения границы (координат характерных точек границы) ранее учтенного земельного участка (земельного участка, государственный кадастровый учет в отношении которого был осуществлен в установленном порядке до 1 марта 2008 г., либо земельного участка (в том числе лесного участка), государственный кадастровый учет которого не осуществлен, но право собственности на который зарегистрировано и не прекращено и которому присвоен органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условный номер в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") (далее - ошибка в местоположении границы ранее учтенного земельного участка) может быть исправлена органом кадастрового учета с использованием процедур в соответствии с частью 14 статьи 45 Закона о кадастре."

Далее читаем часть 14 ст. 45 Закона о кадастре:
"14. Орган кадастрового учета вправе уточнять местоположение границ ранее учтенного земельного участка, а также местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке с использованием картографической основы кадастра в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся на основании материалов работ по такому уточнению. Если при этом в соответствии с кадастровыми сведениями одна из границ ранее учтенного земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка, орган кадастрового учета обеспечивает устранение такого пересечения в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений."

Вот на этом все и останавливается

Lexus007

Так и должно быть! Исключение есть лишь для "дачной амнистии"...

Прошу прощения что сразу не пояснил.
В моем случае речь идет не о межевании при отводе участка, а о межевании с целью уточнения границ ранее учтенного земельного участка.
Т.е. участок находится в зоне сложившейся застройки.

Сообщение отредактировал Kirik: 07 October 2010 - 18:07

[Lexus007]

В моем случае речь идет не о межевании при отводе участка, а о межевании с целью уточнения границ ранее учтенного земельного участка.
Т.е. участок находится в зоне сложившейся застройки.

Как бы не складывалась там застройка, правоустанавливающий документ на землю никто не отменял И площадь должна соответствовать. Просто желание увеличить площадь за счет прилегающих свободных пространств, выявленных КИ в натуре, должно быть подкреплено в последующем соответствующим изменением в правоустанавливащем документе. Такое возможно, к примеру, в отношении Постановления о передаче в собственность гражданину ЗУ.

Но не вижу способа изменить площадь после сделки, так как правоустанавливающим документом становится, например, договор к/п.

Более того, даже если кто-то и добьется изменения площади ЗУ по Кадастру, то у него получится объект, отличный от зарегистрированного в ЕГРП со всеми выекающими последствиями...

Сообщение отредактировал Lexus007: 07 October 2010 - 19:20

[Lexus007]

[Нам в любом случае надо доказывать кадастровую ошибку, даже если откинуть лишние 2 сотки, то в границах всёравно расхождение. Границы забора не совпадают с границами ГЗК.

Вы раньше про это вроде не говорили...
В отличии от площади ЗУ местоположение границ ЗУ не вляет на идентификацию объекта в ЕГРП, поэтому такую "ошибку в местоположении границы ранее учтенного ЗУ" можно исправить

[Kirik]

Более того, даже если кто-то и добьется изменения площади ЗУ по Кадастру, то у него получится объект, отличный от зарегистрированного в ЕГРП  со всеми вытекающими последствиями...

Дело в том что сейчас сплошь и рядом при уточнении границ ранее учтенного земельного участка путем межевания получается (к примеру) следующая картина:
по правоустанавливающему (постановлению) документу площадь ЗУ - 10 соток
после уточнения площадь по факту - 11,3 сотки
по кадастровому учету - 11,3 сотки
в ЕГРП после внесения изменений на основании КУ - 11,3 сотки

В этом случае наблюдается разница между правоустанавливающим и ЕГРП, а после купли-продажи у нового собственника все уже находится в соответствии (правоустанавливающий и ЕГРП).

Еще раз спасибо за обсуждение, но все-равно не ясен правовой механизм ликвидации черезполосицы, образовавшейся, все-таки, в результате неверного определения координат межевых знаков при уточнении границ (межевание по правоустанавливающему документу в сложившейся застройке) реального землепользования.

Может у кого еще есть соображения, как ликвидировать зазоры (черезполосицу) между участками,площадь которых менее предельно допустимых размеров для РИ, т.е. фактически увеличить площадь одного из смежных участков на площадь этого зазора?