Управляющая компания является управляющей организацией в отношении
ряда многоквартирных жилых домов (далее - МКД). Общими собраниями
собственников помещений МКД приняты решения об установлении для
организаций, использующих часть общего имущества МКД в подъездах, на
техническом этаже, техническом подполье в целях размещения оборудования
связи, а также телекоммуникационных антивандальных шкафов широкополосного
доступа, предназначенного для оказания услуг связи (телефония,
телематические услуги, Интернет и др.), в частности для общества, платы
за пользование общим имуществом. При этом собственники помещений наделили
управляющую компанию правом на представление их интересов во всех
судебных органах, заключение соответствующих договоров и сбор денежных
средств.
Обществом (оператор связи) и собственниками, пользователями
помещений МКД заключено более 20 000 договоров о предоставлении услуг в
сети кабельного телевидения, договоров на оказание телематических услуг
связи и услуг связи по передаче данных. Для оказания услуг обществом с
использованием общего имущества МКД (ограждающих конструкций (фасада),
подъездов, технических этажей, технических подпольев, иных помещений
общего имущества) размещено соответствующее техническое оборудование.
В целях урегулирования отношений, связанных с использованием общего
имущества МКД, управляющая компания направила обществу для подписания
проект договора на пользование участком ограждающей конструкции МКД, по
условиям которого управляющая компания обязалась предоставить
пользователю возможность на возмездной основе разместить
волоконно-оптический кабель и коммутационное оборудование на участках
ограждающих конструкций кровли и технических этажей МКД. Общество от
подписания указанного договора отказалось, сославшись на отсутствие
оснований для его заключения.
Управляющая компания, указывая на то, что общество неправомерно
пользуется общим имуществом МКД посредством размещения на нем
принадлежащего ему оборудования для оказания услуг, не производя при этом
оплату за пользование общим имуществом, обратилась в арбитражный суд с
иском о взыскании с общества неосновательного обогащения.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения
постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа,
в удовлетворении иска отказано.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила
названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд
первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения, связанные с
пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных
домов, регулируются жилищным законодательством.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном
доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в
многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество,
предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в
данном доме. В частности, пп. 1 и 3 ч. 1 указанной статьи предусмотрено,
что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве
общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся
частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения
в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы,
лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее
более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы),
а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.
Аналогичная норма содержится в п. 1 ст. 290 ГК РФ.
В силу подп. "а" п. 1 Правил содержания общего имущества в
многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства
Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, состав общего имущества
определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в
многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом
и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в
многоквартирном доме.
В силу ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ по решению собственников
помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких
собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть
переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и
законные интересы граждан и юридических лиц.
Исходя из положений п. 1 ст. 1102 ГК РФ, неосновательное обогащение
имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие
на то правовых оснований.
Заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом,
являющимся собственником помещения в МКД, не может выступать
самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим
имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование.
Указанные договоры заключены в интересах конкретного собственника
помещения МКД, тогда как при выполнении обязательств по этим договорам и
предоставлении соответствующих услуг общество использует общее имущество,
принадлежащее всем собственникам помещений в доме.
В этой связи условия договоров о том, что абонент предоставляет
оператору на безвозмездной основе право на размещение оборудования на
конструкциях и элементах здания и в помещениях, являющихся общим
имуществом, не могут являться основанием для пользования ответчиком таким
имуществом, так как, в силу ст. 307 и 308 ГК РФ, договор регулирует
отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом
абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в
отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с
предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом МКД.
