Сообщений в теме: 729

[Mex@]

Чтобы избежать явной коллизии ч.1 ст.131 ЖК и ч.9 ст161 ГК РФ Жилищное законодательство в вопросе управления Кондоминиумом надо применять аналогично гражданскому (доверительное управление имущестом) и корпоративному (управление внешним исполнительным органом).
Фактически, в схеме ТСЖ-УК следует видеть соуправление, в котором полномочия управляющих распределены между собой и каждый из них отвечает за свою часть обязательств по управлению домом.
В любом случае, при создании ТСЖ обеспечение коммунальными услугами ложится бременем на ТСЖ и не может быть передано УК (ч.ч.4,5,6 ст.155 ЖК РФ)

[begemot912]

В любом случае, при создании ТСЖ обеспечение коммунальными услугами ложится бременем на ТСЖ и не может быть передано УК (ч.ч.4,5,6 ст.155 ЖК РФ)

------------------------------------------------ Читаем ЖК РФ Статья 155 часть 4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------и не видим подтверждения Ваших слов.....

[uzbek]

может чего пропустил, но ч.1 ст. 137 предусматривает

1. Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
 

ИМХО вывод - ТСЖ может быть и как УО и как лицо, представляющее интересы собственников при заключении договора с УО
правда немного смущает формулировка "заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом" с чьей стороны? выступая уполномоченным лицом со стороны собственников, или же выступая в качестве УО?
опять же ИМХО - коль расширительное толкование, то значит и допускается выступать от лица членов... в даннов случае, соблюдение норм гл. 6 при принятии решения о создании ТСЖ подтверждают правомочность заключения ТСЖ договора с УО...

Сообщение отредактировал uzbek: 01 November 2008 - 02:55

[begemot912]

ИМХО вывод - ТСЖ может быть и как УО и как лицо, представляющее интересы собственников при заключении договора с УО

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Ч Т О --- И --- Т Р Е Б О В А Л О С Ь ---- Д О К А З А Т Ь .

[uzbek]

begemot912
в противном случае занонодатель обязан был бы данну норму сформулировать как обязывающую ТСЖ заклбчит договора управления с собственниками, однако, диспозитивность нормы позволяет оставить за ТСЖ только контрольные функции...

Либо, укажите правовое основание на запрет заключение такого договора и ничтожность (или по крайней мере оспоримость) данной сделки?

[DLSH]

опять же ИМХО - коль расширительное толкование, то значит и допускается выступать от лица членов...

Правильно и это закреплено в ч 8 ст. 138 ЖК РФ "Обязанности товарищества собственников жилья"

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

При этом не обязательно на все услуги заключать договор с УК.
Я например с УК заключил договор только на содержание и текущий ремонт, обслуживание аварийной службы.
А где касалось капремонта(электросети, система розлива холодной и горячей воды, кабельное телевиедение, Интернет и другое заключал с другими организациями, выбирая из них по конкурсу самых надежных и которые менее денег берут.
При этом, во всех договорах у меня прописано:
Товарищество собственников жилья «Оптимист», », в лице председателя Правления ТСЖ «Оптимист» **************, действующего в согласии с ч. 8 ст.138 ЖК РФ от имени и по поручению всех собственников и за счет их средств, на основании Устава, протокола общего собрания собственников от 22 августа 2006 г. с одной стороны, и *********(наименования поставщика услуги исполнителя работ) с другой стороны, далее вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

[Molkin]

Ошибаетесь, уважаемый.
Запрет в части 9 ст. 161 ГК РФ.
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Где в законах нашли о 2-х способах управления в одном доме?

Не ведаю, чем Вы там управляете и какой umnik.gif зарегистрировал в одном доме 2 разноликих способа управления, но это с грубым нарушением закона.

Какими словами бы вам еще раз повторить, что способ управления ОДИН! Он выбран собственниками, как управление управляющей организацией "...".
2-х способов в доме нет. ТСЖ не управляет домом.
Может быть вам сложно это представить, но попробуйте...

Так что управляйте до поры до времени. Жизнь поставит все на свои места, когда к управлению ТСЖ и УК придут профессионалы или объявится в доме собственник грамотный. Он вас с 2-мя способами управления и пошлет ....

Не пугайте ежа на ели голыми ... . И активные собственники и суды и прокуратура и ОБЭП. У вас один дом на сколько метров? У нас под миллион кв.м. и доставшиеся не по наследству от муниципалов или строителей.

Я что-то все ждал и так и не дождался обычно главного аргумента сторонников подобных взглядов - письма Минрегиона N 5280-СК/07.

Сообщение отредактировал Molkin: 01 November 2008 - 14:44

[DLSH]

Уважаемый,
Не убедили вы никого, что ТСЖ и УК не могут существовать вместе на одном доме.
Как с договором между ними, так и без договора
Нет такого запрета!
И в цитируемой

такого запрета нет.
Как теоретического и законодательного запрета, так и практической невозможности. Говорю Вам,как человек, занимающийся управлением нескольких таких домов (хотя и не везде такая схема). Дома под способом управления УК, ТСЖ зарегистрировано, существует и решает свои задачи.
Что будете оспаривать? Наличие УК? Вот вам протокол решения собственников о выборе такого способа. По 161? Дом управляется _одной_ организацией, ТСЖ фактически домом не управляет. Норма закона соблюдена.
Наличие ТСЖ? Ликвидировать его? По какому основанию? Членство есть.

Я вам про Фому, а Вы мне про Ерему.

Разберитесь кто, где и как управлять может, но в одном доме 2 способа управления ТСЖ и УК не позволительно по закону. Это первое.
И, второе. ТСЖ – просто представитель прав собственников, необязательно товариществу становиться управляющей компанией, потому что сами жильцы в доме не профессионалы. Они просто должны уметь понимать и защищать свои собственные интересы, а ТСЖ – это отличный инструмент для подобной деятельности. Выбор управляющих и обслуживающих организаций – это их дело. Не более. Самое важное – грамотно собирать деньги на счет и контролировать их расход.

Подробнее почитайте вот тут:
http://www.tsj.ru/fo...age=1&pagenum=5



А что пунктик перепутал, извиняйте, по памяти, а не заглядывая в Консультант +

[Molkin]

но в одном доме 2 способа управления ТСЖ и УК не позволительно по закону

не устану повторять - способ один - через УК
ТСЖ - не управляет.

[mgkh]

но в одном доме 2 способа управления ТСЖ и УК не позволительно по закону

не устану повторять - способ один - через УК
ТСЖ - не управляет.

Господа!
С интересом читаю разные мнения и всё представляю себе Бразилию в период рабства.
Фазенда, Хозяин фазенды, Управляющий, рабы (т.е., ОО)... Классика для нашего сегодняшнего времени.

Кто может запретить Хозяину фазенды самостоятельно управлять своей фазендой?
Кто может запретить ему нанять профессионального Управляющего?
Кто или что может помешать Хозяину распределить весь объём функций, весь объём забот по фазенде между собственной персоной и Управляющим, если последний готов к этому?

Но только одно остаётся исключение. Не может Хозяин передать Управляющему свой контроль за работой Управляющего. Может, конечно, нанять со стороны контролёра за Управляющим, но полностью избавиться даже от минимального пригляда за делами на фазенде возможно только в одном случае. Если он решил махнуть рукой на свою собственность, если судьба его собственности ему стала безразлична.

Женщины, вино и т.п. - вокруг есть ещё много чего интересного помимо собственности на фазенду, которая, порой, висит ненавистным бременем и мешает реализовать желание вольной, разгульной жизни.

Не знаю, что там в те давние времена в законах Бразилии было сказано о праве Хозяина полностью самоустраниться от забот о своей фазенде, о праве сделать выбор варианта "пусть будет, что будет" ради разгульной жизни в городе.

Однако в МКД со множеством "Хозяев фазенды" полное самоустранение от несения бремени собственности должно караться довольно чувствительно, ибо дети, старики, немощные не виноваты и не должны наказываться судьбой при обрушении дома, произошедшему по вине безответственных обладателей свидетельств о праве собственности.
====================

Думаю так:
1. Собственники могут на ОСС выбрать УК.
2. Собственники могут в любой момент создать ТСЖ и при этом не ставить в повестку дня вопрос об одновременном выборе соответствующего способа управления, т.е., создать ТСЖ и не менять ранее выбранный способ управления через УК.
3. Такое ТСЖ и УК могут сосуществовать и никакого нарушения законодательства здесь нет. Они занимаются разными вопросами. Такое ТСЖ - это своего рода клуб, общественное объединение собственников, право на которое у них никто и ничто не может отнять.
4. Собственники в любой момент могут поставить на голосование вопрос об изменении способа управления с тем, чтобы передать функции управления от УК существующему ТСЖ. Только тогда ТСЖ входит в управление МКД. А далее применение одной из известных моделей управления МКД.
При этом, ТСЖ становится тогда единственной, главной УО в МКД, принявшей на сябя всю полноту функций управления, независимо от того, сколько оно потом наймёт ещё других УО, разделяя между ними часть функций и делегируя им то или иное их количество.
====================

И ещё.
О контроле со стороны собственников за работой УК.
Порядок контроля устанавливают собственники. Прописывают его в договор с УК. Стороны договора согласовывают все эти пункты между собой, если хотят заключить договор. В том числе, указываются конкретные лица, которых собственники уполномачивают осуществлять контроль за УК.

Кто может указать собственникам, кого они вправе или не вправе выбрать в качестве контролёров? Только УК может отказаться подписать договор, если её что-то не устроит.

Поэтому не вижу запрета на выбор в качестве контролёра того ТСЖ, которое создано в соответствии с п.2 (смотрите выше).

Сообщение отредактировал mgkh: 02 November 2008 - 03:31

[DLSH]

не устану повторять - способ один - через УК
ТСЖ - не управляет.

Тогда зачем такое ТСЖ, которое ничем не управляет?
Я ведь не случайно привел Вам фразу

ТСЖ – просто представитель прав собственников, необязательно товариществу становиться управляющей компанией, потому что сами жильцы в доме не профессионалы. Они просто должны уметь понимать и защищать свои собственные интересы, а ТСЖ – это отличный инструмент для подобной деятельности. Выбор управляющих и обслуживающих организаций – это их дело. Не более. Самое важное – грамотно собирать деньги на счет и контролировать их расход.

А если собственники сбор денежек отдали УК, то Вы возвращаете собственников на то что было до принятия нового ЖК РФ.
Ведь не случайно чиновники противостоят созданию вменяемых ТСЖ. Они борятся не за то, кто будет мести дворы, убирать снег, латать кровлю, выезжать на аварийные ситуации.
Чиновники борются за потоки денег, которые через придуманные ими РКЦ поступали и поступают на их счета.

Меня, к примеру, чиновники не выпускали из свох цепких зубок целый год после создания ТСЖ.
Пришлось подключать прессу и прокуратуру, разжевав им:
"... Получается, что по указке чиновников администрации города Владивостока МУ «Расчетно-кассовый центр» занимается скрытым и открытым МОШЕННИЧЕСТВОМ.
По причине правового инфантилизма или по иной, чиновники администрации города никак не усвоят, что им и ранее непозволительно было собирать деньги за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги в силу отсутствия договора с жильцами. Ведь в ч.3 ст.308 ГК РФ четко сказано: “обязательство не создает обязанностей для третьих лиц, не участвующих в нем в качестве сторон”.
И даже если поставщики услуг заключали с МУ «Расчетно-кассовый центр» Владивостока агентские договора, то этот вариант не проходит. В ч.2 ст.1005 ГК РФ специально оговорено, что агент обязан в полной мере нести ответственность перед потребителями согласно федеральному законодательству и иным правовым актам. Раз МУ Расчетно-кассовый центр» не желало брать на себя такую ответственность, то, значит, и не могло быть агентом в том смысле, как это предусмотрено главой 52 ГК РФ (“Агентирование”).
Статья 155 Жилищного Кодекса и вовсе отлучила от кормушки чиновников администрации города и подчиненное им МУ «Расчетно-кассовый центр», поскольку в ней четко расписано – кто и кому должен платить. И как платить.
Вот и бросились чиновники администрации Владивостока на всякие подлоги и выдумки, препятствующие работе созданных Товариществ собственников жилья. Хотя в ЗАКОНАХ, в нормативных актах правительства все очень понятно прописано.
Для особо одаренных правительство в течение 2006 года издало не мало нормативных актов и разослало письма, в которых указывало, как в ПИСЬМЕ от 12 октября 2006 г. N 9555-РМ107 : «На основании изложенного рекомендую руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации:
- довести настоящее письмо до сведения органов местного самоуправления, организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, для руководства в практической деятельности;
- организовать разъяснение положений Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;
- привести свои нормативные правовые и методические акты в соответствие с требованиями Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491».
Аналогичные напоминания Министерства регионального развития РФ последовали и в декабре 2006 года, а именно: «…Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящее письмо до организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, и при необходимости организовать их разъяснение»(письма Минфина регионального развития прилагаются). А Васька (т.е. чиновники администрации Владивостока и МУ «Расчетно-кассовый центр»), слушает и ест."

И только после вмешательства краевой прокуратуры отпустили на "вольные хлеба" сами управляем денежными потоками и решаем кто, как и за сколько выполнит ту или иную работу.
А без этого, не стоит и огород городить с созданием ТСЖ

[begemot912]

Ошибаетесь, уважаемый.
Запрет в части 9 ст. 161 ГК РФ.
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Где в законах нашли о 2-х способах управления в одном доме?

Не ведаю, чем Вы там управляете и какой umnik.gif зарегистрировал в одном доме 2 разноликих способа управления, но это с грубым нарушением закона.

Какими словами бы вам еще раз повторить, что способ управления ОДИН! Он выбран собственниками, как управление управляющей организацией "...".
2-х способов в доме нет. ТСЖ не управляет домом.
Может быть вам сложно это представить, но попробуйте...

Так что управляйте до поры до времени. Жизнь поставит все на свои места, когда к управлению ТСЖ и УК придут профессионалы или объявится в доме собственник грамотный. Он вас с 2-мя способами управления и пошлет ....

-------------------------------------------------------------------- Вынужден ,извините, подбросить неожиданный аргумент специалиста фонда "Институт экономики города" и вызвать,возможно, толику сумятицы в обсуждаемую тему: ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------"....... Управление общим имуществом в многоквартирном доме можно рассматривать как двухуровневую систему, которая дополняется различными способами обслуживания:

1 уровень - принятие совместных решений собственниками помещений: определение целей управления многоквартирным домом (т.е. определение уровня его технического состояния, безопасности, комфортности); выбор способа управления (кто будет осуществлять управленческие функции); установление размера платы за содержание общего имущества). Осуществление данного уровня управления - право и обязанность собственников помещений.

2 уровень - организация исполнения решений (осуществление управленческих функций).

Данный уровень управления может осуществляться самими собственниками или привлекаемыми ими исполнителями - управляющими или управляющими организациями.

Управление жильем как предпринимательская деятельность осуществляется на возмездной основе и заключается в предоставлении собственникам помещений или их объединению (товариществу) обозначенных в договоре управления услуг и работ. Для выполнения своих обязательств перед собственниками управляющий принимает решения о том, кто, как, когда и за сколько будет осуществлять конкретные работы и предоставлять услуги, заключает договоры подряда и контролирует работу исполнителей.

Таким образом, субъектами управления многоквартирным домом являются собственники помещений в доме и управляющий. Каждый в пределах своей компетенции."
http://www.tsj.ru/fo...act=view&mode=0 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Неужели возможны ДВЕ управляющие организации?? И все это, на мой взгляд, СЛЕДСТВИЕ отсутствия законодательно определенного понятия " УПРАВЛЕНИЕ" ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------"...3. Такое ТСЖ и УК могут сосуществовать и никакого нарушения законодательства здесь нет. Они занимаются разными вопросами. Такое ТСЖ - это своего рода клуб, общественное объединение собственников, право на которое у них никто и ничто не может отнять...." ----------------------------

Сообщение отредактировал begemot912: 03 November 2008 - 01:24

[begemot912]

В мировой практике управления многоквартирными домами наиболее часто собственники принимают управленческие решения в рамках созданного ими объединения – юридического лица, а исполнение решений доверяется профессиональной управляющей организации на основании договора.

Такой подход можно считать лучшим, потому что управление домами осуществляется на профессиональном уровне, качество услуг соответствует запросам и возможностям собственников жилья, и при этом соблюдаются демократические нормы принятия управленческих решений собственниками. Они получают возможность контролировать расходование средств, вносимых на содержание общего имущества.

При этом управленческие функции распределяются между ТСЖ и управляющей организацией. Товарищество отвечает за согласование интересов собственников, за принятие общих решений по целям управления, размерам общих расходов, за аккумулирование средств на содержание дома на расчетном счете товарищества, за выбор управляющей организации по принципу оптимального соотношения «цена – качество», за заказ конкретного объема и качества услуг, за контроль за исполнением договора управления через постоянно действующий орган управления товарищества – правление.

Управляющая организация по договору занимается оценкой технического состояния дома и потребностей (приоритетов) в работах, ремонтах, текущим и перспективным планированием работ по обслуживанию и ремонту, в том числе капитальному, организацией работ, выбором подрядчиков и контролем над их работой, заказом коммунальных ресурсов, контролем за их количеством и качеством, обеспечением сбора платежей.

В западных странах встречаются схемы организации работ, когда управляющая компания не имеет штатного персонала и оборудования для содержания и ремонта многоквартирных домов, а нанимает подрядчиков или же только подбирает для товариществ собственников жилья специалистов или подрядчиков. Последняя схема популярна в США и Канаде. Такие управляющие организации имеют возможность оказывать услуги неограниченному количеству заказчиков – товариществ, вне зависимости от их территориального расположения.-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ирина Генцлер, руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство», Татьяна Лыкова, главный специалист направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»

[Iv+]

выбор способа управления (кто будет осуществлять управленческие функции)

2 уровень - организация исполнения решений (осуществление управленческих функций).

Если собственники решили выбрать способ управления (кроме непосред-ственного), то организация исполнения решений (т.е. осуществление управленческих функций) уже не их полномочия.
УК или ТСЖ сами решают каким путем будет выполняться эта функция.
У собственников есть право либо управлять самим (непосредственное управление), либо делегировать полномочия управления путем выбора УК или создания ТСЖ.

независимо от того, сколько оно потом наймёт ещё других УО, разделяя между ними часть функций и делегируя им то или иное их количество

А это что за бред?
Читайте ЖК РФ, в МКД может быть только одна УК.

[begemot912]

А это что за бред?
Читайте ЖК РФ, в МКД может быть только одна УК.

----------------------------------------Уважаемый Iv+!! До сих пор Ваши посты заканчивались оптимистичным " С уважением"........ Что?? Нервишки сдают?? Или трудно ломать устоявшиеся представления?? Спокойнее,коллега.....

[mgkh]

выбор способа управления (кто будет осуществлять управленческие функции)

2 уровень - организация исполнения решений (осуществление управленческих функций).

Если собственники решили выбрать способ управления (кроме непосред-ственного), то организация исполнения решений (т.е. осуществление управленческих функций) уже не их полномочия.
УК или ТСЖ сами решают каким путем будет выполняться эта функция.
У собственников есть право либо управлять самим (непосредственное управление), либо делегировать полномочия управления путем выбора УК или создания ТСЖ.

независимо от того, сколько оно потом наймёт ещё других УО, разделяя между ними часть функций и делегируя им то или иное их количество

А это что за бред?
Читайте ЖК РФ, в МКД может быть только одна УК.

=============

Эх,
"Как сердцу высказать себя,
Другому как понять тебя!?"

Может опять попробовать пример с "фазендой" ?

ТСЖ, взявшее на себя функции управления - это единственная стопроцентная УК, это КОЛЛЕКТИВНЫЙ ХОЗЯИН ФАЗЕНДЫ. У него все 100% функций по управлению фазендой.
В любом случае он ответственен за всё управление фазендой.

Предположим, что ТСЖ решило нанять ЧЕТВЕРЫХ ЧАСТНЫХ УПРАВЛЯЮЩИХ и разделило между ними функции следующим образом:

1. 1-й Управляющий занимается всеми договорами с поставщиками коммунальных услуг. И только этот круг вопросов.

2. 2-й Управляющий занимается всеми договорами с организациями, оказывающими жилищные услуги.

3. 3-й Управляющий занимается всеми вопросами максимально возможного доходного использования имеющегося общего имущества.

4. 4-й Управляющий занимается всеми вопросами инвестиционного характера с целью создания новых источников доходов.

При этом, допустим, 1-й и 3-й Управляющий зарегистрированы в качестве ПБОЮЛ. А 2-й и 4-й - это два юридических лица: одно в форме ООО, а второе в форме ЗАО.


Кто или что запрещает ТСЖ разделить подобным образом функции по управлению МКД и делегировать их профессионалам в своём деле?

Хотите, ещё добавьте Управляющих. Например, специальный Управляющий по организации работы с плательщиками ЖКУ с целью полноты сбора платежей.

Или специальный Управляющий по информационно-разъяснительной, просветительской, воспитальной, психологической, социальной работе среди жителей.

Кто-то скажет, что это просто нереальные фантазии для одного дома?

Охотно соглашусь с этим и не буду спорить.

Но не об одном МКД я думаю, когда говорю о такой усложнённой системе управления!

Я думаю о КВАРТАЛЬНЫХ ТСЖ, в состав которых входит 10 -30 домов. Все дома одного квартала жилой застройки, этой естественной, минимальной обособленной территориальной единицы.

Это серьёзная величина и здесь есть серьёзные возможности вести дело на гораздо более высоком уровне, чем в ограниченных условиях одного МКД.

Но и это ещё не всё.

Я говорю о КВАРТАЛЬНЫХ ТСЖ, которые в рамках территориальной административной единицы охватывают все кварталы жилой застройки и в своём дальнейшем развитии неминуемо приходят к учреждению АССОЦИАЦИИ с распределением функций между КВАРТАЛЬНЫМИ ТСЖ и АССОЦИАЦИЕЙ.

Тогда мы получаем новую, стройную, структурно завершённую, СОВРЕМЕННУЮ РЫНОЧНУЮ СИСТЕМУ УПРАВЛЕНИЯ ДОМАМИ с максимальными возможностями для организации успешного повседневного функционирования и перспективного развития территории административной единицы в интересах собственников помещений, которым принадлежит 70-80% собственности в МКД.

--------

Специализация - мировой путь развития.
Универсализация в натуральном хозяйствовании каждого МКД - это непреодолимый тупик.

Это противоречит здравому смыслу и общим тенденциям развития современного многоквартирного домостроения, которое идёт по пути всё большего усложнения жилого дома, как технического сооружения, начиняемого всё большим количеством специальных приборов, устройств, систем, требующих специальных знаний и умений обращения с ними.

"Умные дома" никак не вписываются в натуральное хозяйство схемы "ТСЖ на один дом на полном самообслуживании".

Надо смотреть в будущее.
Нужна система управления МКД, способная не только ломом, кувалдой, газовым ключём №1 и №2 решать проблемы "хрущоб", но и новыми, современными средствами, способами и методами эффективно управлять "умными домами".

Цитата (25 августа 2008, Источник: журнал "Законы России. Опыт, анализ, практика". Автор: Ирина Генцлер, Татьяна Лыкова) :
"...в мировой практике управления многоквартирными домами
наиболее часто применяется подход, при котором собственники принимают
управленческие решения в рамках созданного ими объединения - юридического
лица, а исполнение решений доверяется профессиональной управляющей
организации на основании договора".

Остаётся только учесть нашу национальную особенность: мы умудрились 70-80% (и это ещё не предел) собственности на жильё в МКД отдать жителям, создав класс нищих собственников, ещё менее способных, чем их зарубежные коллеги без объединения с сотоварищами по несчастью, нести бремя собственности надлежащим образом.

Учесть, что в наших условиях, в рамках объединения собственников в одном МКД мы получаем во множестве случаев слабую, маломощную структуру, не способную эффективно справляться с массой сложных вопросов, как внутри МКД, так и за его стенами.


Впрочем, прошу прощения, отклонился от темы, это уже выходит за рамки юридических вопросов этого форума...

Сообщение отредактировал mgkh: 04 November 2008 - 07:30

[Iv+]

Начну с извинения за грубость, с меня
Ну надоело разъяснять, что все организации, с которыми УК заключает различные договора, являются подрядчиками, а не "УО".
Они выполняют функции по ТО и ремонту МКД, инженерки и т.д.
От этого они не стают УК.
Поэтому,
"Предположим, что ТСЖ решило нанять ЧЕТВЕРЫХ ЧАСТНЫХ УПРАВЛЯЮЩИХ и разделило между ними функции следующим образом:

1. 1-й Управляющий занимается всеми договорами с поставщиками коммунальных услуг. И только этот круг вопросов.

2. 2-й Управляющий занимается всеми договорами с организациями, оказывающими жилищные услуги.

3. 3-й Управляющий занимается всеми вопросами максимально возможного доходного использования имеющегося общего имущества.

4. 4-й Управляющий занимается всеми вопросами инвестиционного характера с целью создания новых источников доходов"

невозможно.
Согласно ЖК РФ на МКД может быть только одна УК. Поэтому ТСЖ вправе заключить договор управления только с одной УК, к которой и переходят функции управления МКД.

Далее.

"Цитата (25 августа 2008, Источник: журнал "Законы России. Опыт, анализ, практика". Автор: Ирина Генцлер, Татьяна Лыкова) :
"...в мировой практике управления многоквартирными домами
наиболее часто применяется подход, при котором собственники принимают
управленческие решения в рамках созданного ими объединения - юридического
лица, а исполнение решений доверяется профессиональной управляющей
организации на основании договора".

Вы думаете, Крашенинников и др. авторы проекта ЖК не изучали мировую практику?
Это реализовано в возможности создания ТСЖ и заключения им договора управления с УК.
Все, хватит, иначе опять сорвусь.

С уважением

Сообщение отредактировал Iv+: 04 November 2008 - 12:36

[mgkh]

Начну с извинения за грубость, с меня 
Ну надоело разъяснять, что все организации, с которыми УК заключает различные договора, являются подрядчиками, а не "УО".
Они выполняют функции по ТО и ремонту МКД, инженерки и т.д.
От этого они не стают УК.
....
Согласно ЖК РФ на МКД может быть  только одна УК. Поэтому ТСЖ вправе заключить договор управления только с одной УК, к которой и переходят функции управления МКД.

Далее.

"Цитата (25 августа 2008, Источник: журнал "Законы России. Опыт, анализ, практика". Автор: Ирина Генцлер, Татьяна Лыкова) :
"...в мировой практике управления многоквартирными домами
наиболее часто применяется подход, при котором собственники принимают
управленческие решения в рамках созданного ими объединения - юридического
лица, а исполнение решений доверяется профессиональной управляющей
организации на основании договора".

Вы думаете, Крашенинников и др. авторы проекта ЖК не изучали мировую практику?
Это реализовано в возможности создания ТСЖ и заключения им договора управления с УК.
Все, хватит, иначе опять сорвусь.

С уважением

Подождите, не срывайтесь, терпения нам с этим вопросом по управлению домами ещё потребуется уйма... Мы же ещё в самом начале...

-------------------

Читаем по буквам.

ст.148.

"В обязанности правления товарищества собственников жилья входит:
...
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;..."

Внимание! Написано (а вдруг и Крашенинниковым) " ДОГОВОРОВ"!!!!!!!!!
ВО МНОЖЕСТВЕННОМ ЧИСЛЕ!!!!!!


Именно поэтому я предлагаю нашему Квартальному ТСЖ нанять ЧЕТВЕРЫХ
УПРАВЛЯЮЩИХ на РАЗНЫЕ ФУНКЦИИ, относящиеся не к функциям обслуживания, а к ФУНКЦИЯМ УПРАВЛЕНИЯ.


Если Вы и юридическое сообщество считает, что договоры с этими четырьмя Управляющими надо заключать под названием "Договор подряда", то я и с этим согласен.

Лишь бы дело шло...

Однако, что имел ввиду законодатель, говоря о договорах управления во множественном числе?

О чём тогда речь, если Вы настаиваете только на одном договоре управления?

Почему Вы не соглашаетесь с тем, что в доме, где создано ТСЖ и оно взяло на себя функции управления, есть только одна УК? Это самое ТСЖ.

И не имеет значения, сколько кому функций управления эта единственная в доме УК потом ещё делегирует по договорам управления, о которых и говорится в ст.148.

[Кот Матроскин]

Доброй ночи коллеги по вопросам самоуправления

Извините , что вмешиваюсь сразу в ваш разговор , но хватит изобретать велосипед, когда в законодательстве чётко для этого создана машина !
По ЖК ТСЖ создаётся "для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.".
Т.е. фактически лиц обладающих правом управления в доме ровно столько, сколько собственников в доме. А право и правила передачи этих полномочий прописаны в ст. 249 ГК. Единственное, что неверно указано в ЖК, так это то, что при выборе способа управления МКД ТСЖ оно должно заключить с не членами договор на содержание и ремонт ОИ. Естественно речь может идти только об управлении МКД. Функции управления прописаны в ст. 161 и др. и уже ранее указывались участниками обсуждения. Если выбрано в качестве управления ТСЖ как УО, то оно вправе нанять для исполнения своих функций хоть тысячу юридических (УО) или физических лиц и заключить с каждым из них или договор управления или трудовое соглашение, но ответственность за управление домом перед собственниками на основании решения ОСС лежит всё равно на таком ТСЖ.

[Iv+]

ч. 9 ст. 161 ЖК "МКД может управляться только одной управляющей организацией".
Неужели трудно прочитать?

А право и правила передачи этих полномочий прописаны в ст. 249 ГК.

Выбор способа управления МКД относится к жилищным правоотношениям, которые регулируются нормами ЖК.
Договор управления заключается по нормам ЖК РФ, а вот расторгается по нормам ГК РФ.
Содержание договора управления также определяется ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, а не ГК РФ.

Почему Вы не соглашаетесь с тем, что в доме, где создано ТСЖ и оно взяло на себя функции управления, есть только одна УК? Это самое ТСЖ.

Потому что ТСЖ может как само управлять МКД, так и заключить договор управления с УК (п. 1 ч. 1 ст. 136 ЖК), а если ТСЖ создано путем объединения нескольких МКД, то оно вправе заключить несколько договоров управления по каждому дому отдельно.

Функции управления прописаны в ст. 161

Укажите пожалуйста в какой части ст. 161 употребляется термин "функции"?
Не надо уподобляться специалистам "Института экономики города", если Вы юрист.

С уважением

[Кот Матроскин]

ч. 9 ст. 161 ЖК "МКД может управляться только одной управляющей организацией".
Неужели трудно прочитать?

А право и правила передачи этих полномочий прописаны в ст. 249 ГК.

Выбор способа управления МКД относится к жилищным правоотношениям, которые регулируются нормами ЖК.
Договор управления заключается по нормам ЖК РФ, а вот расторгается по нормам ГК РФ.
Содержание договора управления также определяется ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, а не ГК РФ.

Почему Вы не соглашаетесь с тем, что в доме, где создано ТСЖ и оно взяло на себя функции управления, есть только одна УК? Это самое ТСЖ.

Потому что ТСЖ может как само управлять МКД, так и заключить договор управления с УК (п. 1 ч. 1 ст. 136 ЖК), а если ТСЖ создано путем объединения нескольких МКД, то оно вправе заключить несколько договоров управления по каждому дому отдельно.

Функции управления прописаны в ст. 161

Укажите пожалуйста в какой части ст. 161 употребляется термин "функции"?
Не надо уподобляться специалистам "Института экономики города", если Вы юрист.

С уважением

Уважаемый Iv+!
Возможно я некорректно выразился по "функциям" управления", ну назовём это сутью или целью управления. Не в этом суть, главное по указанной мною ссылке прописано для чего необходимо управление МКД. А вот исходя из этой конечной цели можно и нужно прописывать полномочия и обязанности по управлению МКД и правила их исполнения.
ТСЖ не может самостоятельно взять на себя функции управления, так как это одно из составных частей владения и распоряжения ОИ и это право есть у собственников, а не у ТСЖ. Поэтому только собственники своим решением на ОСС могут передать ТСЖ исполнение функций управления.
Вопрос исполнения функций управления и право владения и распоряжения этими функциями - это разные вещи. Естественно, что исполнение функции управления разными организациями невозможен при решении ОСС о передаче этих функций УО (УК или ТСЖ) при выборе способа управления и соответствующей УО для этого, так как это будет фактом неисполнения ТСЖ решения ОСС.
Непонятен так же и термин "создание ТСЖ путём объединения нескольких МКД". Что тогда у них ОИ и как им управлять "совместно", если перед этим не объединить ОИ каждого дома в одно ОИ. Но там возникает столько проблем, что решить их существующими рамками закона очень сложно. Тут на один дом ещё не могут описать, утвердить и главное передать всё положенное ОИ (в том числе и главное - землю), а мы уже говорим об ОИ нескольких домов. Прежде чем объединять, нужно знать что объединять. Вряд ли жители нового дома захотят объединятся со старым соседним, так как при этом они будут платить за содержание и этого дома, а там расходы выше. Если мы говорим просто о возможности ТСЖ одного дома взять на себя управление другим домом, то это совсем иная задача и пути её решения. Квартальные ТСЖ обсуждаются давно, но полноценно нет пока исполнение этой цели. А вот управление одним ТСЖ (как УК) несколькими домами не запрещено законом при решении на ОСС этого вопроса путём выбора способа управления "УК" и в качестве УО выбрать соответствующее ТСЖ. По этой части в Москве и есть необходимость для этого ТСЖ зарегистрироваться предварительно в реестре УК для получения соответствующей возможности управлять другими домами.
По вопросу создания и ликвидации ТСЖ я с Вами также не согласен. Тем более что это не должно быть в разных законах. В ЖК законодатель попытался прописать эти вопросы и для ТСЖ и для ЖСК и тем самым как бы вывести их из под действия закона об НКО, но это в действительности не так. Если мы говорим о принципах взаимоотношений членов в ТСЖ, то это регламентируется нормами ГК, если мы говорим об исполнении ТСЖ функций управления МКД, то при этом обязаны учитывать ЖК, а если мы говорим о ТСЖ как о некомерческой организации, то руководствуемся нормами закона о НКО.
По вопросу "юрист Вы или нет" отвечу своим мнением по этому вопросу - юристом считаю только практикующих юристов, как и врачей. Всех остальных называю экспертами, если "соображают" в поставленных вопросах. Так что позволю отнести себя по моей классификации к "эксперту-консультанту", что и подтверждается имеющимися у меня на это полномочиями.
С уважением Кот Матроскин.

Сообщение отредактировал Кот Матроскин: 06 November 2008 - 00:17

[Iv+]

Нормы ГК РФ являются общими и применяются в случае отсутствия специальных, в данном случае жилищных.
В ЖК РФ имеются нормы прямого действия и бланкетные нормы, указывающие каким законодательством следует руководствоваться в отдельных слуаях, к которым относится например расторжение договора управления.

По вопросу создания и ликвидации ТСЖ я с Вами также не согласен. Тем более что это не должно быть в разных законах. В ЖК законодатель попытался прописать эти вопросы и для ТСЖ и для ЖСК и тем самым как бы вывести их из под действия закона об НКО, но это в действительности не так

Попробуйте обратиться в ВС РФ с такими убеждениями.

С уважением

Сообщение отредактировал Iv+: 06 November 2008 - 13:21

[Кот Матроскин]

Уважаемый Iv+!
Спасибо за совет, но я думаю можно обойтись и без ВС РФ корректировкой норм законодательства,в первую очередь ЖК, что и делаем через наших коллег в ГД. Но важно обсуждать на подобных форумах и те проблемы, что есть в законодательстве и пути выхода из них.Одна голова (коллеги в ГД) хорошо, но мы вместе - лучше. Я думаю здесь открыть тему обсуждения по противоречиям норм ЖК в первую очередь по ТСЖ и ЖСК (как жилищным специализированным кооперативам) другим законам и в первую очередь ГК, который по вопросам отношений между гражданами является главным. А тут по ЖК и по ГК даже разная трактовка того, кто является членом ТСЖ -в ЖК это все собственники помещений МКД, а в ГК это только собственники жилых помещений. Что на мой взгляд логичнее и соответствует сути ТСЖ как "товарищество собственников жилья". Но тогда надо менять и распределение ОИ и всего остального. Не посоветуете, было ли обсуждение по противоречиям ЖК другим законам, чтобы мне не повторятся как новичку?
С уважением Кот Матроскин.

Сообщение отредактировал Кот Матроскин: 06 November 2008 - 14:29

[Iv+]

по противоречиям норм ЖК в первую очередь по ТСЖ и ЖСК (как жилищным специализированным кооперативам) другим законам и в первую очередь ГК, который по вопросам отношений между гражданами является главным

Почитайте снова учебник по ТГП (лучше нескольких авторов) и особенно хорошо главу о теории правоотношений.
А еще главу 1 ЖК РФ и 189-ФЗ "О вводе в действие ЖК РФ".

С уважением

[Кот Матроскин]

Уважаемый Iv+!
Спасибо за совет и им воспользуюсь как и советами на этом сайте, я ведь здесь ещё новичок и пока набираюсь опыта у "старожил и корифеев" сайта.
А вот с темой этого обсуждения пока не ясно - она закрыта, раз больше нет сообщений по существу вопроса? И моё первое и последнее в нём по существу вопроса?
С уважением Кот Матроскин.