Сообщений в теме: 133

[Jazzanova]

то каждый ранее заключенный ПД становится вне закона, несмотря на дату подписания?

нет это полная ерунда
фз 119 -фз обратной силы не имеет
то есть все прежние сделки действительны ровно настолько насколько они соответствовали законодательству действовавшему в момент их совершения
вот средства которые будут привлекаться после вступления в силу закона
вот она зона риска

[riflettere]

yes-ooo
я ваш пост попозже прочитаю (надо совесть иметь и уже поработать)

Хотя на первый ваш вопрос:
Как быть с уже имеющимися правоотношениями. Раз 119-фз не имеет обратной силы, то коап и остальные пололжения распространяются на отношения, возникшие после вступления его в силу.

Меня больше интересует вопросы:
мы строим индивидуальные жилые дома. Ситуации:
1. Одно физ.лицо не состоящее в браке - инвестиционный договор?
2. Мать+сын - какой договор? (214?).
3. Супруги? (214?).


Добавлено немного позже:
Jazzanova

фз 119 -фз обратной силы не имеет

+1

[Jazzanova]

Таким образом, правильно ли я рассуждаю: запись об ипотеке может быть погашена по заявлению застройщика (и только его), после предъявления им всех подписанных передаточных актов?

правильно

во главу угла ставится именно передача квартир (подписание актов). Я права?

права

[yes-ooo]

Jazzanova
Спасибо, еще бы так регпалата рассуждала! Говорят (сами регистраторы), к ним спустилось такое указание сверху - речь именно о собственности дольщиков! Ну, впрочем, на следующей неделе займусь этим вопросом, узнаю на практике. Будет интересно, если мне откажут гасить запись...

А по поводу обратной силы верно, конечно, но ведь формулировка КоАПа очень расплывчата: привлечение денег лицом, не соответствующим законодательству о ДУ... а штрафе новые

А как, кстати, штрафы обойти, поделитесь?

Сообщение отредактировал yes-ooo: 25 June 2010 - 13:36

[riflettere]

yes-ooo

привлечение денег лицом, не соответствующим законодательству о ДУ

поясните, вы ненадлежащее лицо и планируете после 21.06.2010г. собрать деньги?

[Jazzanova]

А как, кстати, штрафы обойти, поделитесь?

включайте их в цену квартир

[digester]

то каждый ранее заключенный ПД становится вне закона, несмотря на дату подписания?

нет это полная ерунда
фз 119 -фз обратной силы не имеет
то есть все прежние сделки действительны ровно настолько насколько они соответствовали законодательству действовавшему в момент их совершения
вот средства которые будут привлекаться после вступления в силу закона
вот она зона риска

Очень практичный вопрос. нужно исходить из того, что согласно ст.14.28 КоАП РФ, является привлечением денежных средств граждан. Варианта два: 1. П.- это основание (способ) получения денежных средств. 2. П.- непосредственное получение денежных средств. Я склоняюсь к тому, что получением, в рамках ст.14.28 КоАП РФ, является непосредственное получение денег. К такому выводу я пришел из положений Определений ВАС РФ от 23.12.2009 года №ВАС-13863/09 и от 29.10.2009 г. №ВАС-13326/09.

Таким образом, получение денежных средств юридическим лицом по заключенному до 24.06.2010 года предварительному договору подподает под ч.1 ст.14.28 КоАП РФ.

Учитывая, что таких предварительных договоров заключенно много стоит прийти к единному выводу о легитимности предварительных договоров. Я все-таки, склонен полагать, что если деньги получает инвестор в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору, затем инвестор передает деньги по инвестиционному договору застройщику, то ответственности не должно наступать. Тем более ответственность будет минимальной если инвестор уже ранее оплатил Застройщику свою долю.

Сообщение отредактировал digester: 25 June 2010 - 14:10

[yes-ooo]

yes-ooo

привлечение денег лицом, не соответствующим законодательству о ДУ

поясните, вы ненадлежащее лицо и планируете после 21.06.2010г. собрать деньги?

Слава богу, нет. Однако, полагаю, юрист должен отличаться прежде всего любознательностью. Да и жизнь не стоит на месте. Может, завтра край надо будет взять деньги с клиента, и это нужно будет сделать без ДДУ.

Про штрафы, включенные в цену квартиры - спасибо, смиялсо.

digester
Я согласна с Вашим выводом о том, что любой ПД независимо от даты попадает под штраф.
По поводу последнего абзаца, думаю, Вы неправильно трактуете (хотя приведенное Вами определение пока не читала). На сайте Госдумы публиковался проект, который прошел во втором, по-моему, чтении, так там вообще из совокупного толкования планируемых изменений в Закон о банкротстве (а в изменениях Закона о банкротстве детально расписывались договоры, которые являются нарушением порядка привлечения денежных средств граждан, но вместе с тем являются основанием для требований дольщика (покупателя) к застройщику одновременно с нормальными дольщиками по 214-ФЗ) и ФЗ 214 следовало (по крайней мере из моего толкования ), что подпадают под запрет на основании ч.2 ст. 1 ФЗ 214 случаи привлечения денег по предварительным договорам, выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (и много чего еще). То есть заключение любых сделок, "если установлен факт передачи гражданином денежных средств и (или) иного имущества для финансирования строительства (реконструкции) многоквартирного дома с последующей передачей гражданину жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность". Мне кажется, в этой формулировке не случайно отсутствует застройщик (либо вообще лицо, осуществляющее строительство), а пляшется от "передача в строительство". Если докажут связь ПД - Инвестор - инвестирование - получение квартиры гражданином, то те же яйца, только в профиль. Главное, что гражданин передал что-то, а ему за это обломилась квартира. И дело десятое через сколько прокладок или каким образом вносился взнос.

Сообщение отредактировал yes-ooo: 25 June 2010 - 18:44

[digester]

.... То есть заключение любых сделок, "если установлен факт передачи гражданином денежных средств и (или) иного имущества для финансирования строительства (реконструкции) многоквартирного дома с последующей передачей гражданину жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность".  Мне кажется, в этой формулировке не случайно отсутствует застройщик (либо вообще лицо, осуществляющее строительство), а пляшется от "передача в строительство". Если докажут связь ПД - Инвестор - инвестирование - получение квартиры гражданином, то те же яйца, только в профиль. Главное, что гражданин передал что-то, а ему за это обломилась квартира. И дело десятое через сколько прокладок или каким образом вносился взнос.

Предлагаю сформировать единую позицию по данному вопросу. Для этого необходимо обратиться к практике и найти решения суда по которому инвестор или иной лицо (кроме застройщика), привлекающее деньги граждан было признано судом субъектом правонарушения ст.14.28 КоАП РФ и привлечено к ответственности, а лучше найти обратное решения согласно которому субъектом правонарушения по ст.14.28 КоАП РФ может быть только застройщик (по ст.2 ФЗ-214).

Я такого решения найти не смог как не старался- база может мала.

Полагаю, что таких решений нет, так как никто не пытался привлечь инвестора к ответственности.

[yes-ooo]

Все же, коллега, формулировка ст. 14.28 КоАП дает мало повода для фантазий, полагаю:
//Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством...//
Главное - привлечение от физика денег в строительство (первое), и второе - лицом, не имеющим прав... в порядке законодательства о долевом участии. Назовите мне иное лицо, если не застройщика, которое имеет на это право по законодательству о долевом участии.

А то, что практики привлечения к ответственности нет, так это вопрос времени, я думаю. Если уж имеющаяся мотивировка в судебной практике по поводу невозможности привлечения денег до регистрации ДДУ (ведь это решительно нигде не установлено) ну так уж притянула за уши, то что уж говорить о чем-то ином.

[Lawyerus]

yes-ooo

(ведь это решительно нигде не установлено)

Как это нигде? ДУДС считается заключенным в момент гос. регистрации. Все переданное дольщиком до его регистрации является переданным не по договору долевого участия, а неосновательным обогащением застройщика. Сделки еще нет, прав и обязанностей не возникло.

Сообщение отредактировал Lawyerus: 28 June 2010 - 23:30

[mnatsa]

Информация с сайта Минстроя МО:

МособлДума приняла закон «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области»
24 июня 2010 года на заседании Московской областной Думы рассмотрен и принят закон Московской области «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области».

Настоящий закон определяет:

1. Отношения, на которые распространяется его действие.
Граждане, заключившие после вступления в силу настоящего Закона договора, которые не предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не могут рассчитывать на защиту данного Закона.

2. Основные понятия: «новый застройщик», «пострадавший соинвестор», «проблемный объект».

3. Мероприятия, осуществляемые органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и исполнительными органами государственной власти Московской области по защите прав пострадавших соинвесторов.

4. Порядок ведения Перечня проблемных объектов и Реестра пострадавших соинвесторов.

[Lawyerus]

mnatsa

«новый застройщик», «пострадавший соинвестор», «проблемный объект».

[yes-ooo]

Lawyerus

ДУДС считается заключенным в момент гос. регистрации.

Я понимаю, доктор. Однако ж именно так читать закон стали лишь с прошлого года, когда появилась первая практика наложения штрафов на застройщика Минмособлстроем в Московском регионе. Сейчас уже до ВАСи дошло и ВАСя-таки засилил дурное решение. А до этого ничего не мешало тому же Минмособлстрою радостно принимать отчетность застройщика, где в обязательном порядке деньги брались до регистрации, и читать закон по-другому. Мы по долевке работаем с 2007 года, сдали 4 объекта уже, и ни разу не зарегистрировали ДДУ до получения денег, однако ж у нас ни разу не было от минстроя никаких нареканий по этому поводу.

mnatsa
Спасибо за информацию, мусолили-мусолили этот проект закона и все ж приняли. Какие-то выборы впереди? Что-то все кинулись бедных дольщиков защищать. А ссылки нет, где можно новое творение почитать?

П.С. УЖ не знаю, в каком тексте принят закон, но из проекта, имеющегося на сайте Мос.обл. думы, совсем не следует, что граждане теряют защиту по данному закону, в случае заключения договора, не предусмотренного ФЗ 214.

Сообщение отредактировал yes-ooo: 29 June 2010 - 19:28

[Lawyerus]

yes-ooo

Я понимаю, доктор

Сейчас уже до ВАСи дошло и ВАСя-таки засилил дурное решение

а какое решение то?

[chudasova@bk.ru]

Про практику работы с векселями....и займами...
...Чтобы клиенты досрочно не пытались обратить векселя в деньги, вексель выдаем со сроком погашения "не ранее чем" (дату определяем - дата разрешения на ввод+3 месяца на оформления в собственность застройщика+3 месяца но оформление основного договора)...
...Чтобы не привязывать вексель к ПД...
1) можно разбить сумму на несколько векселей и даже с разными сроками оплаты - вот вам возможность дать клиенту рассрочку;
2) в момент расчета не обязательно принимать вексель в качестве оплаты......можно разорвать связь между договором купли-продажи и оплатой векселем - деньги вернуть и снова принять к оплате (вертолет)...просто это требует чуть больше усилий и договоренности с банком...
...Все забыли про договор займа.....Никто не может запретить юридическому лицу взять займ у физического для осуществления хоздеятельности в соответствии с уставом. Для того, чтобы не было подозрений займ делаем минимально процентным...и опять же, когда дело дойдет до оплаты по договору купли-продажи возвращаем деньги и берем снова (вертолет)...можем даже с разрывом в пару дней....
...риск только в том, что деньги клиент не пожелает вернуть....ему же хуже, т.к. квартира к тому моменту станет гораздо дороже и застройщик еще и наварится, т.к. продаст её дороже.....
...ПД везде с оговоркой, что он безденежный...
Проблема здесь как раз в том, что продавать дом без рекламы практически не возможно....поэтому, как ни крути, а разрешение на строительство и зарегистрированную землю для проектной декларации вынь да положь.....
И с ипотекой будет трудно....., а это сейчас до 50% от покупателей....


Далее про инвестирование.....Никто не может запретить застройщику привлекать инвестиции и никто не может запретить застройщику "рассчитаться" с (со)инвестором долей в объекте.....никто не может запретить (со)инвестору привлекать деньги для этих целей на стороне.....опять же никто не может запретить (со)инвестору пообещать рассчитаться за привлеченные деньги имуществом....

[Jazzanova]

то есть поправки ничего не меняют?

[yes-ooo]

Lawyerus

Я понимаю, доктор

В моем кругу общения так говорят, означает примерно: Я понимаю очевидное.

а какое решение то?

Повторюсь еще раз. Ранее все застройщики принимали деньги до регистрации ДДУ, и существовала довольно обширная практика, когда суды оказывались на стороне застройщика. Сейчас ВАС поставил точку в этом споре - Постановление Президиума ВАС от 23.03.10 г. №13863/09, где указал приведенные Вами основания, чем перевернул практику и заодно всех застройщиков... в гробу. Хорошо хоть сроки регистрации ДДУ додумались сократить.
П.С. - "засилил решение" - неправильно выразилась. Засилил привлечение застройщика к ответственности, а нормальное решение как раз отменил.

chudasova@bk.ru
Я бы не была столь уверена, что все приведенные схемы и "разрывы" в путешествии денег от физика к застройщику не дадут оснований считать застройщика лицом, подпадающим под штрафы по 14.28 КоАП. Ведь признают же взаимосвязь сделок крупной сделкой и т.п. Главное ведь, принято политическое решение, а практика привлечения к ответственности наработается со временем

Приколы нашего городка. Сегодня я донесла до нашей регпалаты, что изменился ФЗ 214, а то ведь мой договор долевого участия (первый пакет) в старой редакции на ура прошел правовую экспертизу. Интересно регпалата работает...

[Lawyerus]

yes-ooo

Засилил привлечение застройщика к ответственности, а нормальное решение как раз отменил

А почему Вы счиаете, что 1-я инстанция вынесла нормальное решение? ВАС постановил как раз в соответствии с законом, хотя бы нам это и не нравилось. Он и не мог по другому решить

[Piranha]

ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 15 июля 2009 г. N ВАС-8860/09
ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 23 декабря 2009 г. N ВАС-13863/09
Ну и вот собственно засилили: ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 23 марта 2010 г. N 13863/09.

[yes-ooo]

А почему Вы счиаете, что 1-я инстанция вынесла нормальное решение?

Ну ведь например, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи тоже подлежит государственной регистрации, и никто не ставит получение денег по этому договору в зависимость от такой регистрации.
И опять же, практика сложилась именно так, что же теперь все наши 500 ДДУ, заключенных ранее в нарушение этого и исполненных, считать нарушением? Как я считаю - дело десятое, дело в том, как все наздорные органы раньше читали закон.

[Lawyerus]

yes-ooo

Ну ведь например, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи тоже подлежит государственной регистрации, и никто не ставит получение денег по этому договору в зависимость от такой регистрации.

Неудачный пример, потому что переход права собственности к сделке отношения не имеет. Можно исполнять договор как до, так и после регистрации перехода права, главное после ЗАКЛЮЧЕНИЯ=регистрации договора.

дело в том, как все наздорные органы раньше читали закон

Когда мне в суде судья вопрос задает, где написано, что ДКП квартиры заключается в момент гос. регистрации, я уже не удивляюсь.
Так и надзорные органы.

[Нитуш]

Исходный код
Таким образом, правильно ли я рассуждаю: запись об ипотеке может быть погашена по заявлению застройщика (и только его), после предъявления им всех подписанных передаточных актов?

правильно
Исходный код
во главу угла ставится именно передача квартир (подписание актов). Я права?

права

_________________________________
ситуация:

1. квартира в многоквартирном доме строилась на средства застройщика (на нее не заключен ни один ДДУ, и соответственно не претендует ни один дольщик)

2. дом сдан в эксплуатацию

3. на квартиру наложено обременение (ипотека) на основании ст 13 п3 214-фз

4. на квартиру заключен договор купли-продажи (поскольку в егрп запись об обременении была изначально не внесена - типа ошибочка)

4. все передаточные акты подписаны

5. фрс отказывает в снятии обременения на основании инструкции минюста №82, по которой снять обременение можно ТОЛЬКО после регистрации права собственности ВСЕХ дольщиков. регистрация договора купли-продажи приостановлена

6. 21.06 - вступает в силу 119-фз , вносящий нужные мне поправки

7. 2.07 - суд отказывает мне(была жалоба на действие или бездействие должностных лиц, с требованием обязать фрс снять обременение), мотивируя тем, что не может руководствоваться новыми поправками , поскольку обременение было наложено ДО введения поправок. плюс судья нашла решение ВС по аналогичному случаю, в котором сказано , что обременение накладывается на ВЕСЬ дом, а не на отдельные квартиры

8. и что еще можно сделать??? обидно до соплей. в 119-фз явно сказано, что на квартиры, построенные за счет средств застройщика обременение не накладывается. плюс там четко теперь прописано, что залог снимается с момента подписания передаточных актов.

[Jazzanova]

сочувствую
попробуйте повторно подать заявление в росреестр
может с принятием закона изменится позиция росреестра
если отказ обжалуйте его в суд повторно
вы будуте уже действовать в рамках 119-фз

[riflettere]

chudasova@bk.ru

Никто не может запретить застройщику привлекать инвестиции

это не совсем понятно.

А вообще, все, что вы написали верно только отчасти.
Представим, что за компанию взялись... привлекут этих самых заемщиков (рядовых физ. лиц), как думаете, какие показания те дадут. Думаете, они будут выгораживать застройщика? а оно им надо ?
Да и потом, риск сводится к тому, что сейчас физики могут тупо накапать, что такая-то фирма берет деньги под строительство по схеме. Самый простой пример, это ПДКП и вексель. Да, формально ничем не связаны, но кто поверит, что строительная фирма неожиданно нашла физика, который совершенно случайно решил дать денег фирме и независимо от этого заключил еще ПДКП.. так вот проходил мимо и на тебе.
В общем, многое зависит от того, насколько суд. практика подхватит идею законодательства о пресечении подобных схем.