Сообщений в теме: 921

[Jason Voorhees]

Если иное не предусмотрено договором.

AlexM

Статья 614. Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Чего-то не написано, что договором могут быть предусмотрены иные чем 1 год минимальные сроки.

Добавлено:
Дабы не быть голословным.

        ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                        ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
                      от 11 января 2002 г. N 66

        ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Сообщение отредактировал Jason Voorhees: 12 November 2003 - 15:38

[Jason Voorhees]

Гость-Unregistered

а это что - "если иное не предусмотрено договором"

Где?!
Вот это?

Статья 614. Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон

Считаю, что перевод ч.1 ст. 614 ГК на нормальный русский означает следующее: "... Договором может быть предусмотрено, что размер арендной платы изменяется не по соглашению сторон, а, например, на основании закона..., но не чаще, чем 1 раз в год."

Добавлено:
Судебную практику смотрите выше.

Сообщение отредактировал Jason Voorhees: 12 November 2003 - 15:59

[Casper]

AlexM

QUOTE
значит по практике наших судов (ИМХО неправильной) является.

А ч.1 ст.654 ГК?

оговорюсь...я имел в виду неправильность такой практики по отношению к нежилым помещениям.

[Jason Voorhees]

довольно неожиданное прочтение п.3 ст.614

Гость-Unregistered
Это мое мнение , сложившееся после прочтения Информационного письма ВАС от 11 января 2002 г. N 66

[danulya]

Я тоже считаю, что чаще одного раза в год нельзя изменять арендную плату.

А фразу

если иное не предусмотрено договором

можно истолковать как относящуюся к "по соглашению сторон". Т.е. в договоре можно предусмотреть одностороннее изменение ар.платы, но все авно не чаще 1го раза в год.

[AlexM]

Продолжаю считать норму ч.3 ст. 614 диспозитивной!
Выводы суда об императивности нормы считаю необоснованными исходя из её буквального толкования. Все, что написано после слов "если иное не предусмотрено договором", может быть иным. "По соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором" относится к сроку согласования (напр.: за 3 месяца до предполагаемого изменения... и т.п.). Иначе, что может быть иное, если иное не предусмотрено?

Добавлено:
danulya

можно истолковать как относящуюся к "по соглашению сторон". Т.е. в договоре можно предусмотреть одностороннее изменение ар.платы,

Ну нет никакого смысла делать специальную норму, которая повторяет общие. В частности изменение договора по соглашению - ст.450, а возможность одностороннего измененияи - ст.310.

[danulya]

AlexM
Хорошо а как объяснить тогда наличие след. фразы в этой статье: "Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра ар.платы....." На мой взгляд эта фраза говорит о том, что срок пересмотра может быть изменен только законом, но не договором.

[AlexM]

о том, что срок пересмотра может быть изменен только законом, но не договором.

Совершенно верно.
Для случаев, когда иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться ..... для инвалидных мотоколясок не чаще одного раза в два года (если представить, что есть такой закон "об аренде инвалидных мотоколясок"). Т.е. минимальный срок в 2 года предусмотрен специальным законом.
Т.е. законный срок 1 год (ГК) может изменяться для отдельных видов аренды или отдельных видов имущества опять же только законом. Но все это, если иное не предусмотрено договором. Т.е. в отношении мотоколясок так же договором можно предусмотреть изменение 3 раза и более в год.

[Jason Voorhees]

Я тоже считаю, что чаще одного раза в год нельзя изменять арендную плату.

danulya , полностью согласен. О чем и говорил выше.

Гость-Unregistered

Jason Voorhees
упомянутое письмо не совсем в тему, как мне кажется

Письмо как раз в тему. Это я допустил опечатку при толковании (своем) нормы ст. 614 ГК.
На самом деле хотел сказать следующее:

Считаю, что перевод ч.3 ст. 614 ГК на нормальный русский означает следующее: "... Договором может быть предусмотрено, что размер арендной платы изменяется не по соглашению сторон, а, например, на основании закона..., но не чаще, чем 1 раз в год."
или
"...Законом может быть предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще чем 1 раз в год..." 

Обе фразы идентичны по смыслу.

Сообщение отредактировал Jason Voorhees: 13 November 2003 - 00:48

[AlexM]

Не относится "если иное не предусмотрено договором" к "по соглашению сторон", поскольку это "иное", т.е. порядок изменения договора, в т.ч. и односторонний и так урегулирован нормами ГК. А здесь именно условия диспозитивные, т.е. если стороны не определили порядок, то действует порядок установленный нормой, а именно:
- порядок изменения: соглашение сторон в договорные сроки;
- периодичност: не чаще раза в год ( или для отдельных видов аренды или имущества не чаще установленного законом для этих видов аренды или имущества);
Даже с точки зрения Конституции невозможно обосновать ограничение прав в части периодичности изменения арендной платы по договору! А его и НЕТ!

[Галл]

Да укажите вы в самом договоре аренды эти несколько изменений арендной платы, например, за январь - 10 000 руб, за февраль - 15 000 руб, за март - 20 000 руб и т.д. И все будет путем.

[Jason Voorhees]

Галл

Да укажите вы в самом договоре аренды эти несколько изменений арендной платы, например, за январь - 10 000 руб, за февраль - 15 000 руб, за март - 20 000 руб и т.д. И все будет путем.

Суд тоже потом ПУТЕВЫЙ будет.

[Pastic]

Ну практика-то вполне единообразная - соглашение об изменении арендной платы чаще одного раз в год ничтожно. Что касается целесообразности, то видимо законодатель исходил из необходимости зашиты арендатора как более слабой стороны в договоре. Я с ним полностью согласен

Что касается юридической техники п.3 ст. 614 ГК РФ, то она отвратительна

[Jason Voorhees]

А вот и судебная практика. (Если не хватает той, что выкладывал ранее).

Решение

Арбитражного суда Самарской области №А55-18089/02-13 от 10.01.2003г.

г. Самара

Арбитражный суд Самарской области
рассмотрев дело по иску ЗАО «И», г. Самара к Дочернему государственному унитарному предприятию «Р» Государственного унитарного предприятия «Р», г. Самара об изменении условий договора,
при участии в заседании:
от истца: - представитель;
от ответчика: - адвокат.

Истец ЗАО «И», г. Самара обратился в арбитражный суд с иском к ДГУП «Р» ГУП «Р» об изменении условий п. 3.3. договора № 025-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 01.11.1999 г., заключенного между ЗАО «И» и ДГУП «Р» ГУП «Р».
В судебном заседании представитель истца представил Устав ОАО «И» и Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серии 63 № 001957783 ИМНС России по Октябрьскому району г. Самары в связи с преобразованием ЗАО «И» в ОАО «И» и внесением в связи с этим в учредительные документы изменений истцом по делу считать ОАО «И», г. Самара.
Истец, до принятия судом решения уточнил свои исковые требования и просит суд изменить п. 3.3. договора № 025-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 01.11.1999 г., заключенного между ЗАО «И» и ДГУП «Р» ГУП «Р», и утвердить его в следующей редакции: «Арендная плата составляет: за офисное помещение 447 рублей 55 копеек за 1 кв. м в месяц (с НДС); за складское помещение 128 рублей за 1 кв. м в месяц (с НДС)».
Ответчик согласился установить арендную плату в размере 180-250 руб. за 1 кв. м. и отдельно оплачивать коммунальные платежи по фактическим документам. Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил:
Между ЗАО «И» и ДГУП «Р» ГУП «Р» был заключен договор № 025-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 01.11.1999 г., в здании, расположенном: г. Самара, ул. Скляренко, 20.
В соответствии с дополнительным соглашением № 3 от 01.01.2001 г. к указанному договору п. 3.3. был изложен в следующей редакции: «Арендная плата, включая коммунальные услуги, составляет офис 58,85 рублей, склад - 29,43 рублей за 1 кв. м в месяц (без НДС). Арендная плата в месяц 23912,72 рублей (без НДС). Итого арендная плата составляет 344343,12 рублей в год (в том числе НДС 20 %)».
Письмом от 08.10.2002 г., исх. № 631 ЗАО «И» направило для подписания в адрес ответчика дополнительное соглашение № 4 от 01.10.2002 г. к договору № 025-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 01.11.1999 г., в котором предложило п. 3.3. договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата, включая коммунальные услуги, составляет за офисное помещение 666 рублей за 1 кв. м в месяц (без НДС), за складское помещение - 128 рублей за 1 кв. м в месяц (без НДС). Итого арендная плата в месяц составляет 153394,6 рублей в год (без НДС)».
ДГУП «Р» ГУП «Р» отказалось от подписи дополнительного соглашения № 4 от 01.10.2002 г. к договору № 025-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 01.11.1999 г. на указанных условиях и предложило установить арендную плату в размере 180 рублей за 1 кв. м (письмо № 01-09/247 от 14.10.2002г.).
В соответствии с требованиями п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
Из дополнительного соглашения № 3 от 01.01.2001 г. к договору № 025-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 01.11.1999 г. следует, что размер арендной платы по договору № 025-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 01.11.1999 г. был изменен по соглашению сторон 01.01.2001 г., то есть более чем за год до предложения истца заключить дополнительное соглашение № 4 от 01.10.2002 г. об изменении арендной платы по указанному договору.
В соответствии с требованиями п. 2 ст. 452 ГК РФ истец имеет право на изменение условий договора № 025-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 01.11.1999 г. в судебном порядке.

Довод ответчика о том, что истцом не правомерно в основу расчета размера арендной платы положена Методика расчета размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в областной собственности, утвержденная Постановлением Губернатора Самарской области от 3.12.998 г. № 300 в соответствии с тем, что указанная Методика применяется при аренде нежилых помещений, находящихся в областной собственности, для деятельности некоммерческих организаций научно-исследовательской и образовательной сферы, необоснован, так как организационно-правовая форма ответчика - акционерное общество.
Истцом представлен Протокол № 19 заседания Наблюдательного Совета ЗАО «И» от 11.07.2002 г., в соответствии с которым Наблюдательным Советом было принято решение об увеличении размера арендной платы за 1 кв. м площади здания, расположенного по ул. Скляренко, 20, до (10 у.е. + НДС) х 1,36 (коэффициент), где у.е. - 1 доллар США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день перечисления (внесения) арендной платы, в связи с большими затратами на текущий ремонт здания.
Также истцом представлены договоры об аренде административного помещения (без права выкупа), заключенные истцом с другими арендаторами нежилых помещений этого же здания, а именно: дополнительное соглашение № 3 от 11.07.2002 г. к договору № 038-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 11.01.2000 г., заключенному с КосИИ «В», в соответствии с которым арендная плата за 1 кв. м в месяц устанавливается в размере 10 у.е.; договоры об аренде административного помещения (без права выкупа): № 041-А от 15.08.2002 г. с ООО «В», № 045-А от 27.08.2002 г. с ООО «С», № 048-А от 02.09.2002 г. с ООО «У», в соответствии с которыми арендная плата за 1 кв. м в месяц устанавливается в размере 12 у.е. (с НДС);
договор № 050-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 01.10.2002 г., заключенный с ООО «Ц», в соответствии с которым арендная плата за 1 кв. м в месяц устанавливается в размере 509,76 рублей (с НДС); договор № 701/03 об аренде административного помещения (без права выкупа) от 09.01.2003 г., заключенный с Самарской таможней, в соответствии с которым арендная плата 1 кв. м в месяц устанавливается за офис в размере 203,90 рублей, за склад - 113,80 рублей (без НДС).
Платежными поручениями № 23 от 01.11.2002 г., № 59 от 27.12.2002 г. подтверждается оплата ООО «Ц» арендной платы по договору № 050-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 01.10.2002 г., за октябрь и декабрь 2002 г. соответственно. Платежными поручениями № 122 от 11.09.2002 г., № 60 от 17.10.2002 г., № 82 от 29.11.2002 г. подтверждается оплата ООО «С» арендной платы по договору № 045-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 27,08.2002 г. за сентябрь, октябрь, ноябрь соответственно. Платежными поручениями № 3 от 16.10.2002 г., № 12 от 14.11.2002 г. и № 13 от 25.12.2002 г. подтверждается оплата ООО «У» арендной платы по договору № 048-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 02.09.2002 г. за октябрь, ноябрь, декабрь соответственно.
Таким образом, суд считает, что установление размера арендной платы по договору № 025-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 01.11.1999 г. за офисное помещение 447 рублей 55 копеек за 1 кв. м в месяц (с НДС); за складское помещение 128 рублей за 1 кв. м в месяц (с НДС), обоснованно, соответствует рыночным экономическим условиям, соотносится с размером арендной платы, установленной по договорам об аренде административного помещения (без права выкупа), заключенными истцом с другими арендаторами нежилых помещений этого же здания, и, следовательно, исковое заявление подлежит удовлетворению.
Расходы по госпошлине в силу ст. 102 АПК РФ следует отнести на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 102, 167-170, 173 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Истцом по делу считать ОАО «И», г. Самара.
Иск удовлетворить.
Изменить п. 3.3. договора № 025-А об аренде административного помещения (без права выкупа) от 01.11.1999 г., заключенного между ЗАО «И» и ДГУП «Р» ГУП «Р», и принять его в следующей редакции: «Арендная плата составляет: за офисное помещение 447 рублей 55 копеек за 1 кв. м в месяц (с НДС); за складское помещение 128 рублей за 1 кв. м в месяц (с НДС)».
Взыскать с ДГУП «Р» ГУП «Р», г. Самара в пользу ОАО «И», г. Самара расходы по госпошлине в размере 2000 рублей.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию арбитражного суда Самарской области.

Суд считает (и на мой взгляд обоснованно):
1. что п. 3 ст. 614 ГК надо трактовать так, что размер арендной платы может меняться не чаще 1 раза в год.
2. что изменения в договор вносятся на основании решения суда, если по соглашению сторон не получилось.
А мы тут спорим.

[Jason Voorhees]

Арендодатель и Арендатор согласны на изменение арендной платы не чаще, чем раз в 3 года...

Не получится.
Вы можете менять ставку арендной платы или методку ее расчета не чаще чем 1 раз в год
Указанный Вами пункт договора аренды будет изначально ничтожным, со всеми вытекающими из этого последствиями.
Такой то
Данная тема многократно обсуждалась в форуме.
Из самых последних обсуждений смотрите здесь.

Сообщение отредактировал Jason Voorhees: 30 December 2003 - 03:36

[Pastic]

Jason Voorhees, ст. 614 запрещает менять арендную плату чаще раза в год, а реже (раз в три года) - почему же нет?

Сообщение отредактировал Pastic: 20 November 2003 - 03:20

[kuropatka]

Jason Voorhees
Да уж, Дим, ты чего?

Такой то

Арендодатель и Арендатор согласны на изменение арендной платы не чаще, чем раз в 3 года... при этом она не может превышать РЫНОЧНУЮ СТАВКУ арендной платы за аналогичный объект. Как мне эту ставку в договоре закрепить?

А что в вашем понимании - рыночная ставка? И есть ли в природе аналогичные объекты (т.е. в той же местности, с той же инфраструктурой и т.д.)?
Лучше напишите цифру или методику определения АП, и включите это ваше условие про "рыночную цену", если уж так хочется.

Если деньги серьезные, то можете и из другого города пригласить оценщика - коль решите оценивать.

[Adr]

Лучше напишите цифру или методику определения АП, и включите это ваше условие про "рыночную цену", если уж так хочется.

Абсолютно согласна.
На самом деле никто Вам не запрещает сочинить методику определения - сложную формулу, одной из составляющих которой будет коэффициент (ну хоть, скажем, инфляции..или процент индексации, как в случае, который описывается в Обзоре ВАСовском) - не знаю, как именно Вы его назовете - и он будет предусматривать те самые колебания рыночной цены.
Если этот расчет/методика согласовывается сторонами при подписании договора - то все в порядке, в итоге у вас арендная плата будет хоть ежемесячно меняться в чуть бОльшую сторону - и это будет абсолютно законно.
В подтверждение - поглядите п.11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (инф. письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Сейчас текста в электронном варианте нету под рукой, но он есть в любой базе.
А насчет того, как именно это лучше прописать в расчетной формуле (в зависимости от того, чью сторону в договоре Вы представляете и что Вам надо - чтобы цена хорошо повышалась либо же наоборот - мало) - обратитесь к какому-нибудь оценщику, либо же просто хорошему экономисту.

Сообщение отредактировал Adr: 20 November 2003 - 09:39

[Jason Voorhees]

Да уж, Дим, ты чего?

Упс... Коллеги, приношу извинение за глюк.
Мне привидилось , что не чаше чем 3 раза в год.
Мдя.. ночные бдения до добра не доводят.

обратитесь к какому-нибудь оценщику, либо же просто хорошему экономисту.

Можно еще в местной администрации узнать. Как правило арендная плата за муниципальное имущество определяется по разработанной и утвержденной методике.

Сообщение отредактировал Jason Voorhees: 20 November 2003 - 11:24

[Rifleman]

Размер арендной плате не может меняться чаще одного раза в год. А если д-р заключен на 11 месяцев, можно ее разок поменять?

имхо – нет.