Сообщений в теме: 324

[Natiros]

Цитата

Guest

Цитата

нарушает права нового собственника здания на аренду зу под ним..а раз так....эти возражения не возражения...

Чем это они нарушают? Новому собственнику не запрещали оформлять права на участок под зданием, а отказали в оформлении прав на ВЕСЬ участок, который, как я понимаю, несколько больше того, который нужен для функционирования здания. Поэтому на него не распространяется ст.552 ГК!! Почему это собтвенник земли не вправе тогда возразить против сдачи в аренду участка в прежнем размере?

[Jazzanova]

Natiros
в прежнем - вправе...
а вот "в том же объеме" - не вправе
поэтому имхо ппм можно признать недействительным частично..в части зу под зданием

[Natiros]

Jazzanova
еще раз гляньте первый пост автора темы.

Цитата

Постановлением Правительства Москвы в 2004 году установлен запрет на предоставление земли в аренду этого участка за исключением земли, находящейся под зданием.

так Вы настаиваете, что

Цитата

ппм можно признать недействительным частично..в части зу под зданием

??
Тогда хочу узнать в кой части и чем будете мотивировать.

[Jazzanova]

Natiros
Наташа...
ну вы меня прямо к стенке приперли...

тогда хм...спорить не очем...
возражений арендодателя в части земли под зданием нет..стало быть договор действует, а срок аренды неопределенный срок..

[Natiros]

Jazzanova

Цитата

ну вы меня прямо к стенке приперли...

Цитата

стало быть договор действует, а срок аренды неопределенный  срок..

Осталось только понять как оформить залог на здание с таким участком. И интересно.. тогда за какую площадь арендатор будет платить арендодателю? Сам определит навскидку или таки выделит участочек?

[Jazzanova]

Natiros

Цитата

Осталось только понять как оформить залог на здание с таким участком.

договором залога (ипотеки)

Цитата

И интересно.. тогда за какую площадь арендатор будет платить арендодателю?

не за красную

Цитата

Сам определит навскидку или таки выделит участочек?

пусть межует...
куды деваться

[pivalex]

ну после межевания еще нужно потом оформить права на новый участок

[pivalex]

Привет коллеги.

данная тема будет интересна тем, кто занимается ипотекой. Хоть постановление старовато, но общая концепция есть.

Смотрите, какой вопрос обычно поднимается. Есть здание в собственности и есть земельный участок в аренде. Все у одного человека. Потом чел продает здание третьему лицу. Тот права на землю не переоформил и решил сдать здание в ипотеку. Возникает вопрос - а можно ли так сделать, если права на землю на третье лицо не оформлены? Я всегда сомневался. И вот что нарыл - исходя из этого можно спокойно брать в ипотеку только здания, даже если права на землю не оформлены. Читать внимательно )


ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 января 2000 г. No. 6697/99

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение от 11.06.99, постановление апелляционной инстанции от 20.07.99 Арбитражного суда города Москвы по делу No. А40-14084/99-63-122 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.09.99 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.
Товарищество с ограниченной ответственностью "Ремонт одежды" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному коммерческому банку "Московский индустриальный банк" о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения от 29.09.95 No. 118-з.
Решением от 11.06.99 исковое требование удовлетворено. Договор о залоге признан ничтожной сделкой, поскольку в нем отсутствуют сведения об одновременной ипотеке помещения и земельного участка, на котором находится данное помещение, что противоречит пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Федерального закона "Об ипотеке" (залоге недвижимости).
Постановлением апелляционной инстанции от 20.07.99 решение оставлено без изменений.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 02.09.99 решение первой и постановление апелляционной инстанций оставил без изменения.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается названные судебные акты отменить, в удовлетворении искового требования отказать.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, в обеспечение обязательств по кредитному договору от 29.09.95 No. 118 сторонами заключен договор о залоге от 29.09.95 No. 118-з, предметом которого указано нежилое помещение площадью 519,8 кв. метра, расположенное по адресу: Москва, ул. Люсиновская, д. 53/12.
Данное помещение принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством от 18.04.95 на право собственности и свидетельством от 18.07.96 о внесении в реестр собственности на территории города Москвы. На момент заключения договора о залоге у ТОО "Ремонт одежды" не имелось договора аренды на соответствующую часть земельного участка, пропорционально доли его собственности, а также товарищество не обладало правом собственности на данный земельный участок.Письмом Московского земельного комитета от 15.01.99 Nо. 33-2-10299/8-(1)-1 подтверждено, что в центральной базе данных зарегистрирован проект договора от 03.08.98 No. П-05-0000791 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Москва, ул. Люсиновская, д. 53/12, землепользователем которого значится ТОО "Ремонт одежды".Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 No. 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 45) разъяснено, что когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.
В соответствии со статьей 69 Федерального закона "Об ипотеке" на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на сооружение или здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о признании спорного договора о залоге недвижимости ничтожной сделкой противоречит действующему законодательству.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановил:

решение от 11.06.99, постановление апелляционной инстанции от 20.07.99 Арбитражного суда города Москвы по делу No. А40-14084/99-63-122 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.09.99 по тому же делу отменить.
Товариществу с ограниченной ответственностью "Ремонт одежды" в удовлетворении исковых требований отказать.

И.о. Председателя
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
М.К.ЮКОВ


то есть суд сделал вывод, что к приобретателю перешло право пользования до переоформления прав аренды, и соответственно договр ипотеки действителен.

[Серго]

Цитата

то есть суд сделал вывод, что к приобретателю перешло право пользования до переоформления прав аренды, и соответственно договр ипотеки действителен

земля, следует судьбе объекта
В договре аренды, всегда есть пункт - при переходе права собст-ти на объект, договор расторгается автоматически

[register]

уже есть Информационное письмо ВАС по ипотеке и там по земле много вопросов затронуто. Я его выложу в отдельную тему, т.к. оно большое.

[pivalex]

register

Спасибо, но выкладывать не нужно, оно уже было вложено Людмилой. Но в письме нет ответа на вопрос по этой теме.

Серго

Цитата

В договре аренды, всегда есть пункт - при переходе права собст-ти на объект, договор расторгается автоматически

нет такого пункта и быть он там не может - читайте 617 ГК РФ

[register]

pivalex
к сожалению, я не знала и уже создала новую тему. Да простят меня модераторы

А ст.617 здесь неприменима, т.к. переход права произошел не на арендуемое имущество (земельный участок), а на здание на этом участке.

Что же касается такого пункта об автоматическом расторжении договора, то наверное, он имеет право на существование, т.к. в ст.452 ГК РФ говориться, что договор совершается в той же форме, что договор, если иное не предусмотрено тем же договором, в том числе.

[Серго]

Цитата

нет такого пункта и быть он там не может - читайте 617 ГК РФ

Вы ошибочно толкуете статью.

register

совершенно верно

[register]

только в моем посте опечатка - соглашение о расторждении договора совершается в той же форме, что и договор, если иное....

а что касается сути вопроса, то формально у залогодателя права аренды конечно нет, хотя судебная практика имеет тенденцию к тому, что при переходе права на здание, покупателю переходит автоматически в силу закона то же самое прав, что было у продавца - например право аренды (какая-то смена лица в обязательстве в силу закона - по гл.24 ГК РФ). Это, конечно, спорно, хотя такой вариант есть и в проекте Обзора ВАС по земле.

[pivalex]

register


так вот вопрос то и в том, что нужно ли описывать в договоре ипотеки право аренды которое перешло в силу закона но не оформлено документально. И если не оформить такое изменение и не написать в договоре ипотеке об этом праве аренды, будет ли действителен договор ипотеки?

[flower007]

Уважаемое юридическое сообщество форума, подскажите что делать:
У нас есть Залогодатель, юридическое лицо, которое предлагает в залог здание. Земельный участок под зданием находится в федеральной собственности и Залогодатель в настоящее время пользуется им на праве постоянного (бессрочного) пользования. Со слов Заемщика заканчивается техническое оформление документации для выкупа данного участка (так, в материалах дела имеется: Постановление главы города Об утверждении проекта границ земельного участка под зданием; Проект границ земельного участка, утвержденный Главой города; Землеустроительное дело на земельный участок, утвержденное начальником управления Роснедвижимости по области; Кадастровый план земельного участка).
Учитывая положения п. 3 ст. 6 Закона о залоге о возможности распространения залога на вещи (в данном случае на земельный участок), которые могут быть приобретены в будущем, а также п. 17. Информационного письма ВАС от 28 января 2005 г. № 90 о том, что «Если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием», можно ли взять в ипотеку предлагаемый объект недвижимости, даже если право собственности на земельный участок пока не оформлено ? И если можно, то как правильно оформить договор ипотеки ? И на что еще надо обратить внимание ?

[Ludmila]

Можно-то можно... только рискованно это.
1) Если на момент регистрации договора ипотеки залогодатель зарегистрирует право собственности на землю, то договор ипотеки у Вас будет ничтожной сделкой.
Условно говоря: 10.09 Вы подписываете договор, 15.09. подаёте документы на регистрацию. 16.10 Вам регистрируют договор ипотеки. И тут выясняется, что 14.10 было зарегистрировано право собственности на землю. Соответственно, договор ипотеки является ничтожной сделкой.
2) Если, наоборот, не зарегистрирует залоодатель право собственности, то как взыскание обращать будете на предмет ипотеки? Ведь земля на П(Б)П, обращение взыскания у Вас по-любому будет после 01.01.06 г... Для обращения взыскания надо будет переоформить П(Б)П на аренду или собственность (высказывалось когда-то на семинарах такое мнение, что после окончания срока переоформления этого права сделки с недвижкой на такой земле будут возможны только после переоформления). Так что, если залогодатель не зарегистрирует право собственности, обратить взыскание будет проблематично.

[pivalex]

Доброе время суток коллеги!

Читаю ГК - 340 статья

3. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

У меня реальная ситуевина

собственик здания - одно физ лицо
собственник земли - другое физ лицо

Оба готовы выступить залогодателями

вопрос - будет ли соблюдено требование вышеуказанного закона если в ипотеку по разным договорам пойдет в один день и здание, и земельный участок.

[Ludmila]

pivalex, Саш, такие вопросы:
1) как так получилось? И когда возникло такое расщепление - до введения в действие ЗК РФ или после?
2) какие права у собственника здания на землю оформлены?

[pivalex]

Люд, понимаешь такая ситуация действительно возникла давно

свидетельство на землю старое 94 года
на дом новое - 1999 года

эти два физика - родственники

[pivalex]

забыл сказать наверно важное - ранее собствеником дома был собственник зем участка и он продал дом и только дом своему несовершеннолетнему сыну