Сообщений в теме: 408

[Chiko]

IAY,

то в рамках сущестующей системы регистрации договоров аренды, оно не отвечает на вопрос: кто и когда может обратиться за регистрацией аренды.

Давайте на примере. Допустим, стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, в момент заключения договора аренды (например, 01.02.09) арендодатель собственником не был. По условиям договора вещь должна быть передана арендатору 01.06.09. Это и было осуществлено, причем в этот момент арендодатель стал собственником вещи. Пусть это была бессрочная аренда. Неужели у кого-то повернется язык назвать этот договор ничтожным по 608/168?

Усложним пример. Пусть это был договор аренды сроком до 01.02.2012. Разумеется, в момент заключения он не был зарегистрирован (потому что в разделе ЕГРП в качестве собственника было указано другое лицо либо раздела в ЕГРП вообще не было). Могут ли стороны после того, как была приобретена собственность, обратиться за регистрацией договора? На мой взгляд, несомненно. Довод о том, что им надо отказать, т.к. их сделка была ничтожной по 608/168, на мой взгляд, просто нелеп.

Можно дальше продолжить. Я считаю, что даже и без регистрации договор должен иметь силу между сторонами, так как регистрация - это только для третьих лиц. Если убрать из такой аренды следование, то я не вижу никаких проблем, с тем, чтобы сохранить обязательства. Почему суд должен игнорировать эти договоренность сторон?

[Lequleyo]

Если право аренды вещное, несобственник не может сдать в аренду вещь, т.к. не имея сам права, не может создать вещного права у арендатора.

Ему ничто не мешает обязаться это сделать.

А Вы никогда не думали о том, что все, что мы имеем, мы имеем благодаря "многовековому ковырянию", причем в варианте, значительно уступающем "своду правил давно умершей цивилизации".
Да и потом, не всем же быть гениями и находить готовые решения исключительно в своей собственной голове, или заниматься ковырянием бледных западных копий того же самого "свода правил давно умершей цивилизации", или еще круче ссылаться на практическую целесообразность как на основной и единственный аргумент.

Задумывался и есть что Вам ответить, но не здесь.

[IAY]

Chiko,

Оговорюсь сразу: Я вполне за то, чтобы договор аренды был действителен и при отсутствии собственности. Мне лишь кажется, что в условиях существующей регистрационной системы аналогия с 558 в ППВАС 54 невозможна. Чтобы я лучше понял твою точку зрения, позволю задать себе конкретный вопрос: Предположим стороны заключили договор аренды, зарегили его в Росреестре, но имщество датель датору не передал. Затем датель продал имущество. Вопрос: может ли датор требовать передачи имущества от нового соственника?

Игорь

[Chiko]

IAY ты предлагаешь обсуждать ситуацию, в которой датель - собственник это выходит за рамки темы

[Smertch]

Исходя из этой белеберды предмет аренды наступает путем передачи.

Пока что я вижу только кашу у вас с условиями. Отвечать пока не на что.

Если право аренды вещное, несобственник не может сдать в аренду вещь, т.к. не имея сам права, не может создать вещного права у арендатора.
Поэтому как же не имеет?

Хоть я и сторонник вещной концепции прав арендатора, но крайне не люблю фразы типа "аренда - вещное право" именно потому, что слово это - "аренда" - очень тесно связано с договором аренды, который сам по себе порождает лишь обязательство, вещное право возникает только с момента передачи имущества во владение арендатора (кстати, по-прежнему считаю любое титульное владение вещным правом, а титулом - уж сразу же - любое законное основание получения имущества). В связи с этим, теоретически, для заключения договора аренды, т.е. для возникновения обязательства, наличие у арендодателя права безразлично. Оно важно для передачи в законное владение. Полная аналогия с куплей-продажей.

Как бы то ни было, выводить вещную природу аренды из права следования, которое само является следствием, а не причиной вещных прав, я бы не стал.

Вот только, как было обосновано вашим покорным слугой в одной сттье еще 7 (если не 8) лет назад, право следования есть следствие абсолютности права. Причем даже у абсолютного права его может не быть. Но вот иметься у относительного оно не может вообще по определению. Обоснования я до сих пор не видел. надо заметить, что работ по праву следования вообще очень и очень мало.

Что за формальные и каузальные определения и почему это доказывает их несовместимость?

Под формальным я понимаю определение через род и видовое отличие, под каузальным - через перечисление.
В принципе, в законе с равным успехом может использоваться хоть то, хоть другое. Но не оба вместе. Так мы попадем в ситуацию, когданекое явление по одному определению чем-то является, а по другому - нет. И тогда приходится извращаться, выдумывая новые понятия (типа квалитативных обязательств))) и без оснований умножая сущности.
В нашем случае формальным определением будет: "вещное право - это абсолютное субъективное право, объектом которого является материальная вещь", а каузальным - перечисление перечня вещных прав. Вопрос: чем являются права, соответствующие первому определению, но не вошедшие в перечень?

Неужели у кого-то повернется язык назвать этот договор ничтожным по 608/168?

У 8 из 10 судей повернется.

IAY ты предлагаешь обсуждать ситуацию, в которой датель - собственник это выходит за рамки темы

Ну а если на момент заключения договора он собственником не был, потом стал. а потом ситуация, которую предложил Игорь?

[Lequleyo]

Вопрос: может ли датор требовать передачи имущества от нового соственника?

По-моему, речь уместно вести о возможности (отсутствии таковой) понуждения к исполнению обязательства в натуре, вспоминая критерии удовлетоврения такого требования (незаменимость вещи и затруднительность(сложность, хлопотность) принудительного исполнения). Однако, это ниникак не связано с вопросом ТС, имхо.

Сообщение отредактировал Lequleyo: 05 March 2012 - 01:43

[Dispositus]

Smertch

Пока что я вижу только кашу у вас с условиями. Отвечать пока не на что.

Уважаймый пан ткните носом пожалуйста в чем я ошибаюсь

[Tony V]

Уважаймый пан ткните носом пожалуйста в чем я ошибаюсь

ваши письмена вообще понять невозмсожно, попробуйте строить предложения по структуре, предлагаемой правилами русского языка.

[Святослав]

Вот только, как было обосновано вашим покорным слугой в одной сттье еще 7 (если не 8) лет назад, право следования есть следствие абсолютности права.

Я помню. Кажется, мы с Вами как-то даже спорили об этом. Но какое это имеет значение, если и право следования, и абсолютность - лишь отдельные свойства вещных прав, а не они сами, а значит, во-первых, эти свойства могут быть и не у вещных прав, а во-вторых, искусственным образом могут быть воссозданы и для иных прав (качественные обязательства)?
Например, залог - не является ни вещным, ни обязательственным правом, а изменением самого права собственника в пользу залогодержателя. Эта "польза" - возможность распоряжения чужим имуществом для извлечения его стоимости, которую мы называем правом, хотя обычно под правом понимаем лишь право к кому-либо (личное) либо на что-либо (вещное), но не право распоряжения, которое является по сутью не отдельным правом, а свойством соответствующего права (права собственности) быть уступленным; если угодно, право распоряжения обращено не к лицу и не вещи, но к правопорядку, требуя от него учета частной воли в качестве правовой.
Прошу прощения за это отступление в природу залога, и наверное, не совсем корректным будет приводить в качестве примера ситуацию, понимаемую не в соответствии с классическими подходами. Но все же, раз уж вышло так написать, закончу мысль: так вот, для залога имеется и абсолютность, и право следования, но это нисколько не подтверждает вещного характера права залога, владения у которого может и вовсе не быть, и предметом которого могут быть и права. Абсолютность здесь присутствует, поскольку меняются распорядительные возможности залогодателя, которые всегда направлены вовне, для всех. И право следования, как продолжение абсолютности, сохраняет изменение этих возможностей при отчуждении предмета залога.
Или взять правило о действии страхования для нового собственника - что здесь, по-Вашему, произвольного? Или страхование тоже превратилось в вещное право?

[advice]

вопрос о необходимости наличия права собственности на момент исполнения договора арендодателем - некоторое имеет

если этот вопрос имеет отношение к вещности или обязательственности прав (что очень даже справедливо), то здесь же наглядно демонстрируется, что заключая договор. порождающий обязательство, можно и не быть обладателем вещного права, наличие которого необходимо лишь при исполнении обязательства

Разумеется, в момент заключения он не был зарегистрирован (потому что в разделе ЕГРП в качестве собственника было указано другое лицо либо раздела в ЕГРП вообще не было). Могут ли стороны после того, как была приобретена собственность, обратиться за регистрацией договора? На мой взгляд, несомненно. Довод о том, что им надо отказать, т.к. их сделка была ничтожной по 608/168, на мой взгляд, просто нелеп.

подтверждает то. что договор аренды не обременяет вещь, т.е. является до момента передачи вещи в аренду обычным обязательством

хотя вопрос о природе записи в приведенном примере - весьма интересен

речь уместно вести о возможности (отсутствии таковой) понуждения к исполнению обязательства в натуре

невозможность исполения в натуре заменяется легко на требование об убытках и вовсе не связана с вопросом о допустимости обсуждаемого договора

[Chiko]

Любопытно, что завтра на Президиуме ВАС будет дело о "собственности арендодателя". Всем привет от "тройки" ВАС:

Удовлетворяя встречные исковые требования в части признания договора аренды недействительным суд оставил без внимания то обстоятельство, что ответчик фактически пытается оспорить право собственности истца на сданное ему в аренду оборудование, в то время как находясь с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды он сам не представил никаких доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое оборудование, а потому в сферу его материальных интересов не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях истец предоставил в аренду имущество.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 9 декабря 2011 г. N ВАС-13898/11

[Lequleyo]

невозможность исполения в натуре заменяется легко на требование об убытках

все верно

вовсе не связана с вопросом о допустимости обсуждаемого договора

о том и речь.

[advice]

Всем привет от "тройки" ВАС:

легки на помине

пан сообщит о результатах рассмотрения до момента опубликования текста тройки?

[advice]

ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 9 декабря 2011 г. N ВАС-13898/11

предполагаю, что тройка оставит без внимания обсуждаемый здесь вопрос. хотя хотелось бы чтобы был дан всем нам ответ)

[Yago]

Shagrath, ну уши вопроса ясны когда интересует аренда будущей вещи + платежи по предварительному договору. причина обычно одна
Все строители желают заключать договоры аренды (или хотя бы получать платежи по ПДА) на стадии строительства, причем не то что до оформления собственности но даже до ввода в эксплуатацию. Кому то это удается хорошо (а варианты есть, кому то криво.
Прорабатываете вопрос ?

[Dispositus]

В следующий раз будет предупреждение за флуд. Chiko

Сообщение отредактировал Chiko: 05 March 2012 - 17:12

[Platosha]

Так, чтобы понимать существующие позиции тезисно:
1. ВладимирD, civileius:
- ДА может быть заключен только собственником, коим арендодатель должен быть уже на момент заключения ДА (аргументы - грамматическое толкование ст. 608 ГК + какие еще есть аргументы???)

2. Chiko и Ко:
- ДА может быть заключен несобственником (аргументы - грамматическое толкование ст. 608 ГК + аналогия с п. 2 ст. 455 ГК + разделение заключение договора и его исполнение);
- несобственник, заключая ДА, только обязывается передать вещь, а сама передача (исполнение) происходит позднее;

Если правильно понимаю, то дальше больше:
??? к моменту передачи вещи несобственник должен стать собственником (если право аренды вещное право) или не нужно (если это право аренды исключительно обязательственные отношения, хотя последнее явно противоречит букве ст. 608 ГК);
??? если несобственник передаст вещь, оставаясь несобственником, то ДА все равно действительный между сторонами, но право аренды у арендатора не возникает.

[advice]

к моменту передачи вещи несобственник должен стать собственником

это нужно для реального исполнения обязанностей, но никак не связано с вопросом о вещной природе права из аренды (напомню, даже приверженцы вещности прав арендатора относят таковое лишь к случаям владельческой аренды, как правило)

или не нужно

см. выше: получение титула арендодателю нужно для реального исполнения и никак не связано с природой ДА и прав из него.


всем:
кстати, возможность усмотрения при исполнении обязанности арендодателем предполагает ли, что он вправе сдать в аренду вещь по заключенному им с арендатором договору. но полученную, скажем на хранение (при наличии разрешения собственника сдать хранимое в аренду)?

ДА все равно действительный между сторонами, но право аренды у арендатора не возникает.

а что это за право аренды такое?

[Святослав]

Модная тема, думаю, не избежать дайджеста РШЧП.

Сорри за офф.

[Platosha]

advice

это нужно для реального исполнения обязанностей, но никак не связано с вопросом о вещной природе права из аренды

Значит неправильно понял сообщение civileius № 74. Ссылкой поделитесь, пжл, где это обсуждалось.

а что это за право аренды такое?

Не придирайтесь - право законного владения и пользования вещью.

[Shagrath]

Модная тема, думаю, не избежать дайджеста РШЧП.

Сорри за офф.

ну посмотрим попадет или нет...
Главная задача выполнена - проблема поднята, правильная позиция (сделка полностью законна ) выработана. С помощью Chiko рано или поздно ВАС выразит верную правовую позицию, оборот улучшится (исчезнут всякие там предварительные договоры с задатками)... всем будет счастье...

Сообщение отредактировал Shagrath: 05 March 2012 - 20:33

[Serrj]

Статья 608 часом не в развитие статьи 209? В ст. 209 говорится в частности о передаче собственником другим лицам прав владения и пользования своим имуществом. Иными словами - права в отношении вещи может передать другому лицу только собственник либо уполномоченное им или законом лицо. А взять на себя обязательство передать такие права - кто угодно. И, разумеется, отвечать перед контрагентом за неисполнение обязательства.

По поводу копания в римских древностях. В этом вопросе римляне по существу разобрались не хуже нас. Если вспоминать А.Г.Карапетова, не грех задуматься о политико-правовых основаниях запрета несобственнику брать на себя обязательство передать в аренду вещь, которая будет изготовлена или приобретена в будущем.

Утверждение о некорректности аналогии с римским решением на том только основании, что арендатор у римлян не считался владельцем, требует обоснования тезиса о том, что действительность договора аренды, заключенного несобственником, зависит от того, получает ли арендатор владение (если не получает - договор аренды действителен, если получает - договор аренды недействителен). Тезис представляется сомнительным.

Кстати, о лизинге. Из заголовка к тексту документа "договор лизинга" следует допустимость его заключения в отношении вещи, еще не принадлежащей арендодателю, или из того, что договор заключен на передачу в будущем вещи, еще не принадлежащей арендодателю, но подлежащей приобретению им в будущем, следует квалификация договора в качестве договора лизинга?

Сообщение отредактировал Serrj: 06 March 2012 - 03:19

[Smertch]

всем:
кстати, возможность усмотрения при исполнении обязанности арендодателем предполагает ли, что он вправе сдать в аренду вещь по заключенному им с арендатором договору. но полученную, скажем на хранение (при наличии разрешения собственника сдать хранимое в аренду)?

Жень, ты уверен, что использованное тобой слово "усмотрение" - это именно то слово, которое ты хотел сказать? Потому что я не вижу смысла в этой твоей фразе

[IAY]

Serrj,

Утверждение о некорректности аналогии с римским решением на том только основании, что арендатор у римлян не считался владельцем, требует обоснования тезиса о том, что действительность договора аренды, заключенного несобственником, зависит от того, получает ли арендатор владение (если не получает - договор аренды действителен, если получает - договор аренды недействителен).

Лично я говорил не о некорректности аналогии, а о ее неотносимости в данном случае. Никто в здравом уме и твердой памяти не сомневанется в действительности обязательственного договора. Однако мне кажется, что даже в глобальных надо учитывать и практические соображения. А они таковы: Для долгосрочного договора аренды в случае, если датель не является собственником возникает непростой вопрос о том, когда и как регистрировать право аренды, учитывая, что в нашем законе право аренды регистрируется путем регистрации договора аренды.

С локацио-кондукционным приветом,

Игорь

[Святослав]

в нашем законе право аренды регистрируется путем регистрации договора аренды

Да с чего Вы взяли? Теперь в законе нет ничего о регистрации права аренды.