Сообщений в теме: 140

[Ludmila]

Lawyerus сказал(а)

Условия задачи не содержали такой возможности

Так надо прописывать по-нормальному риски, тогда, может, и условия задачи поменяются.

[Jazzanova]

'Lawyerus' сказал(а) 11 Сен 2013 - 04:49:

Привет всем! Предлагаю порассуждать на тему возможных вариантов совместной реализации проекта строительства малоэтажки. Вводные следующие. Есть 2 юрлица А (застройщик) и Б(организатор релизации проекта).
А имеет зу в аренде на 49 лет под малоэтажку. Б желает организовать стоительство и ввод в эксплуатацию мкжд. Распреление долей в построенных обьектах 20/80 (20 -А, 80-Б). При этом, А хочет участвовать в проекте только участком или его предоставлением. Строительство ведется по 214-фз. Организация Привлечения средств возлагается на Б.
Пока черновой вариант схемы следующий. А остается застройщиком. А и Б заключают договор на выполнение функций техзаказчика на градпроработку, проектирование, строительство. Договором предусмативается, что техзаказчик сам оплачивает услуги и работы третьих лиц с последующей компенсацией А стоимости строительства и оплаты услуг Б.
Б осуществляет град подготовку участков, проектирует, получает РнС.
А и Б заключают ДДУ на 80 процентов площадей. Цена дду оплачивается в срок до получения РнаВЭ. Остальные 20 процентов продаются застройщиком по своему усмотрению и эти средства не идут на стройку.
Б уступает права по ДДУ физикам. До уступки (в тч для соблюдения 214-фз) между А и Б делаются постоянные зачеты по оплате цены дду и прекращения обязательств А по компенсации Б стоимости строительства, пока цена дду не станет равной нулю. Дальше все понятно, приемка, передача и т.д.

возращаемся к началу
Б не может получить РНС так как не является застройщиком по условиям вашей задачи
продавать через ДДУ Б также не вправе пока у него нет прав на землю
Все эти функции юридически на А
если вы заключите ДДУ, как я понимаю уступать физикам невыгодно, так как возникнет НДС
кроме того по действительности такой уступки различные мнения были в свое время
http://forum.yurclub...howtopic=168370
вообщем в вашей черновой схеме много дыр

Сообщение отредактировал Jazzanova: 14 October 2013 - 19:36

[Ludmila]

Jazzanova сказал(а)

вообщем в вашей черновой схеме много дыр

Ага. В общем, надо просчитывать все возможные схемы, просчитывать риски, просчитывать налоги и иные затраты, и предлагать руководству.

[Jazzanova]

Людмила мне тоже нравится риск-менеджмент
именно этим я и занимаюсь по месту моей текущей работы
согласен с тобой, что вероятность риска и его значимость это различные вещи
насчет задваивания - не совсем понял

Сообщение отредактировал Jazzanova: 18 October 2013 - 13:34

[Ludmila]

Jazzanova сказал(а)

насчет задваивания - не совсем понял

Ну вот смотри. Б двуедин: он и дольщик, и техзаказчик.
Как дольщик он претендует на квартиры, как подрядчик - на деньги. Но источник получения и того и другого один и тот же - строящийся объект (ну, если только А не настолько богат, чтобы платить техзаказчику из других источников). Все яйца у него сложены в ону корзину.
А поэтому, если происходят какие-то проблемы с объектом, то он может оказаться в положении, когда не получит ни квартир, как дольщик, ни денег, как техзаказчик.
Такая ситуация может сложиться, например, при банкротстве застройщика, или если строительство застопорилось по обстоятельствам, за которые отвечает Б...

[Jazzanova]

видимо А не хочет расставаться с правами застройщика и это ограничение на переговорах никак не обойти по мнению автора темы

[Ludmila]

Причём, что интересно, в обоих приведённых мной случаях зачёт будет невозможен.

Jazzanova сказал(а)

видимо А не хочет расставаться с правами застройщика и это ограничение на переговорах никак не обойти по мнению автора темы

У меня сложилось ощущение, что автору была озвучена другая версия: Б просто не хочет платить арендную плату за землю, не понимая, что в зоне риска у него оказывается куда как бОльшая сумма, чем то, что он экономит.

[Lawyerus]

Ludmila,
Дело не только в АП за землю. А хочет отдать землю, но хочет финансовое обеспечение, которого у Б нет. Б в общем не хочет становиться застройщиком

Jazzanova,
РнС техзаказчик может получить не будучи застройщиком, действуя на основании договора. А продавать, да, не сможет, пока не получит РнС на имя застройщика и не заключит ДДУ

[Jazzanova]

'Lawyerus' сказал(а) 14 Окт 2013 - 18:20:

Ludmila,
Дело не только в АП за землю. А хочет отдать землю, но хочет финансовое обеспечение, которого у Б нет. Б в общем не хочет становиться застройщиком
Jazzanova,
РнС техзаказчик может получить не будучи застройщиком, действуя на основании договора. А продавать, да, не сможет, пока не получит РнС на имя застройщика и не заключит ДДУ

вы ошибаетесь, технический заказчик вправе осуществлять строительство по договору с застройщиком, но РНС получает застройщик а не техзаказчик, у техзаказчика куча рисков.. Людмила права

кстати Вас не смущает позиция ВАС о том, что права на построенный объект регистрируются за застройщиком? второй вопрос - как техзаказчик намерен продавать свою долю в проекте физикам?

[Ludmila]

Jazzanova сказал(а)

кстати Вас не смущает позиция ВАС о том, что права на построенный объект регистрируются за застройщиком? второй вопрос - как техзаказчик намерен продавать свою долю в проекте физикам?

А там по каждому этапу возникает куча вопросов.
Если проект разложить на этапы, и по каждому этапу просчитать риски. их уровень, их стоимость и распределение, затраты (налоговые и другие) и проч., то таких "а Вас не смущает" будет ооочень много.
Просто для примера.
Если Б является застройщиком и он что-то не так рассчитал (например, переоценил прибыльность проекта), то у него риски:
1) Утраты прав на проект.
Риск управляемый (полностью зависит от застройщика - для возникновения риска надо либо нарушать договор аренды, либо строить с нарушениями, либо просто обанкротиться, а это всё зависит от застройщика);
2) Утраты денежных средств в размере понесённых затрат минус стоимость права аренды, разрешения на строительство, проектной документации и объекта незавершённого строительства (что-то они да стоят, пусть и с обременением).
3) Утраты денежных средств, выплаченных в качестве ответственности перед дольщиками.

В ситуации автора темы, если Б что-то не так рассчитал, то у него риски:
1) Утраты прав на проект.
Риск неуправляемый и неконтролируемый (т.к. финположение застройщика находится вне контроля Б; также неподконтрольны Б право аренды и разрешение на строительство);
2) Утраты денежных средств в размере понесённых затрат плюс неустойки и убытков, подлежащих выплате застройщику за неисполнение Б обязательств.
3) Утрата денежных средств, выплаченных в качестве ответственности перед дольщиками (не напрямую; эти суммы входят в риск № 2).

[Jazzanova]

Людмила, оценка рисков это хорошо но до определенного предела. Жизнь вообще рискованная шутка.
Если бояться рисков, тогда вообще ни один проект не будет реализован, риски банкротства и прекращения аренды - стандартные риски.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 15 October 2013 - 12:52

[Ludmila]

Jazzanova сказал(а)

Людмила, оценка рисков это хорошо но до определенного предела. Жизнь вообще рискованная шутка. Если бояться рисков, тогда вообще ни один проект не будет реализован, риски банкротства и прекращения аренды - стандартные риски.

А я предлагаю этих рисков бояться? Просто надо риски нормально просчитывать и нормально доносить до руководства.
И риски в данном случае никак не стандартные, ибо они неподконтрольны тому, кто вкладывает деньги.

[Lawyerus]

Jazzanova сказал(а)

вы ошибаетесь, технический заказчик вправе осуществлять строительство по договору с застройщиком, но РНС получает застройщик а не техзаказчик,

Это не мешает возложить договором и доверенностью полномочия по получению РнС на ТЗ. Просто в РнС будет указан застройщик.

[Jazzanova]

не мешает, но толку то в части снижения рисков Вашего Б это никак не лечит

[bubi]

Простите, если не туда вопрос задаю... 
 
У Застройщика в собственности земельный_участок.  На нём будет строиться жилой дом. Есть Генподрядчик, он же Инвестор. Застройщик будет расплачиваться построенными на этом участке квартирами. На данный момент разрешение на строительство в стадии оформления. Договор долевого участия до наличия разрешения на строительство оформляться не может.
Как правильно оформить взаимоотношения Застройщика с Генподрядчиком-Инвестором, чтобы прописать оплату по договору квартирами? 
Заранее спасибо!

Сообщение отредактировал Massive: 28 March 2014 - 18:37
Реклама скрытая

[Lawyerus]

bubi сказал(а) 27 Мар 2014 - 10:36:

Простите, если не туда вопрос задаю... 
 
Как правильно оформить взаимоотношения Застройщика с Генподрядчиком-Инвестором, чтобы прописать оплату по договору квартирами? 
Заранее спасибо![/font][/color]

Заключить между застройщиком и генподрядчиком договор генподряда и договор  инвестирования, предусматривающие равные суммы. В договоре инвестирования прописать обязательства сторон заключить ДДУ, прописав существенные условия (благо что проект уже есть). После получения РнаС заключить ДДУ. Далее соглашение о зачете. Итог: у застройщика прекращаются обязательства по оплате генподрядчику цены договора генподряда, у генподрядчика прекращаются обязательства по оплате цены ДДУ.

Сообщение отредактировал Massive: 28 March 2014 - 18:37
Реклама

[bubi]

Lawyerus, спасибо большое за ответ! А в случае, если у Генподрядчика-Инвестора денежные средства будут заёмные (такой вариант рассматривается), но под залог земельного участка под строительство, который на праве собственности принадлежит Застройщику (т.е., Залогодателем выступит Застройщик)? Для банка такая схема закрепления взаимоотношений между Застройщиком и Генпорядчика-Инвестора в целях получения кредита подойдёт? 

Сообщение отредактировал bubi: 28 March 2014 - 13:36

[Lawyerus]

bubi сказал(а) 28 Мар 2014 - 07:35:

Lawyerus, спасибо большое за ответ! А в случае, если у Генподрядчика-Инвестора денежные средства будут заёмные (такой вариант рассматривается), но под залог земельного участка под строительство, который на праве собственности принадлежит Застройщику (т.е., Залогодателем выступит Застройщик)? Для банка такая схема закрепления взаимоотношений между Застройщиком и Генпорядчика-Инвестора в целях получения кредита подойдёт? 

У вас генподрядчик на что будет деньги занимать? Ведь он инвестирует по сути путем выполнения работ

[bubi]

Lawyerus сказал(а) 28 Мар 2014 - 09:02:

 

bubi сказал(а) 28 Мар 2014 - 07:35:

Lawyerus, спасибо большое за ответ! А в случае, если у Генподрядчика-Инвестора денежные средства будут заёмные (такой вариант рассматривается), но под залог земельного участка под строительство, который на праве собственности принадлежит Застройщику (т.е., Залогодателем выступит Застройщик)? Для банка такая схема закрепления взаимоотношений между Застройщиком и Генпорядчика-Инвестора в целях получения кредита подойдёт? 

У вас генподрядчик на что будет деньги занимать? Ведь он инвестирует по сути путем выполнения работ

 

 

Помимо выполнения работ, за которые Застройщик должен ему будет определённое кол-во квартир, Генпордячик, он же Инвестор, занимает деньги и вкладывает их в строительство, за что опять-таки, получает квартиры... Как - то так...?

[Massive]

bubi,
выношу предупреждение за рекламу сторонних ресурсов.
Отдохните от конфы.

[vetka1983]

Добрый день!

 

У Застройщика ЗУ в аренде + разрешение на строительство. Далее заключается договор купли-продажи с ЮЛ на часть будущих квартир. После заключается договор подряда. Оставшиеся квартиры должен оформить в свою собственность подрядчик в счет оплаты пошлины и иных платежей за все квартиры. Вопрос: правильно ли будет заключить с подрядчиком договор инвестирования, где подрядчик как Инвестор получает в собственность оставшуюся часть квартир?

Второй вопрос: долевая собственность у Застройщика и Инвестора возникнет после заключения договора к-п Застройщиком с ЮЛ, по преимущественному праву здесь нет стыковок?....

Заранее спасибо!!

 

[Lawyerus]

vetka1983

у  вас на одни квартиры будет купля-продажа, на другие договор инвестирования, что в общем одно и то же (если под договором инвестирования подразумевается классическое инвестирование).

Также по закону об инвест деятельности участники инвест деятельности могут выступать в нескольких статусах одновременно

По второму вопросу вообще не понял. Причем здесь преимущественное право. Если я правильно понял, речь идет о купле-продаже будущей недвижимой вещи?

[vetka1983]

Lawyerus, спасибо за ответ!

Поясню, изначально планировалась постройка 60 квартир, подрядчик построил 70, необходимо оформить 10 квартир в собственность подрядчику, минуя оформление на Застройщика. Сначала был договор купли-продажи с ЮЛ на 60 квартир, затем договор подряда на 60, по факту появились еще 10 квартир, и как выход - договор инвестирования (именно, совмещение функций) с актом распределения квартир 60/10, и инвестиции - оплата Инвестором пошлин напрямую, то есть через Застройщика сумма инвестиций не проходит. Насколько я понимаю, схема рабочая?

Lawyerus, в этом варианте есть классическое инвестирование?.. в случае квалификации договора суд не "привяжет" инвест.договор к товариществу? (Застройщик как гуп не может заключать д.товарищества).

 

По второму вопросу.

Да, договор к-п был заключен ранее, когда самого дома и договоров с подрядчиком не было.

Долевая собственность Застройщика и Инвестора (подрядчика) возникнет по акту распределения сейчас, затем право регистрируется, при этом право собственности на ЮЛ-покупателя тоже будет регистрироваться. Имеет ли в этом случае Инвестор-подрядчик преимущественное право покупки?

[Ludmila]

vetka1983 сказал(а) 14 Янв 2016 - 06:55:

Насколько я понимаю, схема рабочая?

 Нет.

Lawyerus сказал(а) 13 Янв 2016 - 18:53:

у вас на одни квартиры будет купля-продажа, на другие договор инвестирования, что в общем одно и то же (если под договором инвестирования подразумевается классическое инвестирование). Также по закону об инвест деятельности участники инвест деятельности могут выступать в нескольких статусах одновременно

Не совсем так.

vetka1983, не пытайтесь решить этот вопрос без юриста. Слишком высока плата за риск.

Тут надо рисовать схему конкретно под Вашу сделку. И делать это должен юрист.

Вообще, конечно, радует. Вопрос на много миллионов. Куча обстоятельств, усложняющих вопрос.  А люди ищут ответов в Инете...

[vetka1983]

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2016 - 07:17:

 

vetka1983 сказал(а) 14 Янв 2016 - 06:55:

Насколько я понимаю, схема рабочая?

 Нет.

Lawyerus сказал(а) 13 Янв 2016 - 18:53:

у вас на одни квартиры будет купля-продажа, на другие договор инвестирования, что в общем одно и то же (если под договором инвестирования подразумевается классическое инвестирование). Также по закону об инвест деятельности участники инвест деятельности могут выступать в нескольких статусах одновременно

Не совсем так.

vetka1983, не пытайтесь решить этот вопрос без юриста. Слишком высока плата за риск.

Тут надо рисовать схему конкретно под Вашу сделку. И делать это должен юрист.

Вообще, конечно, радует. Вопрос на много миллионов. Куча обстоятельств, усложняющих вопрос.  А люди ищут ответов в Инете...

 

Почему - нет?..

Ludmila, форум создавался для обмена опытом и поиском ответов на вопросы юристами, коллективным разумом, а не единичным.