Сообщений в теме: 112

[Sen-san]

Вот наткнулся на следующее Постановление:

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 22 марта 1999 г. N КГ-А40/688-99
(извлечение)

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.12.98 отказано в иске ТОО "Дом Моды на Арбате" к АКБ "Восточно-Европейсикий Инвестиционный Банк" о применении последствий признании недействительности ничтожной сделки договора залога 08.09.97, предметом залога которого была часть нежилых помещений в здании по адресу: Москва, Карманицкий пер., д. 9 (третье лицо по делу - ООО "Торговый дом Зебра").
Апелляционная инстанция оставила решение суда без изменения.
В кассационной жалобе истец ссылается на неправильное применение судами норм материального права, регулирующих вопросы ипотеки (залога недвижимости)
Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции, не находит оснований для пересмотра состоявшихся по делу судебных актов.
Суды первой и апелляционной инстанций правильно указали, что согласно исчерпывающему перечню объектов недвижимости, п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания, сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего арендодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Иное имущество (в данном случае часть недвижимости - два этажа в многоэтажном доме) не может быть отнесено к этому перечню, что соответственно не может служить основанием для признания недействительным договора между сторонами и удовлетворения исковых требований истца.
Суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на положения ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 Указа Президента Российской Федерации N 293 от 28.02.96 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" и дал надлежащую оценку обстоятельствам по делу, указав, что нежилое помещение не может быть отождествлено со зданием или сооружением (п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Этот вывод судов подтвержден и ссылкой на ст.ст. 1, 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и другие нормы специального законодательства, применимые к разрешению вопроса по возникшим спорным отношениям.
Руководствуясь ст.ст. 171, 173-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 1 декабря 1998 г. и постановление апелляционной инстанции того же суда от 22 января 1999 г. по делу N А40-36029/98-49-479 оставить без изменения, а кассационную жалобу ТОО "Дом Моды на Арбате" - без удовлетворения.



И что Вы думаетн по этому поводу?


Ведь есть например и:

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 6 мая 1999 г. N КГ-А40/1266-99
(извлечение)


Не согласившись с принятыми судебными актами, касающимися обращения взыскания на заложенное имущество, ОАО "Компания Мособлстрой" подало кассационную жалобу, в которой поставило вопрос об их отмене и принятии нового решения. Обсудив доводы жалобы, судебная коллегия считает принятые по делу решение и постановление, касающиеся обращения взыскания на заложенное имущество, подлежащим отмене по следующим основаниям.
Так, в соответствии с положениями, закрепленными в п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодержателю права аренды этого участка или его соответствующей части. В данном же случае, ОАО "Компания Мособлстрой" и АКБ "Авангард" при заключении договора залога недвижимого имущества N 014/97-3 от 17 ноября 1997 года эти требования закона не были соблюдены, ибо не была оформлена ипотека земельного участка, на которой было расположено спорное нежилое помещение - 4 верхних этажа здания по адресу: г. Москва, Земляной вал, дом 36, строение 1, - а поэтому в силу ст. 168 ГК РФ данный договор залога является ничтожной сделкой со всеми вытекающими из этого последствиями. Доводы суда первой и апелляционной инстанции в обжалуемых актах, а также представителей истца в заседании о том, что данный договор залога является, якобы, действительной сделкой, ибо его предметом является не все здание, связанное с земельным участком, а лишь четыре верхних его этажа, и, помимо этого, Закон РФ "Об ипотеке" был принят после заключения спорного договора, судом кассационной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку п. 3 ст. 340 ГК РФ вполне определенно и недвусмысленно установил общее правило о залоге зданий и сооружений, а именно: залог этих зданий и сооружений возможен лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором это здание расположено, независимо от того, на каком этаже закладываемое помещение находится. При таких обстоятельствах принятые по делу решение и постановление в части, касающейся обращения взыскания денежных средств на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Компания Мособлстрой", - часть здания (2, 3, 4 и 5 этажи) площадью 3.973,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Земляной вал, дом 36, строение 1 - подлежат отмене с отказом в заявленном иске в этой части, ибо в соответствии со ст. 167-168 ГК РФ договор залога N 014/97-3 от 17.11.97 является ничтожной сделкой, которая не влечет в данном случае никаких юридических последствий для заявителя.
Что же касается обжалуемых судебных актов, которыми с ООО "Интерьер-Сервис Ко" были взысканы судебная задолженность, проценты и неустойка на общую сумму, эквивалентную 2.581.266,67 долларов США в рублях по курсу доллара США, установленному ЦБ РФ на день платежа, то данные решение и постановление арбитражного суда в этой части подлежат оставлению без изменения, как вынесенные судом с соблюдением действующих норм материального и процессуального права. При этом судебная коллегия находит, что при рассмотрении заявленного иска в этой части суд первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал в этой части правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права. Следует указать и о том, что размер взысканной суммы подтвержден был материалами дела, а также актом сверки задолженности между истцом и ООО "Интерьер-Сервис Ко", имеющимся в материалах дела (т. 1 л.д. 129), не оспаривает этот размер задолженности и представитель ООО "Интерьер-Сервис Ко" в суде кассационной инстанции, который является ее генеральным директором.
А поэтому, руководствуясь ст.ст. 171, 173-177 АПК РФ, суд постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 января 1999 года и постановление апелляционной инстанции того же суда от 30 марта 1999 года по делу N А40-38483/98-32-544 в части обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ОАО "Компания Мособлстрой", - часть здания (2, 3, 4 и 5 этажи) площадью 3.973,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Земляной вал, дом 36, строение 1 - отменить, и в иске в этой части отказать.

В первом - Суд отказал в удовлетворении жалобы на основании того, что часть здания не может приравниваться к зданиям и сооружениям. И как следствие положения ст.340 ГК и ст.69 ФЗ "Об ипотеке" не применимы.

Во втором же это проблемой не является...

Кому верить?)))

А Ведь и там там ФАС МО и все происходило в течение полутора месяцев)))

[Ludmila]

Sen-san, а поиском воспользоваться?
Тема обсуждалась много раз. Есть подробнейшее обсуждение (можно найти, например, через ФАК).
Последнюю практику, уже после 90-го Обзора, я выкладывала в теме, созданной Стерхом, примерно неделю назад...
Зачем темы-то плодить????!!!!!

[Sen-san]

Ludmila

Ну если честно, то я спрашивал немного не о том, о чем Стерх неделю назад...
Я спрашивал о том, как понимать конкретное судебное решение, в котором ФАС МО утверждает, что приравнивать ЧАСТЬ здания (сооружения) к установленным в ГК и ЗАконе Зданиям и сооружениям нельзя...

Извините, если надоедаю...

[Ludmila]

Цитата

Я спрашивал о том, как понимать конкретное судебное решение, в котором ФАС МО утверждает, что приравнивать ЧАСТЬ здания (сооружения) к установленным в ГК и ЗАконе Зданиям и сооружениям нельзя...

По-моему, это бред.
Тогда следующим выводом будет вывод о том, что залог помещения - это вообще не ипотека, и что закладываться помещения должны по правилам залога движимого имущества.

[Sen-san]

Ludmila

Цитата

По-моему, это бред.

Абсолютно с Вами согласен))))
Вот это мне и интересно было узнать собственно...

Но руководство твердо стоит на своем и землю в Залог отдавать не хочет)))
Оно конечно Залогодателю такая позиция очень выгодна, ведь потом всегда можно оспорить действительность договора Ипотеки))

Но вот согласится ли Банк на подобные условия - вопрос большой))

[Ludmila]

Цитата

Но вот согласится ли Банк на подобные условия - вопрос большой))

Что за банк? Можно в личку.

[qweik]

сегодня получил отказ в регистрации договора ипотеки здания,так как в договор аренды земельного участка вносятся изменения и лишь после этого возможна регистрация договора ипотеки здания.Но регистратор посоветовал,чтобы не терять время,можно зарегистрировать ипотеку нежилого помещения без залога земельного участка,указав в качестве предмета ипотеки все здание, за исключением одной комнаты и тогда все пройдет. т.е земля вообще не будет находиться в залоге.
"шустрю" НПА ,но пока не могу найти этому объяснение.

[zzz2]

Если вам необходим сам факт ипотеки, то так и поступите, если правда на залог помещений без земельного участка согласится залогодержатель.

[qweik]

zzz2

Цитата

если правда на залог помещений без земельного участка согласится залогодержатель

я на стороне залогодержателя.
никак пока не въеду как такое возможно.

[wwwer]

Это уже будет залог помещений в здании. Земля по боку.

[Ludmila]

Тема обсуждалась раз сто или двести...
Скажу лишь, что сейчас (уже посде 90-го Обзора) практика идёт по тому пути, что ипотека нежилых помещений без земли признаётся недействительной сделкой.

Добавлено в [mergetime]1179303105[/mergetime]

Цитата

Это уже будет залог помещений в здании. Земля по боку

...тогда и ипотека побоку...

Добавлено в [mergetime]1179303227[/mergetime]

Цитата

предмета ипотеки все здание, за исключением одной комнаты

Классический пример притворной сделкой, рассматривавшийся в судах ещё лет 8 назад...
Кроме того, регистратор, я так понимаю, не сказал, что сначала надо зарегистрировать право собственности на закладываемые помещения как на самостоятельный объект, и что при нарушении этого условия договор ипотеки будет ничтожной сделкой?

[qweik]

Цитата

я так понимаю, не сказал, что сначала надо зарегистрировать право собственности на закладываемые помещения как на самостоятельный объект, и что при нарушении этого условия договор ипотеки будет ничтожной сделкой

верно,этого ничего не сказал.
но такой договор заключается временно..на 1-2 месяца,а потом-полностью ипотека здания с землей.

[Ludmila]

Цитата

но такой договор заключается временно..на 1-2 месяца,а потом-полностью ипотека здания с землей.

...или клиент отказывается заключать договор ипотеки здания с землёй, и вы в пролёте...

[wwwer]

Да мона ипотеку на часть здания зарегить... мона...
сам регил

[qweik]

Ludmila

Цитата

или клиент отказывается заключать договор ипотеки здания с землёй, и вы в пролёте...

здесь обе стороны связаны между собой по рукам и ногам.поэтому сбоев не должно быть...хотя чем черт не шутить

[Ludmila]

Цитата

Да мона ипотеку на часть здания зарегить... мона...
сам регил

Зарегистрировать можно что угодно, только потом признают договор недействительной сделкой... Надеюсь, не надо объяснять, что государственная регистрация не исключает возможности признания зарегистрированного договора недействительной сделкой?

[wwwer]

не надо
могут
если очень хочется и все свои, то можно

[zzz2]

Цитата

Скажу лишь, что сейчас (уже посде 90-го Обзора) практика идёт по тому пути, что ипотека нежилых помещений без земли признаётся недействительной сделкой.

Так и есть. А если права на земельный участок не оформлены ?

[Ludmila]

Цитата

А если права на земельный участок не оформлены ?

А тут может быть самая разная ситуация. На самом деле в сознании многих произошла подмена терминов. "Права не оформлены" и "не является арендатором или собственником участка" - это разные вещи.

[zzz2]

Цитата

А тут может быть самая разная ситуация. На самом деле в сознании многих произошла подмена терминов. "Права не оформлены" и "не является арендатором или собственником участка" - это разные вещи.

Согласен, некорректно спросил. Уточняю "не является арендатором или собственником участка".

[Ludmila]

Цитата

Уточняю "не является арендатором или собственником участка".

И тут тоже может быть много разных ситуаций.
Конечно, если залогодатель не является арендатором или собственником участка, то и закладывать он должен только здание или помещение соответственно.
Но в зависимости от ситуации может быть масса других рисков.
Например, может быть ситуация, когда залогодатель вообще не обладал никакими правами на участок, и здание явлется самовольной постройкой...

[zzz2]

Цитата

Конечно, если залогодатель не является арендатором или собственником участка, то и закладывать он должен только здание или помещение соответственно.

Вот как раз в этом устал убеждать некоторых банковских юристов ... (пару кредитов сорвалось по этой причине)
к сожалею судпрактики пока не нашел, чтоб носом тыкнуть ...

[Ludmila]

Цитата

Вот как раз в этом устал убеждать некоторых банковских юристов ... (пару кредитов сорвалось по этой причине)
к сожалею судпрактики пока не нашел, чтоб носом тыкнуть ...

Да по этому поводу судебной практики как раз полно - начиная с 6/8.
Но тут проблему надо делить на несколько частей.

1) Если Вам участок принадлежит на п(б)п, а от Вас требуют передать в ипотеку участок или п(б)п, то это неправильно. Но банк может требовать ОФОРМИТЬ право аренды или собственности и заложить вместе со зданием. Это требование связано с наличием у банка некоторых рисков, разных в зависимости от того, на каком праве Вам принадлежит участок.
2) Если у Вас просто не оформлены надлежаще права (напр., право аренды перешло к Вам от предыдущего собственника здания, но договор аренды на Вас не переоформлен), это не означает, что Вы не являетесь арендатором участка. Тогда банк обычно требует переоформить права на землю и передать в ипотеку.

[zzz2]

Цитата

2) Если у Вас просто не оформлены надлежаще права (напр., право аренды перешло к Вам от предыдущего собственника здания, но договор аренды на Вас не переоформлен), это не означает, что Вы не являетесь арендатором участка. Тогда банк обычно требует переоформить права на землю и передать в ипотеку.

В этом случае к переоформленным правам на землю по договору перенайма как относятся банки ....?

[Ludmila]

Цитата

В этом случае к переоформленным правам на землю по договору перенайма как относятся банки ....?

Если право аренды зергистрировано на залогодателя, то нормально. Скажу сразу: в Москве договор перенайма обычно трёхсторонний.
Если право аренды на залогодателя не перерегистрировано, то надо перерегистрировать и тогда уже закладывать.