Сообщений в теме: 132

[Legal Eagle]

Цитата

Вот вы пишите - про добросовестность - необходимость убедиться и т.д......согласен....но как это сделать????

Как? Прийти с продавцом, осмотреть недвижимость, убедится, что у него ключи от всех дверей есть, что его охрана пускает, что нет неоговоренных им арендаторов и т.п.
А лицо, покупающее недвижимость как кота в мешке, добросовестным назвать затруднительно.

[Stone]

Legal Eagle

Цитата

Как? Прийти с продавцом, осмотреть недвижимость, убедится, что у него ключи от всех дверей есть, что его охрана пускает, что нет неоговоренных им арендаторов и т.п.

спорно это как-то......
получается, что бы подтвердить свою добросовестность, необходимо, на всякий случай, собирать по этому поводу доказательства?????
Возможно Вы правы....А как быть с земельным участком....при том, что на нем ничего нет - голое поле????

[Legal Eagle]

Да не то чтобы надо собирать. Но если продали квартиртиру, в которой я постоянно жил, или производственное здание, которое работало, то доказать добросовестность приобретателя будет сложновато.

Сообщение отредактировал Legal Eagle: 27 January 2005 - 13:49

[Stone]

Legal Eagle
а про гололое поле как?????

Цитата

Да не то чтобы надо собирать. Но если продали квартиртиру, в которой я постоянно жил, или производственное здание, которое работало, то доказать добросовестность приобретателя будет сложновато.

и что Вы этим установите???? ЧТо нельзя продавать имущество обременненое каким-либо правом????

[Legal Eagle]

Stone : когда разумное лицо приобретает приобретает голое поле, оно по крайней мере должно убедиться, что поле голое.
Если имущество обремено, разумно поинтересоваться, чем оно обременено.
Вообще мы уже уклоняемся в вопросы доказательств.

[Stone]

Legal Eagle
просто я думаю, Вы видите "особенность" владения недвижимым имуществом......поэтому я и привел т.з. Белова, который под гос.регистрацией понимает факт и передачу титула и владения

[Legal Eagle]

Stone: честно говоря, я вообще не читал работ Белова по недвижимости, если есть ссылки на доступные источники, буду благодарен.
последнее что читал на эту тему - статью двойного Ломидзе в Вестнике ВАС. они считают возможным как передачу титула (гос. регистрацию) на недвижку без владения, так и передачу владения без титула. Серъезных возражений я не знаю.

[Stone]

Legal Eagle
Я не говорю, что его точка зрения - истина в последней инстанции.....
Его высказывания по этому поводу - имхо, обоснованы.....

[LLL]

Цитата

Почитал я свежий закон № 217-ФЗ от 30.12.04 г. (и замечательную пояснительную записку к нему) и подумал, а что будет в случае, если собственник передал имущество арендатору, а тот взял его да и продал. Или еще лучше - передал арендатору, а продало его вообще третье лицо. Из владения оно выбыло по воле собственника, приобретатель добросовестный, сделка возмездная. Ну и что, все, прощай п.с.?

Pastic

Цитата

Еще раз повторюсь. Чтобы арендатору или нанимателю продать недвижимое имущество, полученное в аренду/наем, ему для начала нужно зарегистрировать свое право собственности в ЕГРП. Как Вы себе это представляете?

IAY

Цитата

Я думаю, что это возможно только в случае представления на регистрацию поддельных документов. Кроме того, как известно, у нас нет принципа публичной достоверности данных ЕГРП.

уважаемые господа, допускаете ли вы в данном случае продажу посредством доверенности, естественно поддельной, без всякой регистрации права нанимателя/арендатора в ЕГРП, рассматиривая это с учетом ДП?

[Smertch]

LLL

Цитата

продажу посредством доверенности, естественно поддельной, без всякой регистрации права нанимателя/арендатора в ЕГРП

бред

[LLL]

Smertch

Цитата

бред

я имею ввиду случай, когда наниматель/арендатор действует от имени собственника по доверенности которая дает полномочия продать, собирать все необходимые документы во всех инстанциях, подписывать договор, получать деньги и .т.д. то что он наниматель/арендатор можно и не сообщять ДП. Какие препядствия Вы видите для продажи и регистрации ПС на ДП?

[Smertch]

LLL
погодите, при чем здесь тогда арендатор? какая разница, кто был представитель?
Препятствия здесь те, что отчуждателем в данном случае будет являться собственник, соответственно, нормальный переход права собственности.
Или вы обсуждаете ситуацию с поддельной доверенностью?

[LLL]

Smertch

Цитата

Или вы обсуждаете ситуацию с поддельной доверенностью?

именно эту ситуацию, я об этом выше говорил.

[Smertch]

LLL
да, извините, пропустил.
Полагаю, что в этом случае вещь выбывает из владения собственника помимо его воли, соответственно, вопрос о добросовестности даже не ставится.

[LLL]

Smertch

Цитата

Полагаю, что в этом случае вещь выбывает из владения собственника помимо его воли, соответственно, вопрос о добросовестности даже не ставится.

если есть договор найма/аренды то вещь выбывает по воле или нет?

[Smertch]

LLL
всё, понял, что к чему

видите ли, полагаю, что владение в данном случае выступает в роли легитимации вещно-управомоченного лица. В отношении недвижимости эту функцию выполняет реестр, так что в данном случае волю собственника, полагаю, нужно смотреть по отношению к его исключению из реестра.

Хотя de lege lata понимаю, что тексту ст.302 такое толкование не соответсвует.

[LLL]

Smertch

Цитата

Хотя de lege lata понимаю, что тексту ст.302 такое толкование не соответсвует.

вот вот, это объясняется очень просто, дело в том что ст. 302 применяется как к движимости так и к недвижимости.
смотрим далее, можно ли признавать договор в данном случае незаключенным т.е. доверенность не действительна - следовательно ее нет - не достигнуто соглашение сторон в требуемой форме нет и сделки, а двусторонняя возмездная распорядительная сделка необх. условие юр-факт. состава ДП?

[Smertch]

LLL

Цитата

доверенность не действительна - следовательно ее нет - не достигнуто соглашение сторон в требуемой форме нет и сделки, а двусторонняя возмездная распорядительная сделка необх. условие юр-факт. состава ДП?

в состав добросовестного приобретения входит именно недействительная распорядительная сделка, но ведь это не единственный элемент состава

[LLL]

Smertch

Цитата

в состав добросовестного приобретения входит именно недействительная распорядительная сделка, но ведь это не единственный элемент состава

второй элемент тоже будет договор К-П, акт передачи, регистрация перехода права. И собственник становиться несобственником.
Верно я толкую?

[Smertch]

с составом здесь немного сложно:
начнем с того, что бесспорно:
1. Недействительная из-за порока неуправомоченности распорядительная сделка.
2. Её кауза - как правило, обязательственный договор купли-продажи, но в приницпе любое возмездное основание (вопрос о его действительности сейчас не обсуждаем).
3. Еще нужно, чтобы не было выбытия из владения собственника против его воли. Как правило, здесь достаточен факт выбытия по воле - та же аренда. Но, если следовать буквальному тексту ст.302, может быть еще один случай: выбытия из владения по воле собственника нет, когда имущество вообще никогда не находилось в его владении (в отношении движимости же ст.223 диспозитивна - можно приобрести ПС и без владения).
Но в нашем случае с недвижимостью владения заменяется регистрацией, хотя в ст.302 это не отражено. Соответственно, сам факт предоставления имущества в аренду не следует рассматривать как выбытие имущества из владения собственника в этом контексте. Думаю, суды здесь будут решать именно так.

Но в целом думаю, что здесь неудачана ст.302. Она действительно не учитывает особенности недвижимости. Спасибо за вариант казуса, если позволите, использую в статье.

[Smertch]

Цитата

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

опять же, напоминаю, здесь владение выступает как фактическая основа пользования, но не как легитимация вещноуправомоченного лица. Последнюю функцию выполняет реестр.

Цитата

К стати, а где Ваши статьи можно почитать?

они есть на этом сайте а разделе "Статьи", а там - в "Гражданском праве".

[koshky]

Цитата

здесь владение выступает как фактическая основа пользования, но не как легитимация вещноуправомоченного лица. Последнюю функцию выполняет реестр.

Цитата

Но в нашем случае с недвижимостью владения заменяется регистрацией, хотя в ст.302 это не отражено.

По-моему, уважаемый Smertch Вы что то путаете. Регистрация не может заменить фактического перехода владения. Владение это физическое состояние лица, выраженное в реальном обладании вещью, и выдача документа о собственности перехода владения не повлечет (пример? Ну возьмем договор пожизненного содержания с иждивением ст. 601 ГК: ПС перешло, владение не перешло и долго еще не перейдет, пока не будет ФАКТИЧЕСКОЙ ПЕРЕДАЧИ имущества.)

Для описанного Вами примера, когда лицо, не приобретая владения, становится собственником, истец в виндикационном иске должен будет доказать, что имущество выбыло от лица, владение которого продолжалось при переходе ПС, помимо воли этого владельца.

Переход владения это всегда фактические действия двух лиц - одно передает, другое - принимает, и чего бы УЮ там не зарегистировало, это только удостоверяющий документ о праве.






Добавлено @ 18:14
Кстати, хотелось бы узнать Вашу точку зрения на следующую ситуацию:
В ООО путем фальсификации договоров к/п долей частично изменяется состав учредителей. Новый состав учредителей назначает нового Генерального директора (новый ГД).
Законно избранный ранее Генеральный директор ООО, являющийся одним из учредителей (далее "старый ГД"), фактически, и это подтверждается его словами, передает новому ГД печать, полномочия, документацию ООО (в общем все, что нажил).
Новый ГД совершает сделку по отчуждению недвижимости (естественно незаконную).

Вопрос: будет ли удовлетворен виндикационный иск?
И подвопрос: наличие воли юридического лица на переход владения?

[Smertch]

koshky

Цитата

По-моему, уважаемый Smertch Вы что то путаете. Регистрация не может заменить фактического перехода владения. Владение это физическое состояние лица, выраженное в реальном обладании вещью, и выдача документа о собственности перехода владения не повлечет (пример? Ну возьмем договор пожизненного содержания с иждивением ст. 601 ГК: ПС перешло, владение не перешло и долго еще не перейдет, пока не будет ФАКТИЧЕСКОЙ ПЕРЕДАЧИ имущества.)

вот именно, что не путаю, а различаю

Цитата

Кстати, хотелось бы узнать Вашу точку зрения на следующую ситуацию:
В ООО путем фальсификации договоров к/п долей частично изменяется состав учредителей. Новый состав учредителей назначает нового Генерального директора (новый ГД).
Законно избранный ранее Генеральный директор ООО, являющийся одним из учредителей (далее "старый ГД"), фактически, и это подтверждается его словами, передает новому ГД печать, полномочия, документацию ООО (в общем все, что нажил).
Новый ГД совершает сделку по отчуждению недвижимости (естественно незаконную).

Вопрос: будет ли удовлетворен виндикационный иск?
И подвопрос: наличие воли юридического лица на переход владения?

имущество выбыло из владения юрика помимо его воли со всеми вытекающими