Гость. В федеральном зак-ве - с этим вопросом, пжлст, к гадалкам. Законопроект увидите, если поднимете глаза на пять постов выше.
|
|
||
|
Человек умирает, когда в нём заканчивается радость.
|
|
|
Поправки к закону об обороте сельхозземель.
Автор
-Степан-
, 25 Jan 2005 13:54
Сообщений в теме: 81
#78
Отправлено 19 November 2005 - 16:00
Министр сельского хозяйства РФ предлагает вернуть его ведомству функции правового регулирования в сфере оборота сельхозземель
Москва. 17 ноября. ИНТЕРФАКС - Министерство сельского хозяйства России считает необходимым возложить на это ведомство функции нормативно- правового регулирования в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, заявил глава Минсельхоза Алексей Гордеев.
"В правительство уже внесен проект постановления об изменениях в положении о министерстве для придачи ему этих функций", - сказал
А.Гордеев в четверг на заседании правительства РФ. Министр напомнил, что раньше Минсельхоз исполнял эту функцию, однако более полутора лет она не входит в компетенцию ведомства.
А.Гордеев также сообщил, что уже подготовлены изменения в главу об особенностях ипотеки земельных участков федерального закона "Об ипотеке". "Они направлены на совершенствование земельного законодательства в части развития земельного кредитования", - сказал министр.
Взято здесь: http://www.interfax...._issue=11422395
Москва. 17 ноября. ИНТЕРФАКС - Министерство сельского хозяйства России считает необходимым возложить на это ведомство функции нормативно- правового регулирования в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, заявил глава Минсельхоза Алексей Гордеев.
"В правительство уже внесен проект постановления об изменениях в положении о министерстве для придачи ему этих функций", - сказал
А.Гордеев в четверг на заседании правительства РФ. Министр напомнил, что раньше Минсельхоз исполнял эту функцию, однако более полутора лет она не входит в компетенцию ведомства.
А.Гордеев также сообщил, что уже подготовлены изменения в главу об особенностях ипотеки земельных участков федерального закона "Об ипотеке". "Они направлены на совершенствование земельного законодательства в части развития земельного кредитования", - сказал министр.
Взято здесь: http://www.interfax...._issue=11422395
#79
Отправлено 14 February 2006 - 13:08
Статья о сх землях из "Эксперта".
Землю-матушку оптом и в розницу
Наталья Архангельская, Анастасия Матвеева
Из-за просчетов в законодательстве рынок земли сложился как спекулятивный. Сегодня он в страхе ждет административного передела, который ударит и по спекулянтам, и по реальным инвесторам
Во-первых, в этом году истекает трехлетний срок принятия закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», давшего толчок развитию земельного рынка. В 2002 году было заключено множество сделок с землей. А по закону, если сельскохозяйственные земли не используются владельцем по назначению более трех лет, они могут быть отчуждены.
Во-вторых, вступает в действие административная реформа, в ходе которой резко увеличивается количество муниципальных округов посредством дробления прежних. К примеру, в Московской области было 90 субъектов, а стало три сотни. Это придает особую остроту другому пункту закона о земле — о предельном, 10-процентном куске земли, который мог попасть в одни руки в одном субъекте РФ. Учитывая, что положение это активно нарушалось (в реальности землю регистрировали на жену, тещу, племянника и прочих родственников до седьмого колена), вводимые мелкие муниципальные округа настолько облегчают отслеживание нарушений, которыми изобилует рынок, что реформа представляется многим российским землевладельцам специально запущенной для отъема у них собственности.
Наконец, в-третьих, по наблюдению многих субъектов земельного рынка, на нем недавно появился новый центр влияния — милиционеры. Вхождение их в мутную среду земельного оборота происходит очень легко: через уголовные дела, которые из-за несовершенства земельного законодательства можно возбудить при желании практически по любой сделке. Вот крупный землевладелец и мучается: если человек в погонах — это всего-навсего еще один игрок, то с ним поделятся, деньги-то на рынке бешеные. Если же это большая политика — тогда все серьезней. В чью пользу будут отчуждаться земли нарушителей (если речь идет об этом), пока не ясно, но никто не сомневается, что нужный закон не заставит себя ждать. Все это разогревает рынок, а значит, растет его взяткоемкость, усложняются правила игры.
При этом у наблюдателей может возникнуть иллюзия, что деятельность по «наведению порядка» на рынке необходима, поскольку от нынешнего оборота земель выигрывают спекулянты: в их интересах происходит «разграбление» сельхозугодий, которых в России и так мало — всего 13% территории. Но эта точка зрения неконструктивна. Вряд ли рынку пойдет на пользу «восстановление справедливости» путем экспроприации, равно как и новые ограничения для собственников с целью не допустить появления «слишком больших» или «слишком далеких от сельского хозяйства». Скорее рынок нуждается в либерализации, чтобы дать возможность инвестору прийти в любую деревню.
Конечно, какие-то регуляторы рынку нужны. Например, земельный кадастр. Земельный налог будет выплачиваться в соответствии с кадастровой оценкой. Правда, федеральный кадастр еще не составлен, и в ход пошли лишь предварительные оценки, установленные правительством РФ и спущенные на места. Но речь идет именно о регуляторах, а не об ограничениях. Любые ограничения у нас смогут обойти. И новейшая история частной собственности на землю в России — лишнее тому доказательство.
Хотели как лучше…
Первой попыткой ввести частную собственность на землю был указ президента Ельцина, подписанный в 1992 году. На следующий год эти намерения были закреплены в новом основном законе, и началась разработка концепции. К 1996 году сельскохозяйственная земля в России была поделена: селяне получили более или менее равные земельные и имущественные паи. Землю приватизировали бесплатно, с учетом принципа социальной справедливости. Всего в России собственниками земли стали 12 млн граждан, которым были выданы на руки сертификаты с указанием площади участка. В итоге, как считает бывший замминистра экономики, тогдашний член гайдаровской команды Иван Стариков, основы земельного рынка были заложены, «приватизация в сельском хозяйстве была проведена безупречно».
Однако дальше началось следующее: большинство граждан пачками понесли свои сертификаты руководителям хозяйств, писали заявления о внесении своих паев в капитал новоиспеченного АО, получая взамен тонну картошки, тонну комбикорма или что-то еще — полезное, но несопоставимое по ценности с землей.
Во второй раз власть обратилась к исследуемой проблеме в 2002 году, приняв закон «Об обороте сельхозземель», впервые хотя бы контурно прописавший процедуру земельных операций. Этот документ представлял собой компромисс между нарождавшимся классом крупных землевладельцев и теми крестьянами, которые еще не расстались со своими паями, с целью дать последним возможность извлечь какую-то пользу из приватизации земли.
Сегодня в Подмосковье лучшая земля принадлежит банкам и инвестиционным компаниям, скупившим целые районы. Она ушла за два года, и с 2004 года новые владельцы торгуют уже на вторичном рынке, став — каждый в своем районе — монополистами на рынке первичном. Таких землевладельцев в регионе, по разным оценкам, полтора-два десятка. Тем не менее в собственности муниципальных образований еще остаются сотни тысяч гектаров сельхозугодий, возделать которые крестьяне не в состоянии, но и продать их с выгодой для себя тоже не могут из-за отсутствия спроса.
А вот какова ситуация подальше от Москвы. Рассказывает бывший вице-губернатор Тульской области, а ныне зампредправительства Ставропольского края Анатолий Воропаев: «Сегодня в Тульской области не обрабатывается порядка 40 процентов земель сельхозназначения. Эта земля остается в коллективно-долевой собственности, но она никому не нужна и, следовательно, не имеет нормальной стоимости. Большинство крестьян не знают, что с ней делать, возможность ее обработать есть не у всех. Существует реальная угроза землю вообще потерять, так и не дождавшись, пока она превратится в настоящий капитал. А ведь это чернозем».
Как и в Подмосковье, не пользующиеся спросом участки расположены вдалеке от коммуникаций, от леса, от воды. Но дорогая земля есть везде. Например, в Ленинском районе вокруг Тулы за нее идет форменная война. Хочет там строиться магазин «Метро», платит живые деньги — и вы, владелец участка, становитесь состоятельным человеком. Хочет компания МТС построить свою вышку на вашем участке — вы подписываете с ней договор аренды и стрижете купоны.
Впрочем, даже если вам повезло и ваш участок находится в зоне дорогих земель, вовсе не факт, что будет возможность воспользоваться этой благодатью. Дело в том, что в 1996 году люди получили не землю, а право на пай — на земельный участок определенного размера, который должен быть выделен из общего массива. Но где он расположен, собственник не знает, и сегодня это приводит к грустным последствиям, в том числе и к битвам на меже. После вступления в действие закона-2002 люди активизировали попытки выделить свою землю из коллективно-долевой собственности (раньше на это отваживались лишь самые отчаянные) — и тут же наткнулись на частокол проблем.
Процедура оказалась сложна и запутанна, а правовая база до сих пор дырява: процесс кадастрирования не закончен, нет единой измерительной системы, нет четких границ между областями. Нельзя получить кадастровый номер, потому что не проведено межевание, а межевание не проведено, потому что нет границ. Кроме того, каждый участок в ходе межевания должен быть согласован с соседями (это записано в Земельном кодексе), и, если хоть один не согласен, весь процесс стопорится. А если сосед, бросив все, подался в город? Или вообще умер? И наконец, вступление в реальное владение землей — удовольствие дорогое. Только межевание одного участка стоит не меньше 10 тыс. рублей, а это лишь один из этапов процесса.
То есть участком и сегодня распорядиться крайне сложно — ни купить, ни продать. Но раз так, то нет и его реальной стоимости. Нет стоимости, следовательно, землю нельзя заложить, взять под нее кредит и т. д. Если же ты реально не владеешь своей землей, то ею фактически распоряжается председатель ЗАО или муниципальная власть.
400 сравнительно нечестных способов отъема земли
Конечно, все перечисленное выше не останавливает серьезных покупателей земли. Объясняет Владимир Сметанин, старший партнер юридической фирмы «Мегаполис», имеющей большой опыт работы по сделкам с подмосковной землей: «До 2002 года на низовом уровне шло аккумулирование земельных паев, поскольку формальная возможность продать землю у крестьян уже была. Занимались этим, как правило, бывшие главы колхозов-совхозов, которые по факту возглавили новые процессы. Даже физически сертификаты на владение паем часто хранились у них».
«В ход пошел разнообразный инструментарий, — продолжает рассказ другой эксперт, попросивший не называть его имени. — Можно было, например, просто не выдавать сертификаты на руки: мол, документы надежно хранятся в сейфе. Когда через пару лет сейф открывают — там ничего нет, а председатель уже давно другой». Эта простенькая схема была использована, например, в подмосковном Лыткарине, сотрясаемом сегодня громкими скандалами. Применялись многочисленные переназначения руководства хозяйства, искусственное доведение его до банкротства и погашение долгов имуществом, то есть землей. Часто земля выводилась и продавалась даже несмотря на то, что сертификаты оставались на руках у владельцев: хозяйство тихо дробили и распродавали по кускам — многоэтапные сделки, концов не найдешь.
Или такой совсем уж незатейливый вариант: берут у фермера в аренду голую землю, забивают колья, идет имитация землеустроительных работ под продажу, везут на место клиентов, земля продается, а аферисты с деньгами исчезают. Нашлись методы давления и на тех, кто уперся, не желая отдавать свой пай. Помучаешься года три и все равно отдашь, констатирует наш собеседник, если есть интерес — способы решить вопрос найдутся.
Покупатели, однако, понимали, что приобретают юридический полуфабрикат. Часто вместе с купленным сертификатом на пай приходилось подписывать кучу доверенностей, договоров предварительной продажи и т. д. и т. п. — разные скупочные команды применяли разные юридические технологии. Именно поэтому сделки с землей приобрели массовый характер только после принятия закона-2002. Покупали, правда, и полуфабрикат, потому что дешево: очистка — дело дорогостоящее, процедурно сложное и обязательно увязанное с интересами самых разных уровней региональных властей.
Рынок — свободный, вход — платный
За подмосковными крупными землевладельцами, на юридическом сленге «конечниками» или «интерфейсами», стоят могучие силы — люди, в свое время выступившие инвесторами скупки земель. Как утверждают специалисты, в процессе участвовали крупные западные средства, частично имевшие российское происхождение, но в большой доле представлявшие собой деньги международных венчурных фондов.
Сегодня на рынок хлынули безумные нефтяные деньги, все смывающие на своем пути. Большинство вторичных сделок реализуется на эти средства. Есть и более экзотические варианты: например, после прихода к власти в Грузии Саакашвили на российский земельный рынок стремительно потекли грузинские деньги.
Сколько стоит земля в России? Непонятно. Глава Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил Мишустин недавно заявил: суммарная потенциальная кадастровая оценка стоимости земель России составляет 23,5 трлн рублей. Более подробных данных пока нет, работы по кадастрированию завершатся не раньше 2011 года. Агентство приводит такую иерархию ценности земель: наиболее высока их стоимость в Центральном, Приволжском, Южном и Сибирском округах. Самая же дорогая земля в Москве и Санкт-Петербурге.
Рассказывает Владимир Сметанин: «В районе Рублево-Успенского шоссе бытует выражение 'сотка за сотку'. Имеется в виду сто тысяч долларов. А двадцать-тридцать тысяч за сотку — это распространенная цена для 'чистых' участков, например, в зоне, прилегающей к МКАД. Сразу после выхода закона-2002 крестьянский земельный пай, к примеру, в Клинском районе, где его размер составляет четыре гектара с небольшим, можно было купить за пять тысяч рублей. А уже в 2005 году тот же пай — даже без очистки — стоил не меньше тысячи долларов. Там же сотка 'выведенной', очищенной земли стоит сорок-пятьдесят тысяч долларов».
Рынок в Тульской области описывает Анатолий Воропаев: «Сегодня пять тысяч рублей за пай в Тульской области (около девяти гектаров) — это официальная сторона сделки, но есть еще и неофициальная, которая в три-четыре раза больше. Но даже это не деньги, когда речь идет о земле. По моим ощущениям, в среднем сотка в России должна стоить не меньше тысячи долларов, а средняя цена сегодня — тысяча долларов за гектар».
Так или иначе, наибольшее влияние на цены оказывают пока внерыночные факторы. В непрозрачной среде значительную часть денежных потоков на земельном рынке неизбежно составляют взятки. По оценке другого эксперта, тоже пожелавшего сохранить анонимность, в Подмосковье они достигают около 20% от оборота. Есть и более удручающие данные: основные этапы оформления сделки — межевание, кадастрирование и регистрация — формируют в данной местности некий тандем из компетентных органов, который субъекты рынка прозвали бермудским треугольником, — туда допускаются лишь аффилированные фирмы. В конфиденциальных беседах люди из этой среды утверждают, что половина (а то и больше) денег, вырученных за всю процедуру оформления, остается там, где ставятся последние подпись и печать.
Самая горячая ситуация, как уже было сказано, в столичных областях и Краснодарском крае. Хотя последний пока отстает от столиц. Там местная власть более доступна и сговорчива. Вы попробуйте, говорит наш собеседник, попасть в Подмосковье на прием, скажем, к главе Одинцовского района. В Краснодаре пока все проще. Но именно пока: между Москвой и Краснодаром каждый день десять авиарейсов в одну сторону и столько же в другую. В городе автомобильные пробки, в гостиницах нет мест, в ресторанах цены как в Москве. На взятки идет такой же процент от сделки, как и в столице, на рынке присутствуют как местные, так и московские риэлтеры. К тому же там много иностранцев, которых интересует сельское хозяйство — в частности, производство риса. Ну а побережье — это вообще особая статья.
Если заплатить так называемые входные деньги, то можно обеспечить при совершении сделки абсолютно бесконфликтную ситуацию. По данным специалистов, сегодня ежегодный оборот взяток на земельном рынке России уже перевалил за отметку в 10 млрд долларов.
Зеленая или коричневая?
Согласно так называемой теории коричневой и зеленой земли, вся зеленая земля (прилегающая к мегаполисам) стремится стать коричневой (землей городской или застроенной коттеджами). Этот закон и определяет судьбу зеленой земли. «У меня были на экспертизе документы на строительство мегамолла 'Химки', — рассказывает Владимир Сметанин. — Раньше на этом месте было сельхозпредприятие. А между тем ясно, что растить на таком напряженном транспортном направлении капусту — экономический нонсенс». То есть зеленая земля, выведенная из сельхозоборота, возрастает в цене многократно.
В Подмосковье один гектар земли, задействованной в сельхозпроизводстве, стоит в среднем 22 тыс. рублей. Если тот же гектар пустить под промышленное строительство, его стоимость возрастет до 1,2 млн рублей, а если под коттеджи — то уже до 4,5 млн рублей. В среднем же по России один гектар земли под сельхозугодьями стоит 11 тыс. рублей, в Краснодарском крае — 45─55 тыс. рублей, а самая дешевая земля на Севере — 8 тыс. рублей.
Помимо цены есть и фактор стоимости рабочей силы: в Подмосковье она уже так высока, что только высокорентабельное сельское хозяйство может себе ее позволить.
Вообще, сегодня убывание в России количества земель, входящих в категорию сельхозназначения, — явление объективное.
В то же время надо отметить: другие категории составляют земли поселений, земли промышленности, энергетики и обороны, земли водного фонда, земли лесного фонда и т. д. То есть у них есть хозяин. А сельскохозяйственные земли сегодня по сути бесхозны, и взять их проще всего. Не говоря уже о том, что это самые доступные и удачно расположенные земли (в отличие от леса или тундры, занимающих большую часть территории страны). И составляют они, как уже говорилось, всего 13%.
И здесь лежит еще одна проблема в овладении землей — ее вывод из категории сельскохозяйственной. Если не изменить категорию земли, у вас возникнет масса проблем, вывести же землю законным путем можно только специальным решением высшей власти. Как это было, например, с мегамоллом «Химки», разрешение на строительство которого выдавалось правительством РФ.
Кто виноват?
Тринадцать лет борьбы вокруг земельного вопроса, традиционно весьма политизированного в России, привели к тому, что недовольны все: и сельские жители, и новые землевладельцы. Реформаторы первой волны возлагают всю ответственность за неудачи на левую часть Госдумы и региональные власти, которым удалось на целое десятилетие затормозить процесс, фактически спровоцировав растаскивание земли чиновниками в условиях правового вакуума. Кое-кто, наоборот, утверждает, что противники форсированной реформы хотели как лучше: сделки с землей были максимально затруднены именно потому, что земель сельхозназначения в РФ мало. Отчасти этот тезис подтверждают поправки в закон-2002, принятые минувшим летом: они снова усложняют процедуру для всех, кроме участников коллективно-долевой собственности, а также поднимают вопрос вывода земли из категории сельхозназначения с муниципального уровня на уровень субъекта РФ. Многие расценили поправки как попытку — к сожалению, запоздалую — сделать рынок менее хищническим.
Владимир Сметанин, полагает, что логика земельной реформы была не столько грабительской, сколько невнятной, в результате чего крайним остался слабый. Даже столкнувший земельный рынок с места закон─2002 нельзя записать в актив власти, поскольку он был продавлен сложившимся к этому времени новым земельным лобби.
Анатолий Воропаев еще более суровый критик власти: «Я считаю, что в 1993 году была заложена бомба под будущее, которая сегодня начинает срабатывать. Да, рынок какой-то сложился, но миллионы людей только сейчас начинают что-то понимать. А земли у них уже нет. Я не знаю, был ли злой умысел, но скорее всего у тех, кто занимался земельным вопросом на государственном уровне, просто не было целостного взгляда на проблему».
Возникает, естественно, вопрос: в каком направлении реформа должна двигаться дальше?
Что делать?
Искушение решить вопрос привычным способом «экспроприации экспроприаторов» тем более понятно, что пока спекулянты активно осваивают лишь столичные регионы да Краснодарский край, а также земли вдоль федеральных трасс и вокруг больших городов. Однако идти по этому пути, как и по пути ужесточения правил оборота ради спасения сельскохозяйственных угодий от «разграбления», было бы сейчас крупной ошибкой.
Несмотря на перекосы рынка, процесс перераспределения земли идет в сторону повышения эффективности использования земельного фонда. «Земля — это средство производства, и пока будет выгоднее строить на ней коттеджи и офисы, их будут строить, — рассуждает Владимир Сметанин. — Если станет выгодно производить сельхозпродукцию, поля восстановят. Это суровая логика рынка, пусть даже она обостряет социальные противоречия. Сегодня выгоднее выводить сельхозземли из их категории, земля отдыхает, но как только она кому-то понадобится, она вернется».
С другой стороны, на рынке действуют не одни спекулянты. «Есть люди, — говорит Владимир Сметанин, — которые купили землю, чтобы ее развивать. И добросовестный предприниматель, у которого путь к добавленной стоимости сложен и в отличие от банальной спекуляции требует больших интеллектуальных усилий, в последнее время заволновался. То, что с первичным владельцем вопрос решен нечисто, он чувствует. И думает о том, как компенсировать эту несправедливость, опасаясь, что она будет использована как повод к огосударствлению». Таких добросовестных землевладельцев на рынке Подмосковья, по экспертным оценкам, 15─20%. Кстати, занимаются они не только строительством коттеджных поселков, но и развитием рекреационных проектов. Скажем, прокладывают горнолыжные трассы под Москвой.
Правда, добросовестные девелоперы в ожидании разрешения юридических проблем вынуждены вовлекаться в неэффективную, повышающую их издержки деятельность. Среди них бытует поговорка: «Надо пахать, а то станут отбирать». Ясно, что рентабельного сельхозпроизводства под такими лозунгами не создашь. Впрочем, есть и исключения. Бывает, на купленные сельхозпредприятия, находящиеся в полукоматозном состоянии, ставят современного директора-управленца, и хозяйство начинает хорошо функционировать, как в случае с ассоциацией «Русское молоко». В нее вошли 80% скупленных финансистом Василием Бойко бывших советских хозяйств в Рузском районе.
Не выплеснуть бы с водой и младенца
Между тем предпринимаемые меры спасения сельскохозяйственных угодий негативно отражаются и собственно на защищаемых — сельскохозяйственных производителях. Евгения Серова, руководитель Центра аграрной экономики ИЭПП, считает нынешнее земельное законодательство худшим из того, что было в пореформенной России. Как раз потому, что оно затормозило весь оборот земли. Опасения сторонников охраны сельхозземель г-жа Серова считает надуманными: по ее мнению, никому в голову не придет строить коттеджи посреди черноземного центра зернового севооборота — Тамбовской губернии, а то, что Московская и Ленинградская области никогда не станут житницами страны, ясно любому. Препоны же на пути нормального освоения земли ведут к тому, что на рынок может прийти только очень большой и сильный инвестор, способный справиться со всеми транзакционными издержками. В то время как средний инвестор — в лице ли фермера, сельхозпредприятия или промышленника, заинтересованного в создании сырьевой базы, — может и не преодолеть поставленные на входе в рынок барьеры. Да и преодолев их, он не почувствует себя уверенным собственником.
По мнению Андрея Казючица, управляющего ЗАО «Тульская нива», отсутствие рынка земли на данный момент является большей опасностью, чем выведение земель из сельскохозяйственного оборота: «Земли из сельхозоборота выводят только вокруг городов-миллионников и в местах с уникальными природными условиями. В то же время я не могу прийти и купить ферму или колхоз вместе с землей, на которой они расположены. В любом случае оценка этой земли будет виртуальной, определенной местной властью, а не рынком».
Судить о пользе охранительных мер можно и по статистике. Данные о сокращении площади сельскохозяйственных земель свидетельствуют: кому очень надо, эти запреты обойдет (см. график 1). В то же время львиная доля выведенных из сельскохозяйственного оборота земель не являются ни пашнями, ни кормовыми угодьями, ни садами. Похоже, речь идет о перепрофилировании в производство никому не нужных гигантских советских свиноферм.
С другой стороны, само сельхозпроизводство уж не настолько немощно, чтобы для выживания ему требовались мощные подпорки. Факты говорят, что оно может конкурировать даже с коттеджной застройкой. Так, в регионах агрессивной скупки земельных участков — Подмосковье и Ленинградской области — урожайность зерновых культур не ниже, а даже выше, чем на черноземной Тамбовщине (см. график 2). В том же Подмосковье, по данным Минсельхоза, урожайность картофеля и овощей повысилась в 2001─2004 годах на 55 и 27,5%. В итоге при сокращении посевных площадей (на 30 и 40% соответственно) валовой сбор картофеля даже повысился на 19%, а овощей снизился всего на 10%. Неплохо рядом со столицей развиваются и мясо-молочные хозяйства. Это свидетельствует о том, что мегаполисы, отчасти тесня сельское хозяйство и одновременно создавая мощный спрос на его продукцию, подталкивают его к более интенсивному развитию.
Заметим, что и на южные благодатные края покушаются не только строители курортных отелей, но и инвесторы, заинтересованные в рисовых и прочих плантациях.В результате там, где для них созданы лучшие условия, сельское хозяйство становится тоже эффективнее. Так, урожайность в Краснодарском крае выше, чем в аналогичном по климатическим и природным условиям Ставропольском, почти на треть.
Частный капитал, в том числе мелкий бизнес, уже вложил миллиарды рублей в аграрное производство (см. график 3). Именно эти инвестиции превращают землю из бесхозного ресурса, который по дешевке скупали ориентированные на спекуляции инвесторы, в товар с высокой стоимостью, свободный от посягательств мелких жуликов.
Землю-матушку оптом и в розницу
Наталья Архангельская, Анастасия Матвеева
Из-за просчетов в законодательстве рынок земли сложился как спекулятивный. Сегодня он в страхе ждет административного передела, который ударит и по спекулянтам, и по реальным инвесторам
Во-первых, в этом году истекает трехлетний срок принятия закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», давшего толчок развитию земельного рынка. В 2002 году было заключено множество сделок с землей. А по закону, если сельскохозяйственные земли не используются владельцем по назначению более трех лет, они могут быть отчуждены.
Во-вторых, вступает в действие административная реформа, в ходе которой резко увеличивается количество муниципальных округов посредством дробления прежних. К примеру, в Московской области было 90 субъектов, а стало три сотни. Это придает особую остроту другому пункту закона о земле — о предельном, 10-процентном куске земли, который мог попасть в одни руки в одном субъекте РФ. Учитывая, что положение это активно нарушалось (в реальности землю регистрировали на жену, тещу, племянника и прочих родственников до седьмого колена), вводимые мелкие муниципальные округа настолько облегчают отслеживание нарушений, которыми изобилует рынок, что реформа представляется многим российским землевладельцам специально запущенной для отъема у них собственности.
Наконец, в-третьих, по наблюдению многих субъектов земельного рынка, на нем недавно появился новый центр влияния — милиционеры. Вхождение их в мутную среду земельного оборота происходит очень легко: через уголовные дела, которые из-за несовершенства земельного законодательства можно возбудить при желании практически по любой сделке. Вот крупный землевладелец и мучается: если человек в погонах — это всего-навсего еще один игрок, то с ним поделятся, деньги-то на рынке бешеные. Если же это большая политика — тогда все серьезней. В чью пользу будут отчуждаться земли нарушителей (если речь идет об этом), пока не ясно, но никто не сомневается, что нужный закон не заставит себя ждать. Все это разогревает рынок, а значит, растет его взяткоемкость, усложняются правила игры.
При этом у наблюдателей может возникнуть иллюзия, что деятельность по «наведению порядка» на рынке необходима, поскольку от нынешнего оборота земель выигрывают спекулянты: в их интересах происходит «разграбление» сельхозугодий, которых в России и так мало — всего 13% территории. Но эта точка зрения неконструктивна. Вряд ли рынку пойдет на пользу «восстановление справедливости» путем экспроприации, равно как и новые ограничения для собственников с целью не допустить появления «слишком больших» или «слишком далеких от сельского хозяйства». Скорее рынок нуждается в либерализации, чтобы дать возможность инвестору прийти в любую деревню.
Конечно, какие-то регуляторы рынку нужны. Например, земельный кадастр. Земельный налог будет выплачиваться в соответствии с кадастровой оценкой. Правда, федеральный кадастр еще не составлен, и в ход пошли лишь предварительные оценки, установленные правительством РФ и спущенные на места. Но речь идет именно о регуляторах, а не об ограничениях. Любые ограничения у нас смогут обойти. И новейшая история частной собственности на землю в России — лишнее тому доказательство.
Хотели как лучше…
Первой попыткой ввести частную собственность на землю был указ президента Ельцина, подписанный в 1992 году. На следующий год эти намерения были закреплены в новом основном законе, и началась разработка концепции. К 1996 году сельскохозяйственная земля в России была поделена: селяне получили более или менее равные земельные и имущественные паи. Землю приватизировали бесплатно, с учетом принципа социальной справедливости. Всего в России собственниками земли стали 12 млн граждан, которым были выданы на руки сертификаты с указанием площади участка. В итоге, как считает бывший замминистра экономики, тогдашний член гайдаровской команды Иван Стариков, основы земельного рынка были заложены, «приватизация в сельском хозяйстве была проведена безупречно».
Однако дальше началось следующее: большинство граждан пачками понесли свои сертификаты руководителям хозяйств, писали заявления о внесении своих паев в капитал новоиспеченного АО, получая взамен тонну картошки, тонну комбикорма или что-то еще — полезное, но несопоставимое по ценности с землей.
Во второй раз власть обратилась к исследуемой проблеме в 2002 году, приняв закон «Об обороте сельхозземель», впервые хотя бы контурно прописавший процедуру земельных операций. Этот документ представлял собой компромисс между нарождавшимся классом крупных землевладельцев и теми крестьянами, которые еще не расстались со своими паями, с целью дать последним возможность извлечь какую-то пользу из приватизации земли.
Сегодня в Подмосковье лучшая земля принадлежит банкам и инвестиционным компаниям, скупившим целые районы. Она ушла за два года, и с 2004 года новые владельцы торгуют уже на вторичном рынке, став — каждый в своем районе — монополистами на рынке первичном. Таких землевладельцев в регионе, по разным оценкам, полтора-два десятка. Тем не менее в собственности муниципальных образований еще остаются сотни тысяч гектаров сельхозугодий, возделать которые крестьяне не в состоянии, но и продать их с выгодой для себя тоже не могут из-за отсутствия спроса.
А вот какова ситуация подальше от Москвы. Рассказывает бывший вице-губернатор Тульской области, а ныне зампредправительства Ставропольского края Анатолий Воропаев: «Сегодня в Тульской области не обрабатывается порядка 40 процентов земель сельхозназначения. Эта земля остается в коллективно-долевой собственности, но она никому не нужна и, следовательно, не имеет нормальной стоимости. Большинство крестьян не знают, что с ней делать, возможность ее обработать есть не у всех. Существует реальная угроза землю вообще потерять, так и не дождавшись, пока она превратится в настоящий капитал. А ведь это чернозем».
Как и в Подмосковье, не пользующиеся спросом участки расположены вдалеке от коммуникаций, от леса, от воды. Но дорогая земля есть везде. Например, в Ленинском районе вокруг Тулы за нее идет форменная война. Хочет там строиться магазин «Метро», платит живые деньги — и вы, владелец участка, становитесь состоятельным человеком. Хочет компания МТС построить свою вышку на вашем участке — вы подписываете с ней договор аренды и стрижете купоны.
Впрочем, даже если вам повезло и ваш участок находится в зоне дорогих земель, вовсе не факт, что будет возможность воспользоваться этой благодатью. Дело в том, что в 1996 году люди получили не землю, а право на пай — на земельный участок определенного размера, который должен быть выделен из общего массива. Но где он расположен, собственник не знает, и сегодня это приводит к грустным последствиям, в том числе и к битвам на меже. После вступления в действие закона-2002 люди активизировали попытки выделить свою землю из коллективно-долевой собственности (раньше на это отваживались лишь самые отчаянные) — и тут же наткнулись на частокол проблем.
Процедура оказалась сложна и запутанна, а правовая база до сих пор дырява: процесс кадастрирования не закончен, нет единой измерительной системы, нет четких границ между областями. Нельзя получить кадастровый номер, потому что не проведено межевание, а межевание не проведено, потому что нет границ. Кроме того, каждый участок в ходе межевания должен быть согласован с соседями (это записано в Земельном кодексе), и, если хоть один не согласен, весь процесс стопорится. А если сосед, бросив все, подался в город? Или вообще умер? И наконец, вступление в реальное владение землей — удовольствие дорогое. Только межевание одного участка стоит не меньше 10 тыс. рублей, а это лишь один из этапов процесса.
То есть участком и сегодня распорядиться крайне сложно — ни купить, ни продать. Но раз так, то нет и его реальной стоимости. Нет стоимости, следовательно, землю нельзя заложить, взять под нее кредит и т. д. Если же ты реально не владеешь своей землей, то ею фактически распоряжается председатель ЗАО или муниципальная власть.
400 сравнительно нечестных способов отъема земли
Конечно, все перечисленное выше не останавливает серьезных покупателей земли. Объясняет Владимир Сметанин, старший партнер юридической фирмы «Мегаполис», имеющей большой опыт работы по сделкам с подмосковной землей: «До 2002 года на низовом уровне шло аккумулирование земельных паев, поскольку формальная возможность продать землю у крестьян уже была. Занимались этим, как правило, бывшие главы колхозов-совхозов, которые по факту возглавили новые процессы. Даже физически сертификаты на владение паем часто хранились у них».
«В ход пошел разнообразный инструментарий, — продолжает рассказ другой эксперт, попросивший не называть его имени. — Можно было, например, просто не выдавать сертификаты на руки: мол, документы надежно хранятся в сейфе. Когда через пару лет сейф открывают — там ничего нет, а председатель уже давно другой». Эта простенькая схема была использована, например, в подмосковном Лыткарине, сотрясаемом сегодня громкими скандалами. Применялись многочисленные переназначения руководства хозяйства, искусственное доведение его до банкротства и погашение долгов имуществом, то есть землей. Часто земля выводилась и продавалась даже несмотря на то, что сертификаты оставались на руках у владельцев: хозяйство тихо дробили и распродавали по кускам — многоэтапные сделки, концов не найдешь.
Или такой совсем уж незатейливый вариант: берут у фермера в аренду голую землю, забивают колья, идет имитация землеустроительных работ под продажу, везут на место клиентов, земля продается, а аферисты с деньгами исчезают. Нашлись методы давления и на тех, кто уперся, не желая отдавать свой пай. Помучаешься года три и все равно отдашь, констатирует наш собеседник, если есть интерес — способы решить вопрос найдутся.
Покупатели, однако, понимали, что приобретают юридический полуфабрикат. Часто вместе с купленным сертификатом на пай приходилось подписывать кучу доверенностей, договоров предварительной продажи и т. д. и т. п. — разные скупочные команды применяли разные юридические технологии. Именно поэтому сделки с землей приобрели массовый характер только после принятия закона-2002. Покупали, правда, и полуфабрикат, потому что дешево: очистка — дело дорогостоящее, процедурно сложное и обязательно увязанное с интересами самых разных уровней региональных властей.
Рынок — свободный, вход — платный
За подмосковными крупными землевладельцами, на юридическом сленге «конечниками» или «интерфейсами», стоят могучие силы — люди, в свое время выступившие инвесторами скупки земель. Как утверждают специалисты, в процессе участвовали крупные западные средства, частично имевшие российское происхождение, но в большой доле представлявшие собой деньги международных венчурных фондов.
Сегодня на рынок хлынули безумные нефтяные деньги, все смывающие на своем пути. Большинство вторичных сделок реализуется на эти средства. Есть и более экзотические варианты: например, после прихода к власти в Грузии Саакашвили на российский земельный рынок стремительно потекли грузинские деньги.
Сколько стоит земля в России? Непонятно. Глава Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил Мишустин недавно заявил: суммарная потенциальная кадастровая оценка стоимости земель России составляет 23,5 трлн рублей. Более подробных данных пока нет, работы по кадастрированию завершатся не раньше 2011 года. Агентство приводит такую иерархию ценности земель: наиболее высока их стоимость в Центральном, Приволжском, Южном и Сибирском округах. Самая же дорогая земля в Москве и Санкт-Петербурге.
Рассказывает Владимир Сметанин: «В районе Рублево-Успенского шоссе бытует выражение 'сотка за сотку'. Имеется в виду сто тысяч долларов. А двадцать-тридцать тысяч за сотку — это распространенная цена для 'чистых' участков, например, в зоне, прилегающей к МКАД. Сразу после выхода закона-2002 крестьянский земельный пай, к примеру, в Клинском районе, где его размер составляет четыре гектара с небольшим, можно было купить за пять тысяч рублей. А уже в 2005 году тот же пай — даже без очистки — стоил не меньше тысячи долларов. Там же сотка 'выведенной', очищенной земли стоит сорок-пятьдесят тысяч долларов».
Рынок в Тульской области описывает Анатолий Воропаев: «Сегодня пять тысяч рублей за пай в Тульской области (около девяти гектаров) — это официальная сторона сделки, но есть еще и неофициальная, которая в три-четыре раза больше. Но даже это не деньги, когда речь идет о земле. По моим ощущениям, в среднем сотка в России должна стоить не меньше тысячи долларов, а средняя цена сегодня — тысяча долларов за гектар».
Так или иначе, наибольшее влияние на цены оказывают пока внерыночные факторы. В непрозрачной среде значительную часть денежных потоков на земельном рынке неизбежно составляют взятки. По оценке другого эксперта, тоже пожелавшего сохранить анонимность, в Подмосковье они достигают около 20% от оборота. Есть и более удручающие данные: основные этапы оформления сделки — межевание, кадастрирование и регистрация — формируют в данной местности некий тандем из компетентных органов, который субъекты рынка прозвали бермудским треугольником, — туда допускаются лишь аффилированные фирмы. В конфиденциальных беседах люди из этой среды утверждают, что половина (а то и больше) денег, вырученных за всю процедуру оформления, остается там, где ставятся последние подпись и печать.
Самая горячая ситуация, как уже было сказано, в столичных областях и Краснодарском крае. Хотя последний пока отстает от столиц. Там местная власть более доступна и сговорчива. Вы попробуйте, говорит наш собеседник, попасть в Подмосковье на прием, скажем, к главе Одинцовского района. В Краснодаре пока все проще. Но именно пока: между Москвой и Краснодаром каждый день десять авиарейсов в одну сторону и столько же в другую. В городе автомобильные пробки, в гостиницах нет мест, в ресторанах цены как в Москве. На взятки идет такой же процент от сделки, как и в столице, на рынке присутствуют как местные, так и московские риэлтеры. К тому же там много иностранцев, которых интересует сельское хозяйство — в частности, производство риса. Ну а побережье — это вообще особая статья.
Если заплатить так называемые входные деньги, то можно обеспечить при совершении сделки абсолютно бесконфликтную ситуацию. По данным специалистов, сегодня ежегодный оборот взяток на земельном рынке России уже перевалил за отметку в 10 млрд долларов.
Зеленая или коричневая?
Согласно так называемой теории коричневой и зеленой земли, вся зеленая земля (прилегающая к мегаполисам) стремится стать коричневой (землей городской или застроенной коттеджами). Этот закон и определяет судьбу зеленой земли. «У меня были на экспертизе документы на строительство мегамолла 'Химки', — рассказывает Владимир Сметанин. — Раньше на этом месте было сельхозпредприятие. А между тем ясно, что растить на таком напряженном транспортном направлении капусту — экономический нонсенс». То есть зеленая земля, выведенная из сельхозоборота, возрастает в цене многократно.
В Подмосковье один гектар земли, задействованной в сельхозпроизводстве, стоит в среднем 22 тыс. рублей. Если тот же гектар пустить под промышленное строительство, его стоимость возрастет до 1,2 млн рублей, а если под коттеджи — то уже до 4,5 млн рублей. В среднем же по России один гектар земли под сельхозугодьями стоит 11 тыс. рублей, в Краснодарском крае — 45─55 тыс. рублей, а самая дешевая земля на Севере — 8 тыс. рублей.
Помимо цены есть и фактор стоимости рабочей силы: в Подмосковье она уже так высока, что только высокорентабельное сельское хозяйство может себе ее позволить.
Вообще, сегодня убывание в России количества земель, входящих в категорию сельхозназначения, — явление объективное.
В то же время надо отметить: другие категории составляют земли поселений, земли промышленности, энергетики и обороны, земли водного фонда, земли лесного фонда и т. д. То есть у них есть хозяин. А сельскохозяйственные земли сегодня по сути бесхозны, и взять их проще всего. Не говоря уже о том, что это самые доступные и удачно расположенные земли (в отличие от леса или тундры, занимающих большую часть территории страны). И составляют они, как уже говорилось, всего 13%.
И здесь лежит еще одна проблема в овладении землей — ее вывод из категории сельскохозяйственной. Если не изменить категорию земли, у вас возникнет масса проблем, вывести же землю законным путем можно только специальным решением высшей власти. Как это было, например, с мегамоллом «Химки», разрешение на строительство которого выдавалось правительством РФ.
Кто виноват?
Тринадцать лет борьбы вокруг земельного вопроса, традиционно весьма политизированного в России, привели к тому, что недовольны все: и сельские жители, и новые землевладельцы. Реформаторы первой волны возлагают всю ответственность за неудачи на левую часть Госдумы и региональные власти, которым удалось на целое десятилетие затормозить процесс, фактически спровоцировав растаскивание земли чиновниками в условиях правового вакуума. Кое-кто, наоборот, утверждает, что противники форсированной реформы хотели как лучше: сделки с землей были максимально затруднены именно потому, что земель сельхозназначения в РФ мало. Отчасти этот тезис подтверждают поправки в закон-2002, принятые минувшим летом: они снова усложняют процедуру для всех, кроме участников коллективно-долевой собственности, а также поднимают вопрос вывода земли из категории сельхозназначения с муниципального уровня на уровень субъекта РФ. Многие расценили поправки как попытку — к сожалению, запоздалую — сделать рынок менее хищническим.
Владимир Сметанин, полагает, что логика земельной реформы была не столько грабительской, сколько невнятной, в результате чего крайним остался слабый. Даже столкнувший земельный рынок с места закон─2002 нельзя записать в актив власти, поскольку он был продавлен сложившимся к этому времени новым земельным лобби.
Анатолий Воропаев еще более суровый критик власти: «Я считаю, что в 1993 году была заложена бомба под будущее, которая сегодня начинает срабатывать. Да, рынок какой-то сложился, но миллионы людей только сейчас начинают что-то понимать. А земли у них уже нет. Я не знаю, был ли злой умысел, но скорее всего у тех, кто занимался земельным вопросом на государственном уровне, просто не было целостного взгляда на проблему».
Возникает, естественно, вопрос: в каком направлении реформа должна двигаться дальше?
Что делать?
Искушение решить вопрос привычным способом «экспроприации экспроприаторов» тем более понятно, что пока спекулянты активно осваивают лишь столичные регионы да Краснодарский край, а также земли вдоль федеральных трасс и вокруг больших городов. Однако идти по этому пути, как и по пути ужесточения правил оборота ради спасения сельскохозяйственных угодий от «разграбления», было бы сейчас крупной ошибкой.
Несмотря на перекосы рынка, процесс перераспределения земли идет в сторону повышения эффективности использования земельного фонда. «Земля — это средство производства, и пока будет выгоднее строить на ней коттеджи и офисы, их будут строить, — рассуждает Владимир Сметанин. — Если станет выгодно производить сельхозпродукцию, поля восстановят. Это суровая логика рынка, пусть даже она обостряет социальные противоречия. Сегодня выгоднее выводить сельхозземли из их категории, земля отдыхает, но как только она кому-то понадобится, она вернется».
С другой стороны, на рынке действуют не одни спекулянты. «Есть люди, — говорит Владимир Сметанин, — которые купили землю, чтобы ее развивать. И добросовестный предприниматель, у которого путь к добавленной стоимости сложен и в отличие от банальной спекуляции требует больших интеллектуальных усилий, в последнее время заволновался. То, что с первичным владельцем вопрос решен нечисто, он чувствует. И думает о том, как компенсировать эту несправедливость, опасаясь, что она будет использована как повод к огосударствлению». Таких добросовестных землевладельцев на рынке Подмосковья, по экспертным оценкам, 15─20%. Кстати, занимаются они не только строительством коттеджных поселков, но и развитием рекреационных проектов. Скажем, прокладывают горнолыжные трассы под Москвой.
Правда, добросовестные девелоперы в ожидании разрешения юридических проблем вынуждены вовлекаться в неэффективную, повышающую их издержки деятельность. Среди них бытует поговорка: «Надо пахать, а то станут отбирать». Ясно, что рентабельного сельхозпроизводства под такими лозунгами не создашь. Впрочем, есть и исключения. Бывает, на купленные сельхозпредприятия, находящиеся в полукоматозном состоянии, ставят современного директора-управленца, и хозяйство начинает хорошо функционировать, как в случае с ассоциацией «Русское молоко». В нее вошли 80% скупленных финансистом Василием Бойко бывших советских хозяйств в Рузском районе.
Не выплеснуть бы с водой и младенца
Между тем предпринимаемые меры спасения сельскохозяйственных угодий негативно отражаются и собственно на защищаемых — сельскохозяйственных производителях. Евгения Серова, руководитель Центра аграрной экономики ИЭПП, считает нынешнее земельное законодательство худшим из того, что было в пореформенной России. Как раз потому, что оно затормозило весь оборот земли. Опасения сторонников охраны сельхозземель г-жа Серова считает надуманными: по ее мнению, никому в голову не придет строить коттеджи посреди черноземного центра зернового севооборота — Тамбовской губернии, а то, что Московская и Ленинградская области никогда не станут житницами страны, ясно любому. Препоны же на пути нормального освоения земли ведут к тому, что на рынок может прийти только очень большой и сильный инвестор, способный справиться со всеми транзакционными издержками. В то время как средний инвестор — в лице ли фермера, сельхозпредприятия или промышленника, заинтересованного в создании сырьевой базы, — может и не преодолеть поставленные на входе в рынок барьеры. Да и преодолев их, он не почувствует себя уверенным собственником.
По мнению Андрея Казючица, управляющего ЗАО «Тульская нива», отсутствие рынка земли на данный момент является большей опасностью, чем выведение земель из сельскохозяйственного оборота: «Земли из сельхозоборота выводят только вокруг городов-миллионников и в местах с уникальными природными условиями. В то же время я не могу прийти и купить ферму или колхоз вместе с землей, на которой они расположены. В любом случае оценка этой земли будет виртуальной, определенной местной властью, а не рынком».
Судить о пользе охранительных мер можно и по статистике. Данные о сокращении площади сельскохозяйственных земель свидетельствуют: кому очень надо, эти запреты обойдет (см. график 1). В то же время львиная доля выведенных из сельскохозяйственного оборота земель не являются ни пашнями, ни кормовыми угодьями, ни садами. Похоже, речь идет о перепрофилировании в производство никому не нужных гигантских советских свиноферм.
С другой стороны, само сельхозпроизводство уж не настолько немощно, чтобы для выживания ему требовались мощные подпорки. Факты говорят, что оно может конкурировать даже с коттеджной застройкой. Так, в регионах агрессивной скупки земельных участков — Подмосковье и Ленинградской области — урожайность зерновых культур не ниже, а даже выше, чем на черноземной Тамбовщине (см. график 2). В том же Подмосковье, по данным Минсельхоза, урожайность картофеля и овощей повысилась в 2001─2004 годах на 55 и 27,5%. В итоге при сокращении посевных площадей (на 30 и 40% соответственно) валовой сбор картофеля даже повысился на 19%, а овощей снизился всего на 10%. Неплохо рядом со столицей развиваются и мясо-молочные хозяйства. Это свидетельствует о том, что мегаполисы, отчасти тесня сельское хозяйство и одновременно создавая мощный спрос на его продукцию, подталкивают его к более интенсивному развитию.
Заметим, что и на южные благодатные края покушаются не только строители курортных отелей, но и инвесторы, заинтересованные в рисовых и прочих плантациях.В результате там, где для них созданы лучшие условия, сельское хозяйство становится тоже эффективнее. Так, урожайность в Краснодарском крае выше, чем в аналогичном по климатическим и природным условиям Ставропольском, почти на треть.
Частный капитал, в том числе мелкий бизнес, уже вложил миллиарды рублей в аграрное производство (см. график 3). Именно эти инвестиции превращают землю из бесхозного ресурса, который по дешевке скупали ориентированные на спекуляции инвесторы, в товар с высокой стоимостью, свободный от посягательств мелких жуликов.
#80
-Гость-
Отправлено 21 September 2006 - 02:49
Можно ли после 27 января 2007 года произвести определение границ земельных участков, находящихся в общедолевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с законом?
#81
-Гость-
Отправлено 21 September 2006 - 02:51
Можно ли после 27 января 2007 года произвести определение границ земельных участков, находящихся в общедолевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с законом?
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
