voodoo[nv86]
Из Вашего текста я уже вижу, что Вы, извините, похоже не сталкивались с качественной оценкой.
Чтобы просто сделать свою работу (оценку) хорошо, качественно, стоит достаточно дорого. Я приведу коротенько, как должен действовать оценщик по правильному, для определения реальной рыночной стоимости свободного земельного участка:
1. Четко и однозначно идентифицировать объект оценки (адрес, привязка к местности, осмотр на местности для выявления особенностей влияющих на стоимость и не указанных в представленных документах, при одном и том же объекте недвижимости объект оценки может отличаться в зависимости от целей оценки, соотвественно меняется рыночная стоимость).
2. Анализ оцениваемого объекта на наличие обременений (сервитуты, охранные зоны, водохранные зоны, зоны ЛЭП, газопроводов и т.п. многое чего может быть), которые далеко не все указываются в документах. Анализ нормативных документов регламентирующих выявленные обременения на возможное влияние на стоимость объекта. Пример - зу находится в санитарно-защитной зоне (СЗЗ) предприятия 3-го класса вредности у которого СЗЗ - 300 м., так вот по СанПиНу 60 % территории такого участка должно быть озеленено, соотвественно резко падает площадь застройки участка каким-либо зданием и сужается круг функционального использования, как следствие меняется потенциальная доходность и стоимость. И это влияние только одного обременения.
небольшое отступление - все эти обременения, износы надо рассчитывать в числовом (денежном выражении) ссылаясь на достоверные данные, которые где-то надо еще найти и каким-то образом вычленить именно эти факторы влияния.
4. Анализ местоположения участка - какие транспортные магистрали проходят вблизи, возможно ли организавать съезд на участок или нет, можно ли парковаться, наличие коммуникаций (какие, какой мощности, объема и т.п.), при отсутствии возможно ли их подведение (анализ во сколько это обойдется в рублях).
5. Исходя из всего предыдущего анализа строится прогноз предполагаемого использования участка, что можно построить, то что будет максимально доходно, при этом не забываем про красные линии, площадь и высотность здания (изучаем град план и консультируемся с проектировщиками и архитекторами)
6. Собственно приступаем к расчетам
Сравнительный подход - ищем максимально похожие на оцениваемый земельные участки (по площади, виду разрешенного использования, транспортной доступности, топографической форме и т.п.) их конечно у нас на каждом шагу этих аналогов, куда ни плюнь (на самом деле хрен найдешь), если есть отличия, мы их выявляем и каждое рассчитываем в денежном выражении (как? уже другой вопрос, например методом парного сравнения, а это новые аналоги), это очень коротко процесс оценки сравнительным подходом, без многочисленных ньюансов и проблем. Например, аналоги надо подтверждать ссылками на источник информации, телефоны (с которых отвечают), скриншоты, прайс-листы и т.д.
доходный подход - обосновываем (ссылаясь на нормативные документы и т.п.) функционал строящегося здания (торговля, офис, торгово-развлекательный и т.п.), обосновываем площадь, этажность, затраты на строительство, сроки строительства, величину кредита, проценты по кредиту, какие арендные ставки будут в этом здании в зависимости от функционала (торговля, офис, общепит и т.п.) и т.п. Обосновываем денежные потоки, как от доходов, так и от расходов.... в общем многое еще чего...
Все подтверждаем докуметально, на каждую цифирь в отчете должно быть докУмент - справка, скриншот, копия газетки, смета и т.п. Для этого оценщик заранее должен купить справочники (5-10 т.р за штуку, а их с десяток и более, причем постоянно меняются), спецпрограммы, аналитические отчеты и т.д.
Это я коротко, как должны делать оценщики, чтобы выполнить свою работу хорошо, вам еще смешно??? должно быть это дешево??
То что в отчете есть "вода", к сожалению требования ФСО, но даже вода должна быть "профильтрована"
,
Сообщение отредактировал aleksau: 29 March 2012 - 14:27
