Сообщений в теме: 552

[kuropatka]

Ludmila

нормы прямо запрещают отчуждение собственником квартиры своей доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от самой квартиры, и полагал, что в отсутствие специальных норм о нежилых помещениях у суда есть все основания для применения этих норм по аналогии закона

Жуть... И это при наличии практики ВАСа по Ангариде.

Постановлением кассационной инстанции иск предпринимателя был удовлетворен, сделка признана недействительной.

Какой ужас...

[diklaw]

Готовлю разногласия по договору долевого участия в создании нежилого здания. Стороны - два юрика. Под закон 214-ФЗ строительство не попадает. Предмет - самостоятельное нежилое встроенное помещение в здании. Долевой собственности на все здание не предполагается.
Причина моих сомнений избитая - будущий режим собственности на общие помещения в здании и иное общее имущество.

Предложил в предлагаемой нами редакции (мы - дольщик) внести фразу:
Одновременно с возникновением права собственности Дольщика на Помещение у него также возникает право собственности на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество Комплекса.
Далее отдельным абзацем расписал максимально подробно, что должно пониматься под этим общим имуществом. За идеологическую основу взял ст. 290 ГК и новый ЖК.
Получил ответ юриста застройщика: Все что является обслуживающими помещениями принадлежит застройщику. Применять по аналогии ст. 290 ГК здесь нельзя.

Мои вопросы:
1. Почему нельзя, если это будет предусмотрено договором? Ведь это не законный, а договорный режим,
2. Если это условие отстоять, то как оно будет реализуемо на практике? Ведь ПС на вспомогательные помещения у нас исторически не регистрируют ввиду непризнания общих помещений объектами недвижимости.
3. Если этого условия отстоять не получится, не потребует ли завтройщик потом плату за право прохода через "его" помещения? Типа платы за сервитут.

ИТОГОВЫЙ ВОПРОС:
4. Можно ли считать, что, с учетом нашего толкования законов, судебной практики и правовых обычаев, сторонам (застройщику и дольщику) совершенно все равно по имущественным последствиям, будет ли в договоре ДДУ этот абзац про общую собственность на общее имущество или абзаца не будет?

[PVS]

diklaw
1. Договором можно - по аналогии нельзя (пока так считает ВАС - хотя некторые члены президиума считают, что "поторопились").
2. Регистрировать действительно не будут скорее всего. Выход может быть такой: регистрировать право долевой собственности на сложную вещь + соглашение о порядке распоряжения и пользования.
Сложный практически вопрос.
3. может потребовать.
4. не все равно.

[Аспирант]

1. потому что юрист застройщика так считает, а вообще можно.
2. если не зарегят - идите ч-з суд.
3. сервитут как раз обычно бесплатный, а вопрос опять же придётся ч-з суд решать и сервитут устанавливать.
4. нет, учитывая, что практика формируется по принципу: "кто как хочет, так и др....т" лучше всё изначально прописать, тут вы совершенно правы

[4erniy_Advokat]

Ludmila
Никак не могу найти решение, которое ты описываешь. Можешь его выложить, или ссылку на него. - сейчас возникла похожая ситуация, и как представлю, что из-за туалета могут сделку расторгнуть, да или даже сервитут на проход к нему установить аж жуть берет!

[4erniy_Advokat]

Суть дела заключалась в следующем. ОАО продало ЗАО нежилые помещения - два коридора, лестничную клетку, туалет и умывальник. ЗАО установило в данных помещениях пропускной режим и не допускало предпринимателя, которому принадлежало нежилое помещение на том же этаже, его сотрудников и посетителей на свою площадь. Предприниматель подал иск о признании договора купли-продажи между ОАО и ЗАО ничтожной сделкой, обосновывая это п. 2 ст. 290 ГК РФ, а также ст. 8 ФЗ "О товариществах собственников жилья". Он указал, что данные нормы прямо запрещают отчуждение собственником квартиры своей доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от самой квартиры, и полагал, что в отсутствие специальных норм о нежилых помещениях у суда есть все основания для применения этих норм по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). Дело прошло все инстанции до кассации включительно, было возвращено на повторное рассмотрение и затем снова дошло до кассации. Постановлением кассационной инстанции иск предпринимателя был удовлетворен, сделка признана недействительной.

Может у кого-нибудь все же есть что-ноибудь похожее?
Действительно, принципальный вопрос

[FILIN]

ОАО обратилось в регистрационную службу (ФРС) для регистрации права собственности на электрощитовую (где рубильники и транформаторы) и комнату узла связи (где провода) в здании где нежилые помещения принадлежат 10 юрикам.
Вопрос:если теоретически прово собственности зарегистрируют 1. как можно это оспорить?
2. Есть ли нормативка по запрету регистрации права собственности на вспомогательные помещения отдельно от здания?

[FILIN]

В дополнение.
Каким актом вообще предусмотрено, какие объекты подлежат тех. учету и регистрации, а какие нет?

[Adr]

FILIN
Если здание жилое - не зарегят (289, 290 ГК), если нежилое - и теоретически, и практически зарегят...вай бы и нот...тока если с правоустанавливающими усе в порядке)) А шо с ними - из Вашего вопроса вообще непонятно..
на основании чего приобретено право на эти два помещения?
И что с остальными объектами: здание само существует как объект права или как это делается в Питере - первичный объект целиком разделен на вторичные?
Ну дыыыырка у нас в регулировании прав на помещения в нежилом здании..в итоге ...каждый регион выкручивается как могёт...

[FILIN]

на основании чего приобретено право на эти два помещения?

в 2001г. ОАО реорганизовано путем выделения из него 9 ООО, каждое получило неж. помещения в здании. РАздербанили всю площадь, кроме подсобных и впомогательных помещений: туалеты, электрощитовая, узлы связи, коридоры, лестницы.
Понятное дело это должно быть общим имуществом.
Теперь это ОАО хочет все это себе забрать, что бы ему платили те, кто
ходих в "его" нужник , по "его" лестницам , и т.д. И для этого хочет застолбить право соб-ти. ОСнование протокол собрания.

[umbra]

ИМХО.
1.Объектом недвижимости точно является, зарегисть могут (как впрочем стационарные трансформаторные будки, бойлерные, водопроводы, подъездные пути и т.п.)
2.Насчет долевой собственности согласен, всем пропорционально долям. Полагаю, что регулируется ст. 246-254 ГК РФ.
Феодалы они какие-то...блин...

[Adr]

umbra

246-254

Не оттуда танцуете.
Обоснуйте, почему именно у собственников помещений в нежилом здании, по Вашему мнению, возникает эта общая долевая.
)))

[партнёр]

для регистрации права собственности на электрощитовую (где рубильники и транформаторы) и комнату узла связи

Отпишут - а нет у Вас такого права собственности т.к. данная доля не выделена Вам собственниками которые вКруг Вас.

нормативка по запрету регистрации права собственности на вспомогательные помещения отдельно от здания

Только если это здание ислючительно для личных нужд и стоит на земле этого же собственника.

[Adr]

Мда. пятница. эпицентр.

Отпишут - а нет у Вас такого права собственности т.к. данная доля не выделена Вам собственниками которые вКруг Вас.

Только если это здание ислючительно для личных нужд и стоит на земле этого же собственника.

пожалуйста...попробуйте изложить Ваши соображения...на каком-нить..более близком к НПА языке..и в более развернутом виде..

[партнёр]

Мда. пятница. эпицентр.

А как тебя сюда занесло!? Случаем не МЧС.?

[maus34]

партнёр
на йух Вам дорога... Аки перелетной птице..... А не в Юр форум.

umbra

Полагаю, что регулируется ст. 246-254 ГК РФ.

Не регулируется.

Вообще не регулируется. Нормативное регулирование по данному вопросу отсутствует. Начисто.

[Adr]

FILIN
Короче...если будете оспаривать...то я б на Вашем месте вспоминала другие статьи ГК...134 и 135...т.е. о сложных вещах и главной вещи и принадлежности.
Однако...сразу оговорюсь, что шансы ко внушению этой мысли в суде - ничтожно малы..

[FILIN]

Adr

статьи ГК...134 и 135...т.е. о сложных вещах и главной вещи и принадлежности.

Совершенно с вами согласен. Но все-таки на что упирать?
Может то, что эти помещения предназначены для обслуживания здания в целом и их отторжение приведет к материальному ущербу соственникам.

[Alex4]

каким образом лучше ужиться нескольким собственникам помещений в одном здании? Нежилое здание, часть площадей у одного, часть у другого, и у третьего тоже часть. Собственность не долевая. Какие лучше договора заключить, что бы всем нести расходы по содержанию всего здания, что б поменьше в суд бегать потом. Может есть у кого нибудь такая практика или просто хорошие идеи по этому поводу.

[sten]

1. Договор о реальном разделе недвижимого имущества.
2. Учреждение некоммерческого партнёрства. На практике, если сособственников не много было бы достаточно соглашения о порядке пользования общим имуществом и несения расходов на содержание общего имущества.

Как вариант: при наличии технической возможности один (каждый из сособственников) может стать настолько "обособленным" в плане энергопотребления и пр., что будет благополучно существовать независимо от действий других сособственников. Но это в идеале.

[Alex4]

а что за договор о реальном разделе имущества? какой предмет, в чем суть?

[sten]

а что за договор о реальном разделе имущества?

определение долей в общем имуществе и установления порядка пользования им

[Adr]

sten

определение долей в общем имуществе и установления порядка пользования им

А откуда у Вас взялась общая собственность?

Нежилое здание, часть площадей у одного, часть у другого, и у третьего тоже часть. Собственность не долевая.

[Lucy]

А откуда у Вас взялась общая собственность?

Adr
ну крыши там с чердаками, лестницы, технические помещения?

[Adr]

Lucy

ну крыши там с чердаками, лестницы, технические помещения?

Повторяю вопрос. Из чего Вы исходите при утверждении, что это общая собственность ?
Выделено выше плюс

ужиться нескольким собственникам помещений в одном здании?