Сообщений в теме: 729

[Molkin]

Кот Матроскин
Проблема в жилищном законодательстве - что оно "сырое", в нем много моментов, прописанных достаточно нечетко.
Ситуация также усугубляется тем, что интересы участников жилищно-управленческих правоотношений разнятся, поэтому комментирует и толкует каждый кто во что горазд и в свои ворота.
Я лично, могу уважать мнения некоторых "гигантов мысли" (типа Фельдмана), которые беспрестанно комментируют и критикуют какие-то моменты. Но, покуда тот же теоретик не добьется четкой судебной практики, либо изменения законодательства, то все его статьи и комментарии - это его личное мнение.
Кроме того, существуют "идеальные" нормы, выполнить которые в объеме страны черезвычайно трудно, поэтому их глобально не выполняют.
Что касается данного топика, как и многих других (достаточно дискуссионных), то каждый остается при своем мнении...
Лично я, как практик, исхожу из того принципа, что "что не запрещено и выгодно, то разрешено и нужно делать". Бизнес невозможно делать, если пугаться малейших рисков. Просто нужно уметь их минимализировать.

[Кот Матроскин]

Спасибо Molkin за совет,но что делать, когда в массовом порядке нарушается именно то, что по закону запрещено? Тем более что государство не следит за нарушением своего же законодательства и требует по ст. 46 п.6 ЖК, чтобы житель не только указал на нарушение закона для отмены действия с нарушением норм законодательства, но ещё и доказать при этом причинённый жителю этим ущерб! Т.е. допускается по этой статье нарушение норм законодательства до тех пор, пока житель не докажет причинённый ему ущерб. А жители в этом вопросе очень опытны? Они даже иск о нарушении закона составить грамотно не могут и указать точно что нарушено, а уж доказать причинённый ему ущерб и подавно , тем более при состоянии кошелька рядового жителя и "неподкупности для рядового жителя" наших судов. Так что получается по ст. 46 "разрешено не только то, что не запрещено, но и то, в чём не доказано причинение ущерба". А это намного шире для использования в своих "махинациях с законом" разных деятелей. Или я не прав и есть от этого другая защита?
А как всё таки как с вопросом "является ТСЖ УО с рождения или только после выбора его для этой цели решением полномочным на ОСС"?

[Molkin]

А как всё таки как с вопросом "является ТСЖ УО с рождения или только после выбора его для этой цели решением полномочным на ОСС"? confused.gif

Я считаю, что нет, поскольку согласно ст.161 ЖК РФ выбор способа управления в виде управления ТСЖ выбирается точно также как и остальные способы - решением общего собрания.
В ЖК РФ нет закрепления того, что решение собрания о создании ТСЖ является одновременно решением о выборе управления.
Более того, разграничение этих двух вопросов подтверждается и тем, что ст.136 и ст. 161 предусмотрены разные кворумы для решения.
Также на практике принятие на себя функций управления с момента регистрации невозможно в принципе. В любом случае, реально ТСЖ со дня регистрации работать и выполнять все эти функции просто не может! Сколько нужно времени, чтоб наладить работу ТСЖ? Те люди, которые настаивают на мнении, что ТСЖ с момента регистрации - УО, они же и настаивают на том, что с этого момента все денежные потоки должны идти на ТСЖ, причем ТСЖ фактически в этот момент домом не управляет.
Правда, есть еще понятие "реализация способа управления", оно есть в законодательстве и от него не отвертеться.
Возможно, я так рьяно стою на этой точке зрения т.к. сталкивался на практике с таким случаем:
В доме бизнес-класса несколько человек перестало одномоментно платить какие-либо платежи. При последующей подаче на них в суд они притащили документы, что они как раз в этот момент зарегистрировали ТСЖ. На этом и делали упор - что если ТСЖ зареген на доме, то им в реальную УО платить ничего не надо. Суд исследовал материалы дела, нашел то, что все расходы на содержание дома несла УО, то что ответчики сами в ТСЖ ничего не платили и все с них взыскал. Было очевидно, что ТСЖ регилось именно для того, чтобы не платить (у них квартиры 200-300 метров). Решение устояло в кассации.
Фактически ТСЖ начал работать уже только после передачи дома в управление ТСЖ, на котором настояло следующее правление.

Для справедливости нужно сказать, что мнение Фельдмана, DLSH и Генерального директора Российской Жилищной Федерации Ломтева с моим не совпадает Хотя нормативного обоснования такого мнения я так и не увидел.
А вот с Крашенинниковым я где-то согласен, а где-то нет.
Вот что написано в его комментариях:

Соответственно, только в том случае, если в установленном порядке общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе такого способа управления, как управление товариществом собственников жилья, указанное собрание вправе принять решение о создании в таком доме товарищества.

При этом принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья является реализацией возложенной ЖК РФ на указанных собственников обязанности по выбору одного из предусмотренных этим же Кодексом способов управления таким домом (см. комментарий к ст. 161 ЖК).

А вот с этим, в корне не согласен:

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в котором ранее было создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, способ управления изменяется, что требует принятия общим собранием решения о ликвидации указанной некоммерческой организации (см. также комментарий к ст. 162 ЖК).

в комментарии к ст.162 обоснования, почему именно "Требует принятия решения" нет

P/$/ Раз уж я аргументы обоих сторон привожу:
Письмо Минрегиона от 20.12.2006 N 14314-РМ/07

Организация, выбранная или созданная собственниками помещений для управления многоквартирным домом, в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обязана   приступить к управлению многоквартирным домом в следующие сроки:
управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, - не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником   помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 162 Кодекса);
товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив - со дня государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива как юридического лица (пункт 3 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С таким выводом я также не согласен, считаю его необоснованным. Причем тут ст 49? И все таки - право или обязанность?

Сообщение отредактировал Molkin: 11 November 2008 - 15:09

[Кот Матроскин]

Спасибо,Molkin, за совет!
Но вот я потому и интересуюсь этим вопросом, так как нет точных указаний в ЖК по этому вопросу и часто возникают противоречия. Более того в Москве уже существует пагубная практика по созданию ТСЖ и объявления это выбором способа управления. После этого власть по всем обращениям с проблемами по дому посылает в ТСЖ. Даже у нас висело соответствующее объявление и в управе и в ДЕЗе. В управе потом сняли, а вот в ДЕЗе ещё висит, но там оно хоть к месту, так как ДЕЗ больше не УО, если на ОСС выбрали ТСЖ как способ управления. А если не выбрали, а ТСЖ создано? Зачем же жителей таких домов посылать незаслуженно. Государство (и его структуры в виде ДЕЗов) спешит сбросить со своих плеч груз обязанностей по созданию нормальных условий проживания, но вот только жители ещё не готовы взвалить его на свои плечи (главное чтобы не на шею!) в силу моральной и физической неподготовленности.
В Москве при инициировании чиновниками по праву собственника (это теперь возложено на ГУИС кажется) происходит неполномочные ОСС с нарушением норм законов по созданию ТСЖ, а там в лучшем случае в строчке решения собственника о создании ТСЖ где нибудь в конце и вскользь вставляют "и выбрать соответствующий способ управления", что не всем и понятно сразу. Ходят по домам оплаченные из госкармана люди и собирают подписи под такими "решениями" соответственно вводя при этом жителей в заблуждение, в том числе и тем, что не будет капремонта, если не создадут ТСЖ. Тут мы в соседнем доме такое действие сорвали, так в поддержку нового такого "псевдо ОСС" по дому каждому жителю разбросали листовку за подписью главы управы с выдёргиванием строчек из норм постановлений. Вот один из таких "перлов": "...Работы по выполнению мероприятий Программы (капремонта), начиная с 2009г. осуществляются только при наличии принятого в установленном порядке решения ОСС...При этом комплексный капитальный ремонт проводится только в случае реализованного собственниками помещений в МКД решения общего собрания о создании ТСЖ или иного объединения собственников".
То что это из разных постановлений в одно слито я молчу, но вот по последней части это только для тех домов, что не вошли в капремонт в силу их нормального состояния и город может позволить себе дать деньги на "необязательный капремонт". Но этим шантажируют для всех домов.
По другим таким домам в лучшем случае жители подают в суд, но на основании ст. 46 п.6 ЖК они пока не могут доказать "причинённый ущерб" и дело чаше всего закрывается, несмотря на грубейшие нарушения норм законодательства на всех этапах принятия решения о создании ТСЖ и незаконной передачей ему функций УО. Так что эта статья разрешает нарушение норм законодательства "по закону"? Я это и спрашивал главным образом. С ТСЖ как УО мне то понятно, но вот практика в Москве совершенно противоположная и в том числе с поддержкой её в приведённых вами "ведомствах". Пробуем через общественный совет при мэре начать проверку полномочными представителями таких решений "о изменении способа управлении при создании ТСЖ". Но нужен законодательный акт по пресечению этого бардака. Попробую через КС у Хованской что нибудь сделать. И как Ваше мнение и по ст. 46 п.6 ЖК и по изменению ЖК в части ТСЖ как УО?
Жилищное законодательство и ЖК в том числе не только "сырое", как Вы правильно сказали, но и по многим своим статьям позволяет развиваться событиям на местах до "мокрых", в смысле криминальных. То что в нынешних условиях ОИ в МКД нельзя нормально "совместно владеть и распоряжаться" без созданного для этих целей объединения, общепонятно юридически грамотному человеку. И ТСЖ, это одна из возможных форм "специализированного жилищного потребительского кооператива" (ст. 161 ЖК). Но вот из полномочий надо на мой взгляд убрать в явном виде сказанное "совместного управления комплексом недвижимого имущества в МКД". Тогда как бы понятно и естественно то действие, когда во многих домах создаются ТСЖ, но в качестве УО выбирается другая организация, которая и осуществляет функции управления МКД. Но там возникает опасность при существующих нормах ЖК, что это может сделать и само ТСЖ, когда его выбрали на ОСС в качестве УО. В Москве чиновники разных уровней это рекламируют и даже прописано в постановлениях и рекомендациях ДЖПЖФ так. То, что любое юридическое или физическое лицо может быть УО или как ещё называют "управляющим домом" понятно по закону. Но зачем для ТСЖ это прописывать отдельно и специально?
И в ст. 161 ЖК достаточно 2-х способов управления:НУ и УК. Ведь ТСЖ это УК, но только своя. А для УО ввести обязанность подтверждать свою "профпригодность и возможности" по выполнению своей цели существования. И тогда ТСЖ занималось бы защитой интересов жителей-собственников и в части контроля за деятельностью УО, а вопросами обслуживания и содержания МКД занимались специалисты из УО и подтверждёнными полномочиями. А то ведь страх берёт, когда в ТСЖ бывшая кухарка лезет в щитовую всё там менять! Каждый должен заниматся тем делом, которым ему разрешено по его профпригодности. А сейчас получается в домах под управлением ТСЖ нужно собственникам создавать ещё одну организацию по контролю за деятельностью ТСЖ как УО. Вы скажите есть ревизионная комиссия. Но это не тот масштаб и не те полномочия. Управление домом дело более серьёзное, чем деятельность общественной организации. Кесарю- кесарево, слесарю - слесарево. Тем более что по закону могут быть и "не члены ТСЖ", да и в доме есть и не собственники помещений у которых с УО ( ТСЖ или УК) нет прямых договорных отношений по закону. Да и кто является членом ТСЖ по ЖК и ГК разные трактовки. По Конституции граждане могут создавать любую организацию. По ГК ТСЖ это объединение "собственников жилья", т.е. собственников жилых помещений, да это и соответствует сути ТСЖ - "Товарищество Собственников Жилья". IV+ справедливо мне указал, что создаётся ТСЖ по ЖК, а ликвидируется по ГК. Это ещё один нонсенс, который так же непонятен. Создавая ТСЖ нужно руководствоваться в первую очередь нормами ГК, где кстати и прописаны эти нормы "совместного владения и распоряжения ОИ". А так мы имеем в домах не "товарищества", а "вражества". Где уж тут до нормального управления и обслуживания - правлению хоть бы с ежедневными драками и между членами и между "членами и нечленами" разобраться. Да и нет квалификации соответствующей. А так мы имеем в домах одну отговорку - "не нравится обслуживание ТСЖ, избирайтесь сами в правление и обслуживайте сами себя лучше". В общем ЖК внёс в дома после многолетнего "застоя" бестолковую "перестройку". Сменили "шило на мыло" или "хрен на редьку"?
С уважением Кот Матроскин.[

Сообщение отредактировал Кот Матроскин: 12 November 2008 - 01:11

[Горлов]

При этом, ТСЖ становится тогда единственной, главной УО в МКД, принявшей на сябя всю полноту функций управления, независимо от того, сколько оно потом наймёт ещё других УО, разделяя между ними часть функций и делегируя им то или иное их количество.

При этом ТСЖ не становиться единственной, главной УО в МКД, поскольку договор управления МКД с УО прекращается и реализуется другой способ управления-ТСЖ без заключения договора управления. А по терминам и определениям в ЖК РФ УО является такая организация, которая осуществляет коммерческую деятельность - управление МКД на основании договора управления МКД между этой организацией и собственниками.

В остальном полностью согласен с автором поста.

Сообщение отредактировал Горлов: 12 November 2008 - 13:31

[begemot912]

При этом ТСЖ не становиться единственной, главной УО в МКД, поскольку договор управления МКД с УО прекращается и реализуется другой способ управления-ТСЖ без заключения договора управления.

----------------------------------------------------------------Поясните,плиз,Вашу мысль. Я правильно понял, что в этом случае ТСЖ становится не единственной (!!), но ГЛАВНОЙ ( в Ваших терминах) УО с возможностью заключения Договора Управления с УК ( и даже с несколькими) как коммерческой организацией?? ----------------------------------------------------------------------------------------------------

А по терминам и определениям в ЖК РФ УО является такая организация, которая осуществляет коммерческую деятельность - управление МКД на основании договора управления МКД между этой организацией и собственниками.

----------Договор Управления МКД между УК и собственниками, организованными в общественную организацию ТСЖ подойдет??

[Кот Матроскин]

Извините, коллеги, что вмешиваюсь, так как вопрос не мне от предыдушего автора, но задан в ответе на моё сообщение. Но по ЖК нет "договора управления" ТСЖ с собственником. Если устав для членов и можно считать с натяжкой таким договором, то для собственников-нечленов ТСЖ есть по ЖК только "договор на содержание и ремонт ОИ". А где на управление? Да и в ЖК не указано прямо нигде, что ТСЖ - это УО, после того как его выбрали на ОСС в качестве способа управления МКД. Всё только намёками для "догадливых". Да и, как я писал, при заключении ТСЖ как УО договора от своего имени с другой организацией у него не прекращается ответственность перед собственниками за управление МКД, так как они выбрали именно ТСЖ (как организацию -УО) и условия договоров с третьими лицами для них не действуют. Т.е. ТСЖ в таком случае и остаётся для них "главная и единственная УО". Или я юридически неправ? Подскажите мне по этой части, плиз, как и автору begemot912.
Спор этот уже идёт и на других сайтах, но точного ответа и совета юридически обоснованного пока нет.
Более того, ТСЖ объединяет только часть собственников (минимум 51%) и не имеет права выступать с подписанием за остальных собственников договора управления с другой УО (фактически уход от исполнения договора без согласия и согласованности с второй стороной - собственником не членом ТСЖ). Т.е. получается при этом ситуация, когда для членов ТСЖ в доме другая УО и действуют условия договора с ней, а для собственников не членов ТСЖ в качестве УО остаётся избранное ими на ОСС ТСЖ и действуют условия договора управления с ним. Т.е. имеем в доме двоевластие и разные условия договора? Но в московском варианте Договора управления не зря в п. 1.1 указано, что эти условия договора принимаются на ОСС и едины для всех, в том числе и для УО, так как это по сути "публичный договор" (или я неправ?). И в этом договоре две стороны - собственник и избранная на ОСС УО. И ответственность по исполнению договора именно на них, а передача по доверенности этих обязанностей другому лицу, как полномочному представителю стороны, сути не меняет. Да и в ЖК "двоевластие" запрещено, если я правильно понял ст. 161 п.9, где прямо указано, что может быть только одна УО в МКД.
С уважением Кот Матроскин.

Сообщение отредактировал Кот Матроскин: 12 November 2008 - 16:41

[Горлов]

----------Договор Управления МКД между УК и собственниками, организованными в общественную организацию ТСЖ подойдет?? 

Не вполне понял конструкцию, вопроса, но исходя из того, что понял отвечаю:
ТСЖ не является управляющей организацией, если не заключило договор на управление МКД с собственниками, поскольку согласно ЖК РФ УО есть не просто организация, а организация, осуществляющая коммерческую деятельность на основании договора управления многоквартирным домом.
ТСЖ не обязано заключать такой договор с собственниками при выборе ими способа управления МКД-ТСЖ.
Если ТСЖ в интересах участников-собственников МКД заключит договор управления МКД с УО, то управляющая организация будет одна-исполнитель по названному договору, ТСЖ остается ТСЖ- некоммерческой организацией, действующей в интересах собственников в качестве "представителя заказчиков" и именовать при этом ТСЖ "главной управляющей организацией" недопустимо, поскольку ТСЖ не приобретает признаков УО.

Сообщение отредактировал Горлов: 13 November 2008 - 15:43

[Горлов]

Извините, коллеги, что вмешиваюсь, так как вопрос не мне от предыдушего автора, но задан в ответе на моё сообщение. Но по ЖК нет "договора управления" ТСЖ с собственником. Если устав для членов и можно считать с натяжкой таким договором, то для собственников-нечленов ТСЖ есть по ЖК только "договор на содержание и ремонт ОИ". А где на управление? Да и в ЖК не указано прямо нигде, что ТСЖ - это УО, после того как его выбрали на ОСС в качестве способа управления МКД. Всё только намёками для "догадливых". Да и, как я писал, при заключении ТСЖ как УО договора от своего имени с другой организацией у него не прекращается ответственность перед собственниками за управление МКД, так как они выбрали именно ТСЖ (как организацию -УО) и условия договоров с третьими лицами для них не действуют. Т.е. ТСЖ в таком случае и остаётся для них "главная и единственная УО". Или я юридически неправ? Подскажите мне по этой части, плиз, как и автору begemot912.

Конечно Вы не правы. Вдумайтесь в смысл Ваших же слов:" при заключении ТСЖ как УО (?) договора от своего имени с другой организацией у него не прекращается ответственность перед собственниками за управление МКД (?), так как они выбрали именно ТСЖ (как организацию -УО) и условия договоров с третьими лицами для них не действуют(?)".
Про что Вы написали? Не понять!.. А когда нет понимания созданного самим, то трудно понять и написанное другим?
Учреждение ТСЖ вовсе не означает, что собственники МКД избрали способ управления МКД (кстати об этом выше уже сказано). ТСЖ может быть учреждено как представительный орган, уполномоченный представлять интересы собственников в отношениях с третьими лицами.
О выборе способа управления - ТСЖ или УК собственниками должно быть принято специальное решение "МКД управляет ТСЖ" или "МКД управляет управляющая организация ОАО "Крантик", договор управления с которым заключит от имени собственников ТСЖ "Газовый ключ 21", или собственники будут заключать такие договоры самостоятельно (тогда ТСЖ лучше ликвидировать или не учреждать).
Но УО,еще раз, не просто организация, а самостоятельная правовая категория - способ управления МКД, соответствующий определениям, приведенным в законе, основным признаком которой является- осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД на основании договора управления в случае выбора такого способа управления собственниками МКД в порядке, предусмотренном в законодательстве.

Сообщение отредактировал Горлов: 13 November 2008 - 15:47

[Кот Матроскин]

Уважаемый Горлов!
Суть в том, что изложенное мною, да и в сообщении begemot912, из рекомендаций практических департамента жилищной политики г. Москвы и она уже в Москве практикуется - когда на ОСС избирается в качестве способа управления ТСЖ. Далее оно отказываюсь заключать с "нечленами"договор на управление, так как по ЖК должно ТСЖ заключать лишь договор на содержание и ремонт ОИ, и от имени всех (в том числе и "нечленов") заключает договор управления МКД с УО, в том числе и с пока ещё государственным ДЕЗом. И это всё поддерживается чиновниками разных уровней и ссылок на незаконность этой "сделки" нет, так как вроде прямо и нет "двух УО" в доме. Такая схема реально есть в Москве,, а раз её рассматривает и begemot912 из Питера, значит и для других городов она актуальна. Я может путано её изложил, но в ответе Вашем begemot912 Вы ссылаетесь на то, что ТСЖ при выборе его как способ управления обязано заключить с собственниками договор УПРАВЛЕНИЯ, а не на содержание и ремонт ОИ, как прописано в ЖК. Но не указали на такую норму в ЖК именно для ТСЖ, или на то место, где указано что ТСЖ при этом становится УО.В ЖК прописано про то, что УО выбранное на ОСС обязано заключить Договор управления. Но на ОСС решаются по указанной мною схеме только два вопроса: 1. Создания ТСЖ. - создали ТСЖ
2. Выбор способа управления МКД - выбрали способ ТСЖ.
Вы скажите не было на ОСС выбора УО? Так в том и хитрость, что по ЖК ТСЖ уже и и создано для "управления домом" и в суде доказывают, что тем самым собственники при создании ТСЖ и выбрали её как УО для дома и выбор соответствующего способа управления исключает необходимость решения отдельно вопроса выбора УО при решении вопроса по указанной схеме. Моё утверждение о том, что при этом собственники при отсутствии отдельного решения о выборе УО лишаются права выбора УО, суд указывает на решение его в решении по созданию ТСЖ и выборе его как способ управления. Я сам пока слава богу не являюсь истцом, но скоро и в нашем доме это будет. Вот из отсутствия прямой нормы в ЖК того, что при этом ТСЖ становится УО и для неё действуют все нормы и положения как для УО, и возникают на практике разные толкования и нарушения закона "по логике", а в суде потом не докажешь этого, так как нет прямого нарушения закона - "не запрещено, значит можно". Вот поэтому я и задал все те вопросы в своём сообщении и часть из них есть и в сообщении begemot912.
Я писал именно о той практике, когда ТСЖ не только создано в доме, но и выбрано на ОСС в качестве способа управления МКД. Но при этом такое ТСЖ ещё и заключает от имени "всех" собственников договор управления с другой УО. Вы скажите абсурд! Так и я об этом толкую! Но как доказать в суде на незаконность этого, об этом я и просил с указанием на нормы законов. Про 2 УО "отмазку" я уже описывал , что по их "доказательству" для каждой группы собственников есть одна УО и нормы ЖК не нарушены "для собственника конкретного".
Я и пишу потому, что весь указанный бардак навязывает жителям чиновники по указке Департамента жилищной политики по разосланным рекомендациям. Как Вам такой их "перл" в решении ОСС по выбору способа Управления МКД, когда никаких способов не выбирается фактически и среди вопросов в решении собственника их нет, а есть всё про создание ТСЖ. Но вот в тексте по решения о создании ТСЖ читаем: "Создать в доме по адресу...ТСЖ, утвердить его название... и выбрать соответствующий способ управления." И это и в рекомендациях сотрудников Центра содействия создания самоуправления в МКД, но сейчас его срочно переименовали. Да и инициативные группы, в том числе и с представителем "от города" такие используют при их массовом тиражировании типографским способом чиновниками. Мы почему этот вопрос и в общественном совете при Мэре подняли. Так что прошу ещё раз прочесть моё прошлое сообщение и это и дать совет по существу - как защитить в суде свои интересы и права жителям по указанному мною "бардаку от чиновников", учитывая нормы ст. 46 п.6 ЖК и отсутствие у жителей фактов "ущерба" при осуществлении такого бардака. Или они есть? Тогда в чём факт одновременного и нарушения закона и причинённого при этом ущерба жителю-собственнику, так как только в этом случае по ЖК (ст. 46 п.6) он может отменить решение ОСС.
Уважаемые члены клуба, помогите пожалуйста жителям в их нелёгких боях в судах. Я по их многочисленным письмам и обращениям такой "связки" нарушений закона и причинение при этом ущерба жителям указанными действиями прямо сформулировать пока не могу. При этом рассмотрим тот вариант, когда ТСЖ создано законно и способ Управления ТСЖ выбран по закону, а не как я указал выше, но ТСЖ заключает при этом договор управления с другой УО. Как отменить эту сделку, учитывая также и тот случай, когда такое решение приняло в ТСЖ без нарушение процедуры принятия решения. Надеюсь на Вашу помощь для указания ссылки на неё жителям.
С уважением, Кот Матроскин.

Сообщение отредактировал Кот Матроскин: 13 November 2008 - 17:09

[Кот Матроскин]

Уважаемый Горлов!
Вы пишите:

Если ТСЖ в интересах участников-собственников МКД заключит договор управления МКД с УО, то управляющая организация будет одна-исполнитель по названному договору, ТСЖ остается ТСЖ- некоммерческой организацией, действующей в интересах собственников в качестве "представителя заказчиков"

Не рассматриваем далее, как Вы правильно указали, ТСЖ как УО, но указанный Вами вариант юридически законен? Я усматриваю в этом нарушение прав собственников и изменение решения ОСС в части как и выбранного уже на нём способа (так как домом теперь получается управляет УК - УО "исполнитель по договору с ТСЖ"), так и решения за остальных собственников выбора УО. Но ОСС не поручало это делать ТСЖ? Где обязанность "нечлена" подчинятся такому решению ТСЖ, да и где само право ТСЖ принимать подобные решения за всех собственников. Это полномочия ОСС!
Именно на нём выбирается и способ управления и УО, а ТСЖ и его собрания такими полномочиями не обладает.Поэтому если на ОСС выбран способ управления ТСЖ, то и передача функций управления МКД другой УО решением ТСЖ незаконна и должна решаться на ОСС с выбором способа управления МКД соответственно при этом.

[Горлов]

Вы ссылаетесь на то, что ТСЖ при выборе его как способ управления обязано заключить с собственниками договор УПРАВЛЕНИЯ

Ну что Вы?! Я постоянно во всех постах делаю акцент на то, что ТСЖ не заключает договор управления МКД с собственниками, и это является основным отличием способа управления МКД-ТСЖ от способа управления-УО.

[Горлов]

>Не рассматриваем далее, как Вы правильно указали, ТСЖ как УО, но указанный Вами вариант юридически законен?

Извините, но я не могу перевести это предложение на русский язык.

>Я усматриваю в этом нарушение прав собственников и изменение решения ОСС в части как и выбранного уже на нём способа (так как домом теперь получается управляет УК - УО "исполнитель по договору с ТСЖ"), так и решения за остальных собственников выбора УО.

В чём Вы усматриваете нарушение? В моих постах выше сказано о том, что собственники, кроме учреждения ТСЖ, что само по себе, как действие, не является доказательством избрания способа управления МКД, обязаны принять специальное решение о выборе способа управления. При этом собственники имеют право выбора из вариантов, предложенных им Законом-
управление ТСЖ или управление УО. В последнем случае собственники могут поручить заключение договора управления с УО учрежденному ими ТСЖ, которое в данной сделке бедет выступать как представитель собственников, но не как УО.

Что касается "исторического опыта" участников оборота управленческих услуг, то меня это не удивляет, больше развлекает...

>Но ОСС не поручало это делать ТСЖ?
Не знаю. Про это мне ничего не известно. Если не поручало, и без поручения совершена сделка, то надо полагать, она совершена без полномочий и может признаваться недействительной.

>Где обязанность "нечлена" подчинятся такому решению ТСЖ,
Не понимаю...Какому решению?

>Именно на нём выбирается и способ управления и УО,
Правильно!

> а ТСЖ и его собрания такими полномочиями не обладает.Поэтому если на ОСС выбран способ управления ТСЖ, то и передача функций управления МКД другой УО решением ТСЖ незаконна

Именно так, поскольку заключение договора управления МКД с УО при избрании ОСС другого способа управления есть нарушение решения ОСС.

[Kostik-3000]

Здравствуйте, друзья. Ответ на интересующий меня вопрос отчасти мелькал в многочисленных и объемных постах этой темы. Однако, предлагаю обсудить противоположную ситуацию.
В МКД было создано ТСЖ, которое предоставляло КУ (заключив с РСО соответствующие договоры) и обеспечивало надлежащее содержание общего имущества, короче управляло домом.
Далее в доме появляется УК, которая по решению правления ТСЖ заключает с ТСЖ договор управления и по договору берет на себя вышеперечисленые функции.
Я считаю и предлагаю со мной поспорить, что в данном случае изменяется способ управления, что в соответствии со ст. 161 ЖК можно сделать только на общем собрании а не решением правления. В итоге прихожу к выводу о незаконности деятельности УК, в частнсти, по сбору с меня каких либо денег за КУ и содержание жилья. Вопрос серьезный, не хочу платить незаконной УК.
И если чесн - меня, жителя дома, попросту очень напрягает, что три человека из правления (председ, казнач и бух) вот так вот (вполне вероятно не без внешней мотивации), прикрываясь ст. 148 ЖК РФ, решили вопрос, который по моему мнению должен решаться только всеми собственниками в доме - кто будет управлять домом и в частности рулить в доме баблом.

Если в кратце и без эмоций, вопрос: может ли ТСЖ в лице председателя заключить договор управления с УК без решения общего собрания собственников только на основании решения правления? Или общее собрание здесь является лишним и не предусмотрено действующим ЖК? Является ли заключение ТСЖ с УК договора с передачей всего комплекса функций изменением способа управления? Юристы УК упорно доказывают мне что нет...

[Горлов]

Я считаю и предлагаю со мной поспорить, что в данном случае изменяется способ управления, что в соответствии со ст. 161 ЖК можно сделать только на общем собрании а не решением правления. В итоге прихожу к выводу о незаконности деятельности УК, в частнсти, по сбору с меня каких либо денег за КУ и содержание жилья. Вопрос серьезный, не хочу платить незаконной УК.

Спорить с Вами не буду. ТСЖ действительно превысило полномочия, если ОСС не поручало ему заключение договора управления с УО и не выбирало способ управления МКД-УО. Действительно, произвольно совершено изменение способа управления помимо воли собственников МКД.
При таком раскладе разумно ликвидировать ТСЖ как паразита.

Сообщение отредактировал Горлов: 13 November 2008 - 21:59

[Kostik-3000]

ТСЖ действительно превысило полномочия

может быть правление ТСЖ?

При таком раскладе разумно ликвидировать ТСЖ

может быть правление ТСЖ?

Просто я веть тоже в данном случае выступаю как часть ТСЖ, как его не побоюсь этого слова член

Добавлено в [mergetime]1226601998[/mergetime]

Спорить с Вами не буду.

жаль, тогда попробуем с другой стороны:
а как же ст. 137 ЖК - ТСЖ может заключить договор управления
ст. 148 ЖК - в обязанности правления входит заключение договора управления
ст. 162 ЖК - стороной договора управления может являться ТСЖ

ы?

[Горлов]

[quote]может быть правление ТСЖ?[/quote]

ТСЖ юридическое лицо? Это юридическое лицо заключило договор или Правление от своего имени?


[quote]жаль, тогда попробуем с другой стороны:
а как же ст. 137 ЖК - ТСЖ может заключить договор управления

А почему нет? Может! Об этом сказано выше. Но при условии если ОСС выберет способ управления МКД УО и уполномочит ТСЖ на заключение договора управления.

>ст. 148 ЖК - в обязанности правления входит заключение договора управления


Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

Вы про этот пункт? Имею мнение, что в нем понятие "заключение договора" не выходит за пределы понятия "процедура заключения договора" потому, что правление всего лишь орган управления юридического лица, не приобретающее прав и обязанностей при совершении сделки. Договор заключает с приобретением прав и обязанностей юридическое лицо-ТСЖ, а не правление.
А если обратиться к статьям ЖК РФ, регулирующим порядок выбора способа управления, то можно сделать вывод, что согласно пункту 4 статьи 148 правление обязано заключить договор управления МКД с УО при выборе такого способа управления ОСС,- в интересах всех собственников от имени ТСЖ, но никак не действовать самостоятельно по собственному усмотрению.
Хотя нельзя не учитывать и то, что устав ТСЖ может предоставить правлению свободу действий при выборе способа управления, а может и ограничить её...
Так что в конечном итоге для точного решения задачи необходимо учитывать все обстоятельства деятельности конкретного ТСЖ, а не абстрактного...

Конечно же мои выводы основаны на

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

Сообщение отредактировал Горлов: 14 November 2008 - 13:43

[Kostik-3000]

устав ТСЖ может предоставить правлению свободу действий при выборе способа управления, а может и ограничить её...

в уставе переписан ЖК

а как быть с тем утверждением УК, что при заключении договора управления с ТСЖ способ управления не меняется?

[Горлов]

а как быть с тем утверждением УК, что при заключении договора управления с ТСЖ способ управления не меняется?

Если ТСЖ заключает договор управления МКД с УО, то устанавливается способ управления - УО.
Если собственники избрали перед этим способ управления-ТСЖ, то заключение договора управления с УО есть смена способа управления МКД.

Утверждения может высказывать любой человек и они могут быть также любыми.
Очевидно другое, - если у Вас имеется желание оспорить договор управления в суде, то флаг Вам в руки. Основания для этого есть.

Сообщение отредактировал Горлов: 14 November 2008 - 15:43

[begemot912]

Если собственники избрали перед этим способ управления-ТСЖ, то заключение договора управления с УО есть смена способа управления МКД.

----------------------------------------------Смею заметить, что это ПОЛНОСТЬЮ ПРОТИВОРЕЧИТ трактовке спецов из Фонда "Институт экономики города" ,мною здесь обильно цитируемой ( да хоть пост 61) ............И все это из-за корявой редакции ст. 161 ЖК РФ.

[Горлов]

Смею заметить, что это ПОЛНОСТЬЮ ПРОТИВОРЕЧИТ трактовке спецов из Фонда "Институт экономики города" ,мною здесь обильно цитируемой ( да хоть пост 61) ............И все это из-за корявой редакции ст. 161 ЖК РФ. 

А в чем выражена корявость?
Напротив, статья устанавливает исключительную компетенцию ОСС в выборе способа управления МКД, предусмотрела исчерпывающий перечень способов управления, не подлежащий расширительному толкованию.

[Kostik-3000]

Если ТСЖ заключает договор управления МКД с УО, то устанавливается способ управления - УО.

согласен! как думаете, правильная логика?:
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ под управлением многоквартирным домом понимается обеспечение благоприятных и безопасных условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Из договора управления, заключенного между управляющей компанией и ТСЖ видно, что управляющая организация принимает на себя выполнение всех вышеуказанных функций т. е. берет на себя функции управления указанным многоквартирным домом.
Таким образом, очевидно, что принятие управляющей компанией функций содержания общего имущества и предоставления гражданам коммунальных услуг в многоквартирном доме, в котором ранее было создано ТСЖ, означает изменение способа управления жилым фондом. Изменение способа управления, как уже отмечалось, возможно только по решению общего собрания собственников.

----------------------------------------------Смею заметить, что это ПОЛНОСТЬЮ ПРОТИВОРЕЧИТ трактовке спецов из Фонда "Институт экономики города" ,мною здесь обильно цитируемой ( да хоть пост 61) ............И все это из-за корявой редакции ст. 161 ЖК РФ.

можете отдельно здесь пояснить спецов из института и пост 61?

[begemot912]

Таким образом, очевидно, что принятие управляющей компанией функций содержания общего имущества и предоставления гражданам коммунальных услуг в многоквартирном доме, в котором ранее было создано ТСЖ, означает изменение способа управления жилым фондом.

--------------------------------Извините,но НЕ СОГЛАСЕН. Предлагаю свою редакцию:" ....принятие управляющей компанией функций содержания общего имущества и предоставление гражданам коммунальных услуг в многоквартирном доме, в котором ранее было создано ТСЖ, ИСПОЛНЯВШЕЕ ПО РЕШЕНИЮ ОСС МКД роль УО МКД, означает изменение способа управления МКД"

[Горлов]

можете отдельно здесь пояснить спецов из института и пост 61?

А сколько можно про одно и то же? В посте 119 содержится ответ и на этот вопрос.

Добавлено в [mergetime]1226662866[/mergetime]

Извините,но НЕ СОГЛАСЕН. Предлагаю свою редакцию:" ....принятие управляющей компанией функций содержания общего имущества и предоставление гражданам коммунальных услуг в многоквартирном доме, в котором ранее было создано ТСЖ, ИСПОЛНЯВШЕЕ ПО РЕШЕНИЮ ОСС МКД роль УО МКД, означает изменение способа управления МКД" 

А я не согласен с Вами.Что значит выражение "ИСПОЛНЯВШЕЕ ПО РЕШЕНИЮ ОСС МКД роль УО МКД"

Может учесть то, что ТСЖ не является УО и заменить сказанное Вами на выражение "ИСПОЛНЯВШЕЕ ПО РЕШЕНИЮ ОСС МКД управление МКД".
ЖК РФ, в частности статья 161 ЖК РФ не дает Вам право так вольно обращаться с правовыми категориями ТСЖ и УО.
Еще раз:
способ управления- управление ТСЖ (без заключения договора управления с собственниками).
способ управления-управление УО (с обязательным заключением договора управления).


Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.


Какже можно допускать смешение ТСЖ и УО при такой разности их правового положения?

Сообщение отредактировал Горлов: 14 November 2008 - 17:42

[Kostik-3000]

А сколько можно про одно и то же? В посте 119 содержится ответ и на этот вопрос.

там ваш ответ, хотелось бы этот самый интститут послушать, повторюсь) Уж очень мне наша УК прожужжала уши этим интститутом))

ТСЖ, ИСПОЛНЯВШЕЕ ПО РЕШЕНИЮ ОСС МКД роль УО МКД, означает изменение способа управления МКД

1. первый раз слышу о таком решении, тсж принимает на себя функции управления в силу своего статуса и целей создания а не в силу решения ОСС о передаче дома в управление ТСЖ
2. даже если это принять, в вашем варианте как раз смены способа управления не происходит: управляющую организацию ТСЖ "А" на управляющую организацию ООО "Б"

ы?