Сообщений в теме: 151

[Dremlin]

Serdgio2006 , вы утомляете. Какой выкуп, если после заершения строительства МКД участок под домом без вариантов попадает в долевую собственность в силу ЖК РФ?

[Serdgio2006]

Ст 30.1 ЗК право получил застройщик, застройщик построил/сдал в эксплуатацию, продал квартиры, но зем участок числится за ним, для того чтобы участок стал общедомовым нербходимо изменить/передать право на данный зем участок т.е. внести изменения в ЕГРП, для того чтобы внести изменения необходима воля прежнего пользователя т.е. застройщика и нового пользователя т.е. ТСЖ, передача возможна как безвозмездной так и возмездной, но передать застройщик имеет право прав не более тех которые сам имел т.е. аренды а не собственности и далее встает вопрос оставлять ли этот участок в аренде или выкупать

Сообщение отредактировал Serdgio2006: 30 May 2013 - 08:21

[Sur&Adj]

Дремлин, я арендую землю, начну строить, зарегю право на недострой, и земля моя собственная станет?
А если не арендовать, а просто построить и не регить готовое строение - тоже моей станет?

Тогда надо срочно денег накопить на забор, обнести пол-области и закопать фундамент под сарайчик...
Кто со мной в доле?

Сообщение отредактировал Sur&Adj: 30 May 2013 - 11:51

[Dremlin]

Sur&Adj ,

А если не арендовать, а просто построить и не регить готовое строение - тоже моей станет? Тогда надо срочно денег накопить на забор, обнести пол-области и закопать фундамент под сарайчик...

Это-то к чему? Вы не путаете самоволку с ОНС, построенным на отведенном для этого участке и при наличии разрешения на строительство?
Здесь п. 1 ст. 271 ГК РФ в полный рост:

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Однако эта норма не увязана с положениями ст. 36 ЗК РФ, которая говорит исключительно про здания и сооружения, к которым ОНС по мнению ВАСи не относится, а положения из вводного закона к ЗК ограничивают возможность предоставления земли без торгов только под ОНС, права на который зарегистрированы до 01.01.2012 г.
Так что ситуация дурацкая: есть объект недвижимости, но нет земли под ним и непонятно, как требовать эту землю.

Serdgio2006 ,читайте ЖК до просветления.

[Serdgio2006]

Dremlin, внимательно прочитайте свою речь

имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком

так что пока застройщик не предоставит право и не будет права у собственника квартиры или того самого ТСЖ

[Sur&Adj]

'...Это-то к чему? Вы не
путаете самоволку с ОНС,
построенным на
отведенном для этого
участке и при наличии
разрешения на
строительство?...'
так вы не в доле?
...
А то бы на одном фундаменте отхватили бы кусочек земли муни-российской... Ведь физикам не нужно разрешение на стр-во, да? И аренда-выкуп земли не нужна... Земля ведь по ст. ЖК уже принадлежала бы нам, если что-то на ней было бы наше...
Ну как хотите... Другие мож заинтересуются...

[Sania]

Здесь п. 1 ст. 271 ГК РФ в полный рост

А что будет, если торги выиграют не собственники ОНС?

строго говоря, ст.272 дает ответ на Ваш вопрос
Уж очень маловероятно, что СОЮ это допустят.
А главное: слабо верится, что при этом

Договор аренды ЗУ прекращается (расторгается судом).

не было нарушений, связанных с правами дольщиков.
Застройщик, к слову, не банкрот?

[Амир]

Есть ли в решении суда выводы о наличии у нового собственника ОНС права на заключение ДА ЗУ без аукциона, основанного на п.21 вводного закона?

выводы суда такие

55]Именем Российской Федерации Решение

35]

Обсудив заявленные требования суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое

имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской

Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности,
безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном
управлении здания, строения, сооружения, расположенные^ на земельных
участках, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с
настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное

право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды
земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники
зданий, строений, сооружений.

Иное установлено пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от

25.10.2001 №137-Ф3 (ред. от 30.12.2012) "О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации", согласно которому собственник объекта
незавершенного строительства, право собственности на который
зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный
участок, который находится в государственной или муниципальной
собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без
проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на
земельные участки собственниками зданий, сооружений.

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра прав

на недвижимое имущество и сделок с ним № ХХХХ
года объект незавершенного строительства, площадью 100,3 кв.м., степенью
готовности 10 процентов, расположенный по адресу: ХХХХ, на указанном земельном участке принадлежал

ФИО в целях использования под

строительство магазина. Право собственности на объект недвижимого
имущества зарегистрировано за ФИО, 10.07.2009 года.

Следовательно, утверждение истца о том, что ответчик не вправе

обратиться с заявлением и заключить договор аренды земли, на участке где
расположен объект незавершенного строительства - необоснован: объект не
является самовольной постройкой и право собственности на который
зарегистрировано до 1 января 2012 года. То что объект (незавершенное
строительство), на момент рассмотрения спора, принадлежит иному лицу
(ФИО) не имеет правового значения для рассмотрения заявления о
заключении договора аренды на земельный участок без проведения торгов.
Учитывая то, что недвижимое имущество (принадлежащее
ФИО –новый собственник на праве собственности) не является самовольной
постройкой, что ответчик надлежащим образом производит оплату за
пользование земельный участком и, что ответчик обращался с заявлением о
заключении договора аренды - требование о сносе объекта недвижимости и

передачи земельного участка Администрации города Н-ка не подлежит удовлетворению.

65]РЕШИЛ:

Исковые требованияАдминистрации г. Н-ска к

ФИО об обязании за свой счет и своими силами снести объект незавершенный строительством (реквизиты объекта) а так же произвести вывоз с земельного участка площадью 0,000 га, кадастровый номер ХХХХХХ:14, расположенного по адресу: г. Н-вск, пересечение ул. ХХХ: забор из железобетонных плит, три вагончика, временное строение из бруса, строительные материалы; обязать ФИО освободить земельный участок площадью 0,ХХХХ га, кадастровый номер ХХХХ:14, расположенный по адресу: и передать данный земельный- участок администрации города Н-ска - оставить без удовлетворения.
Обязать Администрацию г. Н-ка рассмотреть в установленные законом сроки и порядке заявление ФИО (нового собственика) о предоставлении в аренду земельного участка площадью 0,ХХХ га, кадастровый номер ХХХХ:14, расположенного по адресу: г. Н-к,

[rfs33]

ПРИЯТНОЕ РЕШЕНИЕ.

[Sania]

А нет ли похожего решения арбсуда?

[Амир]

Форумчане извините за глупый вопрос просто сразу не нашел ответа о посоветоваться нужно:

Есть на участке несколько ОНС. права на ОНС не регистрировали. Участок в аренде на 5 лет для комплексного жилищного строительства.

Вопрос: Можно ли оформить перенайм участка (передачу прав и обязанностей по договору аренды з.у.) без заключения договора купли продажи ОНС.
или обязательно регить ОНС потом куплю продажу ОНС и одновременно оформлять пернайм?

тут еще гемор с переоценкой вложенных средств по факту 20 млн руб, а рыночная цена участка с вложениями в ОНС не больше 10 млн руб, но это другая бухгалтерская тема.

Посоветуйте пожалуйста, заранее спасибо.

[Sania]

для комплексного жилищного строительства

не комплексное освоение в целях ЖС?

Вопрос: Можно ли оформить перенайм участка (передачу прав и обязанностей по договору аренды з.у.) без заключения договора купли продажи ОНС.

а как передавать ОНС? как стройматериалы - ИМХО не получится в том числе по

другая бухгалтерская тема

[Serdgio2006]

Можно ли оформить перенайм участка

- переуступка прав, но это снова через собственника зем. участка

а как передавать ОНС?

- мож быть чистым полем (сведений о них же нет в ЕГРП) по договоренности с покупателем? Но наверняка были разрешения на строительство этих долгостроев и новый собственник зем участка придя за РС столкнется с трудностями потому как на этом месте уже по их сведениям ктото чегото строил, и выехав на место они увидят недострой. Так что ОНС только через продажу и регистрацию

[grin095]

Амир, а какой ответ Вы ищете?
Правильно как и сами знаете.
Ну а если не правильно, то если договором предусмотрена возможность передачи прав и обязанностей без согласования с арендодателем (посколько он не свыше 5 лет), то передать права и обязанности конечно можно.
НЗС потом придется списывать, каких то способов его передачи без регистрации ОНС практика не придумала.
Если договором требуется согласование арендодателя, он теоретически может возразить.
Вот и вся правда по этому вопросу.

Сообщение отредактировал grin095: 10 October 2013 - 12:44

[Амир]

не комплексное освоение в целях ЖС?

ага , извините написал упрощенно, Вы же поняли.

- переуступка прав, но это снова через собственника зем. участка

Если договором требуется согласование арендодателя, он теоретически может возразить.

смотрите п. 4 ст. 30.2 ЗК При комплексном освоении независимо от срока аренды у арендатора есть права согласно п. 9 ст. 22 ЗК т.е осуществить передачу без согласия собственника другому лицу

Большое спасибо за советы коллеги, буду регить ОНС и переуступать з.у. с одновременной куплей продажи ОНС

может кому понадобится списать большие затраты на ОНС - выкладываю бухгалтерскую тему по данному вопросу

Учет операций, связанных со строительством объектов основных средств, в бухгалтерском учете регламентируется Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее - Положение), ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01), Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н, а также Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 (далее - Положение N 160), в части, не противоречащей более поздним нормативным документам, регулирующим порядок ведения бухгалтерского учета.
Согласно п. 41 Положения к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, прочие капитальные работы и затраты.
В соответствии с п. 3.1.1 Положения N 160 незавершенное строительство составляют затраты по возведению объектов, учтенные на счете "Вложения во внеоборотные активы" до окончания работ по строительству.
При строительстве объектов учет затрат ведется нарастающим итогом с начала строительства, в разрезе отчетных периодов до ввода объектов в действие или полного производства соответствующих работ и затрат (п. 2.2 Положения N 160).
Бухгалтерский учет затрат на строительство ведется на счете 08, субсчет 3 "Строительство объектов основных средств" (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом) (п. 2.3 Положения N 160, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).
Аналитический учет по счету 08/3 осуществляется по каждому объекту строительства.
После завершения строительства объекты принимаются на учет в составе основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01.
В соответствии с п. 6 ПБУ 6/01 единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект.
Инвентарным объектом основных средств признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. Комплекс конструктивно сочлененных предметов - это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющих общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.
При наличии у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.
Таким образом, если существующие объекты незавершенного строительства представляют собой комплекс объектов, которые в последующем могут быть приняты на учет как отдельные инвентарные объекты основных средств, по нашему мнению, организация вправе разделить в бухгалтерском учете имеющиеся объекты незавершенного строительства на составные части на основании отчетов оценочной компании.
Кроме того, в целях сбора полной информации об объекте незавершенного строительства организации целесообразно провести инвентаризацию объектов незавершенного строительства.
При проведении инвентаризации объектов незавершенного строительства следует руководствоваться Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина РФ от 13.06.1995 N 49 (п.п. 3.32-3.35).
В соответствии с п. 42 Положения незавершенные капитальные вложения отражаются в бухгалтерском балансе по фактическим затратам, понесенным организацией.
При этом ни одним нормативным актом не предусмотрена переоценка стоимости объектов незавершенного капитального строительства.
ПБУ 6/01 предусматривает только переоценку объектов, учтенных в составе основных средств (п. 14 и п. 15 ПБУ6/01, письмо Минфина России от 10.11.05 N 07-05-06/295).
Причем суды считают, что переоценка незавершенного строительства не запрещена действующим законодательством (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 07.06.2006 N КА-А41/4898-06).
К тому же п. 3 ст. 1 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" определяет, что одной из основных задач бухгалтерского учета является, в частности, формирование полной и достоверной информации о деятельности организации и ее имущественном положении, необходимой внутренним и внешним пользователям бухгалтерской отчетности.
Частью 1 ст. 13 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон N 402-ФЗ), вступающего в действие с 1 января 2013 года, также предусмотрено, что бухгалтерская (финансовая) отчетность должна давать достоверное представление о финансовом положении экономического субъекта на отчетную дату, финансовом результате его деятельности и движении денежных средств за отчетный период, необходимое пользователям этой отчетности для принятия экономических решений.
Напомним также, что в соответствии с п. 7 ПБУ 1/2008 "Учетная политика организации" при формировании учетной политики организации по конкретному вопросу организации и ведения бухгалтерского учета осуществляется выбор одного способа из нескольких, допускаемых законодательством РФ и (или) нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету.
Организация может самостоятельно разработать способ ведения бухгалтерского учета, если по конкретному вопросу в нормативных правовых актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета исходя из настоящего и иных положений по бухгалтерскому учету, а также Международных стандартов финансовой отчетности.
Учитывая сказанное, полагаем, что организация вправе переоценить в бухгалтерском учете стоимость объектов незавершенного строительства на основании отчетов оценочной компании при условии, что такая переоценка предусмотрена учетной политикой организации в целях бухгалтерского учета.
При этом в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ при проведении налогоплательщиком переоценки (уценки) стоимости объектов основных средств на рыночную стоимость положительная (отрицательная) сумма такой переоценки не признается доходом (расходом), учитываемым для целей налогообложения, и не принимается при определении восстановительной стоимости амортизируемого имущества и при начислении амортизации, учитываемым для целей налогообложения в соответствии с главой 25 НК РФ (смотрите, например, письмо Минфина России от 16.07.2007 N 03-03-06/1/486).
Глава 25 НК РФ "Налог на прибыль организаций" также не предусматривает отражение в налоговом учете результатов переоценки незавершенного строительства.
Следовательно, в результате переоценки объектов незавершенного строительства в бухгалтерском учете организации, применяющей ПБУ 18/02 "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций", в дальнейшем (например при реализации объекта или начислении амортизации после ввода объекта в эксплуатацию) возникнут постоянные разницы.

Сообщение отредактировал Амир: 10 October 2013 - 14:37

[grin095]

Ну тем более. Я как то с комплексным освоением не очень связан

Что касается практики по бухгалтерскому учету, она подходит тем компаниям, где учетная политика предусматривает переоценку ОС.
Переоценка не может осуществляться выборочно, ее нельзя в один период делать, в другой нет. Единожды приняв такое решение ее придется делать всегда.
Мой работодатель в своей учетной политике переоценку не предусматривает. Соответственно указанный способ снижения стоимости НЗС не подходит.
А целом удачная идея

[Sania]

Амир, Вы до раздела "комплексного участка" на части построили ОНС?
и РнаС получили?
стесняюсь спросить: а это не самоволка?

[Амир]

Вы до раздела "комплексного участка" на части построили ОНС? и РнаС получили? стесняюсь спросить: а это не самоволка?

Сразу видно что Вы тему комплексного знаете. Уточняю: Раздела мы не сделали, т.к. нам не согласовали раздел (проект межевания территории). ООО построило самовлку в виде ИЖС вместо 2-х квартирных домов. -(2 дома). Остальное застряло на нулевом цикле (4-х квартирных домов). На 4-х квартирные дома есть разрешение на строительство.
Итого на 2 дома ИЖС балансы списаны и дома по бухглатерии переданы заказчикам.
остается 4 ОНС . Пришла идея переуступить з.у. на 3-х арендаторов на новое ООО и 2-х физиков пропорционально занимаемым площадям. 4 онс зарегим и переоценим. Потом перенайм а по ИЖС закрытие инвест контрактов. Пусть сами потом оформляют раздел и выкуп под свое ИЖС. благо комплексное освоение позволяет выкупать участки у государства по цене оговоренной на аукционе в нашем случае 200 р за 1 кв метр.
либо из ИЖС превратить 2-х квартирные дома как положено по проекту.

[Sania]

Вот это

На 4-х квартирные дома есть разрешение на строительство.

непонятно - ЗУ предоставлен в аренду не для целей ЖС. ИМХО признаки самоволки и у 4хквартирных домов.
С инженерной и транспортной инфраструктурой проблем, я так понял, нет?

[Амир]

непонятно - ЗУ предоставлен в аренду не для целей ЖС

ЗУ предоставлен для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства в 2000 году
в 2012 году утвержден проект детальной планировки вошедший в ПЗЗ города. на участке местами предусмотрено 4-х кв дома местами 2-х квартирные.
на 4-х кв выдано разрешение на строительство на 2-х квартирные нет. вместо 2-х кв стоят вообще ИЖС.

кто со строителями отмороженными связывался меня поймет, сначала наворотят строй компании потом ищут юристов чтобы все уладить.

[Serdgio2006]

сначала наворотят строй компании потом ищут юристов чтобы все уладить.

Сообщение отредактировал Serdgio2006: 14 October 2013 - 15:26

[Амир]

Доброго времени суток!
наш ОМС выдал новые перлы:
Физ лицо в 2013 году приобрело ОНС ( существовал он с давних времен советского периода)
под ОНС участок не формировался. Физ лицо обратилось в ОМС за утверждением схемы расположения з.у на КПТ под ОНС.
Юристы ОМС сомневаются что сегодня под данный ОНС можно формировать з.у., мол свидетельство выдано то в 2013 году.
Кто что скажет по данному вопросу?
ИМХО также в суд с подтверждающими документами о существовании ОНС до 01.01.2012 - обязать ОМС утвердить схему, может у кого есть готовые решения суда?

[Serdgio2006]

приобрело ОНС

- ка оно приобрело без земли?

Кто что скажет по данному вопросу?

- ждать срока истечения исковой давности (регистрация ОНС есть! Претензий в течении трех лет нет. Срок исковой давности истек. Реги!)

с подтверждающими документами

- они есть?

ст. 234 ГК 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

т.е. ежели прежний застройщик имел на этот участок какие либо права то эти права перейдут новому собственнику ОНС, а еж у прежнего застройщика и не было ни каких прав на землицу Русскую то ст. 222 ГК

[АлисаЛия]

Коллеги, немного усложню постановку вопроса. Если шансы в апелляции изменить решение? Семейная пара приобрела ОНС на земельном участке, находившимся в аренде у Продавца. Далее с Продавцом договор аренды был КУМсом расторгнут в связи с продажей ОНС. Пара построила н данном участке небольшой жилой дом, оформила на него технический паспорт, ОНС (фундамент) решили достроить до состояния большого жилого дома. Назначение земельного участка под ОНС - для строительства индивидуального жилого дома. Решили выкупать не достраивая, Адм-я отказала - мол, красные линии. Подали в суд - свид-во на право собственности ОНС, кадастровый паспорт участка, техническую характеристику ОНС. На второй дом - тех паспорт не показывали, так как на него нет свидетельства. Адм-ция в суде сказала, а вдруг это будет не жилой дом и з/у не по назначению будет использоваться, и суд нам отказал, сославшись на 36 ЗК РФ - ОНС под неё не подпадает. Внимание вопрос: изменит ли ситуацию техпаспорт на второй жилой дом, находящийся на участке, если я его принесу в апелляцию?

[Serdgio2006]

Далее с Продавцом договор аренды был КУМсом расторгнут в связи с продажей ОНС.

- это как? почему не переуступка прав?

Назначение земельного участка под ОНС

какое назначение? ежели договор расторгнут!

изменит ли ситуацию техпаспорт на второй жилой дом, находящийся на участке, если я его принесу в апелляцию?

- вы изначально покажите документы на земельный участок. Земля у вас в собственности или как?