Сообщений в теме: 163

[Том Хэген]

... Однако следует отметить, что протоколы всегда должны быть изготовлены на бумаге и подписаны председателем, секретарем собрания собственников и членами счетной комиссии.
Про счетную комиссию я уже указывал выше. Об этой комиссии нет ни одного упоминания по тексту ЖК
...

В ЖК, есть понятие: - "Жилищное законодательство".

ЖК РФ
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Статья 5. Жилищное законодательство

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.
4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.
5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.
6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.
7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Счётная комиссия упоминается в Жилищном законодательстве РФ. Следовательно и применение аналогии уместно.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"

Статья 39. Счетная комиссия

1. Для определения кворума общего собрания членов кооператива и подсчета голосов при голосовании из числа членов кооператива создается счетная комиссия, количественный и персональный составы которой утверждаются общим собранием членов кооператива, а в случае проведения общего собрания членов кооператива в форме заочного голосования - правлением кооператива.
4. Счетная комиссия проверяет полномочия и регистрирует лиц, участвующих в общем собрании членов кооператива, определяет кворум общего собрания членов кооператива, разъясняет вопросы, возникающие в связи с реализацией членами кооператива или их представителями права голоса на общем собрании членов кооператива, разъясняет порядок голосования по вопросам, поставленным на голосование, обеспечивает установленный порядок голосования и права членов кооператива или их представителей на участие в голосовании, подсчитывает голоса и подводит итоги голосования, составляет протокол об итогах голосования, передает в архив бюллетени для голосования.

Статья 40. Подсчет голосов при голосовании

3. По итогам голосования счетная комиссия составляет протокол об итогах голосования, подписываемый членами счетной комиссии. Протокол об итогах голосования составляется не позднее чем через три дня после завершения работы общего собрания членов кооператива или дня окончания приема бюллетеней для голосования при проведении общего собрания членов кооператива в форме заочного голосования.
4. Протокол об итогах голосования является неотъемлемой частью протокола общего собрания членов кооператива.
<a name="p499">5. Решения, принятые общим собранием членов кооператива, и итоги голосования оглашаются на общем собрании членов кооператива, в ходе которого проводилось голосование, а в случае проведения общего собрания членов кооператива в форме заочного голосования доводятся до сведения членов кооператива не позднее чем через пять дней после составления протокола об итогах голосования в форме отчета об итогах голосования в порядке, предусмотренном для сообщения о проведении общего собрания членов кооператива.
6. Члены кооператива вправе получать у членов правления кооператива и членов счетной комиссии информацию о дате, времени и месте подсчета членами счетной комиссии результатов голосования, осуществляемого по бюллетеням для голосования. Любой член кооператива вправе присутствовать при подсчете результатов голосования, осуществляемого по бюллетеням для голосования, и составлении протокола об итогах голосования, а также вносить в этот протокол свои замечания.

Сообщение отредактировал Рашпиль: 02 November 2013 - 18:36

[gavvy]

Спасибо за ответ.
Вы действительно угадали с количеством активных квартир, их 3.
Мы не юристы и первый раз раз нас просто подвели. Мы хотели уйти от одной УК к другой. У новой УК был юрист ,который готовил документы и объяснял. В итоге , через год, мы проиграли суд, решение признано недействительным. Не хочу вдаваться в детали,но виноватым считаю юриста новой УК. Так как объяснять людям надо на понятном им языке. Если я вам начну что-то рассказывать на программистском жаргоне какие-то элементарные, с моей точки зрения вещи, вы тоже скорей всего поймете неправильно.
Я за соблюдение всех формальностей и читая первоисточник (ЖК РФ) вижу:"сообщить каждому собственнику" заказным письмом либо под роспись. То-есть всем и только двумя способами. Вы говорите можно вывесить на дверях в подъезде и это формальность. Мы не хотим давать даже формального повода, потому что в любом случае будет суд.

[Том Хэген]

Логика правильная, потому что в правлении ТСЖ все собственники, ВСЕ члены правления без исключений. А в УК или в Админитрации, или в иной организации собственники могут, кнечно, быть, но не ВСЕ, а только некоторая часть.
Конечно, правление ТСЖ должно учесть этот "наезд" и в следующий раз догадаются обозвать себя инициативной группой собственников.. А в целом суд прав! Никакие права собственника этим фактом нарушены не были и его голос все равно ничего не решал.

Вопрос по существу:
- " Какие права и законные интересы могут быть нарушены оспоренным в суде общим собранием?
Прошу перечислить все возможные варианты."
Вопрос не праздный, многие отказанные решения/определения судов имеют формулировку, что данным решением общего собрания права истцов не нарушены.

[Том Хэген]

Прошу перечислить все возможные варианты.

С уважением

Сообщение отредактировал Рашпиль: 03 November 2013 - 23:27

[lana86]

Здравствуйте .
Принимайте в свои ряды .
Мы сейчас как раз разбираем данный вопрос и у нас очень интересная ситуация . Когда то был один дом где проживала одна семья , потом было разделение счетов ( это ещё в 2000 году ) и в дальнейшем дом был признан МКД , где две комнатами 2/3 дома принадлежит матери и несовершеннолетнему сыну и в одной комнате не приватизированной ( 7 м/кв ) проживает мужчина ( безработный и ведущий асоциальный образ жизни ) . кухня и коридор в общем пользовании . Т.е фактически в МКД только две квартиры . Безработный за квартиру не платит , муниципалитет молчит , потому что в доме нет никаких фактических коммунальных платежей , отопление печное . 2 комнаты были приватизированы ещё в 2008 году , до этого времени оплата производилась по расценкам установленным муниципалитетом . После приватизации разобравшись в расчетках собственники не платили ни за какие услуги , а вернее никаких услуг и не предоставлялось , дом по типу частного с приусадебным участком и никаких уборок подъездов , чердаков и подвалов не проводилось . А в расчетках, присылаемых какой то неведомой УК , с которой собственники( жильцы ) никогда не заключали никаких договоров, выставляются счета за обслуживание подвалов , чердаков , подъездов , водоснабжение ( никогда такового не было),канализация (нет такой), обслуживание приборов учета ( нет такого ) , ну и прочего . Хотя кроме печки , которую собственники топят покупая дрова за свои деньги и оплачивают отдельным договором электроэнергию электроснабжающей организации . Ну вообщем не знаем , каким путем дом перешел в управление этой управляющей компании . Но сейчас хотим оформить непосредственное управление своим домом . Инициировать собрание хочет собственник приватизированной части , но кроме неё есть только ещё её несовершеннолетний сын ,как в таком случае проводить собрание . Ясно что предусмотрев все нюансы председателем собрания может быть мать-собственник ( она же инициатор ) , а кто ж может быть секретарем ( может ли быть это сторонний человек )? и как должен принять участие в ОСС собственник муниципалитет у которого доля 1/3 в доме ?? .Вообщем вот такая ситуация . И инициатор и собственник мать и собственник -несовершеннолетний , может ли ставить подпись в протоколе и как председатель . И вот тут вопрос можно ли ( и нужно ли председателя и секретаря взять сторонних людей ) .
Наверное сумбурно , но ситуация такая какая она есть .

У кого какие мысли , пожалуйста поделитесь

[v2v]

В рамках данной темы возникает вопрос: с какого момента участники долевого строительства имеют право проведения общего собрания, с момента подписания акта приема-передачи или все таки с момента регистрации свидетельства о праве собственности в Росреестре.
пс
Дом новый, акт приема-передачи подписан, а СОС не регистрируют в связи с тем, что дом не поставлен на кадастровый учет.

[Том Хэген]

В рамках данной темы возникает вопрос: с какого момента участники долевого строительства имеют право проведения общего собрания, с момента подписания акта приема-передачи или все таки с момента регистрации свидетельства о праве собственности в Росреестре.
пс
Дом новый, акт приема-передачи подписан, а СОС не регистрируют в связи с тем, что дом не поставлен на кадастровый учет.

С любого ...
Вопрос поставлен не корректно.
С какого момента решение общего собрания собственников влечёт правовые последствия?
- С момента проведения ОСС в соответствии со ст.ст. 44-48 ЖК РФ, то есть когда на общем собрании будет кворум собственников.

Сообщение отредактировал Рашпиль: 14 February 2014 - 21:01

[v2v]

В рамках данной темы возникает вопрос: с какого момента участники долевого строительства имеют право проведения общего собрания, с момента подписания акта приема-передачи или все таки с момента регистрации свидетельства о праве собственности в Росреестре.
пс
Дом новый, акт приема-передачи подписан, а СОС не регистрируют в связи с тем, что дом не поставлен на кадастровый учет.

С любого ...
Вопрос поставлен не корректно.
С какого момента решение общего собрания собственников влечёт правовые последствия?
- С момента проведения ОСС в соответствии со ст.ст. 44-48 ЖК РФ, то есть когда на общем собрании будет кворум собственников.

Поставлю вопрос по другому - когда участник долевого строительства становится "собственником" и имеет право участвовать в ОСС? Правильно ли руководствоваться Статьей 219 ГК РФ "Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации" и ждать свидетельства или можно учавствовать в собрании сразу после подписания акта приема-передачи квартиры?

Сообщение отредактировал v2v: 14 February 2014 - 22:08

[Lexus007]

Поставлю вопрос по другому - когда участник долевого строительства становится "собственником" и имеет право участвовать в ОСС? Правильно ли руководствоваться Статьей 219 ГК РФ "Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации" и ждать свидетельства или можно учавствовать в собрании сразу после подписания акта приема-передачи квартиры?

Вы задали другой вопрос, а не по другому...
Да, ждать свидетельства о праве собственности на помещение в МКЖД.

P.S. Ох, уж этот страшный период времени, когда ты уже не дольщик (акт выполненных работ подписан, договор ДУ исполнен), но еще и не собственник (свидетельство о регистрации не получено)

Сообщение отредактировал Lexus007: 17 February 2014 - 15:53

[v2v]

Поставлю вопрос по другому - когда участник долевого строительства становится "собственником" и имеет право участвовать в ОСС? Правильно ли руководствоваться Статьей 219 ГК РФ "Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации" и ждать свидетельства или можно учавствовать в собрании сразу после подписания акта приема-передачи квартиры?

Вы задали другой вопрос, а не по другому...
Да, ждать свидетельства о праве собственности на помещение в МКЖД.

P.S. Ох, уж этот страшный период времени, когда ты уже не дольщик (акт выполненных работ подписан, договор ДУ исполнен), но еще и не собственник (свидетельство о регистрации не получено)

Тоже склоняемся к данному варианту, а вот застройщик с УК настаивают на том, что уже собственник "фактически" с момента подписания акта приема-передачи.
Зачем, поясню: т.к. в договоре есть обязательство участника совместно подписать с актом приема-передачи и договор с УК, то без подписания договора с выбранной застройщиком УК ключи и акт приема-передачи не дают! Зато дают листочек а-ля голосование, о том что выбираем данную УК! А местная управа конкурс не проводила, т.о. правовые обязательства заключения договора с УК застройщика отсутствуют, конкурса небыло, собрания собственников тоже. Поэтому ситуация такая: хочешь ключи - подписывай договор с УК застройщика.

Сообщение отредактировал v2v: 17 February 2014 - 18:08

[Lexus007]

Тоже склоняемся к данному варианту, а вот застройщик с УК настаивают на том, что уже собственник "фактически" с момента подписания акта приема-передачи.
Зачем, поясню: т.к. в договоре есть обязательство участника совместно подписать с актом приема-передачи и договор с УК, то без подписания договора с выбранной застройщиком УК ключи и акт приема-передачи не дают! Зато дают листочек а-ля голосование, о том что выбираем данную УК! А местная управа конкурс не проводила, т.о. правовые обязательства заключения договора с УК застройщика отсутствуют, конкурса небыло, собрания собственников тоже. Поэтому ситуация такая: хочешь ключи - подписывай договор с УК застройщика.

Кто-то же должен отвечать за содержание и обслуживание общего имущества в период между моментом подписания акта приема-передачи и моментом проведения ОСС, на котором выбирут способ управления домом. К сожалению, иметь хоть какую-то УК в этот момент лучше, чем вообще "никто, не за что не отвечает". Станете собственниками смените эту УК. Если она что натворит - взыщите с неё!

[Вострикович]

Вот свежайшее решение с тупыми ответами на ряд вопросов.
Я не судья и меня пинать не нужно. пинайте решение)))))
https://drive.google.com/file/d/0B7tCKbl2ZxJucTNQU3hoUzQ4d1ZoUlBZeThFTmdIajU0Q1Zj/edit?usp=sharing

а как тут файлы прикреплять?

[v2v]

Вот свежайшее решение с тупыми ответами на ряд вопросов.
Я не судья и меня пинать не нужно. пинайте решение)))))
https://drive.google...dit?usp=sharing

а как тут файлы прикреплять?

Спасибо

[Вострикович]

ссылка рабочая же.
значит подойдет.

[hey-_-j]

Кто сталкивался с ситуацией когда дом сдается в 2 очереди, 1 очередь имеет меньшую площадь и проводит собрание (выбрали УК), через год сдается 2 очередь (большая площадь) и дом становится одним целым имеет номер как положено и УК начинает утверждать, что для второй очереди решение принятое ранее обязательно и денежку за обслуживание пожалуйста нам платите.
Если брать общую площадь дома, то кворум отсутствовал, но он априори не мог быть, т.к. не был построен полностью. Тем не менее большая часть (2очередь) не хочет иметь дела с УК.

[Вострикович]

дело будет в договоре. Он уже будет заключен с ук. И тут только доказывать что она не справляется со своими обязанностями.
Самый луший способ избавиться от УК. сменить форму управления на ТСЖ.
ИБО. Смена формы управления на ТСЖ, есь безусловное основание для расторжения договора управления с ук в одностороннем порядке. Что засилино практикой неоднократно.

[Tim6953]

Доброе время суток! Мои соседи - люди пассивно-агрессивные(делать сами ничего не будем, данные не дадим, вы у нас квартиру отберете, деньги по содержанию жилья тоже себе присвоите). У нас нет Совета МКД, правит УК. Но все же...было собрано ОСС(очное). Присутствовало  более 51% и менее 67% собственников. В повестке дня были вопросы по выбору Совета МКД, его председателя(т.е. вопросы, требующие присутствия 51 % собственников) и вопросы по капремонту (т.е. требующие присутствия кворума в 2/3 собственников). Не могу решить, можно ли считать ОСС легитимным в части вопросов повестки дня, требующих для принятия решения 51% собственников, и вынести решение на заочное голосование по вопросам, где нужен кворум в 2/3 собственников? Или по закону необходимо полностью проводить заочное голосование по всем вопросам повестки дня?

Сообщение отредактировал Tim6953: 29 April 2014 - 21:51

[Tim6953]

KABAL, доброе время суток! Понимаю, что свой пост № 1 Вы написали очень давно. Я не юрист, но приходится разбираться...Цитата из Вашей методички: " 2.1.1 Квалифицированное большинство.
Квалифицированное большинство — большинство в ⅔ или ¾ голосов, проголосовавших собственников, необходимое в ряде случаев для принятия правомочных решений.
Действующим законодательством предусмотрены ряд решений, принятие которых возможно только квалифицированным большинством 2/3 от проголосовавших. Эти вопросы закреплены п.п.1-3.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ в частности...."
В ч. 1 ст. 46 ЖК РФ указано: " Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме"

  Как я понимаю, для решения вопросов, предусмотренных п. 1- 3.1 ч. 2 ст. 44, требуется 66,67 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МКД должны проголосовать "За". Т. е. на в голосовании должны принять участие собственники не менее 66,67% помещений МКД. А лучше побольше, чтобы был резерв на то, что кто-то может "воздержаться" или проголосовать "против"?

Я что-то неправильно понимаю ? 

Как правильно: 1). 2/3 от проголосовавших или 2). 2/3 от общего числа голосов?

В связи с этой ситуацией мной написан пост № 121. Если"первое", то наше собрание очное состоялось и можно не проводить "заочное".

А если "второе", то я не знаю, что делать: часть вопросов - есть кворум (50%+1), часть вопросов - нет присутствия 66,67% от общего числа. А можно принять решение по части вопросов, а другую часть - отправить на заочное голосование? Или принять решение, что по вопросам, требующим присутствия 66,67 %, провести новое собрание?

  Спасибо. Очень надеюсь на ответ.

Сообщение отредактировал Tim6953: 30 April 2014 - 21:32

[Валико]

такой вопрос. МКд управляется УО, на основании муниципального контракта между УО и администрацией мун обр. На очном собрании собственники выбрали другую управляющую компанию и утвердили проект договора управления. при  этом срок заключения нового договора управления и дата начала его действия не рассматривался на собрании. Не могу найти срок, в течение которого новый договор должен быть подписан.  при этом п. 8.1 ст. 162 ЖК, муниц контракт - до осени. ФЗ № 255 предусматривает возможность избрать способ управления если ук заявилась либо не заявилась на лицензию.

[Валико]

Вообще то в течении 30 дней по сроку передачи документации. Прямого срока нет но можно применить по аналогии.

срока нет -это хорошо, я тоже не нашла

я вижу ситуацию с другой стороны -  подписан проект договора, а сам договор следовательно может быть подписан позже (неограниченно, пока нет другого решения). Если Ук которая сейчас управляет не получает лицензии - мы приступаем к 1 мая (да, сроки с передачей тех документации не бьются но это уже копейки), если же получает - то договор подписывается перед окончанием муниципального контракт другой укашки, это будет осенью. Иначе если мы подпишем его сейчас и не сможем приступить к управлению в течение 30 дней как должны - получится нехорошо.

 

Мне непонятна другая тонкость  -  № 255-ФЗ позволяет собственникам. если их ук подала заявление на лицензию, "выбрать другой способ управления", тогда этот дом не включается в реестр. А в соответствии с п. 8.1 ст. 162 собственники могут отказаться от исполнения договора с компнией выбрнной по конкурсу - только по окончнии каждого года его действия. Знчит ли это что с 1 преля по 1 мая была маленькая лазейка для выбора другой УК, если нынешняя ук была выбрана по конкурсу? правд вопрос становится с каждым днем все менее актуальным....Смущает то что с одной стороны "сменить способ управления" и сменить ук это как бы разные вещи...с другой - есть практика ВАС....номер не помню, думаю все поняли о чем я.

Сообщение отредактировал Валико: 22 April 2015 - 03:17