Сообщений в теме: 140

[Ludmila]

vetka1983 сказал(а) 14 Янв 2016 - 09:15:

Почему - нет?.. Ludmila, форум создавался для обмена опытом и поиском ответов на вопросы юристами, коллективным разумом, а не единичным.

Ну так почитайте в Правилах, под которыми Вы подписались при регистрации, что значит "обмен опытом".

Ну или киньте ссылку хотя бы на десяток тем, в которых Вы делились с другими своим опытом.

Кроме того, схемы рисуются индивидуально. На рисование схемы по Вашей ситуации нужно от 8 до 40 часов. Это никак не входит в "обмен опытом".

[Lawyerus]

Ludmila

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2016 - 07:17:

Lawyerus сказал(а) 13 Янв 2016 - 22:53: у вас на одни квартиры будет купля-продажа, на другие договор инвестирования, что в общем одно и то же (если под договором инвестирования подразумевается классическое инвестирование). Также по закону об инвест деятельности участники инвест деятельности могут выступать в нескольких статусах одновременно

 

Не совсем так.

 

Что не совсем так?

vetka1983 сказал(а) 14 Янв 2016 - 06:55:

в случае квалификации договора суд не "привяжет" инвест.договор к товариществу? (Застройщик как гуп не может заключать д.товарищества).

Почитайте Пленум ВАС №54, там указываются случаи, когда можетвозникнуть общая собственность на результат строительства. Случай с классическим инвестированием (ты мне деньги - я тебе квартиры) сюда не относится. К такому договору применяются нормы о купле-продаже.

[Ludmila]

Lawyerus сказал(а) 14 Янв 2016 - 10:34:

Что не совсем так?

То, что договор купли-продажи и договор инвестирования по сути одно и то же. Вы смотрите на это исключительно с теоретической точки зрения, с точки зрения квалификации гражданско-правовых отношений. С этой точки зрения, с учётом разъяснений ВАС РФ, это по сути одно и тоже (хотя я с этой точкой зрения не согласна, ну да ладно).

По это однобокий взгляд. Есть немало вопросов, в которых законодательство содержит существенные различия между договором купли-продажи и инвестиционным. Пример я уже приводила в другой теме: нагрузка на капитал банка. Если банк финансирует инвестора и тот заключает договор, поименованный как инвестиционный, то нагрузки на капитал нет, а если поименован как ДКП, то нагрузка на капитал 150%. А это влияет на возможность банка выдать кредит инвестору и условия этого кредита.

Понятно, что далеко не всегда инвестор получает кредит банка. Но это только пример. Есть и другие вопросы, в которых разница между ДКП и ИД - это разница в миллионы рублей.

[vetka1983]

Lawyerus сказал(а) 14 Янв 2016 - 10:36:

vetka1983 сказал(а) 14 Янв 2016 - 06:55:

в случае квалификации договора суд не "привяжет" инвест.договор к товариществу? (Застройщик как гуп не может заключать д.товарищества).

Почитайте Пленум ВАС №54, там указываются случаи, когда можетвозникнуть общая собственность на результат строительства. Случай с классическим инвестированием (ты мне деньги - я тебе квартиры) сюда не относится. К такому договору применяются нормы о купле-продаже.

 

Спасибо! Читала... Варианты связывают переход права с предварительной регистрацией на Застройщика, либо требуют множественности лиц в аренде. Сомневаюсь, есть ли в этом случае действительный вариант оформления в собственность Подрядчика 10 квартир, минуя предварительную регистрацию права на Застройщика...

[Ludmila]

vetka1983 сказал(а) 14 Янв 2016 - 11:06:

Сомневаюсь, есть ли в этом случае действительный вариант оформления в собственность Подрядчика 10 квартир, минуя предварительную регистрацию права на Застройщика...

Вообще, конечно, есть. Применимы ли они в данном случае, вопрос отдельный. Мы тут недавно схемку придумывали, чтобы сразу на инвестора право собственности зарегистрировать. С нашей стороны около десяти человек придумывали схему несколько недель. Сколько было задействовано со стороны контрагента, не знаю. Но вроде нашли.

А ещё до этого была угроблена куча сил и времени, чтобы исключить вариант "слива" застройщиком объекта до окончания строительства, в т.ч. если застройщик уйдёт в банкротство. Насколько я знаю, такой вариант - большая редкость, всего в отношении двух объектов на всю страну такие схемы использовались: наш и ещё одного уважаемого юрклубовца.

[grin095]

Прям боязно уже писать что то Шучу

Вообще тема крайне любопытная для меня.

Вот почему. Вариант с покупателем квартир (ЮЛ), через ДКП БВ. Это тоже инвестиционный договор в свете 54 пленума. ВАС сразу оговорился, что инвестиционных договоров в частном праве как бы не существует, это или ДКП или Подряд или Простое товарищество, в зависимости от существа отношений.

ДКП БВ, это частный случай инвестиционных договоров, тут как бы понятно, продавец сам создает вещь, а покупатель ее заранее оплачивает и по итогу получает право собственности. Регистрируется это все через два действия, по учету также проходит через застройщика, со всем прилагающимся в налогообложении.

Но с подрядчиком не все так просто. Он как бы тоже покупает, но при этом сам и создает. Он действительно по сути выступает в инвестиционных отношениях в двух лицах, как подрядчик и как покупатель. И если упрощать, то он также приобретает право через два действия и с точки зрения регистрации и с точки зрения учета (со всем прилагающимся в налогообложении). Если простое товарищество и иже с ним невозможно, можно так и оформить. Подрядчик передаст объект застройщику, а потом приобретет. Но интерес часто бывает именно в том, что бы приобрести СРАЗУ на подрядчика.

Я не могу сказать сколько недель на это тратил, может и меньше одной но тратил, в смысле думал, мыслю так. Формально говоря зарегистрировать не на застройщика, а сразу на подрядчика (инвестора) - 99% не получится. По крайней мере в Москве. Потому как Superficies solo cedit, будь он неладен точнее 54 пленум в его самом простом понимании, на который регистраторы и способны. Но с позиции учета не все так просто. указанный принцип - заморочка частно-правовая, тогда как бухгалтерский учет и налоговый учет оперируют другими принципами, и тут важна суть финансово-хозяйственной операции. А тут по сути, создание объекта за свой счет для своих целей. С учетом ст. 218 ГК вполне можно обосновать отсутствие в учете двойного действия и принятие сразу на баланс подрядчика (инвестора). С соответствующим налогообложением.

Все конечно шито белыми нитками.. увы..

 

Можно конечно пойти другим путем, по сути отношения с подрядчиком-инвестором это скорее простое товарищество, но да, земельный участок остается только на праве у застройщика. Само по себе простое товарищество это не запрещает, упираемся только в регистрацию. Ничего страшного, двойное действие, пусть так, но при этом застройщик регистрирует на основании акта ввода, а инвестор на основании акта реализации инвестиционного контракта. Почти одновременно.

Но простое товарищество вроде как автору не нужно

[Ludmila]

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 11:33:

Можно конечно пойти другим путем, по сути отношения с подрядчиком-инвестором это скорее простое товарищество, но да, земельный участок остается только на праве у застройщика. Само по себе простое товарищество это не запрещает, упираемся только в регистрацию

Нет, тут мы упираемся в другое: в распределение убытков между товарищами. В ДКП, если продавец здание не построил и помещения покупателю не передал, он может взыскать убытки с продавца. Если же говорить о ДПТ, то тут убытки распределяются пропорционально вкладам, т.е. инвестор участвует в убытках.

Плюс опять же в кучу финансовых вопросов тоже можно упереться.

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 11:33:

Формально говоря зарегистрировать не на застройщика, а сразу на подрядчика (инвестора) - 99% не получится. По крайней мере в Москве.

Сделать можно всё, вопрос только в цене (я не о взятках, а именно о рисках, расходах и проч.).

[grin095]

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2016 - 11:43:

Нет, тут мы упираемся в другое: в распределение убытков между товарищами. В ДКП, если продавец здание не построил и помещения покупателю не передал, он может взыскать убытки с продавца. Если же говорить о ДПТ, то тут убытки распределяются пропорционально вкладам, т.е. инвестор участвует в убытках.

Участвует. Он же и создает этот объект, странно, что бы не участвовал.

[Ludmila]

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 11:52:

Участвует. Он же и создает этот объект, странно, что бы не участвовал.

Это разные вещи. В одном случае (ДКП + подряд) он отвечает за убытки, в которых виновен как подрядчик. Не построил в срок, или по его вине объект погиб, и т.д. Если убытки возникли не по его вине (продавец, получив результат работ и зарегистрировав ПС на себя, продал его третьему лицу, или объект погиб не по вине подрядчика после его передачи заказчику, и т.д.) он вправе требовать возмещения своих убытков.

При ДПТ же убытки распределяются пропорционально вне зависимости от того, по чьей вине и когда они возникли.

Проблема в том, что есть случаи, когда у одной стороны могут возникнуть убытки от действий другой стороны или от обстоятельств, на которые ни одна из сторон не влияет (тот же рост курса валюты при необходимости, например, закупать импортные стройматериалы или оборудование).  ДПТ предполагает пропорциональное распределение таких рисков.

Мне намного больше нравится в этом плане простая и понятная конструкция (ДКП + ДСП). Здесь, даже если не расписывать все случаи, которые могут иметь место (вплоть до нападения инопланетян), всё более или менее понятно: когда несёт ответственность подрядчик, когда застройщик, кто несёт риски гибели объекта и с какого до какого момента, как распределяются расходы по увеличению стоимости строительства и т.д.  И здесь всё достаточно понятно можно отрегулировать. 

Но вообще что одна что другая конструкция могут не подойти к конкретной ситуации. Тут надо продумывать схему до мелочей.

[grin095]

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2016 - 12:11:

 

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 11:52:

Участвует. Он же и создает этот объект, странно, что бы не участвовал.

Это разные вещи. В одном случае (ДКП + подряд) он отвечает за убытки, в которых виновен как подрядчик. Не построил в срок, или по его вине объект погиб, и т.д. Если убытки возникли не по его вине (продавец, получив результат работ и зарегистрировав ПС на себя, продал его третьему лицу, или объект погиб не по вине подрядчика после его передачи заказчику, и т.д.) он вправе требовать возмещения своих убытков.

При ДПТ же убытки распределяются пропорционально вне зависимости от того, по чьей вине и когда они возникли.

Проблема в том, что есть случаи, когда у одной стороны могут возникнуть убытки от действий другой стороны или от обстоятельств, на которые ни одна из сторон не влияет (тот же рост курса валюты при необходимости, например, закупать импортные стройматериалы или оборудование).  ДПТ предполагает пропорциональное распределение таких рисков.

Мне намного больше нравится в этом плане простая и понятная конструкция (ДКП + ДСП). Здесь, даже если не расписывать все случаи, которые могут иметь место (вплоть до нападения инопланетян), всё более или менее понятно: когда несёт ответственность подрядчик, когда застройщик, кто несёт риски гибели объекта и с какого до какого момента, как распределяются расходы по увеличению стоимости строительства и т.д.  И здесь всё достаточно понятно можно отрегулировать. 

Но вообще что одна что другая конструкция могут не подойти к конкретной ситуации. Тут надо продумывать схему до мелочей.

 

Я согласен, что с позиции рисков вопрос открыт по моему варианту трактовки.

Но одновременно довольно странно с позиции простой логики, что я сам, за свои деньги создаю объект, который потом вынужден приобрести у лица, единственно обладающего правом на земельный участок. Для купли-продажи это довольно иезуистически.

И тем более довольно странно это структурировать через подряд и ДКП, с учетом абсолютно справедливо упомянутой возможности продажи объекта застройщиком третьему лицу, когда у инвестора остается только требование убытков.

Может именно поэтому, стороны и могут объединить свои вклады для создания объекта. почему объединить? Почему например и инвестор не может тупо купить права на участок и создать объект для себя? Ну если он приобретает его полностью, может. А если не полностью? Тогда риск остаться с убытками будет у текущего обладателя прав на земельный участок.

Да еще и сами права не всегда можно передать. От арендодателя может зависеть.

Вот тут мы вспоминаем простое товарищество. А вклады?

"Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи."

[Ludmila]

Плюс ещё куча сложностей - внесение в простое товарищество права аренды (и вызванная этим необходимость подрядчика платить аренду), оценка вкладов (в особенности когда они вносятся выполнением работ и проч.). Нет, понятное дело, можно расписать условия договора очень подробно. Но всё равно всё не распишешь, могут случиться такие обстоятельства, которые ни подо что не подпадают. 

Причём задачу зарегистрировать ПС непосредственно на подрядчика ДПТ не решает.

Так что лучше уж более простые конструкции. Ну, если не рисовать схемы.

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 12:26:

Но одновременно довольно странно с позиции простой логики, что я сам, за свои деньги создаю объект, который потом вынужден приобрести у лица, единственно обладающего правом на земельный участок. Для купли-продажи это довольно иезуистически. И тем более довольно странно это структурировать через подряд и ДКП, с учетом абсолютно справедливо упомянутой возможности продажи объекта застройщиком третьему лицу, когда у инвестора остается только требование убытков. Может именно поэтому, стороны и могут объединить свои вклады для создания объекта. почему объединить? Почему например и инвестор не может тупо купить права на участок и создать объект для себя? Ну если он приобретает его полностью, может. А если не полностью? Тогда риск остаться с убытками будет у текущего обладателя прав на земельный участок. Да еще и сами права не всегда можно передать. От арендодателя может зависеть. Вот тут мы вспоминаем простое товарищество. А вклады? "Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи."

Сейчас разгребусь с одним вопросиком, чуть личку почищу и продолжу обсуждение в личке, если Вам интересно обсуждать.

[grin095]

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2016 - 12:27:

Плюс ещё куча сложностей - внесение в простое товарищество права аренды (и вызванная этим необходимость подрядчика платить аренду), оценка вкладов (в особенности когда они вносятся выполнением работ и проч.). Нет, понятное дело, можно расписать условия договора очень подробно. Но всё равно всё не распишешь, могут случиться такие обстоятельства, которые ни подо что не подпадают. Причём задачу зарегистрировать ПС непосредственно на подрядчика ДПТ не решает. Так что лучше уж более простые конструкции. Ну, если не рисовать схемы.

Да, куча сложностей. Но к слову передача прав аренды, почему обязательно? Если бы такая передача была возможна, то задача регистрации сразу на инвестора была бы решена. А без такой передачи, да не решается. Но такая задача в принципе не решается ни в одном из вариантов, где инвестор не обладает правами на земельный участок, потому как возможно за малым исключением все регистраторы оформляют первичное право собственности только на обладателя прав на земельный участок. Исключение всем известно, 214-фз.

И главное. Налоги. Точнее налог на прибыль. двойной учет его дает увы.. что не всегда приятно.

[Ludmila]

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 12:31:

Да, куча сложностей. Но к слову передача прав аренды, почему обязательно? Если бы такая передача была возможна, то задача регистрации сразу на инвестора была бы решена. А без такой передачи, да не решается. Но такая задача в принципе не решается ни в одном из вариантов, где инвестор не обладает правами на земельный участок, потому как возможно за малым исключением все регистраторы оформляют первичное право собственности только на обладателя прав на земельный участок. Исключение всем известно, 214-фз.

Мы сейчас уйдём в какие-то дебри. Притом в такие дебри, чисто теоретические и оторванные от реальности. Я делаю так.

Передо мной ставится задача: сделать, к примеру, так, чтобы у подрядчика возникали права на  помещения в объекте. Я выясняю исходные данные: о чём договорились в части распределения рисков и проч. Исходя из этих данных, рисую схему. Иногда простую, иногда сложную, со всякими КСНками и прочими радостями жизни. Под каждую сделку  своя схема.

Мы же сейчас пытаемся найти некую идеальную конструкцию, в которую, как в прокрустово ложе, засунуть все случаи возникновения у подрядчика прав на площади в объекте. А такой единой идеальной конструкции нет.

[vetka1983]

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2016 - 12:11:

 

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 11:52:

Участвует. Он же и создает этот объект, странно, что бы не участвовал.

Это разные вещи. В одном случае (ДКП + подряд) он отвечает за убытки, в которых виновен как подрядчик. Не построил в срок, или по его вине объект погиб, и т.д. Если убытки возникли не по его вине (продавец, получив результат работ и зарегистрировав ПС на себя, продал его третьему лицу, или объект погиб не по вине подрядчика после его передачи заказчику, и т.д.) он вправе требовать возмещения своих убытков.

При ДПТ же убытки распределяются пропорционально вне зависимости от того, по чьей вине и когда они возникли.

Проблема в том, что есть случаи, когда у одной стороны могут возникнуть убытки от действий другой стороны или от обстоятельств, на которые ни одна из сторон не влияет (тот же рост курса валюты при необходимости, например, закупать импортные стройматериалы или оборудование).  ДПТ предполагает пропорциональное распределение таких рисков.

Мне намного больше нравится в этом плане простая и понятная конструкция (ДКП + ДСП). Здесь, даже если не расписывать все случаи, которые могут иметь место (вплоть до нападения инопланетян), всё более или менее понятно: когда несёт ответственность подрядчик, когда застройщик, кто несёт риски гибели объекта и с какого до какого момента, как распределяются расходы по увеличению стоимости строительства и т.д.  И здесь всё достаточно понятно можно отрегулировать. 

Но вообще что одна что другая конструкция могут не подойти к конкретной ситуации. Тут надо продумывать схему до мелочей.

 

 

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 12:26:

 

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2016 - 12:11:

 

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 11:52:

Участвует. Он же и создает этот объект, странно, что бы не участвовал.

Это разные вещи. В одном случае (ДКП + подряд) он отвечает за убытки, в которых виновен как подрядчик. Не построил в срок, или по его вине объект погиб, и т.д. Если убытки возникли не по его вине (продавец, получив результат работ и зарегистрировав ПС на себя, продал его третьему лицу, или объект погиб не по вине подрядчика после его передачи заказчику, и т.д.) он вправе требовать возмещения своих убытков.

При ДПТ же убытки распределяются пропорционально вне зависимости от того, по чьей вине и когда они возникли.

Проблема в том, что есть случаи, когда у одной стороны могут возникнуть убытки от действий другой стороны или от обстоятельств, на которые ни одна из сторон не влияет (тот же рост курса валюты при необходимости, например, закупать импортные стройматериалы или оборудование).  ДПТ предполагает пропорциональное распределение таких рисков.

Мне намного больше нравится в этом плане простая и понятная конструкция (ДКП + ДСП). Здесь, даже если не расписывать все случаи, которые могут иметь место (вплоть до нападения инопланетян), всё более или менее понятно: когда несёт ответственность подрядчик, когда застройщик, кто несёт риски гибели объекта и с какого до какого момента, как распределяются расходы по увеличению стоимости строительства и т.д.  И здесь всё достаточно понятно можно отрегулировать. 

Но вообще что одна что другая конструкция могут не подойти к конкретной ситуации. Тут надо продумывать схему до мелочей.

 

Я согласен, что с позиции рисков вопрос открыт по моему варианту трактовки.

Но одновременно довольно странно с позиции простой логики, что я сам, за свои деньги создаю объект, который потом вынужден приобрести у лица, единственно обладающего правом на земельный участок. Для купли-продажи это довольно иезуистически.

И тем более довольно странно это структурировать через подряд и ДКП, с учетом абсолютно справедливо упомянутой возможности продажи объекта застройщиком третьему лицу, когда у инвестора остается только требование убытков.

Может именно поэтому, стороны и могут объединить свои вклады для создания объекта. почему объединить? Почему например и инвестор не может тупо купить права на участок и создать объект для себя? Ну если он приобретает его полностью, может. А если не полностью? Тогда риск остаться с убытками будет у текущего обладателя прав на земельный участок.

Да еще и сами права не всегда можно передать. От арендодателя может зависеть.

Вот тут мы вспоминаем простое товарищество. А вклады?

"Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи."

 

Порядок покрытия убытков в ДПТ определяется соглашением, при отсутствии которого распределяются пропорционально.

Конструкция ДКП+ДСП потребует регистрацию 10 квартир на Застройщика, а затем продажу подрядчику. Если право аренды вносить в общее имущество товарищей, необходимо будет включить подрядчика в договор аренды с арендодателем для множества лиц, поскольку право аренды будет общим имуществом товарищей (даже постановления попадались на эту тему). Оценка вкладов в ДПТ, пять таки, по соглашению, в процентах, денежная оценка не является обязательной.

Таким образом остается вариант ДПТ, названный как инвестиционный (тогда действует 54, по квалификации судом). Если инвест.договор с признаками ДПТ и ДКП не будет оспорен сторонами/собственником в суде, для регистрации с соглашением Сторон о разделе объекта препятствий не будет. 

[Ludmila]

vetka1983 сказал(а) 14 Янв 2016 - 12:42:

Порядок покрытия убытков в ДПТ определяется соглашением, при отсутствии которого распределяются пропорционально.

На это я уже отвечала:

 

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2016 - 12:29:

, можно расписать условия договора очень подробно. Но всё равно всё не распишешь, могут случиться такие обстоятельства, которые ни подо что не подпадают.

vetka1983 сказал(а) 14 Янв 2016 - 12:42:

Оценка вкладов в ДПТ, пять таки, по соглашению, в процентах, денежная оценка не является обязательной.

А я и не говорила, что она обязательна.

Вы меня в чём пытаетесь убедить-то? В том, что ДПТ - это единственно возможный вариант, по которому подрядчик может приобрести площади в объекте? А то я, если честно, не очень понимаю. что мы сейчас обсуждаем.

vetka1983 сказал(а) 14 Янв 2016 - 12:42:

Таким образом остается вариант ДПТ, названный как инвестиционный (тогда действует 54, по квалификации судом). Если инвест.договор с признаками ДПТ и ДКП не будет оспорен сторонами/собственником в суде, для регистрации с соглашением Сторон о разделе объекта препятствий не будет.

Этот бред даже комментировать не буду.

vetka1983 сказал(а) 14 Янв 2016 - 12:42:

для регистрации с соглашением Сторон о разделе объекта препятствий не будет.

На практике будет. Гарантия почти 100%.

vetka1983, уж не говоря о том, что ДПТ в Вашем случае вообще неприменимо.

Сообщение отредактировал Ludmila: 14 January 2016 - 18:47

[grin095]

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2016 - 12:40:

 

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 12:31:

Да, куча сложностей. Но к слову передача прав аренды, почему обязательно? Если бы такая передача была возможна, то задача регистрации сразу на инвестора была бы решена. А без такой передачи, да не решается. Но такая задача в принципе не решается ни в одном из вариантов, где инвестор не обладает правами на земельный участок, потому как возможно за малым исключением все регистраторы оформляют первичное право собственности только на обладателя прав на земельный участок. Исключение всем известно, 214-фз.

Мы сейчас уйдём в какие-то дебри. Притом в такие дебри, чисто теоретические и оторванные от реальности. Я делаю так.

Передо мной ставится задача: сделать, к примеру, так, чтобы у подрядчика возникали права на  помещения в объекте. Я выясняю исходные данные: о чём договорились в части распределения рисков и проч. Исходя из этих данных, рисую схему. Иногда простую, иногда сложную, со всякими КСНками и прочими радостями жизни. Под каждую сделку  своя схема.

Мы же сейчас пытаемся найти некую идеальную конструкцию, в которую, как в прокрустово ложе, засунуть все случаи возникновения у подрядчика прав на площади в объекте. А такой единой идеальной конструкции нет.

 

Так нет. Идеальную я не хочу найти.

Потому как с куплей будущей вещи как бы понятно, застройщик строит сам, инвестор платит и получает право.

С подрядом тоже нет вопросов, застройщик заказывает стройку при этом сам финансирует, а инвестор создает и получает плату. 

 

Но вот вариант, при котором застройщик предоставляет участок, а инвестор сам платит и сам строит.. вот тут увы не все гладко. И только вот тут я пытаюсь понять смысл. Риски надо рассматривать, но я пока оставляю их за скобками, в моем случае более важно учет и налогообложение.

[Ludmila]

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 13:11:

Но вот вариант, при котором застройщик предоставляет участок, а инвестор сам платит и сам строит.. вот тут увы не все гладко.

Если говорить об экономической сути, то это близко к договору субаренды участка. Некое лицо получает актив - право аренды участка + РнС. Этот актив он предоставляет третьему лицу в пользование - т.е. предоставляет ему право строить для себя на участке застройщика. Разница между оплатой по ДСП и ДКП БВ - это его плата за данное пользование. Вот, собственно, и всё. При этом, поскольку он, с одной стороны, не готов отдать актив подрядчику, а только предоставить в пользование, а с другой стороны, берёт на себя риски, связанные с утратой им актива (т.е. права аренды и РнС), то и используются ДСП + ДКП БВ. Вот и всё. Ничего криминального не вижу.

Самое смешное, что в данном случае эта логика не прокатывает, поскольку таким активом, как право аренды, застройщик распоряжаться не вправе. Тут надо продумывать другую логику.

И в то же время застройщик при схеме ДКП БВ + ДСП гарантирует права себе. Если при субаренде он при неисполнении обязательств субарендатором он получает право сначала расторгнуть договор и только потом решать судьбу объекта (с не самым предсказуемым результатом), то при рассматриваемой схеме неисполнение договоров подрядчиком влечёт просто отсутствие у застройщика обязанности передать здание подрядчику в собственность, он волен им распоряжаться без дополнительного признания этого права в суде. Что, впрочем, не прекращает обязанности оплатить фактически выполненные работы.

Так что я не вижу, пан, что Вас смущает в этой схеме.

Но опять же: это если рассуждать о ситуации, отличной от ситуации vetka1983.

[grin095]

Любая купля-продажа, это финансово-хозяйственная операция сначала принятия объекта застройщиком, потом реализация его инвестору. Это налог на прибыль и учет у застройщика. Задача, не передавать объект застройщику. С точки зрения регистрационных процедур, это не получится, тут двойная регистрация, но с точки зрения учета, почему бы и нет.

А субаренда тут тоже никак, потому как то же, что и просто перенаем, участок за деньги и решение за арендодателем.

Экономически это и правда просто плата за пользование участком = внесенные арендные платежи застройщиком + маржа.

И еще момент, экономический. По сути застройщик не затратил на создание объекта ни копейки, если он его примет на баланс, то заплатит налог на прибыль на все деньги, а потом ЕЩЕ раз заплатит его при продаже объекта инвестору

Повторюсь, риски да, понятно, но пока чуть в стороне.

Сообщение отредактировал grin095: 14 January 2016 - 19:39

[Ludmila]

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 13:39:

Любая купля-продажа, это финансово-хозяйственная операция сначала принятия объекта застройщиком, потом реализация его инвестору. Это налог на прибыль и учет у застройщика. Задача, не передавать объект застройщику. С точки зрения регистрационных процедур, это не получится, тут двойная регистрация, но с точки зрения учета, почему бы и нет. А субаренда тут тоже никак, потому как то же, что и просто перенаем, участок за деньги и решение за арендодателем. Экономически это и правда просто плата за пользование участком = внесенные арендные платежи застройщиком + маржа. И еще момент, экономический. По сути застройщик не затратил на создание объекта ни копейки, если он его примет на баланс, то заплатит налог на прибыль на все деньги, а потом ЕЩЕ раз заплатит его при продаже объекта инвестору

Налоги - это следующий вопрос. Я сейчас говорила лишь о том, что экономически ничего странного в такой схеме нет, и показывала, в чём экономический смысл такой схемы.

Но, повторюсь, разрабатывать схему надо индивидуально. Просчитывая всё. Так что обсуждать дальше абстрактно, если честно, не хочется.

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 13:39:

Задача, не передавать объект застройщику. С точки зрения регистрационных процедур, это не получится, тут двойная регистрация,

Мы по одному весёлому объекту эту задачу решили.

Обошли-таки двойную регистрацию совершенно легально.

[grin095]

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2016 - 13:49:

Налоги - это следующий вопрос. Я сейчас говорила лишь о том, что экономически ничего странного в такой схеме нет, и показывала, в чём экономический смысл такой схемы. Но, повторюсь, разрабатывать схему надо индивидуально. Просчитывая всё. Так что обсуждать дальше абстрактно, если честно, не хочется.

У кого следующий, а у кого и первый Ок. нет, так нет.

 

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2016 - 13:49:

Мы по одному весёлому объекту эту задачу решили. Обошли-таки двойную регистрацию совершенно легально.

регистрировали сразу на инвестора, который не обладал правами на земельный участок? (никакими правами)

Ну честь и хвала, будем стремиться

[Ludmila]

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 13:57:

У кого следующий, а у кого и первый

По важности - первый. По очерёдности обсуждения в этой теме - второй.

 

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 13:57:

регистрировали сразу на инвестора, который не обладал правами на земельный участок? (никакими правами)

В личку напишу. Слишком приметный объект. Два таких на всю страну.

[vetka1983]

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2016 - 14:04:

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 13:57:

регистрировали сразу на инвестора, который не обладал правами на земельный участок? (никакими правами)

В личку напишу. Слишком приметный объект. Два таких на всю страну.

 

Тем более. Регистраторы требуют документального наличия прав на участок.

[Ludmila]

vetka1983 сказал(а) 14 Янв 2016 - 14:21:

Тем более. Регистраторы требуют документального наличия прав на участок.

Это Вы к чему?

 

Исправила опечатку.

Сообщение отредактировал Ludmila: 14 January 2016 - 20:29

[vetka1983]

Ludmila сказал(а) 14 Янв 2016 - 14:04:

grin095 сказал(а) 14 Янв 2016 - 13:57:

регистрировали сразу на инвестора, который не обладал правами на земельный участок? (никакими правами)

В личку напишу. Слишком приметный объект. Два таких на всю страну.

 

Вот вы говорите, что регистрировали, каким образом?

О способе речь в общем, а не о приметных объектах двух на страну.

[Ludmila]

vetka1983 сказал(а) 14 Янв 2016 - 14:30:

Вот вы говорите, что регистрировали, каким образом? О способе речь в общем, а не о приметных объектах двух на страну.

Во-первых, ещё раз: способ регистрации позволяет однозначно идентифицировать объект.

Во-вторых, по поводу Ваших вопросов я ответила в самом начале.

В-третьих, придуманный способ регистрации был результатом долгой и кропотливой работы целого коллектива. Выкладывать это в общий доступ ради того, чтобы любой желающий мог воспользоваться, я не намерена.

vetka1983 сказал(а) 14 Янв 2016 - 14:30:

О способе речь в общем, а не о приметных объектах двух на страну.

А это одно и то же

Сами по себе объекты ничем не примечательны. Только способом регистрации.