BBO6, да, подходит.
Итак.
У Вас вопрос с первую очередь в толковании договора.
Есть разъяснения ВАС РФ и ВС РФ:
от 14 марта 2014 г. N 16
11. При разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).
ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 25 декабря 2018 г. N 49
ПРИМЕНЕНИЯ ОБЩИХ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ О ЗАКЛЮЧЕНИИ И ТОЛКОВАНИИ ДОГОВОРА
45. По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).
Соответственно, юристы должны были во вторую очередь запросить у Вас переписку и выяснить, кто предложил вот условие о сроке, после которого возможно повышение арендной платы. И изучить переписку на предмета:
а) выявления наличия общей воли сторон;
б) добросовестности или недобросовестности арендатора при согласовании условий дополнительного соглашения. Это по большей части, конечно, оценочное понятие, и тут надо поднимать судебную практику (в первую очередь Вашего региона), что суды считают добросовестным поведением, а что недобросовестным;
в) по чьей инициативе было включено в дополнительное соглашение условие о сроке, после которого возможно повышение арендной платы.
Также, по-хорошему, надо было бы изучить, заключён ли договор между коммерческими организациями/ИП, между гражданами или между гражданином и коммерческой организацией/ИП, и является ли одна из сторон сильной стороной.
Но в первую очередь юристы должны были поинтересоваться, "а зачем Вам это надо знать", то бишь что Вы собираетесь делать после получения ответа.
По-хорошему, надо было просчитать три варианта развития событий.
Вариант 1. Договор не возобновлён, срок аренды истекает 31августа этого года.
Значит, Вы должны явиться на приёмку помещений и принять их по акту приёма-передачи. И просчитать последствия такой неявки - будет ли считаться, что помещение принято без замечаний (в т.ч. по испорченной отделке), или же что помещение не передано по вине кредитора. Просчитать, не могут ли в случае неявки повесить на Вас дополнительные расходы - например, если на приёмку помещений будет вызван нотариус, если помещения будут переданы на охрану...
Вариант 2. Договор возобновлён на неопределённый срок.
Значит, Вы вправе рассчитывать на арендную плату в размере, установленном допсоглашением.
Юристы должны были бы просчитать, в течение какого срока Вы вправе рассчитывать на арендную плату: можно ли считать сообщение Вашего арендатора уведомлением об отказе от договора (в таком случае Вы выигрываете только 1 месяц), либо это сообщение не считается, и для отказа от договора арендатор должен уведомить Вас заново.
Вариант 3. Договор возобновлён на тот же срок (11 месяцев).
В таком случае юристы должны были бы просчитать:
а) вправе ли Вы повысить арендную плату непосредственно с 01.01.2021, или после этого Вы вправе только уведомить о повышении арендной платы, а вступит в силу повышение через 30 дней;
б) просчитать, какую арендную плату Вы вправе получить за все эти 11 месяцев.
Что Вы будете делать по каждому из этих вариантов?
По первому понятно: если договор не продлён и срок аренды прекратился, Вы, скорее всего, явитесь на приёмку помещений и примете их по акту.
Вот по второму и третьему варианту: очевидно, арендатор не собирается оплачивать арендную плату за тот срок, по истечении которого он считает срок аренды прекратившимся. В особенности если он перестанет пользоваться помещениями, составит односторонний акт и освободит их.
Вы будете ждать истечения 11 месяцев/неопределённый срок, всё это время платить за коммунальные услуги, а потом подадите на взыскание арендной платы за весь срок? Учтите, что суды - это примерно год, если со всеми инстанциями. Т.е. свои деньги Вы получите примерно через два года (11 месяцев накапливается задолженность + год на суды). Это в лучшем случае. Плюс неустойку, которая может быть срезана (в каких случаях и до какого размера, тоже должны были сообщить юристы).
То есть, по-хорошему, ответ на вопрос "надо ли настаивать на том, что договор продлён на неопределённый срок/11 месяцев, и отказаться от приёмки помещений" состоит из двух слагаемых:
а) насколько реально доказать эту позицию, основываясь на разъяснениях ВС РФ и ВАС РФ;
б) экономическая целесообразность сего мероприятия.
В третью очередь юристы должны были бы проанализировать возможность отказа от договора/расторжения договора/прекращения обязательств арендатора по иным основаниям, нежели истечение срока аренды и отказ от бессрочного договора.
А в четвёртую очередь юристы должны были бы рассказать Вам вот про эту статью:
(введена Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
2. При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:
1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;
2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.
3. Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.
4. Если в ходе переговоров о заключении договора сторона получает информацию, которая передается ей другой стороной в качестве конфиденциальной, она обязана не раскрывать эту информацию и не использовать ее ненадлежащим образом для своих целей независимо от того, будет ли заключен договор. При нарушении этой обязанности она должна возместить другой стороне убытки, причиненные в результате раскрытия конфиденциальной информации или использования ее для своих целей.
5. Стороны могут заключить соглашение о порядке ведения переговоров. Такое соглашение может конкретизировать требования к добросовестному ведению переговоров, устанавливать порядок распределения расходов на ведение переговоров и иные подобные права и обязанности. Соглашение о порядке ведения переговоров может устанавливать неустойку за нарушение предусмотренных в нем положений.
Условия соглашения о порядке ведения переговоров, ограничивающие ответственность за недобросовестные действия сторон соглашения, ничтожны.
6. Предусмотренные пунктами 3 и 4 настоящей статьи положения об обязанности стороны возместить убытки, причиненные другой стороне, не применяются к гражданам, признаваемым потребителями в соответствии с законодательством о защите прав потребителей.
7. Правила настоящей статьи применяются независимо от того, был ли заключен сторонами договор по результатам переговоров.
8. Правила настоящей статьи не исключают применения к отношениям, возникшим при установлении договорных обязательств, правил главы 59 настоящего Кодекса.
И опять же проанализировать всю переписку сторон на предмет того, не является ли поведение арендатора недобросовестным ведением переговоров. Благо практика по этой статье уже появилась.
Есть, кстати, одно интересное дело. Постановление АС Уральского округа от 22 ноября 2019 г. N Ф09-6392/19, дело N А50-12798/2018. Оно на самом деле о недобросовестном ведении переговоров, но ссылки на ст. 434.1 в нём нет, всё делалось через ссылку на злоупотребление правом. Оно не о Вашей ситуации конкретно, оно о злоупотреблении при ведении переговоров.
P.S. Если в К+ напротив указанных в начале пунктов Постановлений ВАС РФ и ВС РФ нажать на кнопочку i, а потом в списке найденного ввести в графу "Текст документа" слова "продление договора аренды" и "расторжение договора аренды" (поочерёдно, конечно), можно найти дела, подобные Вашему. Подробно их не анализировала, ибо наводка - только на то, что уже процитировала, но среди них могут оказаться и со схожими исходными данными.
Добавлен абзац про третью очередь.
Сообщение отредактировал Ludmila: 25 August 2020 - 22:10
