Сообщений в теме: 2469

[APM]

Роснедвижимость не выдает кадастровый паспорт на весь колхоз, так как весь массив не описан (не отмежован). Регистрационная служба не регистрирует договора купли-продажи на опорного пайщика по кадастровым выпискам. Поэтому в протоколе "высаживаем" людей на поля. Причев в каждом поле есть доля опорного пайщика. Т.е. долю опорника разделяем по всем интересуещим полям. Межуем. Получаем кадастровые паспорта на интересуещие поля. Привязываем к ним фамилии по протоколу (в долевую собственность). Затем все дольщики продают свои доли опорнику. Опорник входит в ООО. Затем продает долю физику.
Люди, кто сталкивался с данной схемой. Какие преимущества и недостатки? Какие подводные камни? Счас дошли до внесение в ООО. Пока все нормально...

[Buutch]

APM
Нормальная схема, рабочая.

Коллеги, конференция ориентировочно назначена на 11-12 декабря

[almuchnik]

Какие подводные камни?

Неадекватное поведение опорника.
Мы вообще без них работаем - меньше субъективного фактора.
Просто высаживаем фамилии на поля пропорционально площадям, межуем.
Где больше пяти - схлопываем до 5. Продаем. Радуемся.
А зачем в ООО-шку вносить? Это же отдельный геморрой.

Добавлено немного позже:

Коллеги, конференция ориентировочно назначена на 11-12 декабря rolleyes.gif

Два дня? Или какой-то один?

[Ионыч]

Два дня? Или какой-то один?

Если по существу общаться, то и недели будет мало! 2 дня для первого раза самое то. Давайте готовиться. Могу выступить на околотему "секреты оформления протоколов участников ОДС".

[Buutch]

almuchnik
Ионыч
Пока не знаю, там у организаторов еще с баблом и т.п. не все понятно, я-то как раз хочу минимум 2 дня, а можно два рабочих, чтобы кому интересно, еще в субботу-воскресенье остались

[APM]

Неадекватное поведение опорника.
Мы вообще без них работаем - меньше субъективного фактора.
Просто высаживаем фамилии на поля пропорционально площадям, межуем.
Где больше пяти - схлопываем до 5. Продаем. Радуемся.
А зачем в ООО-шку вносить? Это же отдельный геморрой.

С опопорником как то спокойней. Потому как преодолеть ППП надо ставить значительную цену за га. чтоб получить отказ. А счас прокуратура (с подачи заинтересованных лиц) начала задавать вопросы. Вы действовали по генеральной доверенности и расписались в получении денег в регистрационной службе, а колхознику деньги отдали? И т.д.

В ООО чтоб обойти ППП и не попасть на налоги.

Добавлено немного позже:

Где больше пяти - схлопываем до 5. Продаем. Радуемся.

А поподробней можно...

Сообщение отредактировал APM: 23 October 2009 - 10:58

[земельщик]

Собственно, по проц. законодательству, несоблюдение обязательного досудебного порядка, установленного федеральным законом, - основание для возвращения иска из суда.
В ФЗ Об обороте земель с/х назначения есть фраза, что "споры о местоположении выделяемых участков решаются с использованием согласительных процедур" (без прямого указания на обязательность согл. процедур).
Суды некоторых субъектов РФ считают процедуры обязательным досудебным порядком, без соблюдения которого в суд обращаться нельзя, в др. субъектах так не считают.
Я в принципе не против согл. процедур, но согласительная комиссия не может принимать обеспечительные меры для Росреестра на период рассмотрения спора, в связи с чем возможны недобросовестные действия отдельных участников марафона.
Просьба поделиться суд. практикой по своим регионам.

Сообщение отредактировал земельщик: 24 October 2009 - 00:54

[almuchnik]

А поподробней можно...

Можно.
По ст. 12 101-ФЗ, ограничения, установленные законом, действуют при количестве участников более пяти.
Мы делаем следующим образом:
Рассаживаем фамилии на поля, где сколько умещается. Ставим на кадастр, регистрируем. Каждый участок - отдельный объект права. Если участников 6 и более - внутренняя продажа. Например, если 30 участников по 1/30 доле, то 25 продают свои доли 26-му. Получается, что 4 человека по 1/30 и 1 человек - 26/30 долей участка.
Как только их стало 5 (или меньше), то включаются правила ГК, т. е. можно продавать доли налево.
Преимущественное право Правительства субъекта возникает только при продаже участка, а не доли участка. Поэтому идем по схеме:
Например, сначала участник 26/30 продает свою долю Вашему человеку (не участнику), а остальные 4 отказываются от преимущественного права покупки (по ст. 250 ГК). После регистрации получается: 4 человека по 1/30 и Ваш человек (26/30). Внутри участка доли можно продавать уже без всякого спроса: 4 человека продают свои 4/30 Вашему. После регистрации все на Вашем. Никакого правительства. Никаких налогов. Никакой прокуратуры.
Радуетесь!

[almuchnik]

недобросовестные действия отдельных участников марафона.

Какие?
Все действия оппонентов замораживаете уведомлениями ФРС и Роснедвижимости о наличии с вашей стороны возражений на такое-то объявление. Они обязаны приостановить и КУ, а если КУ проскочил, то регистрацию точно, т. к. местоположение оппонентов не согласовано по ст. 13 101-ФЗ.

[APM]

По ст. 12 101-ФЗ, ограничения, установленные законом, действуют при количестве участников более пяти.
Мы делаем следующим образом:
Рассаживаем фамилии на поля, где сколько умещается. Ставим на кадастр, регистрируем. Каждый участок - отдельный объект права. Если участников 6 и более - внутренняя продажа. Например, если 30 участников по 1/30 доле, то 25 продают свои доли 26-му. Получается, что 4 человека по 1/30 и 1 человек - 26/30 долей участка.
Как только их стало 5 (или меньше), то включаются правила ГК, т. е. можно продавать доли налево.
Преимущественное право Правительства субъекта возникает только при продаже участка, а не доли участка. Поэтому идем по схеме:
Например, сначала участник 26/30 продает свою долю Вашему человеку (не участнику), а остальные 4 отказываются от преимущественного права покупки (по ст. 250 ГК). После регистрации получается: 4 человека по 1/30 и Ваш человек (26/30). Внутри участка доли можно продавать уже без всякого спроса: 4 человека продают свои 4/30 Вашему. После регистрации все на Вашем. Никакого правительства. Никаких налогов. Никакой прокуратуры.
Радуетесь!

Хорошая схема. Как то пробовали, только с двумя дольщиками. И они продавали доли разным людям и в разное время. Если поля мелкоконтурные (по 20-50) на колхоз, то резко увеличивается возня с опорниками. Тому доплати, с тем дополнительно договорись и т.д. Плюс еще ФРС делает проблемы на ровном месте. Некоторые отделы пытаются прировнять продажу идеальной доли к продажи самого участка. Ссылаясь на методические рекомендации. Мол ее можно выделить, а потом продать...


Добавлено немного позже:
Хотел спросить, кто что думает по поводу ниже следующего? И не придется ли теперь цену участка накручивать?

Как сообщает сайт Президента РФ, Президент утвердил перечень поручений по итогам совещания «О завершении осенних полевых работ, итогах уборки урожая 2009 года и состоянии рынка зерна» 2 октября 2009 г.


В списке поручений, также значатся следующие:


1. Правительству Российской Федерации:

— подготовить и внести в Государственную Думу проект федерального закона, предусматривающий изъятие у собственника неосваиваемых или используемых не по назначению более трёх лет земель сельскохозяйственного назначения с возмещением затрат на приобретение этих земель либо применение высоких ставок налогообложения по таким землям; при этом принятие решения об использовании одного из этих механизмов должно быть отнесено к компетенции субъектов Российской Федерации.

Срок – 2 ноября 2009 г.;



— проанализировать ситуацию с невостребованными паями земель сельскохозяйственного назначения и представить предложения по совершенствованию законодательства в этой сфере.

Срок – 1 марта 2010 г.


Ответственный: Путин В.В.


2. Правительству Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации разработать единую информационную систему агропромышленного комплекса Российской Федерации, направленную на обеспечение сельхозпроизводителей, а также других участников агропродовольственного рынка актуальной информацией об объёмах производства и реализации сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, о спросе и предложении, о ценах и тенденциях их изменения.


Срок – 1 мая 2010 г.


Ответственные: Путин В.В., высшие должностные лица (руководители высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации.



3. Правительству Российской Федерации совместно с Российской академией сельскохозяйственных наук и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации провести инвентаризацию земель, находящихся в постоянном пользовании научных учреждений и предприятий Российской академии сельскохозяйственных наук, определив земли, необходимые для опытного производства, для решения уставных задач Академии; в случае выявления фактов противоправного использования земель передать соответствующие материалы в правоохранительные органы Российской Федерации.


Срок – 10 ноября 2009 г.


Ответственные: Путин В.В., Романенко Г.А., высшие должностные лица (руководители высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации.

[almuchnik]

И не придется ли теперь цену участка накручивать?

Может и придется.
Я обычно на второй перекидке ценник разгоняю. Это не сложно, налогов нет, а для оценки (залог, страховка и т. д.) часто требуется.

Добавлено немного позже:

Если поля мелкоконтурные (по 20-50) на колхоз, то резко увеличивается возня с опорниками.

Не понял. Количество опорников не зависит от количества полей. Их может быть сколько угодно - от 1 до бесконечности.

Некоторые отделы пытаются прировнять продажу идеальной доли к продажи самого участка.

Маразм полный. Настаивайте на приеме документов как есть. Вряд ли они аргументированный отказ придумают. А то что можно выделить - фантазии и совершенно не их дело.

[APM]

Может и придется.
Я обычно на второй перекидке ценник разгоняю. Это не сложно, налогов нет, а для оценки (залог, страховка и т. д.) часто требуется.

Так при второй перекидки срок владения меньше трех лет, а при сумме сделки более 125000 руб. налогооблагаемая база и появляется. Или я что то путаю?

Не понял. Количество опорников не зависит от количества полей. Их может быть сколько угодно - от 1 до бесконечности.

Согласен. Только чем больше опорников тем больше приходится на них деньги тратить. Плюс получать нотариальные отказы от других участников долевки. Это все деньги и время.

[Euphoria]

Писала ранее, непонятна следующая ситуация. Является ли Акт, составленный в произвольной форме, о том что собрание не состоялось, подписанный всеми кто пришел, и мной в том числе; а также объявление в СМИ о том что собрание не состоялось из-за отсутствия кворума) подтверждением того, что были предприняты все необходимые действия по созыву общего собрания?
или каждый из дольщиков, который выделяется по объявлению должен иметь протокол о несостоявшемся собрании, инициатором которого является именно он, и после этого опубликовать о выделе?

[almuchnik]

Или я что то путаю?

Путаете сумму: не 125 т.р. а 1 млн для недвижки.
Это на каждого.
А при первой перекидке можно участок на пятерых (например) своих скинуть, а при второй, соответственно, можно подняться до 5000000, а это уже сумма. Тут полет цены может сдерживать только отсутствие фантазии.

Это все деньги и время.

Поэтому я и писал выше, что мы просто всех рассаживаем, схлопываем до пяти, а при перекидке долями сам по доверенностям скидываешь и сам отказываешься, и никому платить не надо за работу. Только за сами паи (доверенности). А надежность достигается драконовскими предварительными договорами с пайщиками.

Добавлено немного позже:

Писала ранее, непонятна следующая ситуация.

Отвечал уже где-то ранее, что все, кто хочет выделиться по объявлению должны вписаться в инициаторы собрания (в объявлении о проведении собрания).
Мы, ФИО 1, ФИО 2, ..., ФИО N, извещаем других участников ... .

Добавлено немного позже:

каждый из дольщиков, который выделяется по объявлению должен иметь протокол о несостоявшемся собрании

А что, множительная техника сломалась?

инициатором которого является именно он

Он в том числе.

[olegtor]

Отвечал уже где-то ранее, что все, кто хочет выделиться по объявлению должны вписаться в инициаторы собрания (в объявлении о проведении собрания).
Мы, ФИО 1, ФИО 2, ..., ФИО N, извещаем других участников ... .


Тогда как понимать п.3 ст. 13 ФЗ "О землях с/х": В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации
Мое мнение:
КС в п. 4.4 КС от 30.01.09 г. сказал, что непроведение общего собрания для выделения в первоочередном порядке зем.участка не может являться препятствием для реализации другими участниками долевой собственностисвоего права на выделение с использованием согласительных процедур.
Т. е. если собрание состоялось, но в нем не учавствовал дольщик-1, или не состоялось, но созывалось другим дольщиком-2, дольщик-1 имеет право без созыва общего собрания через объявление в газете выделить свою долю.

[almuchnik]

КС в п. 4.4 КС от 30.01.09 г. сказал, что непроведение общего собрания для выделения в первоочередном порядке зем.участка не может являться препятствием для реализации другими участниками долевой собственностисвоего права на выделение с использованием согласительных процедур.

Почему цитируете Постановление КС с разрывом? На самом деле так:

непроведение общего собрания сособственников по определению границ (местоположения) части находящегося в общей собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, - при том что заинтересованный сособственник предпринял все надлежащие и зависящие от него меры к проведению такого общего собрания, - не может служить препятствием для реализации участниками долевой собственности права на выделение земельных участков в счет своих земельных долей с использованием согласительных процедур

Добавлено немного позже:

если собрание состоялось, но в нем не участвовал дольщик-1

Не может. Точно. Практики куча. Почему, уже обсуждалось. Участие в общем собрании либо попытка созыва собрания - обязательный этап процедуры выдела.

не состоялось, но созывалось другим дольщиком-2

Еще раз. Внимание: Постановление КС:

П. 4.2.
...
такая возможность - в силу правовой логики реализации конституционного принципа пропорциональности - не может не признаваться и для случая, когда общее собрание вообще не проводилось, при условии, что заинтересованным сособственником были предприняты все необходимые действия по созыву общего собрания, подтвержденные документально.

А Вы как будете подтверждать, что пытались созвать собрание?
Только газеты с Вашей фамилией.

[Майя З]

Хелллп помогите люди добрые! Обратились с иском пайщики отменившие доверку - прежний представитель подал объявление в котором наших трое, а четвертый чел вообще выделять долю не хотел (заява в милиции). Мы подали поправку и вставили четвертого. До этого наш представитель уже успел написать заяву на постановку КУ. Вот на этом этапе и произошла отмена доверки на него. Дак что он сделал - сделал поправку на наше объявл и поменял пайщиков. И Поставил на учет уже от новых но по нашему объявлению о выделении и по нашему заявлению о постановке на КУ. И поставил участок и оформил право на других. И далее уже от них отчуждать начал. Обратились в суд. Наложили обеспечение.Какие исковые требования лучше ?
Когда обращались в прокуратуру они копировали дело о КУ. Там в Акте мы стоим с 4ым пайщиком который не хотел выделяться.
Дело нестандартное, с одной стороны нарушение кадастра так как кадастровики не пустили нового представителя ссылаясь на то что наш представитель бывший почему то в их представлении заявитель. На самом деле кадастр повязан с ним. Еще раз повторюсь - какой иск??? Судья вроде благоволит.

Добавлено немного позже:
А еще у нас вообще не делают собрания...только публичное заявление о выделении в сми...и принимают и кадастр и рег

[almuchnik]

Какие исковые требования лучше ?

А вы что хотите в конечном итоге? И какое формальное отношение имеете к паям?

А еще у нас вообще не делают собрания

Какой регион?

Добавлено немного позже:

принимают и кадастр и рег

Опять свой Федеральный закон районного масштаба?

[Майя З]

А вы что хотите в конечном итоге? И какое формальное отношение имеете к паям?

В итоге закрепить выделенный участок за пайщиками с последующей кп на меня. Так как выписки куплены мной , но были по доверенности ранее "проданы" человеку скупающему волной все что было...причем не за деньги а за обещание денег. Вот народ и поотменял дов. ища более благожелательных покупателей. Земля нужна конкретно себе не для перепродажи.

Опять свой Федеральный закон районного масштаба?

Тут глубинка такая которая вам и не снилась 19 век и именно районного масштаба государство, без смеха

[almuchnik]

Так как выписки куплены мной

Выписки ГКН?! А их можно купить?

!!!!! ЕЩЕ РАЗ !!!
Какое отношение вы имеете к паям? Заключали предварительные договоры к-п, расписки в получении денег от пайщиков и т. д.?

Тут глубинка такая которая вам и не снилась 19 век

Какой регион?

[Майя З]

!!!!! ЕЩЕ РАЗ !!!
Какое отношение вы имеете к паям? Заключали предварительные договоры к-п, расписки в получении денег от пайщиков и т. д.?

Согласна что выписки купить нельзя. Сорри.

Есть довер. на выделение и регистрацию с послед отчуждением.

[Buutch]

Майя З
Ну хотя бы в личку регион назовите))) Курганская область что ли?

[Майя З]

Спасибо..с собранием понятно

[almuchnik]

с собранием понятно

Что понятно? Без собрания нельзя, никак нельзя

Есть довер. на выделение и регистрацию с послед отчуждением.

Вы поставили на КУ участок в счет долей четырех участников, а после этого один из них отменил доверенность. Так?
Если да, то вам проще все заново начать.

Если у вас нет ни одного документа от собственника доли, который отозвал доверенность, в получении денег, то ловить нечего.

[Майя З]

Что понятно? Без собрания нельзя, никак нельзя umnik.gif

У нас было извещение о проведении собрания, объявление о выделении от четырех. Объявление подавал представитель (не я) вот у него отозвали дов. А потом уже я появилась. А он после отзыва начал мухлевать.

Добавлено немного позже:
Вы поставили на КУ участок в счет долей четырех участников, а после этого один из них отменил доверенность. Так?
Если да, то вам проще все заново начать.
А он воспользовавшись первонач объявлением , сделав поправку и поменяв граждан поставил на КУ. И сейчас мы имеем участок на КУ от других лиц...не от моих. Спор в том что один участок, одно объявление.

Добавлено немного позже:
Как зак-во смотрит на поправки? Где не меняют местоположение, границы, а меняют людей??? Типа поправка на объяв от такого то числа - вместо Ивановой читать Петрова. Прикладывают это к первоначальному объявлению и ставят на КУ.
Нас так и выкинули из дела о постановке на КУ. Мы пошли в прокуратуру , они сняли копии и у нас на руках Акт согласования где мы еще стоим.