Сообщений в теме: 142

[Satira]

ТВисТ

Специально ещё раз тему прочел всю с начала,

Это сильно... Я уже не могу себя заставить прочесть ее с начала Тем более в воскресенье. Категорически не могу:-)

По существу согласна. Закон есть закон. Даже тогда, когда он нелогичен

[Naivny]

Внимательно изучил обсуждения по данной теме. В частности, этот топик. Не смотря на то, что некоторые практикующие юристы считают, что "При мене своей доли на другую СОГЛАСИЯ СОСЕДЕЙ не требуется. Ни одной статьей ГК И ЖК РФ такое согласие не предусмотрено", так как в ст. 250 ГК речь идет именно о ППП, а не мене, я сильно сомневаюсь, что в этом можно будет убедить ФРС.
Мне необходимо поменять долю в одной коммуналке на равноценную долю в другой, и намереваюсь такой документ выправить. Наиболее эффективной видится - составление и отправка уведомления о намерениях мены через нотариуса заказным письмом с обратным уведомлением и описью.
Так как прокалываться не хочется, цена вопроса велика, очень бы хотелось получить советы-разъяснения профи.

Насколько верна следующая информация:
1. "В уведомлении прописывается условие, что если в течение одного месяца сосед не заявит о своём желании приобрести комнату за указанную сумму, то его «молчание» приравнивается к отказу от покупки."

2. "Согласно ст. 250 ГК РФ если сосед в течении месяца со дня извещения не заключил договор, вы можете заключить договор с любым третьим лицом." Т.е., чтобы "заблокировать" мою сделку он должен не просто согласиться, но и реально заключить сделку на указанных условиях?

3. "в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников об отказе от преимущественного права ее покупки". В моем случае, есть один сосед-собственник, а второй - не приватизировал свою долю. В свидетельстве ГР значится владельцем этой доли Санкт-Петербург. Кого в этом случае извещать и надо ли?

4. "В таких случаях, как мена, соседи, естественно, всегда отказываются от своего преимущественного права. Точно такого же имущества, на которое Вы меняете комнату, у соседей быть не может". Это к вопросу о том, что "в случае мены индивидуально-определенной вещи правила о преимущественном праве не могут применяться". Я с этим согласен. Но в реальной жизни абсурда хватает. Придется в очередной раз доказывать, что не верблюд, и не может ли получиться так: в договоре, следовательно, в уведомлении тоже - будет фигурировать оценка в денежном эквиваленте объекта мены, и этот факт позволит соседу "перебить сделку", предложив такую сумму. По идее, навязать мне покупку вместо мены он ведь не имеет права. Если это действительно так, то сумму в договоре можно указать баланосвую or something like that, нотариат будет не накладный.

Заранее признателен зв ответы.

Сообщение отредактировал Naivny: 20 October 2008 - 17:51

[Alderamin]

Naivny

Внимательно изучил обсуждения по данной теме. В частности, этот топик.

Ну и какого Вы создали новую тему???

я сильно сомневаюсь, что в этом можно будет убедить ФРС.
Мне необходимо поменять долю в одной коммуналке на равноценную долю в другой, и намереваюсь такой документ выправить. Наиболее эффективной видится - составление и отправка уведомления о намерениях мены через нотариуса заказным письмом с обратным уведомлением и описью.

Смотря о какой эффективности идет речь... Если нужно бессмысленно потратить деньги, то обращение к нотариусу, безусловно, является весьма эффективным способом...

Насколько верна следующая информация:
1. "В уведомлении прописывается условие, что если в течение одного месяца сосед не заявит о своём желании приобрести комнату за указанную сумму, то его «молчание» приравнивается к отказу от покупки."

Во-первых, прочтите внимательно ст. 250 ГК РФ. Во-вторых, вопрос задан некорректно - откуда нам знать, кем что прописывается в каком-то там уведомлении???

2. "Согласно ст. 250 ГК РФ если сосед в течении месяца со дня извещения не заключил договор, вы можете заключить договор с любым третьим лицом." Т.е., чтобы "заблокировать" мою сделку он должен не просто согласиться, но и реально заключить сделку на указанных условиях?

Да. И об этом на форуме было сказано не меньше миллиона раз...

3. "в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников об отказе от преимущественного права ее покупки".

Читайте закон. Если найдете там такое - значит, так оно и есть...

В моем случае, есть один сосед-собственник, а второй - не приватизировал свою долю. В свидетельстве ГР значится владельцем этой доли Санкт-Петербург. Кого в этом случае извещать и надо ли?

Если действовать строго по закону - то СПб. Но тут как-то обсуждалось, что в СПБ издан акт о том, что, типа, во всех случаях совершения сделок с долями в жилых помещениях СПб не намерен пользоваться преимущественным правом. Этот вопрос нужно уточнять у юристов, знающих практику в СПб...

4. "В таких случаях, как мена, соседи, естественно, всегда отказываются от своего преимущественного права. Точно такого же имущества, на которое Вы меняете комнату, у соседей быть не может".

Поэтому и никакого преимущественного права у них на самом деле нет... Толкуя законы, не нужно совсем уж забывать о здравом смысле...

Придется в очередной раз доказывать, что не верблюд, и не может ли получиться так: в договоре, следовательно, в уведомлении тоже - будет фигурировать оценка в денежном эквиваленте объекта мены, и этот факт позволит соседу "перебить сделку", предложив такую сумму. По идее, навязать мне покупку вместо мены он ведь не имеет права.

Не имеет. Поэтому всё остальное в Вашем вопросе обсуждать бессмысленно...

[Naivny]

Уважаемый Alderamin, я понимаю, что такой ньюб как я, с легкостью может вызвать раздражение у юриста. Но я не от хорошей жизни вынужден сам разбираться в вопросах, в которых являюсь полным профаном. Просто ситуация у меня настолько худая, что приходится дуть на воду, обжегшись на молоке.
Что конкретно вы предлагаете делать, вообще не уведомлять сособственника, с которым у меня, к слову, никакого личного контакта нет, в отношение его ППП и делать мену без этого? Тогда как к этому отнесется ФРС, есть реальная практика?

[greeny12]

необходимо поменять долю в одной коммуналке на равноценную долю в другой

Т.е. Вы предполагаете указать в договоре мены обоснованно равные величины рыночной стоимости долей, не прибегая к указанию инвентаризационной и рыночной стоимостям комнат?

[Naivny]

Т.е. Вы предполагаете указать в договоре мены обоснованно равные величины рыночной стоимости долей, не прибегая к указанию инвентаризационной и рыночной стоимостям комнат?

Консультант в нотариате мне сказал, что:
1. Стоимость при мене можно указать любую, но не ниже ПИБовской.
2. Уведомлять сособственника в этом случае обязательно, т.к. это тоже возмездный договор.

Для ясности - договор предполагаю сделать в простой письменной форме (правда еще преддог понадобится), а вот уведомить заказным письмом через нотариат. 300 руб. как мне сказали.

Во-вторых, вопрос задан некорректно - откуда нам знать, кем что прописывается в каком-то там уведомлении???

Я плохо представляю себе такой документ. Пока нашел вот такое: http://www.dogovor-i...u/topic152.html

Сообщение отредактировал Naivny: 17 October 2008 - 19:00

[greeny12]

1. Стоимость при мене можно указать любую, но не ниже ПИБовской.
2. Уведомлять сособственника в этом случае обязательно, т.к. это тоже возмездный договор.

Вы не поняли намека. Ответьте на вопрос: в Вашем случае долевая собственность на все, подлежащее мене, или только на помещения общего пользования в коммунальных квартирах? Или варианты?

Указание стоимости при мене важно для определения налоговой базы.

[Naivny]

Ответьте на вопрос: в Вашем случае долевая собственность на все, подлежащее мене, или только на помещения общего пользования в коммунальных квартирах? Или варианты?

Наверное на всё, угадал?

Указание стоимости при мене важно для определения налоговой базы.

А можно подробнее? Разве при мене налоги удерживаются? Или вы к тому, что кто-то из участников мены обогащается, т.к. объекты реально не являются равноценными?
Я не сталкивался с договорами мены, не в курсе этих тонкостей. Если не трудно, просветите.

[greeny12]

Разве при мене налоги удерживаются? Или вы к тому, что кто-то из участников мены обогащается, т.к. объекты реально не являются равноценными?
Я не сталкивался с договорами мены, не в курсе этих тонкостей. Если не трудно, просветите.

В договоре мены можно указать, что цена отчуждения доли1 и доли2 равна и составляет такую-то сумму (с учетом возможности на будущее определить для каждого из налогоплательщиков разницу между ценой обретения и отчуждения)...

Ответьте на вопрос: в Вашем случае долевая собственность на все, подлежащее мене, или только на помещения общего пользования в коммунальных квартирах? Или варианты?

Наверное на всё, угадал?

А Вы сами определитесь. Если на все, то вряд ли можно говорить о комнатах в натуре...(см. сообщение №1).
А если только на помещения общего пользования в коммунальных квартирах, то на меняемые комнаты нет ПП.

[Naivny]

В договоре мены можно указать, что цена отчуждения доли1 и доли2 равна и составляет такую-то сумму (с учетом возможности на будущее определить для каждого из налогоплательщиков разницу между ценой обретения и отчуждения)...

Я и предполагал так сделать. А какая тогда разница может быть? 1-1=0
Кстати, в Инете противоречивая инфа. Где-то упоминается, что "В случае заключения договора мены без доплаты - налоги при сделке не уплачиваются", где-то, что это если объекты не дороже миллиона.
Ну как тут обычному человеку разобраться?

А Вы сами определитесь. Если на все, то вряд ли можно говорить о комнатах в натуре...(см. сообщение №1). А если только на помещения общего пользования в коммунальных квартирах, то на меняемые комнаты нет ПП.

Не понимаю, в коммуналках, увы, комнаты не выделяются в натруре. Определяются только права пользования. Т.е. я меняю долю на долю, а не конкретную вещь. Об этом вообще речь? Обосновать инвентаризационную стоимость доли я могу, видимо, исходя из инв. стоимости квартиры, указанной в техпаспорте. Если у меня доля - 1/3, то и инв. стоимость должна быть пропорциональна. В ДКП указывалась инвент. стоимость всей квартиры и стоимость доли (коммерческая). Наверное, и в договоре мены будут указаны 2 разные инв. стоимости квартир, но стоимость долей стороны назначат сами, равными. Правильно?

Сообщение отредактировал Naivny: 17 December 2008 - 20:06

[Naivny]

Нужно ли в заявлении о намерениях мены обязательно указывать цену доли?
Она еще не согласована, а уведомлять сособственника уже бы пора.
Является ли это существенным условием договора мены (а именно их следует озвучивать в этом заявлении)?
В этом интересном документе говорят, что вроде бы нет:

в заявлении обязательно должны быть названы:
– предмет мены;
– адрес нахождения имущества, доля в общей собственности на которое отчуждается;
– наименование конкретного имущества, на которое она обменивается;
– иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные.
...
При удостоверении договора мены доли в праве общей собственности на недвижимое имущество в извещении, направляемом сособственникам лицом, отчуждающим принадлежащую ему долю, должно быть названо конкретное имущество, являющееся по договору эквивалентом отчуждаемой доли.

И еще вопрос, если доля, которую я хочу поменять куплена недавно по рыночной цене, то и в договоре мены лучше указывать рыночную оценку?

Что посоветуют гуру?

[greeny12]

В моем случае, есть один сосед-собственник, а второй - не приватизировал свою долю. В свидетельстве ГР значится владельцем этой доли Санкт-Петербург.

До приватизации коммунальной квартиры проживающие в ней лица являлись нанимателями комнат, а объектом муниципальной собственности являлась коммунальная квартира в целом. В результате приватизации происходит передача муниципалитетом своего права на квартиру нескольким сособственникам. Покомнатной приватизации в этом случае может и не быть. Но при том, что по-комнатной приватизации не было (по Вашим словам), как у Вас возникла ситуация, в которой сособственником доли остался муниципалитет?

[Naivny]

как у Вас возникла ситуация, в которой сособственником доли остался муниципалитет?

Ситуация такая. Изначально было 2 семьи. У одних - 1 комната, у других - 2. Последние приватизировали их и продали 2 покупателям (я один из них).

Все-таки смущает эта фраза:

Основным эквивалентом мены является стоимость меняемого имущества. Кто производит оценку? Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в редакции Федеральных законов от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ, от 21 марта 2002 г. N 31-ФЗ, от 14 ноября 2002 г. N 143-ФЗ, от 10 января 2003 г. N 15-ФЗ, от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ), лицензированный оценщик, зарегистрированный соответствующим образом, имеет право оценить рыночную стоимость имущества на текущую дату и выдать отчет (акт оценки), в котором будет указана цена такого имущества.

Реально что ли нужно каких-то оценщиков вызывать, чтобы сомнений не было, что объекты равноценные, а нет - так доплата? Нотар сказал, что рыночную цену мы можем назначить сами, так же как и при ДКП.

И как все-таки лучше поступить с уведомлением?

Сообщение отредактировал Naivny: 20 October 2008 - 18:22

[Alderamin]

Naivny

Уважаемый Alderamin, я понимаю, что такой ньюб как я, с легкостью может вызвать раздражение у юриста. Но я не от хорошей жизни вынужден сам разбираться в вопросах, в которых являюсь полным профаном. Просто ситуация у меня настолько худая, что приходится дуть на воду, обжегшись на молоке.

Да дуйте сколько влезет, только Правила форума соблюдайте, если дуть пришли сюда...

Что конкретно вы предлагаете делать, вообще не уведомлять сособственника, с которым у меня, к слову, никакого личного контакта нет, в отношение его ППП и делать мену без этого? Тогда как к этому отнесется ФРС, есть реальная практика?

Вам, разумеется, я не могу советовать не уведомлять... Я лишь не советую Вам привлекать для этой цели нотариуса...

уведомить заказным письмом через нотариат. 300 руб. как мне сказали.

А без "нотариата" - раз в 10 дешевле. Но правильнее уведомить ценным письмом - это будет раз в 5 дешевле...

откуда нам знать, кем что прописывается в каком-то там уведомлении???

Я плохо представляю себе такой документ. Пока нашел вот такое: http://www.dogovor-i...u/topic152.html

Это не уведомление - кажется, это очевидно...

Кстати, в Инете противоречивая инфа. Где-то упоминается, что "В случае заключения договора мены без доплаты - налоги при сделке не уплачиваются", где-то, что это если объекты не дороже миллиона.
Ну как тут обычному затюканному человеку разобраться?

Когда в чем-то не разбираешься, то есть два выхода - либо обращаешься к специалисту, либо сам становишься специалистом... Если нет возможности обратиться к специалисту, то изучите хотя бы архивы форума - ситуации типа Вашей обсуждались много раз вдоль и поперек, на все интересующие Вас вопросы давно даны исчерпывающие ответы...

в коммуналках, увы, комнаты не выделяются в натруре

Обязательно нужно уточнять, что речь идет о СПб - в остальном мире коммуналка представляет собой квартиру с жилыми комнатами, являющимися самостоятельными объектами недвижимости, т.е., это квартира, уже разделенная в натуре на жилые комнаты...

Определяются только права пользования.

Определяются не права - порядок пользования определяется...

Обосновать инвентаризационную стоимость доли я могу, видимо, исходя из инв. стоимости квартиры, указанной в техпаспорте. Если у меня доля - 1/3, то и инв. стоимость должна быть пропорциональна. В ДКП указывалась инвент. стоимость всей квартиры и стоимость доли (коммерческая).

Инвентаризационная стоимость доли - это бред. Доли никто не инвентаризирует...

Нужно ли в заявлении о намерениях мены обязательно указывать цену доли?

Цена - это то, на что производится мена. Такую "цену" нельзя не указать...

Реально что ли нужно каких-то оценщиков вызывать, чтобы сомнений не было, что объекты равноценные, а нет - так доплата?

Вот что я Ва скажу - зря Вы экономите на консультации в реале...

Нотар сказал, что рыночную цену мы можем назначить сами, так же как и при ДКП.

Вы бы уж определились - либо юристов слушать, либо нотаров, телевизор и бабок на лавочке у подъезда...

greeny12

До приватизации коммунальной квартиры проживающие в ней лица являлись нанимателями комнат, а объектом муниципальной собственности являлась коммунальная квартира в целом. В результате приватизации происходит передача муниципалитетом своего права на квартиру нескольким сособственникам. Покомнатной приватизации в этом случае может и не быть. Но при том, что по-комнатной приватизации не было (по Вашим словам), как у Вас возникла ситуация, в которой сособственником доли остался муниципалитет?

Ндааа... Тяжелый случай... greeny12, дело происходит в Питере... Это город такой... За МКАДом... после Химок... Существует уже приличное время... Имеет богатую историю... По территории поменьше ВнутриМКАДа будет, но всё равно не маленький... Долгое время был столицей России... Там есть много интересных и непонятных для жителя ВнутриМКАДа особенностей... К примеру, там нет бордюров - одни поребрики... И приватизация коммуналок у них тоже весьма чуднАя... И на форуме об этой чуднОй приватизации говорилось множество раз...

[greeny12]

как у Вас возникла ситуация, в которой сособственником доли остался муниципалитет?

Ситуация такая. Изначально было 2 семьи. У одних - 1 комната, у других - 2. Последние приватизировали их и продали 2 покупателям (я один из них).

Т.е. объектом приватизации были 2 комнаты. Потом первые приватизаторы с их ОДС на две комнаты продали свои доли двум покупателям, никто из которых не хочет выделения в натуре комнат из 2-ух комнатного объекта?

И как все-таки лучше поступить с уведомлением?

Направлять сособственнику по ОДС и муниципатитету. Написать там, что тогда-то (период времени) будет отчуждающая сделка не ниже такой-то цены за долю или такой-то цены за встречное представление по договору мены. Если совсем страховаться, то можно "продублировать" информацию в местном СМИ по правилам аукциона, который состоится по Вашим правилам.

Справочно:

ОБЗОР МГНП
"ОБЗОР ОШИБОК, ВЫЯВЛЕННЫХ В ХОДЕ ПРОВЕРОК ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НОТАРИУСОВ ЗА 1996-1997 ГГ."
В нарушение требований ст. 250 ГК РФ нотариусами при удостоверении договоров купли - продажи и мены долей квартиры не истребуется отказ сособственника от преимущественного права покупки доли квартиры или соответственно отказ от преимущественного права мены доли квартиры.
Слабо практикуется в этих случаях (в интересах сторон) такой вид нотариального действия, как передача заявления сособственнику с предложением в течение месячного срока выразить свое пожелание воспользоваться преимущественным правом покупки или мены доли (долей) квартиры, предусмотренным ст. 250 ГК РФ. Непоступление ответа в указанный срок расценивается как нежелание сособственника использовать предоставленное ему право и является основанием для удостоверения договора с другим лицом, о чем сообщается сособственнику.


ПРИКАЗ Управления Росрегистрации по Москве от 29.03.2007 N 54
7.3. При подаче заявления на регистрацию права на долю в общей долевой собственности на основании договора купли-продажи (мены) заявителем должны быть представлены документы, подтверждающие выполнение продавцом требований о соблюдении прав преимущественной покупки доли других сособственников:
- надлежащее уведомление продавцом других сособственников о намерении продать свою долю - уведомление нотариуса (в противном случае отсутствует возможность судить о содержании уведомления);
- отказ от покупки доли со стороны других сособственников, заверенный нотариально или оформленный в присутствии сотрудника, осуществляющего прием документов на государственную регистрацию. В последнем случае сотрудник проверяет соответствие данных документа, удостоверяющего личность, с данными лиц, указанных в документах, в которых выражено их согласие на регистрацию права, с фактическими данными документа, удостоверяющего личность, делает отметку на документах: "Составлено в моем присутствии" и указывает фамилию, дату и ставит свою подпись.
В случае если сделка нотариально удостоверена, то на регистрацию должны быть представлены нотариально заверенные копии уведомления и/или отказа от права преимущественной покупки.

РАСПОРЯЖЕНИЕ Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 18.02.2000 N 341-р
"О ПОРЯДКЕ РЕАЛИЗАЦИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГОМ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ (МЕНЫ) ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ"

Сообщение отредактировал greeny12: 21 October 2008 - 11:23

[Naivny]

Вы бы уж определились - либо юристов слушать, либо нотаров, телевизор и бабок на лавочке у подъезда...

Определился. Проконсультировался у юриста, который мне сказал, что в случае ППФ уведомление сособственника не прокатит. Не примут документы в нашем питерском ФРС. Правда, абсолютно не понятно на каком основании откажут регистрировать, но такова практика. А вот если через нотариат - то им поблажки при регистрации делают, в этом случае и уведомление проканает. Но мне этот вариант по деньгам не потянуть. Просто руки опускаются...
Кто-нибудь из местных юристов может подтвердить информацию?


Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса

2. Если возмездный договор отчуждения одним из участников доли в праве удостоверен нотариально, то нотариус должен удостовериться в соблюдении права преимущественной покупки доли. Доказательством могут служить: заявления от других сособственников об отказе от права преимущественной покупки, свидетельства нотариальной конторы о передаче извещения продавца о продаже доли сособственникам, если с момента извещения всех сособственников до удостоверения договора прошло более месяца. Если право преимущественной покупки при возмездном отчуждении соблюдено, то рекомендуется представить в учреждение юстиции нотариально удостоверенные копии доказательств, чтобы регистратор не истребовал согласия других сособственников на регистрацию.

3. В случае отчуждения доли в праве на основании возмездной сделки, заключенной в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации договора и права должны прилагаться письменные согласия со стороны остальных сособственников. Согласия со стороны граждан могут быть подписаны ими лично или их представителями (лучше по нотариальной доверенности) непосредственно в учреждении юстиции либо нотариально засвидетельствованы.

Сообщение отредактировал Naivny: 28 October 2008 - 18:46

[Денежка]

Naivny

в случае ППФ уведомление сособственника не прокатит. Не примут документы в нашем питерском ФРС. Правда, абсолютно не понятно на каком основании откажут регистрировать, но такова практика. А вот если через нотариат - то им поблажки при регистрации делают, в этом случае и уведомление проканает. Но мне этот вариант по деньгам не потянуть. Просто руки опускаются...
Кто-нибудь из местных юристов может подтвердить информацию?

Это не совсем так. Разумеется, можно в ППФ сдавать договоры. Разумеется, документы не могут "не принять". Т.е. могут сказать, мол, "не хотим принимать" - но права не имеют, можно настаивать на приёме.
У ФРС есть примочка, касающаяся уведомления совладельцев. Не отказа, а уведомления. Отказ от ППП, по закону о регистрации, делается либо непосредственно в УФРС, либо предоставляется нотариально удостоверенный.
Есть в СПб этот актец:

ПРИЛОЖЕНИЕ
к распоряжению
Комитета по управлению
городским имуществом
от 18.02.2000 N 341-р

ПОЛОЖЕНИЕ
О ПОРЯДКЕ РЕАЛИЗАЦИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГОМ
ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ (МЕНЫ) ДОЛИ
В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

10. Отказ от приобретения доли, подготавливаемый в соответствии с п.п. 6 и 9 настоящего Положения, оформляется письмом КУГИ и подписывается заместителем председателя КУГИ - директором ДНИ.
При принятии решения об отказе в приобретении указанной доли ДНИ направляет в ГБР письмо, подтверждающее согласие на государственную регистрацию права на долю.

Но это, разумеется, незаконное положение, т.к. по закону о регистрации

Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

Примочка про уведомление о продаже (мене) доли в том, что

Для УФРС нужное действие - это вот такое уведомление совладельцев через нотара.
Причём эта "нужность" в какой-то период настолько охренительную силу имела, что "простое" ценное письмо с описью, или даже телеграмма с уведомлением о продаже доли было ни фига не подтверждением уведомления. "Уведомление должно быть через нотариуса" - и никаких гвоздей. Сейчас этого перегиба, вроде бы, нет, но бывало, простых людей на приёме документов заворачивали...
Вот это до сих пор висит (на сайте УФРС по СПб и ЛО):

http://www.gbr.ru/nedv/doc/doc41z.html
12. При отчуждении доли в праве собственности третьему лицу, не являющемуся сособственником объекта недвижимости – документы, подтверждающие извещение продавцом доли в праве собственности других сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает (нотариально заверенные копии извещения о намерении продать долю в праве общей долевой собственности и почтового уведомления о вручении сособственникам извещения с указанием даты вручения подписью лица, получившего уведомление, либо свидетельство, выданное нотариусом в порядке ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, либо отказ от права преимущественной покупки, удостоверенный нотариально или оформленный в органе по государственной регистрации прав.

Тот же питерский документ ещё какие-то требования к заявлению устанавливает:

5. Вопрос о реализации Санкт-Петербургом преимущественного права приобретения доли, отчуждаемой одним из участников третьему лицу, рассматривается на основании письменного заявления участника о намерении продать принадлежащую ему долю с указанием существенных условий сделки, а именно:
- предмете сделки;
- цене сделки,
либо к заявлению должен быть приложен проект договора купли-продажи (мены).
Обязательным приложением к заявлению участника являются документы, свидетельствующие о наличии у заявителя права на отчуждаемую долю.
Заявления, не отвечающие указанным требованиям, возвращаются без рассмотрения с указанием причины возврата.

ГК РФ (ст. 250) таких доп. требований (и последствий их невыполнения) не содержит.

Проконсультировался у юриста, который мне сказал, что в случае ППФ уведомление сособственника не прокатит.

Наврал юрист. До такого наше УФРС ещё не докатилось. Уведомление прокатит, нотариальное - легко, ценным письмом или телеграммой - сложнее.

Хотите без сложностей - отправляйте через нотариуса уведомление в КУГИ, с приложением копии Вашего свидетельства о доле в праве собственности. Или под штампик, без нотара, в КУГИ уведомление сдайте, и копию уведомления с отметкой о приёме отдайте в УФРС.

Цена в мене - не очень простой вопрос.
Согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Поэтому п. 1 ст. 568 ГК РФ (если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными) для мены недвижимости применяться не должен. Не могут в мене недвижимости цены предполагаться, должны быть прямо указаны.

Цены, разумеется, стороны вольны сами определять. Хоть ниже ПИБовской, хоть выше. Это для целей нотариального удостоверения договора мены цена сделки определяется по стоимости недвижимости, которая (стоимость) берётся не ниже ПИБовской, чтобы подсчитать тариф (не пошлину).
Хотя привязка к ПИБовской стоимости обязательна только для договоров, подлежащих обязательному нот.удостоверению. Тариф для нот.удостоверения мены определяется вот так:

11 февраля 1993 года N 4462-1

ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
О НОТАРИАТЕ
Статья 22.1. Размеры нотариального тарифа
1. Нотариальный тариф за совершение указанных в настоящей статье действий, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, взимается в следующих размерах:
1) за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества):
детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 300 рублей;
другим лицам в зависимости от суммы договора:
до 1 000 000 рублей - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно - 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
свыше 10 000 000 рублей - 77 500 рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей;

Но по практике нотариусы применяют к определению суммы договора налоговый кодекс:

Статья 333.24. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий
Статья 333.25. Особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий
5) при исчислении размера государственной пошлины за удостоверение договоров, подлежащих оценке, принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже суммы, определенной в соответствии с подпунктами 7 - 10 настоящего пункта. При исчислении размера государственной пошлины за выдачу свидетельств о праве на
По выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный организациями (органами) или специалистами-оценщиками (экспертами), указанными в подпунктах 7 - 10 настоящего пункта. Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки).
В случае представления нескольких документов, выданных организациями (органами) или специалистами-оценщиками (экспертами), указанными в подпунктах 7 - 10 настоящего пункта, с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей имущества;
8) стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться как организациями, осуществляющими оценку недвижимости, так и организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения;

Чтобы всем было хорошо (поменять без доплаты доли в квартирах, имеющих разную ПИБовскую стоимость), надо за цену каждой квартиры взять максимальную ПИБовскую стоимость.

Но лучше указать в мене реальную стоимость отчуждаемых долей.

По налогу (НДФЛ) надо смотреть, была ли доля в собственности более 3 лет (тогда можно вычет на всю сумму сделать), или менее 3 лет (тогда вычет до 1 миллиона, но с разделением на число совладельцев), или делать вычет на сумму, потраченную ранее на приобретение доли.

[Naivny]

Спасибо за столь полный ответ. По налогам вот только не совсем понятно.
Если мы считаем объекты мены равноценными, готовы указать одинаковую рыночную стоимость (хоть ПИБовская будет разная), и доплаты не будет, то тогда ведь остутствует налогооблагаемая база, ведь никто не обогащается, сторноны как бы остаются при своем. Следовательно, и налогов платить будет не нужно, я правильно понимаю?

В поиске смотрел. Но так и не понятно, к чему гуру пришли.
Например, в ветке http://forum.yurclub...ic=156275&st=20
цитируется ПИСЬМО от 21 февраля 2000 г. N 04-04-06 МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
В случаях, когда названные предметы мены (акции и квартира) признаются равноценными, физическими лицами каких-либо денежных средств на приобретение жилого дома, квартиры или дачи не направляется, следовательно, нет объекта налогообложения.

С чем я полностью согласен. Но какова практика?

Сообщение отредактировал Naivny: 12 December 2008 - 20:55