Сообщений в теме: 189

[Ludmila]

Вы, как всегда, в своей манере.

От ответа на вопрос про инвестиционный контракт Вы, как всегда, уклонились. Затем опять перевели разговор на договор стройподряда.

Цитата

Пока по договору строительного подряда подрядчик не передал права на объект заказчику, обязательства подрядчика не прекратились, результат строительства не достигнут. Однако право собственности (вещное право) на объект возникает в момент регистрации, а не в момент передачи заказчику прав на объект подрядчиком (ст. 703 ГК РФ).

Ну, по поводу этого много-много раз писала выше. Повторять не буду.

Цитата

Статья 336 ГК РФ. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования)...

В чем Вы видите путаницу с имущественными правами (требованиями) и правом собственности?

В чём состоит Ваша путаница этих понятий, также многократно объяснла выше, повторяться не буду.

И, пожалуйста, не цитируйте в очередной раз свои же сообщения.

[greeny12]

Ludmila сказал(а) 17.10.2007 - 8:24:

Вы, как всегда, в своей манере.

Ludmila, я не Ваш работодатель, которому был нужен специалист, который не "поясняет" (сообщение 106, например) почему нельзя, а обоснованно предлагает различные варианты как нужно достичь заданного результата в условиях "белых пятен" и "черных дыр".

С уважением отношусь к Вашей последовательности в упорстве, с которым Вы стоите на позициях автора статей в "ЭЖ-Юрист" и "Бизнес-адвокат" двухлетней давности. Вспомнился анекдот:

Монастырь, переписчик книг спрашивает у настоятеля, почему оригинал отдается, а перепись остается в архиве - так же больше риск ошибки.
Настоятель соглашается, что риск ошибки и правда велик, и идет в подвал, не открывавшийся 2 тысячи лет, где хранятся древние рукописи. Из подвала вскоре раздается мерный стук и вой. Испуганые послушники спускаются в подвал и видят старенького настоятеля, бьющегося головой об стену и причитающего:
- Целебрейт! Там написано "целебрейт", а не "целибат"!!!

Целебрейт -праздновать (англ.)
Целибат - обет безбрачия.

Но участникам форума интересно не только прошлое.

А как же все-таки "моделировать" залоги имущественных прав (требований) в строительстве жилой недвижимости на начальном этапе?

Если у Вас есть иные идеи, в дополнение к тем, что в сообщении №125 - поделитесь, но не "поясняйте", почему нельзя делать то, что скоро станет обычаем делового оборота.

[Ludmila]

greeny12, мда, Вы, видимо, начитались книг по риторике - когда нечего ответить по существу, переходите на личности.

Вы так и не ответили ни на один мой вопрос, а требуете от меня каких-то пояснений, хотя пояснения я много раз давала выше. Ну, раз Вы не поняли их и не хотите упорно видеть очевидное - пояснять в очередной раз не буду.

Цитата

почему нельзя делать то, что скоро станет обычаем делового оборота.

Мда. Почему нельзя делать что - заключать договоры, в которых нет и не может быть надлежащего описания существенных условий, которые являются недействительными сделками? Действительно, это я объяснять не буду.
Про соотношение закона и обычаев делового оборота и про понятие обычая делового оборота рассказывать Вам не буду - поздно.
Хотя вообще ход, конечно, интересный. А действительно, давайте будем в массовом порядке заключать какие-нибудь недействительные сделки, не указывать существенные условия в договорах, а потом скажем, что так делать можно, поскольку это обычай делового оборота!

Заключаются ли договоры залога прав застройщика? Да заключаются, конечно. Только все стороны этих договоров прекрасно понимают, что эти договоры являются недействительными сделками и незаключёнными договорами, а когда дело доходит до суда, то суды в массовом порядке признают такие договоры ензаключёнными договорами и/или недействительными сделками. Часть такой судебной практики Вы выкладывали сами.

Добавлено в [mergetime]1192601696[/mergetime]

Цитата

Если у Вас есть иные идеи

Вы правда думаете, что я буду тут рассказывать свои схемы? Вопрос-то был не о схемах, вопрс был о том, возможен ли залог прав застройщика. Вот и всё. На него я ответила.

[bearspbbig]

Ludmila

Цитата

Заключаются ли договоры залога прав застройщика? Да заключаются, конечно. Только все стороны этих договоров прекрасно понимают, что эти договоры являются недействительными сделками и незаключёнными договорами, а когда дело доходит до суда, то суды в массовом порядке признают такие договоры ензаключёнными договорами и/или недействительными сделками. Часть такой судебной практики Вы выкладывали сами

а на вскидку не дадите пару судебных прецендентов?

[Ludmila]

bearspbbig, ну, например, вот это.
В Постановлении ФАС МО от 18.08.05 г. по делу № КГ-А40/7072-05 (резолютивная часть объявлена 04.08.05 г.) суд признал договор залога незаключённым и указал: «В договоре отмечено, что предмет залога принадлежит залогодателю на основании Постановления Правительства г. Москвы от 02.06.1998 N 440 и инвестиционного контракта от 18.10.2000 N 148.
Суды обоснованно указали на то, что поскольку в Постановлении Правительства г. Москвы и названном контракте права ответчика - ЗАО "Астиком" на недвижимое имущество - 29 жилых помещений, расположенных в строящемся доме по адресу: г. Москва, Карамышевская набережная, корп. 8Б, квартал 76 муниципального района "Хорошево-Мневники", не отражены, должник не обозначен, указанные в договоре права не могут быть предметом залога, так как не соответствуют ст. ст. 335 и 336 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды правомерно пришли к выводу, что в указанном договоре о залоге прав стороны не установили предмет залога и не согласовали предмет договора».

Это, кстати, был мой объект. В том смысле, что они пришли за кредитом в банк, в котором я работала. По документам там всё было очень плохо, и мы их не прокредитовали.
Зато их прокредитовал другой банк. Последствия этого см. в процитированном Постановлении ФАС МО.

И, если интересно, я Вам в личку скину заключение по залогу прав застройщика.

[Тупая блондинка]

Ludmila, мне непонятна Ваша позиция по ситуации, когда Застройщик никому не передавал права Заказчика. Вы полагаете, что у него нет никаких прав на строящиеся квартиры?

[Тупая блондинка]

Если брать простую ситуацию, например: Застройщик без передачи кому-либо прав Закказчика на принадлежащем ему по праву аренды или собствнности земельном участке строит жилой дом, привлекает инвесторов и заключает с ними ДДУ.
В этом случае у дольщиков возникает право требования квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Также после сдачи дома в эксплуатацию Застройщик может зарегистровать право собственности на картиры, на которые не заключен договор долевого участия.
Таким образом, дольщик закладывает право требования, а Застройщик - право собственности, которые у них возникнут в будущем. Это сделки однородного характера. Что же теперь - всю ипотеку нафиг?

[bearspbbig]

Ludmila
очень интересно
скиньте если не сложно.

Тупая блондинка
у застройщика есть масса прав.

но нету прав требования

поэтому их он и не может закладывать.

[Ludmila]

Тупая блондинка, кхм, как бы Вам объяснить попроще...
Залог права требования - это один вид залога, ипотека (залог недвижимости) - совсем другой вид залога, а залога права собственности не бывает вообще...

[Изяслав]

Тупая блондинка

Цитата

Застройщик - право собственности, которые у них возникнут в будущем.

право собственности на недвжку подлежит регистрации, а значит может быть заложено только после регистрации + существенное условие залога имущественного права - указание должника. кто у Вас будет должник в залоге права собственности застройщика?

[Ludmila]

str555, не сбивайте девушку с толку, а то она ещё решит, что бывает залог права собственности...

[Изяслав]

поздно, она уже так решила, я лишь подвожу её к причинам, почему залога права собственности не бывает.

[Тупая блондинка]

Цитата

право собственности на недвжку подлежит регистрации, а значит может быть заложено только после регистрации + существенное условие залога имущественного права - указание должника. кто у Вас будет должник в залоге права собственности застройщика?

А право требования возникает лишь после сдачи объекта. Это вас не смущает? Должником является лицо, получившее кредит.
Не люблю, когда вместо ответа по существу начинают цепляться к словам. Ну назовем так - имущество, право собственности на которое возникнет в будущем.

Хорошо, когда промахи законодательства исправляются практикой. Мои клиенты-Застройщики всегда получали кредит в банке под строящиеся квартиры. Не вижу в этом ничего плохого. Не понимаю таких людей, как Людмила - из-за буквы закона доставлять неудобства массе людей.

Цитата

но нету прав требования 

поэтому их он и не может закладывать.

Вопрос был о залоге строящейся квартиры, а не о залоге права требования.

[Изяслав]

Тупая блондинка

Цитата

А право требования возникает лишь после сдачи объекта.

к чему тут это? Вы ведь пишете про залог права собственности.
к словам не цепляемся, просто нужно разложить все по полочкам, чтобы иметь представление о чем мы говорим.

и если мы говорим о залоге права, то при чем тут лицо, получившее кредит?

что у Вас закладывает Засторйщик? если право собственности на квартиры, то это право подлежит регистрации, до регистрации его у Застройщика тупо нет. и Ваш договор залога права собственности на квартиры ничтожен, кредиты не обеспечены.
если же Вы закладываете право требования, то опять же этот ДЗ ничтожен - в нем не указан и не может быть указан должник (т.е. лицо, которое обязано перед залогодателем).

[Ludmila]

Цитата

А право требования возникает лишь после сдачи объекта.

Что, простите, возникнет после сдачи объекта??? Право требования???!!! А может быть, право собственности???
Право требования (если оно есть) как раз и прекращается после сдачи объекта...

Цитата

Должником является лицо, получившее кредит.

Должником перед кем? Наверное, перед тем, кто выдал кредит, а не перед застройщиком?

Цитата

Не люблю, когда вместо ответа по существу начинают цепляться к словам. Ну назовем так - имущество, право собственности на которое возникнет в будущем.

Тут не цепляются к словам. Это абсолютно разные понятия.

Цитата

имущество, право собственности на которое возникнет в будущем.

, не может быть предметом ипотеки...

Цитата

Мои клиенты-Застройщики всегда получали кредит в банке под строящиеся квартиры.

Я уже говорила: такие договоры заключаются, но это не влияет на их недействительность.

Цитата

Не понимаю таких людей, как Людмила - из-за буквы закона доставлять неудобства массе людей.

А действительно - зачем обращать внимание на какие-то там дурацкие законы? Надо заключать любые договоры, ну а то, что они являются недействительными сделками или незаключёнными договорами - ну, это же такая мелочь...

Тупая блондинка, а Вы юрист?

[bearspbbig]

Ludmila

Цитата

А действительно - зачем обращать внимание на какие-то там дурацкие законы?  Надо заключать любые договоры, ну а то, что они являются недействительными сделками или незаключёнными договорами - ну, это же такая мелочь...

не знаю как везде, но мы юристы Питера давно работаем по понятиям.

и вместо судебной практики учим как правильно заходить в хату

Тупая блондинка

Цитата

Не понимаю таких людей, как Людмила - из-за буквы закона доставлять неудобства массе людей.

задача юриста как раз и есть в том чтобы выстроить удобную для клиента ЗАКОННУЮ схему

[Ludmila]

Цитата

задача юриста как раз и есть в том чтобы выстроить удобную для клиента ЗАКОННУЮ схему 

Согласна.
Я так считаю.
Хочет клиент/работодатель заключать договор, являющийся недействительной сделкой, незаключённым договором и т.д., без обеспечения - да ради Бога. Деньги его, пусть делает, что хочет. Но я должна его предупредить, во что он ввязывается - описать все риски, по возможности выявить способы минимизации рисков и т.д. Принимать риски клиент/работодатель должен осознанно, а не так, что юрист написал, что "так можно, все так делают", а потом в суде всё посыпалось абсолютно неожиданно для клиента/работодателя, который этого совсем не ожидал.

[Тупая блондинка]

Цитата

Что, простите, возникнет после сдачи объекта???  Право требования???!!! А может быть, право собственности???
Право требования (если оно есть) как раз и прекращается после сдачи объекта... 

Ludmila, право собственности возникает после государственной регистрации объекта, а не после его сдачи.
До сдачи дома в эксплуатацию не существует такого объекта недвижимого имущества, как квартира. Следовательно, право требования квартиры до сдачи дома в эксплуатацию - право требования несуществующего объекта. Я полагаю, что нельзя требовать от кого-либо то, чего не существует. И если обратиться в суд с требованием передать в собственность квартиру, то в удовлетворении исковых требований будет отказано, так как право требования еще не наступило ввиду отсутствия объекта недвижимого имущества.
То, что право требования прекращается после сдачи объекта - полнейший абсурд. Получается, что если Застройщик не передал квартиру дольщику, то дольщик не имеет права потребовать ее, так как право требования прекратилось.

Цитата

Тупая блондинка, а Вы юрист?

Ага, и клиенты очень довольны, потому что я считаю своей обязанностью не разъяснить законность того или иного действия, правильно обозначить термины, а решить поставленную задачу, неважно, законным или нет способом.


Добавлено в [mergetime]1193069556[/mergetime]

Цитата

Но я должна его предупредить, во что он ввязывается - описать все риски, по возможности выявить способы минимизации рисков и т.д. Принимать риски клиент/работодатель должен осознанно, а не так, что юрист написал, что "так можно, все так делают", а потом в суде всё посыпалось абсолютно неожиданно для клиента/работодателя, который этого совсем не ожидал.

В таком случае ты должна предупредить клиента, что залог права требования строящейся квартиры не может служить гарантией исполнения обязательства.
Я высказалась по теме потому, что меня удивило, что залог права требования несуществующего объекта ты читаешь законным, а залог несуществующего имущества - нет. С точки зрения рисков - это одно и то же.

[Изяслав]

Тупая блондинка

Цитата

До сдачи дома в эксплуатацию не существует такого объекта недвижимого имущества, как квартира. Следовательно, право требования квартиры до сдачи дома в эксплуатацию - право требования несуществующего объекта. Я полагаю, что нельзя требовать от кого-либо то, чего не существует. И если обратиться в суд с требованием передать в собственность квартиру, то в удовлетворении исковых требований будет отказано, так как право требования еще не наступило ввиду отсутствия объекта недвижимого имущества.
То, что право требования прекращается после сдачи объекта - полнейший абсурд. Получается, что если Застройщик не передал квартиру дольщику, то дольщик не имеет права потребовать ее, так как право требования прекратилось.

что-то у Вас опять каша какая-то получилась:
что тогда есть у дольщиков? что они в залог передают? правильно, право требования передачи в собственность определенной недвижимости от определенного должника (в объеме и на условиях договора долевки).

так что ничего странного или незаконного в залоге права требования нет.

разумеется, право требования прекращается не после сдачи, а после исполнения - передачи квартиры в собственность.

Добавлено в [mergetime]1193110181[/mergetime]
Тупая блондинка

Цитата

Ага, и клиенты очень довольны, потому что я считаю своей обязанностью не разъяснить законность того или иного действия, правильно обозначить термины, а решить поставленную задачу, неважно, законным или нет способом.

а какая у Вас задача? если получить кредит под залог неведомо чего, то Вы выполнили задачу. А у Ludmila задача обеспечить исполнение. И юристы банка, который выдал кредит под неведомо что, свою задачу не выполнили. Только они об этом еще не знают, и дай бог, не узнают.

Сообщение отредактировал str555: 23 October 2007 - 09:30

[Ludmila]

Тупая блондинка, во-первых, мы с Вами на брудершафт не пили, чтобы мне тыкать. Так что будьте любезны обращаться на Вы.

Далее.
У Вас, как и у greeny 12, в голове полнейшая путаница.
Вы путаете право требования и само имущество.
Заложить, уступить и т.д право требования можно запросто - почитайте ГК РФ и закон о залоге, может, поможет. При этом с юридической точки зрения не имеет значения, создан объект или нет.
А вот заложить несуществующий объект недвижимости нельзя.

Цитата

считаю своей обязанностью не разъяснить законность того или иного действия, правильно обозначить термины, а решить поставленную задачу, неважно, законным или нет способом.

Ну тогда Вы не юрист. .
Юрист, решающий проблему незаконным способом и не разъясняющий клиенту, что тот действует незаконно - это не юрист. Это менеджер.

Добавлено в [mergetime]1193117053[/mergetime]

Цитата

С точки зрения рисков - это одно и то же.

С точки зрения рисков это сооовсем не одно и то же... Это две большие разницы.

[Тупая блондинка]

Цитата

Тупая блондинка, во-первых, мы с Вами на брудершафт не пили, чтобы
мне тыкать. Так что будьте любезны обращаться на Вы.

Приношу свои извинения, в дальнейшем я буду очень любезна.

Цитата

Ну тогда Вы не юрист. .
Юрист, решающий проблему незаконным способом и не разъясняющий клиенту, что тот действует незаконно - это не юрист. Это менеджер

Я была не внимательна, и пропустила слоао "только". Я не только разъясняю законодальство, но всгда ищу разрешения проблемы.
Я не путаю право требования и само имущество. У меня создалось впечатление, что ВЫ слишком формально относитесь к закону и за буквами не видите сути. Мы с разговариваем на разных языках, поэтому обсуждение какого-либо вопроса с ВАМИ считаю бессмысленным.

[Ludmila]

Цитата

У меня создалось впечатление, что ВЫ слишком формально относитесь к закону и за буквами не видите сути.

Видите ли, в отличие от Вас я юрист. Да, я не считаю возможным в своей деятельности не учитывать нормы законодательства и судебную практику. И, в отличие от Вас, я умею находить ЗАКОННЫЕ способы решения проблемы.
Сути не видите Вы, когда не понимаете разницу между совершенно разными видами залога, когда не понимаете, что такое право требования, путаете элементарные понятия, да ещё и упорствуете в своих заблуждениях, а вместо ответа по существу переходите на личности, что всегда явлется признаком слабости.

Цитата

Мы с разговариваем на разных языках, поэтому обсуждение какого-либо вопроса с ВАМИ считаю бессмысленным.

Да уж. Мы разговариваем на разных языках. Вы считаете, что вполне нормально для юриста решать проблему клиента незаконными способами и говорить клиенту то, что ему хочется слышать - что всё можно, что нет никаких препятствий, а закон - простая формальность. Я считаю, что мой долг - предупредить клиента (со ссылками на НПА и судебную практику) обо всех возникающих у него рисках, по возможности оценить эти риски и выработать законные способы их минимизации (а выработать законные способы минимизации рисков можно почти всегда).
И до того момента, когда Вы уясните себе понятия "право требования", "залог права требования", "ипотека", я также считаю дальнейшую дискуссию с Вами бессмысленной.

[greeny12]

Ludmila сказал(а) 23.10.2007 - 8:24:

Тупая блондинка, У Вас, как и у greeny 12, в голове полнейшая путаница.
Вы путаете право требования и само имущество.
Заложить, уступить и т.д право требования можно запросто - почитайте ГК РФ и закон о залоге, может, поможет. При этом с юридической точки зрения не имеет значения, создан объект или нет.

Т.е. Ludmila полагает, что у прав требования на созданный или не созданный объект всегда есть обладатель, который всегда и безусловно может эти права заложить?

Не соглашусь.
Если заказчик выполнил все условия договора подряда, подрядчику все равно кому адресовать исполнение. Вот с этого момента, по общему правилу, права требования на исполнение по договору подряда являются оборачиваемыми.
Но только до того момента, когда у объекта появится собственник, поскольку после этого заложить можно только сам объект, но не права требования.

Ludmila сказал(а) 23.10.2007 - 8:24:

А вот заложить несуществующий объект недвижимости нельзя.

Т.е. Ludmila полагает, что договором о залоге не может быть предусмотрен залог объекта, который будет создан?
Не соглашусь. Такой договор может быть заключен еще до того, как право собственности на объект возникнет. А вот право залога по такому договору возникает у залогодержателя после необходимых регистрационных процедур и после регистрации залогодателем созданного объекта.

[Ludmila]

Цитата

полагает, что у прав требования на созданный или не созданный объект всегда есть обладатель, который всегда и безусловно может эти права заложить?

Если есть право требования к третьему лицу, то всегда есть и обладатель этого права. Или greeny12 полагает, что может быть право требования, но не быть обладателя этого права?
Что любое право требования всегда и безусловно можно заложить - такого я никогда не говорила. Я всегда говорила, что существуют определённые условия, при наличии которых можно заложить право требования. Но если эти условия выполнены, то право требования к третьему лицу можно заложить.

Цитата

Если заказчик выполнил все условия договора подряда, подрядчику все равно кому адресовать исполнение. Вот с этого момента, по общему правилу, права требования на исполнение по договору подряда являются оборачиваемыми.
Но только до того момента, когда у объекта появится собственник, поскольку после этого заложить можно только сам объект, но не права требования.

Про то, что это бред полнейший, я уже столько раз писала выше... давайте не начинать снова... Честно, уже надоело цитирование Вами собственных сообщений.

Цитата

.е. Ludmila полагает, что договором о залоге не может быть предусмотрен залог объекта, который будет создан?

В отношении объекта недвижимости? Конечно, не может быть такого договора залога.

Цитата

Не соглашусь. Такой договор может быть заключен еще до того, как право собственности на объект возникнет.

Даааа???? И как же Вы в договоре ипотеки такого объекта опишете существенные условия договора ипотеки, в частности, сведения о государственной регистрации права собственности на передаваемый в ипотеку объект недвижимости?


Добавлено в [mergetime]1193124200[/mergetime]
Ну и, конечно, для greeny12
не имеет никакого значения, что в случае возникновения ипотеки из догвора ипотеки договор ипотеки и ипотека как обременение регистрируются одновременно...

[greeny12]

Тупая блондинка сказал(а) 23.10.2007 - 9:18:

У меня  создалось впечатление, что ВЫ  слишком формально  относитесь к закону и за буквами не видите сути.  Мы с  разговариваем на разных языках,

Уважаемая Тупая блондинка, бывают ситуации, когда "неверные" убеждения критика (т.е. Ludmila) более искренни, чем убеждения оппонента (т.е. Вы), у которого творческий потенциал преобладает над критическим.
Уважаемая Ludmila, форум предназначен для обмена информацией, а не для того, чтобы эмоциональными и не всегда тактичными высказываниями в адрес непричастных сублимировать длящуюся из прошлого обиду на недосягаемых.