Сообщений в теме: 394

[Ludmila]

Прочитала закон. Свои соображения выложу чуть позже. Пока скажу вот что. Завтра состоится заседание Комитета Ассоциации "Россия" по банковскому законодательству. Будут обсуждать этот законопроект. Есть возможность донести свои мысли и предложения до этой ассоциации, а она, как я понимаю, потом будет пытаться донести результат до Госдумы. Если кто хочет, выкладывайте в этой теме или кидайте мне в личку. Не обещаю донести всё, но хотя бы попробую.

[Ludmila]

Мысли вслух + 214-ФЗ с предлагаемыми изменениями.

Прикрепленные файлы

•  законопроект.docx   68.63К   251 скачиваний
•  214-ФЗ.docx   102.77К   349 скачиваний

[Jazzanova]

Спасибо Люда, только сейчас увидел твое сообщение. Мои вопросы по тексту нововведений:

1) если в группу компаний будут входить допустим тридцать юридических лиц, инвестору придется проверять финансовую отчетность всех этих компаний, чтобы купить допустим квартиру в 36 кв.м. - по моему бред (см. подпункт 1 пункта 2 ст. 3 закона 214-фз в новой редакции)

2) чем будет подтверждаться отсутствие неисполненных предписаний? Сделки ДДУ подписываются пачками каждый день. Застройщику каждый день будет нужно получать справку контролирующего органа, что у него нет предписаний по состоянию на этот день? (см. подпункт 2 пункта 2 ст. 3 закона 214-фз в новой редакции)

3) если застройщик не ликвидировался, он не вправе привлекать инвестиции граждан, а если ликвидировался, то видимо вправе - это без комментариев, сложно комментировать бред (см. подпункт 3 пункта 2 ст. 3 закона 214-фз в новой редакции)

4) чем будет подтверждаться неприостановление деятельности застройщика? Откуда об этом узнает инвестор? Между вынесением решения о приостановлении деятельности и его получением всегда будет временной люфт. Что будет с теми сделками, которые зарегистрированы в этот люфт?(см. подпункт 5 пункта 2 ст. 3 закона 214-фз в новой редакции)  

5) отсутствие сведений в реестре недобросовестных поставщиков. Хм. это даже не смешно. Допустим какой то чиновник средней руки включил в этот реестр застройщика без достаточных на то оснований (мы в России, это более чем реально по практике), и что делать застройщику? Он должен остановить свои продажи? Многомиллиардные инвестиции псу под хвост и идти оспаривать в суд  ненормативный акт органа власти и судиться несколько месяцев по этой теме? Все это время продажи будут остановлены, то есть простой и убытки. Жесть как она есть. По моему инициаторы проекта хотят помочь не инвесторам, а чиновникам "стричь шерсть с овец". (подпункт 6 пункта 2 ст. 3 закона 214-фз в новой редакции)

6)  отсутствие недоимок - та же проблема, они хотят чтобы застройщики стали святыми, может начать с себя? Провести внеплановую налоговую проверку и установить факт недоимки допустим в 1000 рублей весьма просто, оспорить это сложно и долго, особенно если дойти до ВС РФ. При этом продажи должны быть остановлены? Ребята, ну детский сад. И это реально законопроект????!!!! В шоке. (подпункт 8 пункта 2 ст. 3 закона 214-фз в новой редакции) По моему это уже глубокий космос.
7) каким образом Росреестр будет проверять судимость бухгалтера застройщика при регистрации каждого очередного ДДУ? (cм. подпункт 9 пункта 2 ст. 3 закона 214-фз в новой редакции).

8) наконец последний вопрос - ДДУ заключенные с нарушением пункта 2 ст. 3 214-фз в новой редакции будут оспоримыми или ничтожными?

и это только по части изменений...хм чтоже дальше то будет? Юридический хорор видимо.

 

Резюме из всего этого нового безумного перечня оснований, дающих право застройщику привлекать долевые инвестиции граждан в строительство следует оставить только факт наличия процедуры банкротства и факт наличия судимости у ЕИО и бухгалтера - это более менее здравые вещи, все остальное убрать к чертовой матери.

пока читаем дальше

Сообщение отредактировал Jazzanova: 01 December 2015 - 16:47

[Ludmila]

Докладываю.

На заседании ассоциации (Ассоциация российских региональных банков) сучился цирк с конЯми. Обсуждения толком не вышло, да и выделили на него меньше 15 минут. Однако уже в ночи удалось отправить свои предложения по внесению изменений в законопроект. Я отправляла предложения в эту самую ассоциацию, они отправили в Госдуму. Были бы предложения других юрклубовцев - отправила бы и их.

Возможно, удастся примерно таким же способом направить в Госдуму уже конкретные предложения, изменения в конкретные статьи. Если удастся, то заранее предупрежу об этом. Если кто-то захочет, можно мне скинуть будет предложения (в каком формате, скажу), я включу в свои, что смогу. Единственное но: позиция ассоциации - поскольку это ассоциация банковская, то все вносимые изменения должны напрямую или косвенно касаться банков. Если что-то плохо для застройщика, но не создаёт проблем для банков, то такие предложения через ассоциацию не пройдут. Так что если кто-то что-то будет сбрасывать, то обоснование надо подводить под то, как это скажется на банках или затронет банки.

Пока ничего сбрасывать не надо, если получится, дам отмашку.

1) если в группу компаний будут входить допустим тридцать юридических лиц, инвестору придется проверять финансовую отчетность всех этих компаний, чтобы купить допустим квартиру в 36 кв.м. - по моему бред (см. подпункт 1 пункта 2 ст. 3 закона 214-фз в новой редакции)

С группой компаний вообще всё весело. Дал поручительство - всё, ты в группе компаний. Если банк дал поручительство, то он тоже входит в группу компаний. Моя дважды бывшая начальница сказала всё, что она думает по этому поводу, не стесняясь в выражениях.

[Maria_pl]

С группой компаний вообще всё весело. Дал поручительство - всё, ты в группе компаний. Если банк дал поручительство, то он тоже входит в группу компаний. Моя дважды бывшая начальница сказала всё, что она думает по этому поводу, не стесняясь в выражениях.

Причем договор поручительства должен быть нотариально удостоверен. А требования для банка давать именно нотариально удостоверенное поручительство я не нашла. 

Соответственно, если поручительство будет нотариальным, то поручитель входит в группу застройщика и размер его собственных средств учитывается при определении:

"1) размер собственных средств застройщика или застройщика и иных юридических лиц, входящих в группу компаний застройщика, на последнюю отчетную дату, предшествующую дате государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, должен составлять не менее минимального размера, установленного Правительством РФ, рассчитываемого в порядке, установленном Правительством РФ;".

А если поручительство будет в простой письменной форме, то поручитель в группу застройщика не войдет.

Т.ч. у банка есть возможность избежать включения в группу застройщика.

Хотя очень странно, что отнесение к группе прицепляют автоматом к тому, какую форму сделки выберут стороны. Они же могут и просто так захотеть нотариально удостоверить договор, совершенно не желая при этом отнесения поручителя к группе.

 

PS: назвали бы лучше "строительная группа", чтоб с обычной группой компаний не путаться.

Сообщение отредактировал Maria_pl: 03 December 2015 - 17:11

[Ludmila]

Причем договор поручительства должен быть нотариально удостоверен. А требования для банка давать именно нотариально удостоверенное поручительство я не нашла.

 

А если поручительство будет в простой письменной форме, то поручитель в группу застройщика не войдет. Т.ч. у банка есть возможность избежать включения в группу застройщика.

Соглашусь, но лишь отчасти. Вообще из буквального толкования получается именно то, что Вы написали. Но положения закона друг с другом не бьются вообще, и есть у меня предположения, что необязательность нотариальной формы - это результат несогласованных действий разработчиков, а на самом деле имелось в виду сделать нотариальную форму обязательной. И где-то на стадии второго чтения (когда основные поправки и вносятся) вполне может появиться "корректировка". Но на стадии второго чтения - это плохо, но не критично, а вот если появится перед третьим чтением, то всё, трындец. А вполне может быть, что на это всё и рассчитано - что самое интересное появится перед третьим чтением.

Поэтому критичные вещи надо по возможности отсекать сейчас, ещё на стадии внесения законопроекта.

Они же могут и просто так захотеть нотариально удостоверить договор, совершенно не желая при этом отнесения поручителя к группе.

Я не представляю себе человека в здравом уме, который пойдёт нотариально удостоверять договор поручительства. В случаях, когда по закону нотариальное удостоверение не обязательно, взимается нотариальный тариф, а это очень большие деньги.

Так что сдаётся мне, что имелось в виду обязательное удостоверение.

Я, собственно, очень хотела сказать, "какое, б.., на..., поручительство, они там о....., что ли?", но корректно заявила, что правовая конструкция поручительства тут вообще неприменима, и надо менять на независимую гарантию.

Моя дважды бывшая начальница по поводу этого закона выражалась намного... эээээ... критичнее, но я не решилась использовать такие выражения.

[Maria_pl]

Пока даже отнесение к "группе компаний застройщика" выглядит вполне безобидным, ведь никаких обязательств (кроме обязательства по поручительству) на ее участников это не накладывает.

Наверное, эту группу придумали на случай, если у застройщика не будет хватать собственных средств, чтобы соответствовать установленным критериям. Тогда он может привлечь других лиц, готовых дать за него поручительство, и тогда они (но только для целей 214-ФЗ) будут считаться "группой компаний застройщика" и будет оцениваться их общий размер собственных средств.

Вот только интересно еще как эти группы будут соотноситься между собой. Например, компания А дает поручительство за застройщика Б и застройщика В, соответственно, входит с каждый из них в строительную группу.

Но эти застройщики не дают поручительства друг за друга, т.е. это две разные группы. Будут ли собственные средства компании А учитываться в полном объеме и в группе застройщика Б, и в группе застройщика В?

[Ludmila]

Пока даже отнесение к "группе компаний застройщика" выглядит вполне безобидным, ведь никаких обязательств (кроме обязательства по поручительству) на ее участников это не накладывает.

Не выглядит. См. пп. 1.1-1.7 ч. 6 ст. 23 в редакции законопроекта. Вхождение в ГК застройщика означает, что всех, кто в группу входит, контролирует орган, контролирующий и застройщика. Это значит, что и ко всем, кто входит в ГК, будут доп. требования.

Плюс неизвестно, не будет ли это расцениваться как "группа компаний" и применительно к корпоративному законодательству и проч.

Плюс... Вы себе хорошо представляете проектное финансирование? Чтобы мне понимать, как объяснять очень негативный момент.

[Maria_pl]

Вы себе хорошо представляете проектное финансирование?

Со стороны юриста, без финансовых заморочек.

[Ludmila]

Со стороны юриста, без финансовых заморочек.

Это я понимаю. Ладно, попробую так. В кредитном договоре обычно есть такое понятие, как Группа компаний. При этом определённые события (банкротство, подача иска на большую сумму и т.д.) в отношении любого лица, входящего в ГК, является основанием для досрочного истребования кредита. Сейчас в договорах под ГК обычно понимаются лица, реально связанные с заёмщиком. А теперь угадайте, изменится ли это понятие в случае принятия столь чудной формулировки.

И по проектному финансированию подача иска или ещё какие-то негативные события в отношении любого лица, входящего в ГК, станут основанием для досрочного истребования кредита с застройщика. Что такое досрочное истребование кредита посреди строительства, думаю, объяснять не надо...

[Maria_pl]

В кредитном договоре обычно есть такое понятие, как Группа компаний.

 

У нас в КД определение этого понятия дается через перечисление конкретных компаний, т.ч. для завязанных на это понятие условий написанное в законе значения не имеет:

Компании группы1 - Заемщик, _______________ (указываются наименования компаний с указанием ОГРН, которым устанавливается обязанность по проведению оборотов)./- абзац исключается если решением КК не предусмотрена обязанность по поддержанию ЧКО/ОКО либо к Группе компаний1 относится только Заемщик/

Следующее определение включается, если решением КК предусмотрена обязанность по поддержанию ЧКО:

Группа компаний2 - Заемщик, _______________ (указываются наименования компаний с указанием ОГРН, в отношении которых устанавливаются ковенанты)./- абзац не включается если согласно решению КК к Группе компаний2 относится только Заемщик/

[Ludmila]

У нас в КД

А Вы банк или заёмщик? Просто интересуюсь.

 

нас в КД определение этого понятия дается через перечисление конкретных компаний, т.ч. для завязанных на это понятие условий написанное в законе значения не имеет:

Поскольку для возможности осуществления строительства фин. положение и иные требования к входящим в ГК компаниям будет иметь существенное значение, то и в КД надо будет включать в понятие ГК все компании, входящие в ГК  в соответствии с законом. Ну, для кредитора надо.

[Maria_pl]

Вы банк или заёмщик? Просто интересуюсь.

 

Банк

 

 

Поскольку для возможности осуществления строительства фин. положение и иные требования к входящим в ГК компаниям будет иметь существенное значение, то и в КД надо будет включать в понятие ГК все компании, входящие в ГК  в соответствии с законом. Ну, для кредитора надо.

 

 

Это уже больше к вопросам бизнес-подразделений относится, но, на мой взгляд, банк сам определяет какие факторы ему принимать во внимание для оценки перспектив строительства.

Но если банк, финансирующий строительство, и банк, предоставляющий поручительство, - это два разных банка, то, может, и стоит в некоторых случаях банку-кредитору учитывать фин.состояние банка-поручителя.

[Ludmila]

Это уже больше к вопросам бизнес-подразделений относится, но, на мой взгляд, банк сам определяет какие факторы ему принимать во внимание для оценки перспектив строительства.

У нас это наш вопрос. Юристов.

[Maria_pl]

Всё-таки не должна "группа компаний застройщика" быть приравнена к "группе компаний" в смысле антимонопольного (а вместе с ним и корпоративного законодательства), а то это у нас сделки с заинтересованностью получатся. Но пока объединения этих понятий законопроектном не предусматривается, хотя могли бы и другое название придумать, чтоб не допускать такого сходства.

Сообщение отредактировал Maria_pl: 03 December 2015 - 18:22

[Maria_pl]

У меня дурацкий вопрос.
В ст.18 появляется возможность направлять средства дольщиков на погашение процентов по кредиту. А можно ли их будет направлять на возврат самого кредита?

И в действующей, и в предлагаемой редакции ст.18 говориться про возможность направления средств дольщиков на возмещение некоторых затрат, в т.ч. затрат на строительство многоквартирных домов.

Соответственно, с возмещенными денежными средствами застройщик может делать всё, что захочет, и даже направить их на погашение кредита.

Раньше как-то этот вопрос не особо привлекал внимание: просто гасили кредит и не особо задумывались об обосновании правомерности (типа их смысла ст.18 это вытекает).

Хотя Минфин писал, что на погашение займов можно расходовать средства, подпадающие под категорию "оплата услуг застройщика" и как-то не очень внятно говорил, что остальное только для строительства (и игнорировал категорию "возмещения затрат", хотя сначала ее и упоминал):

 

Письмо Минфина от 19 декабря 2012 г. N 03-03-06/1/700
 

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) ценой договора участия в долевом строительстве является размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. При этом цена может быть определена из двух составляющих: суммы на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика. На основании ст. 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, предусмотренных указанной статьей. Средства на оплату услуг застройщика могут расходоваться застройщиком по своему усмотрению, в том числе и на погашение заемных средств, коммунальных и рекламных расходов организации, выплату заработной платы сотрудникам, компенсацию возложенных на него дополнительных обременений, которые непосредственно не связаны со строительством объекта.

 

Думаю, если будет прямо указано про возможность погашения %, контролирующие органы (и суды при оспаривании недобросовестными застройщиками погашение кредита) могут начать трактовать это как запрет погашать средствами дольщика сам кредит. Хотелось бы, чтоб прямо написали, в каких случаях средствами дольщиков можно погашать кредит

[Ludmila]

В ст.18 появляется возможность направлять средства дольщиков на погашение процентов по кредиту. А можно ли их будет направлять на возврат самого кредита?

Очевидно, нет.

Думаю, если будет прямо указано про возможность погашения %, контролирующие органы (и суды при оспаривании недобросовестными застройщиками погашение кредита) могут начать трактовать это как запрет погашать средствами дольщика сам кредит.

Именно так.

[Maria_pl]

Очевидно, нет.

Ну, тогда дольщиков только на сумму % по кредиту привлекать. Всё равно впустую их деньги пролежат

[Maria_pl]

Если используется эскроу, то залог в пользу дольщиков не возникает (ч.5 ст.15⁴).

 

правда, и тратить их нельзя даже на цели ст.18, т.ч. вряд ли этот вариант кому-то нужен, но всё же:

 

Как тогда в ЕГРП будут права этих дольщиков учитываться?

[Maria_pl]

Набросала в общих чертах схему привлечения средств дольщиков (обеспечения их требований) по проекту изменений

 

Прикрепленные файлы

•  Схема привлечения дольщиков.pdf   253.73К   291 скачиваний

[Maria_pl]

На regulation.gov.ru выложили доработанный проект

 

Прикрепленные файлы

•  95111865.docx   38.66К   266 скачиваний

[Jazzanova]

http://www.gudok.ru/...hive=2015.12.14

http://realty.interf...=1461&id=484570
 

Сообщение отредактировал Jazzanova: 14 December 2015 - 15:34

[Maria_pl]

http://government.ru/activities/21048/

[Maria_pl]

Карточка законопроекта №954041-6 в Госдуме

http://asozd2.duma.g...&RN=954041-6

[Jazzanova]

Мария спасибо, почитаем, мнение выложу