Сообщений в теме: 306

[essey]

Злая белка,Дольщик никаких документов о расторжении, кроме направления уведомления о расторжении застройщику, направлять не обязан. В моей практике было такое решение, когда застройщик пытался требовать для расторжения договора направления документов в росреестр (в итоге - нескромная неустойка).

[Jazzanova]

во-первых, получается, что пока нам как застройщику от Дольщика дойдет письмо, у нас уже начнется просрочка по возврату ден.средств (если письмо придет позднее, чем через 20 рабочих дней с момента отправления - мало ли откуда Дольщик это письмо направит)

речь о незначительных суммах
кроме того нельзя исключить иск в порядке регресса к почте за задержку доставки

вторых, что если Дольщик не понесет соответствующий пакет документов в Росреестр для внесения там записи о расторжении документов? А мы захотим заключить на эту Квартиру ДДУ с другим клиентом? Мы должны представить его заявление о расторжении и заплатить вместо него 200 р за внесение изменений в ЕГРП?!

для внесения записи о расторжении в ЕГРП представляете заявление от себя а также уведомление с почтовым конвертом и описью вложения, платите госпошлину

Сообщение отредактировал Jazzanova: 25 April 2013 - 19:34

[Злая белка]

спасибо за ответы!
печаль (((( я надеялась, что можно обязать Дольщика идти в Росреестр, иначе почему в Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что заявление о внесении изменений в ЕГРП в таком случае может быть представлено одной из сторон, причем необходимо прикладывать уведомление и доказательство направления этого уведомления другой Стороне. Т.е. по факту речь о том, что кто является инициатором расторжения Договора, тот и вносит эти изменения. Тем более, в случае немотивированного расторжения - казалось бы логичным.

[Sania]

Тем более, в случае немотивированного расторжения - казалось бы логичным.

Вы предусмотрели в договоер право Дольщика немотивированно отказаться от исполнения ДДУ ?

[Злая белка]

да, руководство того мнения, что незачем никого силой держать - найдем кого-нить лучше - зато удержим отступное )))) вот только мы не предусмотрели тот вариант, что человек, подав документы на регистрацию, вдруг передумает ))))

кста, сравнивала ДДУ других крупных застройщиков нашего региона - не мы одни такие ))))

Сообщение отредактировал Злая белка: 26 April 2013 - 12:40

[Sania]

Злая белка, ...углубился в чтение...
А проверку в судах удержание отступного при одностороннем отказе дольщика проходило?
Если не секрет, не поделитесь договорными формулировками

[Злая белка]

нет, к сожалению о судебной практике информации нет ((((

но запрета я не нашла )))) зачет требований Застройщиком законом запрещен лишь в случаях одностороннего отказа самого Застройщика...получается, что если Дольщик отказывается от Договора, Застройщик вправе удержать (если предусмотрит такую возможность в Договоре). Буду рада критике ))))

" Помимо описанных в Законе РФ №214-ФЗ оснований настоящий Договор может быть расторгнут также на основании одностороннего немотивированного отказа Дольщика от Договора, о чем Дольщик обязан письменно известить Застройщика. Такое расторжение Договора Дольщиком допускается только после оплаты не менее 6% долевого взноса, предусмотренного п.3.1. настоящего Договора, и до наступления планового квартала получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, указанного в п.1.3. настоящего Договора.
В указанном случае Дольщик должен подать соответствующее письменное извещение (заявление) лично с регистрацией его в журнале входящих документов Застройщика, либо направить Застройщику по почте. Соответственно, датой получения такого извещения (заявления) Застройщиком будет считаться либо дата регистрации его в журнале входящей документации, либо дата получения письма, определяемая по соответствующей дате, указанной в уведомлении о вручении, а при его отсутствии – по дате получения входящей корреспонденции в журнале Застройщика. Настоящий Договор при этом будет считаться расторгнутым со дня, следующего за днем получения Застройщиком соответствующего извещения (заявления) Дольщика.
Застройщик в течение 60 дней с даты получения такого извещения возвращает Дольщику все внесенные им Застройщику в счет оплаты долевого взноса денежные средства, подтвержденные платежными документами, за вычетом неустойки, выступающей в качестве отступного, составляющей 6% от суммы долевого взноса, предусмотренной п.3.1. настоящего Договора, а также неустоек, начисленных по иным основаниям, если соответствующие требования выдвигались Застройщиком.
При таком расторжении денежные средства возвращаются Застройщиком без оплаты процентов за пользование средствами Дольщика"

Мда, любопытно...нашла практику по нашему региону - идет ссылка на возможность Потребителя отказаться от Договора в любой момент и ущемление его прав введением отступного....вот здорово...

Примеры
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.08.2012 N 33-11186/2012
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2012 по делу N А56-69429/2011
мы тут регистрируем, ждем деньги как ромашки после регистрации, а Дольщики в любой момент, значит, могут отказаться, даже если это Договором не предусмотрено, я так понимаю? Раз уж идет ссылка на ЗоПП?

Сообщение отредактировал Злая белка: 26 April 2013 - 14:45

[Sur&Adj]

не мы одни такие ))))

я ж говорил - повальное это...
утешайтесь этим...

а Дольщики в любой момент, значит, могут отказаться, даже если это Договором не предусмотрено, я так понимаю?

не вдаваясь в ваше..., глобально :
а если договор не соответствует чему то?

Сообщение отредактировал Sur&Adj: 26 April 2013 - 14:58

[Злая белка]

ну таким успехом нас еще и за внесение в договор условий, ущемляющих права потребителей, могут прижать...

тогда правильно ли я понимаю, что предусматриваем мы или нет возможность немотивированного отказа, такое право у Дольщика всегда есть? И мы как с куста без всяких нарушений должны вернуть денюжку? И как понять, через суд ли Дольщик расторгать ДДУ или во внесудебном порядке?

[Sania]

" Помимо описанных в Законе РФ №214-ФЗ оснований настоящий Договор может быть расторгнут также на основании одностороннего немотивированного отказа Дольщика от Договора, о чем Дольщик обязан письменно известить Застройщика. Такое расторжение Договора Дольщиком допускается только после оплаты не менее 6% долевого взноса, предусмотренного п.3.1. настоящего Договора, и до наступления планового квартала получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, указанного в п.1.3. настоящего Договора. В указанном случае Дольщик должен подать соответствующее письменное извещение (заявление) лично с регистрацией его в журнале входящих документов Застройщика, либо направить Застройщику по почте. Соответственно, датой получения такого извещения (заявления) Застройщиком будет считаться либо дата регистрации его в журнале входящей документации, либо дата получения письма, определяемая по соответствующей дате, указанной в уведомлении о вручении, а при его отсутствии – по дате получения входящей корреспонденции в журнале Застройщика. Настоящий Договор при этом будет считаться расторгнутым со дня, следующего за днем получения Застройщиком соответствующего извещения (заявления) Дольщика. Застройщик в течение 60 дней с даты получения такого извещения возвращает Дольщику все внесенные им Застройщику в счет оплаты долевого взноса денежные средства, подтвержденные платежными документами, за вычетом неустойки, выступающей в качестве отступного, составляющей 6% от суммы долевого взноса, предусмотренной п.3.1. настоящего Договора, а также неустоек, начисленных по иным основаниям, если соответствующие требования выдвигались Застройщиком. При таком расторжении денежные средства возвращаются Застройщиком без оплаты процентов за пользование средствами Дольщика"

подчеркнутые места - ИМХО противоречат императивным требованиям закона

неустойки, выступающей в качестве отступного,

в другой сфере сталкивался: иногда суд не признает возможности установления неустойки за правомерные действия стороны - право имеет, за что неустойка?
Ваш регион - СПб?

тогда правильно ли я понимаю, что предусматриваем мы или нет возможность немотивированного отказа, такое право у Дольщика всегда есть? И мы как с куста без всяких нарушений должны вернуть денюжку?

мне кажется, что нет у дольщика такого права, если этого нет в договоре.

ну таким успехом нас еще и за внесение в договор условий, ущемляющих права потребителей, могут прижать...

ИМХО - да.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2012 по делу N А56-69429/2011

посмотрел: ст.32 ЗоЗП подтянули КМК "за уши". Перечень бесспорных нарушений у того застройщика - слишком большой. Надеюсь, что эта логика не будет работать в арбсудах. Все-таки в спец законе ФЗ-214 есть свой список оснований для одностороннего отказа. Так рассуждая еще ст.25 ЗоЗП будем применять ("квартира через 2 недели после подписания АПП не подойдет по фасону...")

[Злая белка]

подчеркнутые места - ИМХО противоречат императивным требованиям закона

мда, согласна...вот только если мы вводим свое основание для расторжение, нельзя предусмотреть все-таки и несколько иные порядки уведомления/возврата?
кстати, об императивных нормах. Я правильно понимаю, что если Дольщик решит направить нам отказ не по почте, а принесет в офис, то согласно ФЗ, это не будет надлежащим образом соблюденным порядком? Пусть, мол, идет на почту и отправляет? Тоже ведь глупость, разве нет?

в другой сфере сталкивался: иногда суд не признает возможности установления неустойки за правомерные действия стороны - право имеет, за что неустойка?

да, я тоже над этим думала, надо изменить....если ни удалять отступное полностью - раз уж на то пошло ))))

Ваш регион - СПб?

да

мне кажется, что нет у дольщика такого права, если этого нет в договоре.

тогда разве мы не можем предусмотреть и отступное?

посмотрел: ст.32 ЗоЗП подтянули КМК "за уши". Перечень бесспорных нарушений у того застройщика - слишком большой. Надеюсь, что эта логика не будет работать в арбсудах. Все-таки в спец законе ФЗ-214 есть свой список оснований для одностороннего отказа. Так рассуждая еще ст.25 ЗоЗП будем применять ("квартира через 2 недели после подписания АПП не подойдет по фасону...")

вот и мне кажется, что как-то дико....

правильно ли я понимаю, что если мы не захотим расторгаться и не предусмотрим немотивированного отказа, то и через суд Дольщику будет проблематично расторгнуться?

[Sania]

вот только если мы вводим свое основание для расторжение, нельзя предусмотреть все-таки и несколько иные порядки уведомления/возврата?

если по процедуре одностороннего отказа - то нет

Я правильно понимаю, что если Дольщик решит направить нам отказ не по почте, а принесет в офис, то согласно ФЗ, это не будет надлежащим образом соблюденным порядком? Пусть, мол, идет на почту и отправляет?

а Вам уже писали

представляете заявление от себя а также уведомление с почтовым конвертом и описью вложения, платите госпошлину

или придется и уведомление самим писать от имени дольщика

тогда разве мы не можем предусмотреть и отступное?

мы давным-давно решили с невозвратом денег не связываться, хотя запрета я и правда не вижу.

правильно ли я понимаю, что если мы не захотим расторгаться и не предусмотрим немотивированного отказа, то и через суд Дольщику будет проблематично расторгнуться?

ИМХО да
Видел я в договорах вот что:
Дольщик вправе требовать безмотивного расторжения договора от застройщика.
Такое расторжение оформляется соглашением сторон, подлежащим регистрации.
Возврат денег - не позднее ... месяцев с момента подписания соглашения о расторжении
За полное соответствие закону не поручусь, но как вариант...

[Злая белка]

нет, ну насчет писать за Дольщика уведомление - это перебор ))) раз так, то будем их на почту отправлять, пусть хоть 30 руб. там потратят для порядку....там же шла речь о регистрации изменений - это я уже поняла, что бремя возложено на нас, т.к. Дольщику ехало-болело еще в Росреестр мчаться )))) хотя у нас тут одна во время регистрации договора помчалась с перепугу в Росреестр, когда ей банк в кредите отказал )))) вот она - сила воли )))))))

мда, насчет немотивированного отказа тогда буду менять - спасибо!!!!

ох как не любят мои работодатели расставаться с деньгами ))))) до первого суда , видимо, будем удерживать ))))) а там расскажу )))))

[Sur&Adj]

Я правильно понимаю, что если Дольщик решит направить нам отказ не по почте, а принесет в офис, то согласно ФЗ, это не будет надлежащим образом соблюденным порядком? Пусть, мол, идет на почту и отправляет? Тоже ведь глупость, разве нет?

на мой взгляд - глупость...
что мешает ему, какое императивное право, лично принести, в 2-х экз, и на втором ещё и штампик " принято" поставить...

[Sania]

Sur&Adj , ну глупо - не глупо - а "закон суров"
Без конвертика застройщика в Росреестре очень даже пошлют.
Хотя, конечно, не хочется оказаться на месте застройщика, который получил такое письмо под отметку секретаря
СОЮ, случись чего, наверняка станет на сторону Дольщика

ЗЫ а еще нерадивый секретарь бывает выкинет конверт - чего нести в росреестр?
про ценное письмо д.б. или заказное я уж не повторяюсь

Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Сообщение отредактировал Sania: 27 April 2013 - 10:52

[Злая белка]

возвращаясь к нашей теме - как вы полагаете, если мы по просьбе Дольщика решили-таки расторгнуть ДДУ. Можем ли мы в таком случае внести в соглашение о расторжении отступное? Мы понесли убытки в связи с заключением этого ДДУ - как минимум госпошлину за регистрацию и предстоящая госпошлина за расторжение...не говоря о времени, за которое мы могли бы получить деньги от кого-нибудь другого...С нашей стороны точно никаких нарушений нет, т.к. мы только начали строить и дама решила отказаться от договора на следующий день после регистрации договора...народ у нас какой-то неуравновешенный...

в общем, как думаете, модно ли брать за услуги по расторжению договора какие-нить денюжки и на каком основании, чтобы это было бескровно для нас? )))

и нигде не указано, с какого момента договор считается расторгнутым.. в Законе "о гос.регистрации..." указано лишь о заявлении о внесении в ЕГРП записи о расторжении, т.е. договор считается расторгнутым с момента подписания соответствующего соглашения, верно?

и обязательно ли в Соглашении о расторжении идентифицировать объект долевого строительства в соответствии с ДДУ? Нашла на сайте Росреестра одного субъекта примерный перечень документов для внесения записи в ЕГРП о расторжении ДДУ, и там именно так указано в отношении Соглашения о расторжении. Недостаточно написать, что расторгаем Договор № от __ г.?

Сообщение отредактировал Злая белка: 21 May 2013 - 20:00

[Sania]

Можем ли мы в таком случае внести в соглашение о расторжении отступное?

КМК лучше непосредственно в ДДУ предусматривать все условия, на которых будет заключаться соглашение о расторжении.
А вот если Вы условие об отступном пропишете в ДДУ, то эти строки будут архивнимательно читать все проверяющие (региональный контролер, Роспотребнадзор и прокуратура).

т.к. мы только начали строить и дама решила отказаться от договора на следующий день после регистрации договора...

так она деньги-то когда успела внести, которые Вы возвращать собрались?

модно ли брать за услуги по расторжению договора какие-нить денюжки и на каком основании, чтобы это было бескровно для нас? )))

А может - за услуги по заключению?

[Злая белка]

деньги она внести не успела , т.ч. удерживать нам нечего )))

мы просто сейчас подпишем соглашение о расторжении...но хотели бы за то, что мы согласились расторгнуть, взять с нее хоть что-нибудь...хоть 5 000 рублей за госпошлины, подачу документов (мы предоставляли бесплатную услугу по рег-ии договора) и нервы ))))

услуги по заключению соглашения о расторжении? ))))) это можно прописать в самом расторжении?

и если мы в ДДУ прописываем условие об отступном, как и срок возврата (увеличенный по сравнению с прописанным в Законе для одностороннего отказа), то к нам пойдут претензии? Но ведь это не противоречит Закону?

Покритикуйте, пожалуйста:

• В связи с поступившим от Дольщика заявлением от __________ г. и в соответствии с п.9.9. настоящего Договора Стороны пришли к соглашению о расторжении Договора, прошедшего государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области _____ г., с момента подписания настоящего Соглашения.
• Дольщик взамен исполнения обязательства, вытекающего из Договора, предоставляет Застройщику отступное в порядке и на условиях, определенных настоящим Соглашением.
• Сведения об обязательствах, взамен исполнения которого предоставляется отступное:

- оплата долевого взноса по Договору в размере _____ рублей 00 копеек;
- обязанность принять Квартиру с условным номером ____, расположенную на ____ этаже многоквартирного дома со встроенными помещениями (далее – «Дом») осуществляется на земельном участке (далее – «Земельный участок») по адресу: ___________, в сроки предусмотренные Договором.
4. В качестве отступного по Соглашению Дольщик оплачивает Застройщику 15 000 (Пятнадцать тысяч) рублей на момент подписания настоящего Соглашения любым незапрещенным законодательством способом.

• Обязательства сторон по Договору прекращаются с момента вступления в силу настоящего Соглашения.
• Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами.
• Настоящее Соглашение подписано в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: один для Застройщика, один для Дольщика, один – для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Сообщение отредактировал Злая белка: 22 May 2013 - 15:09

[Злая белка]

а еще мне в Росреестре сказали, что без Дольщика они по соглашению запись и ЕГРП не удалят (Дольщик упирается идти - мол, договор расторгнут с момента подписания соглашения и привет). Поскольку нигде не написано обратного, может, прописать, что договор считается расторгнутым с момента внесения в ЕГРП соответствующей записи, чтобы стимулировать Дольщика? Или это уже перебор? )))))

[Sania]

деньги она внести не успела , т.ч. удерживать нам нечего ))) мы просто сейчас подпишем соглашение о расторжении...но хотели бы за то, что мы согласились расторгнуть, взять с нее хоть что-нибудь...хоть 5 000 рублей за госпошлины, подачу документов (мы предоставляли бесплатную услугу по рег-ии договора) и нервы ))))

ИМХО - теперь в Ваших интересах зарегить расторжение договора. Я бы на месте клиента платить бы точно не стал

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами.

я бы написал с момента его гос регистрации

[Злая белка]

к сожалению увидела, что в ДДУ мы прописывали, что соглашение о расторжении вступает в силду с момента подписания...изменю болванки на будущее...

а если он не хочет платить, то мы же и расторжение имеем право не подписывать )))))

[Sania]

Злая белка, еще раз КМК - теперь Вам больше надо расторгнуть договор и варианта у Вас собственно два - или уговорить клиента пойти в росреестр или немного подождать и отказаться самим (а все это время квартирку продать не получится)

Вы бы на месте клиента повелись?

Сообщение отредактировал Sania: 22 May 2013 - 18:59

[Злая белка]

Sania, Вы просто недооцениваете мою жажду крови )))) мне так надоело бегать через день в Росреестр из-за каждого дурачка, который сначала подумал, потом передумал, что просто ну сил нет )))) ищу методы психологического давления )))))

я бы вообще в стройку не стала вкладываться ))) *зловещий смех*

[Sania]

ищу методы психологического давления )))))

КМК психологическое давление в таком случае сопряжено с рисками как минимум напрячь отношения с проверяющими структурами, а экономической подоплеки не имеет (если конечно Вы ограничетесь суммами до 15-20 тыр)
Подумайте на будущее об услугах по заключению договора: хотите ДДУ - заключаем (+оплата) договор об услугах - идем на регистрацию.
В больших городах КМК так делают (дольщик дает доверенность + денег до 50 - через неделю приходит за зарегиным ДДУ)
Может сработать - но до первой жалобы в Роспотребнадзор

[Злая белка]

услуги по подаче документов на регистрацию, я так поняла? А я, кстати, всегда думала, а на каком основании нас могут за это "вздрючить"? Человек не хочет ехать далеко, не хочет стоять в очереди, возлагает это на нас за небольшое вознаграждение ))))

а отступное мы в итоге взяли 15 000 ))))) Клиенты сказали, что отступное я нашла в 90х, и чему меня только в институте учили - думаю, это комплимент ))) ахахаха