Сообщений в теме: 454

[vicktor]

Полагаю, что всегда надо стремиться к тому, чтобы документы отражали реальные действительные факты. А здесь помимо договора, где написано, что деньги уже получены еще будут существовать доки на банковскую ячейку с условиями доступа после регистрации дкп и они будут по сути опровергать утверждение в договоре. И зачем так? Мало ли кто и что потом в суде скажет? К чему доп. Риски?

Мне удалось в суде не то что акт приема передачи, а даже расписки поломать. Суд признал, доказательств расчетов нет. Кассация согласилась.

[galin]

Полагаю, что всегда надо стремиться к тому, чтобы документы отражали реальные действительные факты.

Об этом только и помышляем...
Предложите свой надежный алгоритм проведения сделки, исключающий риски такие:

...помимо договора, где написано, что деньги уже получены еще будут существовать доки на банковскую ячейку с условиями доступа после регистрации дкп и они будут по сути опровергать утверждение в договоре. И зачем так? Мало ли кто и что потом в суде скажет? К чему доп. Риски?

и такие:

Мне удалось в суде не то что акт приема передачи, а даже расписки поломать. Суд признал, доказательств расчетов нет. Кассация согласилась.

[vicktor]

Алгоритм простой. Документы должны отражать реальные факты, не делать доки наперед или задним числом. По серьезным сделкам делали так: до подписания дкп и закладок бабла составляли договор, где расписывали всю реальную процедуру. Расписки клали в отдельные ячейки банка с зеркальным доступом. Иногда еще составляли акты вложения в ячейки.

[Alderamin]

Готовясь к делу Купчинаус, я довольно внимательно изучил доступную практику ВС РФ. Странно, но я не нашел "тысячи дел" с противоположной практикой...

Противоположную практику можно увидеть прежде всего в отказных определениях, а они пока недоступны широкому читателю...

Мне удалось в суде не то что акт приема передачи, а даже расписки поломать. Суд признал, доказательств расчетов нет. Кассация согласилась.

Вы бы уж тогда рассказали подробности дела... Или суть не в конкретных обстоятельствах, а в прокачке у себя уникальной способности?

[ELENA1970]

Я покупатель квартиры. Составили с продавцом договор. В договоре имеется фраза"деньги покупатель получил до подписания настоящего договора".

Нужно ли с покупателя брать расписку?

1) Если покупатель получает и квартиру, и деньги, то в чем же тогда интерес продавца?
2) Договор с подобной фразой является одновременно распиской. Обсуждалось МИЛЛИОНЫ раз - в Поиск...

оформляйте договор купли-продажи нотариально

Стисняюсь спрасить - а нафиг? По-Вашему, нотары нуждаются в финансовой поддержке населения?

да я вам уже боюсь отвечать, а то опять забракуете.

Здравствуйте. Я покупатель квартиры. Составили с продавцом договор. В договоре имеется фраза"деньги покупатель получил до подписания настоящего договора". В акте приёма-передачи имеется фраза"взаиморасчёты произведены". Нужно ли с покупателя брать расписку? По факту деньги лежат в ячейке банка.
спасибо

оформляйте договор купли-продажи нотариально. расписку не нужно брать, у вас в договоре должно быть прописано условие, что продавец получил определённую сумму денежных средств, до подписания договора.расписка это договор займа.а почему покупатель деньги получил?выражайтесь яснее.

Покупатель деньги пока не получил, но в договоре подписался под фразой"деньги получены", я правильно поняла, что расписка не обязательна?

да,правильно.если вас интересует,почему лучше нотариально оформить договор,то зайдите на мою страницу и я вам отвечу.

Здравствуйте. Я покупатель квартиры. Составили с продавцом договор. В договоре имеется фраза"деньги покупатель получил до подписания настоящего договора". В акте приёма-передачи имеется фраза"взаиморасчёты произведены". Нужно ли с покупателя брать расписку? По факту деньги лежат в ячейке банка.
спасибо

ymnitsa
Я бы посоветовала Вам взять расписку - с продавца, конечно, видимо, Вы описались - хотя это и не является обязательным в Вашем случае, да и акте приема-передачи упомянуть, что деньги продавцом получены полностью и претензий не имеется. Хуже Вам от этого точно не будет.
ELENA1970 Про совет о нотариальном оформлении договора купли-продажи не поняла - зачем, да еще так категорично?

да нет не категорична. людям выбирать нотариально оформлять или ппф.

[vicktor]

Alderamin, Я доки в открытом доступе светить не хочу. Решение суда у меня в виде фоток. Касс опр опубликовали правда на днях на сайте мгс.

Могу разве что в личку послать под условием не разглашения.

Сообщение отредактировал vicktor: 14 August 2011 - 19:43

[Nataliya2003]

да нет не категорична. людям выбирать нотариально оформлять или ппф.

Это правильное замечание, наверное, было бы.. но договор, насколько понимаю, автор топика уже давно подписал, даже, видимо, документы на регистрацию сдал, и вопрос задавал не о том, какой договор лучше и почему, а совсем о другом:

Нужно ли с покупателя брать расписку?

[Alderamin]

если вас интересует,почему лучше нотариально оформить договор,то зайдите на мою страницу и я вам отвечу.

Меня по-прежнему интересует... Сообщите адрес Вашей страницы...

Alderamin, Я доки в открытом доступе светить не хочу. Решение суда у меня в виде фоток. Касс опр опубликовали правда на днях на сайте мгс.

Могу разве что в личку послать под условием не разглашения.

Пришлите - любопытно взглянуть... Разглашать не буду - это само собой...

[Sergey71]

ВС видимо стал у ВАСа учиться, по крайней мере написал про принцип правовой определенности при исполненном решении, который не надо нарушать. А вообще дело действительно интересное. "Из содержания п. 1 акта приема-передачи от 21 июля 2007 г. следует, что продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил 7/10 доли объекта". Я бы согласился скорее с кассацией, признавшей факт оплаты совершенным. В общем, опять сыграло главную роль внутреннее убеждение судов, а не реальная доказанность со стороны истца или ответчика.

Договор с подобной фразой является одновременно распиской. Обсуждалось МИЛЛИОНЫ раз - в Поиск...

Не так все просто, мой друг. В данном случае речь идет о СОЮ. Рекомендую мое дело: Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2011 N 43-В11-1.

Посмотрел. Дело, безусловно, интересное. Однако сказанное мною указанным определением не опровергается - в том деле оплата была произведена не до подписания договора, а после, и подтверждалась не договором, а актом приема-передачи. А то, что суды не признали акт приема-передачи надлежащим доказательством оплаты, нужно взять на заметку...

что 21 июля 2007 г. между Купчинаус Н.В. и Котеговым С.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества -

Из содержания п. 1 акта приема-передачи от 21 июля 2007 г. следует, что продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил 7/10 доли объекта

Ну если и договор и акт в один день, почему решили, что оплата после договора, а не вместе с его и актом оформлением. Разница в 5 мин. между подписанием?

[vicktor]

расписка тоже далеко не всегда спасает:

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 марта 2011 г. по делу N 33-5707

Судья: Трофимович К.Ю.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Федерякиной М.А.
судей Пильгуна А.С., Севалкина А.А.
при секретаре Е.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Пильгуна А.С.
дело по кассационной жалобе представителя И. по доверенности С. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 28 октября 2010 г., которым постановлено:
Признать договор купли-продажи квартиры <...>, расположенной по адресу: <...> от 25 ноября 2009 года заключенный между М. и И. - недействительным.
Вернуть стороны по договору в первоначальное состояние.
Признать за М. право собственности на квартиру <...>, расположенную по адресу: <...>,

установила:

М. предъявлен иск к И. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, недействительным и признании права собственности на квартиру. Требования мотивированы тем, что в момент заключения договора истец не мог понимать значение своих действий, а ответчик втерся к нему в доверие, давал таблетки, от которых он перестал сознавать реальность происходящих событий.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала.
И., ее представители явились, против удовлетворения иска возражали.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей кассационной жалобе просит представитель И. по доверенности С.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения И. и ее представителя, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Судом установлено, что М. принадлежала на праве собственности однокомнатная квартира N <...> общей площадью <...> кв. м, жилой площадью - <...> кв. м, расположенная по адресу: <...>.
Из материалов дела усматривается, что 25.11.2009 года между М. <...> г.р. и И. <...> г.р., был заключен договор купли-продажи спорной квартиры в простой письменной форме, зарегистрированный в Управлении Росреестра по г. Москве.
В судебном заседании М. и его представитель пояснили, что договор первым заключен в таком состоянии, при котором он не мог понимать значение своих действий и руководить ими вследствие психического расстройства, он не мог понимать что он подписывает, при этом денежных средств от И. не получал.
По ходатайству истца судом первой инстанции была назначена судебно-психиатрическая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФГУ ГНЦ ССП имени Сербского В.П. Согласно заключения от 26.07.2010 г. N <...>, комиссия экспертов пришла к выводам о том, что имеющиеся у М. нарушения психики, обусловленные деменцией в связи со смешанными заболеваниями, в виде нарушения памяти, выраженного снижения уровня обобщения с опорой на конкретные решения низкого качества, неспособности к аналитико-синтетической деятельности с наличием эмоциональной неустойчивости, а также нарушение критических и прогностических функций, на момент совершения сделки по купле-продаже квартиры (25 ноября 2009 года) и подписания расписки о получении денежных средств (06 декабря 2009 года) были выражены столь значительно, что лишали М. способности понимать значение своих действий и руководить ими.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В строгом соответствии с положениями ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, установленными и имеющими значение для дела обстоятельствами, а также указанной нормой материального права, которую суд обоснованно применил к возникшим спорным правоотношениям, суд постановил правильное по существу решение, признав договор купли-продажи квартиры недействительным и возвратив стороны в первоначальное положение.
Расписку от 06.12.2009 г. о получении <...> руб., на которую ссылался ответчик, суд оценил надлежащим образом в совокупности с другими добытыми по делу доказательствами и ввиду того, что М., подписывая этот документ, также не понимал значение своих действий и не мог руководить ими, как и при подписании 25.11.2009 года договора купли-продажи квартиры, суд правильно отверг расписку, как доказательство исполнения условий договора купли-продажи со стороны ответчика. Суд правильно учел те обстоятельства, что саму расписку М. лично не оформлял, текст расписки был заранее подготовлен другим лицом и лишь подписан М.
Показания свидетеля В., риэлтора, утверждавшей получение истцом денежных средств, суд мотивированно отклонил.
Право собственности на спорный объект недвижимого имущества за М. признано правомерно.
Доводы кассационной жалобы И., касающиеся подписания договора купли-продажи, расчетов по нему и иных связанных с этим действий, являлись предметом судебного рассмотрения, по сути повторяют приводимые ранее возражения на исковые требования и направлены на переоценку доказательств положенных в основу решения об удовлетворении требований истца. Оснований подвергать переоценке все имеющиеся в деле доказательства, в том числе и показания свидетелей, не имеется. Все представленные со стороны ответчика доказательства также нашли свою оценку в решении суда по правилам ст. ст. 56, 67 ГПК РФ.
Решение содержит подробные и мотивированные выводы по всем доводам сторон, с которыми судебная коллегия полностью согласна.
Доводы жалобы о не принятых во внимание намерений истца разменять спорную квартиру и его плохие отношения со своим сыном правового значения для рассмотрения возникшего спора по существ не имеют.
Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 28 октября 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

[galin]

Алгоритм простой. Документы должны отражать реальные факты, не делать доки наперед или задним числом. По серьезным сделкам делали так: до подписания дкп и закладок бабла составляли договор, где расписывали всю реальную процедуру. Расписки клали в отдельные ячейки банка с зеркальным доступом. Иногда еще составляли акты вложения в ячейки.

Порушить расписку/акт приема-передачи/договор по 177 ГК при нужном заключении эксперта не фокус, причём "не фокус" при любом алгоритме, который можно помыслить с раздуванием щек или без... даже таком алгоритме, когда документы якобы отражают реальные факты.
Вы, должно, эту тему с соседней перепутали: http://forum.yurclub...howtopic=312737

[vicktor]

ясный пень, что в плане доказухи факта расчета ничего не может быть лучше безнала. И если Вы покупаете объект у сомнительного лица или в иной сомнительной ситуации, должны понимать, что расписка может и не прокатить. Но в любом случае, написанная расписка о получении денег в день подписания договора (равно указание в самом договоре о факте расчетов до его подписания) + договор с банком на ячейку с условиями доступа после регистрации, да еще м.б. и другое лицо-получатель указано (х.з.), создает серьезную угрозу, что расписка в суде может не устоять. Что до споров по 177, по опыту скажу, что далеко не всегда экспертиза автоматом кроме сделки порочит и факт расчетов. Еще ох как бывает приходится постараться, чтобы уйти от реституции, да и фактор везения дело не последнее. так что шашкой Вы машете преждевременно.

и от греха, расписки всегда должны писаться собственноручно, а не только подписываться. кому интересно, теоретические основания (применительно к завещанию) читайте у Завадского. (кажися в библиотеке было у нас, не помню. А еще Белов его статью разбирал).

[Sergey71]

С грустью можно прийти к выводу, что от наших СОЮ панацеи нет. Так можно дойти до того, что в день сделки надо сторонам посещать психиатра, нарколога, сдавать мочу на анализ и т.п.

[vicktor]

И врачей посещают, и мочу сдают. Бывает.

[Massive]

Barkunov,

С грустью можно прийти к выводу, что от наших СОЮ панацеи нет. Так можно дойти до того, что в день сделки надо сторонам посещать психиатра, нарколога, сдавать мочу на анализ и т.п.
vicktor,

И врачей посещают, и мочу сдают. Бывает.

устные предупреждения за флуд.

Сообщение отредактировал Massive: 15 August 2011 - 15:05

[vicktor]

И врачей посещают, и мочу сдают. Бывает.

Не флуд ни разу. У меня и док от психиатра есть - освидетельствование в день сделки. Ктобы усомнился - выложил бы. Я на полном серьезе писал. По практике: нотар знакомый рассказывал, как сделка его полетела по 177 (не помню номер гк 64) в 94 году в суде. Трезвый чел вышел из нотконторы, хряпнул литр и загремел в ментовку и трезвак. Потом в суд с иском пошел и сломал дкп. Так что не флуд ни разу.

Сообщение отредактировал vicktor: 15 August 2011 - 20:23

[Sergey71]

Massive Не было б таких реалий, не было бы и коментов. Кстати про нотара, которую тут в качестве гаранта сделки рекламировали.
Ломали сделку, совершенную явно неадекватной бабушкой. Удостоверяла нотар, о которой ходят небеспочвенные слухи, сами понимаете о чем. Даже УД возбуждали несколько лет назад по сотрудничеству с "черными риэлторами". Так вот, она на суде доказывала, что способна проверить дееспособность путем нескольких вопросов отчуждателю, которого через весь город привезли к ней приобретатели. Хотя в радиусе от 500м до 1500 метров от бабушкиной квартиры есть еще три нотар.конторы. Спрашивается- зачем, когда другой нотар около дома. При этом, на вопрос о том, что может бабушка, как и иное лицо, лишена решением суда дееспособности за полгода до этого, ответила, что для нее самое главное - ее убежденность, но иногда она отправляет за заключением к психиатру, когда видит, что "случай особо тяжелый". По другому делу, сторона представила заключение, что продавец страдал хроническим алкоголизмом, и не мог, на почве алкогольного психоза, отдавать отчет своим действиям. Суд принял внесудебную экспертизу и иск о расторжении удовлетворил. Поэтому я и говорю, что как не страхуйся, а все зависит от судебного усмотрения, поскольку нет четкой и определенной правовой позиции ВС.

[vicktor]

Massive Не было б таких реалий, не было бы и коментов. Кстати про нотара, которую тут в качестве гаранта сделки рекламировали.
Ломали сделку, совершенную явно неадекватной бабушкой. Удостоверяла нотар, о которой ходят небеспочвенные слухи, сами понимаете о чем. Даже УД возбуждали несколько лет назад по сотрудничеству с "черными риэлторами". Так вот, она на суде доказывала, что способна проверить дееспособность путем нескольких вопросов отчуждателю, которого через весь город привезли к ней приобретатели. Хотя в радиусе от 500м до 1500 метров от бабушкиной квартиры есть еще три нотар.конторы. Спрашивается- зачем, когда другой нотар около дома. При этом, на вопрос о том, что может бабушка, как и иное лицо, лишена решением суда дееспособности за полгода до этого, ответила, что для нее самое главное - ее убежденность, но иногда она отправляет за заключением к психиатру, когда видит, что "случай особо тяжелый". По другому делу, сторона представила заключение, что продавец страдал хроническим алкоголизмом, и не мог, на почве алкогольного психоза, отдавать отчет своим действиям. Суд принял внесудебную экспертизу и иск о расторжении удовлетворил. Поэтому я и говорю, что как не страхуйся, а все зависит от судебного усмотрения, поскольку нет четкой и определенной правовой позиции ВС.

Я вам советую ознакомиться с практикой Санкт-петербургского горсуда в к+ по ст.ст.177,302 гк. Вот где раздолье усмотрения по вопросу когда 177 - это по воле или нет выбыло имущество? Я дык в полном офуе.

[Nataliya2003]

С грустью можно прийти к выводу, что от наших СОЮ панацеи нет. Так можно дойти до того, что в день сделки надо сторонам посещать психиатра, нарколога, сдавать мочу на анализ и т.п.

Думаю, Вы немного утрируете. В подавляющем большинстве признающиеся недействительными по таким основаниям сделки-то действительно сомнительные, чего уж..
Так что чего автора темы пугать зря, пусть берет себе расписку, нужна-не нужна, акт приема-передачи подписывает, ну, пусть еще свидетели со стороны продавца где-нибудь подпишутся, что подтверждают проведение расчетов - хуже не будет - и спит спокойно. Есть мнение, что любую сделку в общем и целом можно оспорить, по тем или иным основаниям, есть спецы, которые за это берутся, так что ж теперь, ничего не покупать?
vicktor, безнал - замечательно, только продавцы так же боятся покупателей, как и покупатели продавцов, редко под такой формой расчетов кто подписывается из обычных граждан, убеждай-не убеждай.

Сообщение отредактировал Nataliya2003: 15 August 2011 - 22:40

[ymnitsa]

Полагаю, что всегда надо стремиться к тому, чтобы документы отражали реальные действительные факты. А здесь помимо договора, где написано, что деньги уже получены еще будут существовать доки на банковскую ячейку с условиями доступа после регистрации дкп и они будут по сути опровергать утверждение в договоре. И зачем так? Мало ли кто и что потом в суде скажет? К чему доп. Риски?

Мне удалось в суде не то что акт приема передачи, а даже расписки поломать. Суд признал, доказательств расчетов нет. Кассация согласилась.

А что тогда является доказательством взаиморасчётов?

Если это можно представить, на этой фразе настоял продавец теперь он отказывается писать расписку. а что доказывает договор с банком? мало ли что в ячейке лежит? Нигде же не написано, что деньги и в каком количестве.

всем ОГРОМНОЕ спасибо

[vicktor]

Что доказывает договор с банком? Да черт его знает, что. Вот суд, исследовав все доказательства по делу и вынесет свое решение. Тогда и узнаете. Может доказывает что-то а может и нет. Это дело каждого конкретного случая.

Например, суд может решить, что указание в договоре, что деньги получены до подписания не доказывает, что они были переданы именно до подписания. А что там в ячейке лежало да фиг его знает.

[ymnitsa]

Что доказывает договор с банком? Да черт его знает, что. Вот суд, исследовав все доказательства по делу и вынесет свое решение. Тогда и узнаете. Может доказывает что-то а может и нет. Это дело каждого конкретного случая.

Например, суд может решить, что указание в договоре, что деньги получены до подписания не доказывает, что они были переданы именно до подписания. А что там в ячейке лежало да фиг его знает.

А что тогда является доказательством взаиморасчётов?

[ymnitsa]

Всё закончилось благополучно Расписку вытрясли, деньги выдали. Всем спасибо

[azinus]

Ambi
А мы делали все вчистую. Правда, облегчалось это тем, что покупатель брал налоговый вычет. Тем не менее: в договоре некая сумма и порядок ее уплаты (периодичность, размер в % от цены квартиры, наименование банка (даже) где в ячейке лежат мани-мани). Деньги лежали в ячейке под "2 ключа", плюс был заключен дотошно-подробный договор о порядке расчетов, в котором прописывалось, за какую квартиру какой участник получает какие деньги, в какие сроки и на каких условиях он имеет право их вынуть. Вооружившись этими бумагами и согнав в кучу продавцов-покупателей, бегали в банк, при выемке последних 10% была составлена нотариально удостоверенная расписка. И все.
ЗЫ: естессно в договоре к/п квартиры указывается, что до момента окончательной оплаты квартира не находится в залоге у продавца.
еще ЗЫ: риэлтеры правда сильно ворчали на такую конкретику, но все равно было по-нашему

в залоге в смысле в ипотеке с регистрацией или это просто слова на бумажке . Любая рассрочнка оплаты недвижимости должна иметь оговорку , что это не ипотека , если токового нет то по ГК ( ст не помню сейчас ) возникает залог со всеми тяжкими ? или я что то упустил?

[Nfal]

Кстати недавно узнал, что ВТБ24 делает сделки с безотзывным аккредитивом для физлиц. Ну прям, как в США. Найдите еще один банк, предоставляющий такую услугу для "физиков"...

Наличие или отсутствие ключа (при наличии необх. документов по допсоглашению) - не проблема для вскрытия ячейки. Просто заплатите штраф за принудительное вскрытие.
Идеально, когда имеются 2 ключа - по одному для каждого арендатора: кто берет ключ, тот платит залог (потом получает обратно). Здесь никаких вопросов и проблем - такие банки есть, обзвоните...