Прошу поделиться опытом практикующих юристов в области стоительства многоквартирного жилья. Ситуация следующая: имеется на праве аренды земельный участок для строительства производственной базы. Базу строить уже не хотим, хотим построить на этом участке многоквартирный жилой дом. Поскольку строительство жилья по закону разрешено только на участках, полученных в аренду по результатам торгов либо находящихся в собственности застройщика - возникает необходимость переоформления земельного участка. Участок пустой, в собственность передаваться будет тоже только с торгов. На торги идти нет смысла - потеряем участок. Как быть? Может быть есть умные головы, которые уже сталкивались с такой ситуацией и могут поделиться опытом, если не жалко...
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 7
#2
Отправлено 11 January 2011 - 22:35
Такой наивный вопросик издалека с большим подтекстом.
Стандартная схема компаний, доящих административный ресурс: дешево получить участок без торгов под пром., потом изменить разрешенное использование под жилье.
Прямых норм, регулирующих такую ситуацию нет.
Формально буква закона не нарушается, однако, очевидно нарушение "духа закона" (предоставление участков под жилье на торгах для конкуренции в этой сфере).
Суды всех инстанций в отсутствие вышестоящих разъяснений руководствуются буквой закона. Выносить акты по "духу закона" позволяет себе только ВАС РФ.
Когда я последний раз этим интересовался, набрел на древнее постановление ВАС РФ с похожим толкованием. Тогда нормы об обязательных торгах по участкам для жилья еще не было, поэтому общий смысл, что согласования под одно строительства не годятся для другого строительства и надо население извещать.
Все все равно эту схему пользуют, т.к. выгоды превосходят временные риски: заселенный дом потом не снесешь.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2004 г. N 1424/04
Первоначально земельный участок для строительства кафе, парикмахерской и арт-галереи отводился ЗАО "Самбор" с предварительным согласованием места размещения именно этого объекта.
В силу требований, предъявляемых законом, указанное согласование не может быть применено для строительства другого объекта, а именно: 12-этажного жилого дома гостиничного типа со встроенными предприятиями бытового обслуживания и теплой автостоянкой.
аким образом, при отсутствии акта выбора земельного участка для строительства 12-этажного жилого дома первый заместитель мэра города Сургута издал распоряжение от 16.07.2002 N 2104 в нарушение требований статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Стандартная схема компаний, доящих административный ресурс: дешево получить участок без торгов под пром., потом изменить разрешенное использование под жилье.
Прямых норм, регулирующих такую ситуацию нет.
Формально буква закона не нарушается, однако, очевидно нарушение "духа закона" (предоставление участков под жилье на торгах для конкуренции в этой сфере).
Суды всех инстанций в отсутствие вышестоящих разъяснений руководствуются буквой закона. Выносить акты по "духу закона" позволяет себе только ВАС РФ.
Когда я последний раз этим интересовался, набрел на древнее постановление ВАС РФ с похожим толкованием. Тогда нормы об обязательных торгах по участкам для жилья еще не было, поэтому общий смысл, что согласования под одно строительства не годятся для другого строительства и надо население извещать.
Все все равно эту схему пользуют, т.к. выгоды превосходят временные риски: заселенный дом потом не снесешь.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2004 г. N 1424/04
Первоначально земельный участок для строительства кафе, парикмахерской и арт-галереи отводился ЗАО "Самбор" с предварительным согласованием места размещения именно этого объекта.
В силу требований, предъявляемых законом, указанное согласование не может быть применено для строительства другого объекта, а именно: 12-этажного жилого дома гостиничного типа со встроенными предприятиями бытового обслуживания и теплой автостоянкой.
аким образом, при отсутствии акта выбора земельного участка для строительства 12-этажного жилого дома первый заместитель мэра города Сургута издал распоряжение от 16.07.2002 N 2104 в нарушение требований статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
#3
Отправлено 13 January 2011 - 16:07
Спасибо за ответ... Я не первый раз читаю Ваши комментарии, всегда конкретно и по теме 
Эту схему я знаю. Но вдруг бы коллеги уже придумали что-то более законное. Оттдавать участок не хочется, а дом построить и зарегистрировать хочется без особых проблем
Эту схему я знаю. Но вдруг бы коллеги уже придумали что-то более законное. Оттдавать участок не хочется, а дом построить и зарегистрировать хочется без особых проблем
#4
Отправлено 14 January 2011 - 13:12
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 15 февраля 2010 г. N Д23-490
ПО ВОПРОСУ РАЗЪЯСНЕНИЯ НОРМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу разъяснения норм земельного законодательства и сообщает следующее.
Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что земельные участки для строительства предоставляются в порядке, предусмотренном статьями 30 - 32 с предварительным согласованием места размещения объекта или без предварительного согласования места размещения объекта.
Предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в общем случае осуществляется в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса).
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования места размещения объекта производится исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса, за исключением случаев, если земельный участок предоставляется в границах застроенной территории лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (п. 2, 2.1 ст. 30 Земельного кодекса).
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, за исключением установленных Земельным кодексом случаев, осуществляется на аукционах.
Таким образом, в случае осуществления на земельных участках жилищного строительства, что является более ликвидным, чем иные виды строительства, Земельным кодексом предусмотрена аукционная процедура предоставления земельных участков, которая позволяет продать находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки по наиболее высокой цене и тем самым обеспечить наполнение соответствующего бюджета.
В случае предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта торги не проводятся, т.е. участок предоставляется на максимально выгодных для застройщика условиях.
В случае, если лицо, которому был предоставлен земельный участок для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта приобретало этот земельный участок с целью дальнейшего его использования для жилищного строительства, то такая сделка является притворной и в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка признается ничтожной.
Реализация предложения по изменению разрешенного использования земельных участков с одного вида "для строительства" (предоставляемых без торгов) на другой вид "для жилищного строительства" (предоставляемых на торгах) путем изменения условий договора аренды указанных земельных участков является, по сути, коррупционной схемой, в соответствии с которой застройщики экономят финансовые средства при покупке ими земельных участков или права на заключение договора аренды, а бюджет соответствующего уровня публичной власти эти средства недополучает.
Кроме того, следует отметить следующее.
В случае, если в пределах границ соответствующей территориальной зоны приняты документы территориального планирования, то согласно части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования должно осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки (пункт 8 статьи 1, часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса). Для изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования необходимо изменение градостроительного регламента. В свою очередь, изменение градостроительного регламента является основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (пункт 2 части 2 статьи 33 Градостроительного кодекса).
Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 Градостроительного кодекса, устанавливающими обязательность согласительных процедур с представительным органом местного самоуправления.
При этом следует учитывать, что вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения его в действие, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 191-ФЗ), с учетом результатов публичных слушаний (пункт 3 части 1 статьи 4 Федерального закона N 191-ФЗ).
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
ПИСЬМО
от 15 февраля 2010 г. N Д23-490
ПО ВОПРОСУ РАЗЪЯСНЕНИЯ НОРМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу разъяснения норм земельного законодательства и сообщает следующее.
Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что земельные участки для строительства предоставляются в порядке, предусмотренном статьями 30 - 32 с предварительным согласованием места размещения объекта или без предварительного согласования места размещения объекта.
Предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в общем случае осуществляется в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса).
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования места размещения объекта производится исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса, за исключением случаев, если земельный участок предоставляется в границах застроенной территории лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (п. 2, 2.1 ст. 30 Земельного кодекса).
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, за исключением установленных Земельным кодексом случаев, осуществляется на аукционах.
Таким образом, в случае осуществления на земельных участках жилищного строительства, что является более ликвидным, чем иные виды строительства, Земельным кодексом предусмотрена аукционная процедура предоставления земельных участков, которая позволяет продать находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки по наиболее высокой цене и тем самым обеспечить наполнение соответствующего бюджета.
В случае предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта торги не проводятся, т.е. участок предоставляется на максимально выгодных для застройщика условиях.
В случае, если лицо, которому был предоставлен земельный участок для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта приобретало этот земельный участок с целью дальнейшего его использования для жилищного строительства, то такая сделка является притворной и в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка признается ничтожной.
Реализация предложения по изменению разрешенного использования земельных участков с одного вида "для строительства" (предоставляемых без торгов) на другой вид "для жилищного строительства" (предоставляемых на торгах) путем изменения условий договора аренды указанных земельных участков является, по сути, коррупционной схемой, в соответствии с которой застройщики экономят финансовые средства при покупке ими земельных участков или права на заключение договора аренды, а бюджет соответствующего уровня публичной власти эти средства недополучает.
Кроме того, следует отметить следующее.
В случае, если в пределах границ соответствующей территориальной зоны приняты документы территориального планирования, то согласно части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования должно осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки (пункт 8 статьи 1, часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса). Для изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования необходимо изменение градостроительного регламента. В свою очередь, изменение градостроительного регламента является основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (пункт 2 части 2 статьи 33 Градостроительного кодекса).
Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 Градостроительного кодекса, устанавливающими обязательность согласительных процедур с представительным органом местного самоуправления.
При этом следует учитывать, что вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения его в действие, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 191-ФЗ), с учетом результатов публичных слушаний (пункт 3 части 1 статьи 4 Федерального закона N 191-ФЗ).
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
#5
Отправлено 18 January 2011 - 17:10
1. быстро строим гаражи
2. получаем свидетельства о собственности
3. выкупаем участок в порядке ст. 36 ЗК
4. как собственники з.у. строим что позволяет ПЗЗ.
Как правило удельный показатель Кадастр. стоимости под гаражи не высокий и ставки налога в МО низкие, есть возможность до 01.01.2012 купить участок не за дорого.
2. получаем свидетельства о собственности
3. выкупаем участок в порядке ст. 36 ЗК
4. как собственники з.у. строим что позволяет ПЗЗ.
Как правило удельный показатель Кадастр. стоимости под гаражи не высокий и ставки налога в МО низкие, есть возможность до 01.01.2012 купить участок не за дорого.
#6
Отправлено 18 January 2011 - 19:43
Амир, с выкупом в собственность может не получиться, потому что застраивать весь участок гаражами - нет резонов ну никаких, а с доказыванием того, что предоставленный для производственной базы ВЕСЬ участок необходим для эксплуатации небольшого количества гаражей - это тоже надо еще постараться...
хотя схема, в общем, любопытная.
хотя схема, в общем, любопытная.
#7
Отправлено 19 January 2011 - 11:43
Схема реальная, сам реализовывал аналогичную, вот только всё зависит от полноты налитого стакана в МО для быстрых действий, получение град плана, получение разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию, принятия решения о предоставлении в собственность в порядке ст. 36 ЗК и выкупа земельного участка. Т.е как минимум 2 разные службы МО архитектура и земельное управление, а лучше кто ими единолично руководит. Но это не юридическая практика а так жизнь....Амир, с выкупом в собственность может не получиться, потому что застраивать весь участок гаражами - нет резонов ну никаких, а с доказыванием того, что предоставленный для производственной базы ВЕСЬ участок необходим для эксплуатации небольшого количества гаражей - это тоже надо еще постараться...
хотя схема, в общем, любопытная.
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
