Сообщений в теме: 26

[Эля]

Интересует такой вопрос:

Какова судьба объекта недвижимости приобретенного по договору купли-продажи с целью дльнейшей передачи в лизинг, если такая передача не состоялась?

[Z2002]

Судьба его незавидна - объект недвижимости болтается на балансе неудавшегося лизингодателя и является его тривиальной собственностью. Боже, как это буржуазно...

[Эля]

Ну эти буржуи не тяготятся этой собственностью. Вопрос в том, не будет ли проблем с такой недвижимостью? И не признают ли такую сделку недействительной?

[Serrj]

Передача не состоялась - это лизингополучатель не взял или лизингодатель не отдал?

[Эля]

ireniona
Но ведь в части купли-продажи она состоялась, право собственности перешло. Могут это право потом оспорить?

Serrj
Да ЛП до сих пор рожает договор лизинга, который теперь в ринципе невозможен

[Z2002]

В смысле, невозможен? А задним числом?..

И - главное - откуда сомнения в устойчивости купли-продажи?! Она НИЧЕМ не отличается от обычной, за исключением того, что: а) продавец в идеале передает товар непосредственно лизингополучателю; б) продавец отвечает по гарантии не только перед покупателем, но и перед лизингополучателем.
Если я чего и упустил, то это самое ЧЕГО не влияет на "совершённость", "заключенность" и т.п. купли-продажи как сделки.

[Эля]

Зданим числом можно, но ведь договор лизинга вступает в силу после гос. регистрации и дата рег. будет стоять на договоре. А договор к-п должен заключать во исполнение договора лизинга, т.е. не ранее даты регистрации договор лизинга. А в нашей ситуации Клиент уже продал здание и оформил переход права собственности еще в апреле. А теперь пытается замутить лизинг.

[Serrj]

1) договор лизинга порождает обязанность лизингодателя приобрести недвижимость до регистрации (а если договором предусмотрены авансовые выплаты - то и право требовать от лизингополучателя их внесения);
2) договор лизинга после перехода к лизингодателю права собственности на предмет лизинга требует государственной регистрации;
3) в договоре лизинга (в части условий, характерных для "обычной" аренды) может содержаться оговорка о применении его условий к отношениям, возникающим до заключения (если под заключением считать регистрацию).

Договор лизинга фактически представляет собой "микс" из договора аренды и чего-то еще Поэтому в данном случае можно руководствоваться правилами о смешанном договоре, и в части аренды применять нормы об аренде (§1 гл.34), а в части "чего-то еще" - специальные правила о нем (§6 гл.34) и условия договора.

В §6 нет специальных правил о регистрации договора лизинга. Договором обязательность его регистрации предусмотрена быть не может. Поэтому в части "чего-то еще" необходимость регистрации отсутствует и в этой части договор считается заключенным сразу. Если же считать, что договор лизинга в целом не может считаться заключенным до его регистрации, а регистрация договора лизинга не может быть произведена до перехода права собственности к лизингодателю, то договор лизинга недвижимости (зданий, сороружений, предприятий, нежилых помещений) невозможен, тогда как в законе о лизинге прямо предусмотрено обратное, а в ГК изъятие делается только для природных объектов. Нельзя толковать закон таким образом, чтобы часть текста оказывалась не имеющей смысла.

Регистрация же вообще не может предшествовать переходу права собственности.

А что касается приобретения недвижимости, то если переход права собственности зарегистрирован, она является собственностью лизинговой компании, и на это обстоятельство заключение/незаключение договора лизинга повлять не может.

[Z2002]

А если менее года?..
И, главное, зачем ему сейчас именно лизинг?

[Эля]

Serrj
Есть куча судебной практики по вопросу заключения договора к-п до регистрации договора лизинга.
например Постановление ФАС Восточно-Сибирского Округа от 11 января 2005 года по делу № А19-6283/04-48-Ф02-5487/04-С2; Постановление ФАС Волго-Вятского Округа от 10 сентября 2003 года по делу № А28-2934/2003-59/13.

"Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. К обязательным договорам относится договор купли-продажи.»
Отсюда следует, что договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен во исполнение обязательств по договору лизинга, то есть в ходе его реализации."
Это из постановлений суда.

Насчет регистрации договора лизинга недвижимости.
Тоже есть куча разъяснений по этому вопросу. Так вот согласно п.2 ст.609 ГК РФ и п.1 ст.20 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» договор финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (и в том случае, когда срок лизинга недвижимости не превышает одного года).

"1) договор лизинга порождает обязанность лизингодателя приобрести недвижимость до регистрации (а если договором предусмотрены авансовые выплаты - то и право требовать от лизингополучателя их внесения);
2) договор лизинга после перехода к лизингодателю права собственности на предмет лизинга требует государственной регистрации; " откуда это?


Добавлено в [mergetime]1131626893[/mergetime]
[b]Z2002
Да дураки они...
В свое время, чтобы на объект нельзя было наложить арест, они быстреньо нашли добросовестного приобретателя и продали его. А теперь вернуть хотят. И ничего лучше не придумали чем лизинг. Хотя у меня есть сомнения, что в их пресловутом договоре к-п вообще нет условия о передача в лизинг, т.к. они на мой запрос прилали не копии зарег. договора, а эл. версию: без подписей, печатей и отметки о регистрации.

[Serrj]

Эля откуда это?
А Вам обязательно, чтобы это было "откуда"-то?
Я считаю, что это так. Готов выслушать мотивированные возражения. С тем, что договор лизинга недвижимости требует государственной регистрации, не спорю. Но считаю, что он подлежит государственной регистрации только после регистрации перехода права собственности к лизинговой компании, а иначе и не будет зарегистрирован.

[Эля]

Serrj
Да, для меня очень важно откуда берутся такие утверждения, так как я предпочитаю руководствоваться в своей деятельности нормами закона, а не совбсвенным мнением

Цитата

считаю, что он подлежит государственной регистрации только после регистрации перехода права собственности к лизинговой компании, а иначе и не будет зарегистрирован.

Вы смотрели судебную практику?
Там у судов другое мнение.

[Serrj]

Руководствоваться нормами закона и руководствоваться судебной практикой - не одно и то же.

Если следовать такой логике судов (если она имеет место; не проверял), лизинг недвижимости невозможен в принципе.

Вместе с тем в законе о лизинге (ст.3) ясно сказано, что недвижимость (здания, сооружения, предприятия) м.б. предметом лизинга.

Нестыковки в области публичного права (отсутствие специального института и процедуры регистрации договора лизинга недвижимости) не могут препятствовать осуществлению частного права, т.к. гражданские права м.б. ограничены только законом и только в целях охраны конституционно значимых публичных ценностей (ст.55 Конституции, ст.1 ГК).

Коль скоро законодатель допустил "ляп", формально препятствующий заключению договоров лизинга недвижимости, задача юристов - не обосновывать принципиальность такого ляпа, а искать пути такого толкования закона, который бы нивелировал эту оплошность.

[Эля]

Serrj
Почему же, по вашему мнению, лизинг недвижимости невозможен в принципе?
В законе говорится, что ЛД обязуется приобрести (в будущем), а потом передать имущество ЛП. Таким образом, ЛД на момент заключения и регистрации договора лизинга не может быть собственником передаваемого имущества. Иначе это будет просто аренда.
К тому же, если заключить договор к-п ранее договора лизинга и потом каким-то чудесным образом зарегистрировать его, впоследствии суд по иску налоговой инспекции с пол пинка может признать договор лизинга притворным, заключенным с целью прикрыть сделку к-п, так как договор лизинга позволяет минимизировать платежи по налогу на прибыль (путем трехкратного увеличения амортизационных отчислений, уменьшающих налогооблагаемую прибыль; включением лизинговых платежей за имущество принятое в лизинг в прочие расходы, связанные с производством и реализацией и др.). Другими словами, налоговая инспекция может посчитать такую сделку незаконным уходом от уплаты налогов. Результатом данного налогового правонарушения может явиться предъявление требований об уплате штрафов, пени, взыскания недоимки по налогам, вплоть до уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов.

[Эля]

ireniona
Вам как Гуру лизинга виднее

[Эля]

Даааа, с ускоренной амортизацией я конечно лохо/а(?)нулась.....

Слушайте, а нельзя сделать предварительный договор лизинга задним числом? Его ведь не нужно регистрировать...

[Эля]

ireniona
Вот так вплотную занимаюсь я лизингом первый раз(работаю в коллегии адвокатов). До этого имела лишь общее представление о нем . Тонкости лизинга мне неведомы, что усложняет ситуацию. Понимаю, что права и относительно регистрации и относительно того, что договор к-п нельзя заключать раньше договора лизинга, но никак не могу это донести это до начальника. Он говорит, что я не права и все тут.
Договор лизинга, который я сделала он урезал на 50% и даже попытался оспорить то, что императивно установлено законом (например, право на бесспорное списание средств со счета ЛП при неперечислении платежей двух или более раз подряд). А сегодня с утра он доказывал мне, что регистрация договора не обязательна.
Я уже в себе стала сомневаться, думаю, мож я туплю?
Очень сложно работать, когда тебя не слышат.

[Эля]

ireniona
Я именно это ему и говорю, что это противоречит предмету договора лизинга, а он спорит со мной... Для убедительности изложила все это в служебной записке и приложила к ней судебную практику, в которой как раз те случаи когда регпалата отказала в регистрации по причине того, что договор к-п был заключен раньше, чем договор лизинга. Жирным шрифтом подчеркнула цитату, что договор к-п заключается в ходе реализации договора лизинга...
А сегодня еще и с регистрацией с этой достал...
Вообще, он мужик очень умный, раньше проблем вообще не было, а тут уперся и все тут...

[Irena]

Цитата

Если договор лизинга не заключен, то как же, например, суд удостоверится, что лизингодатель получил заказ именно на это имущество, у этого продавца и о таких условиях лизинга стороны договорились?

Легко.. Делаем заявку на лизинг на бланке Лизингополучателя с указанием всех реквизитов его и Продавца, условий совершаемой сделки.. после этого заключаем договор к-п с ссылкой на Лизингополучателя, потом заключаем лизинг. Абсолютно нормально воспринимается и налоговой и рег. палатой.

[Эля]

Irena
А если Лизингополучатель и есть Продавец?

[Serrj]

Тогда это возвратный лизинг; куплю-продажу и лизинг целесообразно запихнуть в один документ. Получается смешанный договор. Регистрибелен , проверено практикой.