Сообщений в теме: 55

[Sh_Ta]

Знаю, что суд может признать "добросовестным покупателем" фирму, если она "второй" /третий" покупатель недвижимости.
С которой потом фиг чего истребуешь...без потерь...

А при разруливании споров физлиц, суды тоже используют такой же подход?
т.е. второй/третий покупатель априори считаются "белым и пушистым" добросоветстыми покупателями (у которых уже не отнять ранее незаконно купленное)?

[Mister Muscle]

Sh_Ta, а, простите, чем вопрос продиктован? Просто, судя по формулировке, Вы не имеете представления о понятии доброй совести в гражданском обороте, а это тема не для поста в интернет-конференции, а как минимум - для лекции длиной в пару. Ваще, посмотрите п.2 ст. 6 ГК во взаимосвязи со ст. 302 ГК, да и по поиску погоняйте... Еще у К.И. Скловского по доброй совести достаточно написано...

[Ludmila]

Sh_Ta, не различает законодательство понятие добросовестности в зависимости от того, физик или юрик приобретатель.
То, что третий-четвёртый приобретатель автоматически является добросовестным приобретателем, это бред. Может быть признан добросовестным приобретателем и первый приобретатель, может оказаться недобросовестным и пятый приобретатель...
А вообще тема добросвоестности обсуждается регулярно, поиск выдаёт с десяток тем. Вот это - результаты поиска.
http://forum.yurclub...

[Sh_Ta]

realtor
Я - аудитор.
Понятия о доброй совести в гражданском обороте я действительно не имею.

Вопрос продиктован тем, что:

Имею 50 % доли в квартире,
Вторые 50 % у отца (были).

Никогда не интересовался у Мосрегистрации составом собственников.
Тут понадобилось. Обратился. Выдали.
Отца в собственниках нет. Есть люди из ЕКАТЕРИНБУРГА.

То, что выяснил - доля 50% перепродалась (подтвержденно) !!!2 раза!!!
(теоритически допускаю и три раза).
Никто из собственников-прокладок не изъявлял желания вселяться или регистрироваться (кроме последнего).

ВООООТТТ ТАКАЯ ИСТОРИЯ.
Думаю теперь, реально ли их выселить/засудить или они уже законные собственники доли?

З.Ы. Все сделки с 50% долей отца прошли в январе прошлого года.
Я в квартире фактически не проживаю (но зарегистрирован там).
С отцом не общаюсь,но дал ему возможность сдавать комнату, чтобы деньги у него были.
Он продал. Говорит для него ничего не изменилось.
Он дескать остался зарегистрированным.
Покупатели сами все провернули.

[Mister Muscle]

Вторые 50 % у отца (были).

Sh_Ta ок. Он, конечно вправе был продать... Но только с соблюдением правила ст. 250 ГК (о преимущественном праве покупки). Коли Вас не уведомил о продаже (если там формально была купля-продажа. а не дарение, например), и не предложил купить у него, прежде чем продавать третьему лицу - сделка оспорима (то есть, недействительна в случае признания ее таковой судом). Последствия - ваше право потребовать в суде "перевода на себя прав и обязанностей покупателя" (простите за корявость формулировки, это не я придумал, а законодатель). Срок исковой давности там три месяца с момента, когда Вы узнали о нарушении (то есть, с момента получения Вами выписки из ЕГРП).

[Sh_Ta]

Ludmila В поиске был.
Все темы видел и прочитал. я в юриспрюденции не силён.
Это намного запутаней аудита .
Все про инстанции первые вторые, мнения, решения...
Однозначного ответа не получил.
Пришлось изложить ситуацию. Хотя не хотел людей напрягать конкрето своим делом.

Может вот realtor посмотрит и ответит.
Ник у него "говорящий", возможно он сталкивался с подобной ситуевиной.

[Mister Muscle]

Sh_Ta вынужден поправиться - не с момента, когда Вы узнали о перепродажах. а с момента регистрации первой сделки. Так что, видимо, по такому основанию иск уже не подать... Но можно поколупаться в самих сделках. поискать там основания...

[Sh_Ta]

realtor спасибо за ответ.
Я как раз изучал соседние топики. там вроде похоже на мою ситуацию.
И отвечают так как вы говорите.
Значит правда говорите.

1. Только с кем мне судиться:
Со всей цепочкой собственников или только с последними?
2. Они все зарегистрированы в Екате, мы туда в суд нужно подавать или можно по месту квартиры (в Москве)?

[Ludmila]

realtor, Федь, а я думаю, что можно попробовать перевести на себя права покупателя по последней сделке (если срок не истёк для перевода). Как считаешь?

[Sh_Ta]

Sh_Ta вынужден поправиться - не с момента, когда Вы узнали о перепродажах. а с момента регистрации первой сделки. Так что, видимо, по такому основанию иск уже не подать... Но можно поколупаться в самих сделках. поискать там основания...

Я так и думал, что "попал" и не всё так просто.
Соседние топики говорят, что "чтобы покопаться в сделках" нужно договоры получить. А это не просто.
Ну да ладно. Буду штудировать Ваш форум. Авось найду что делать.
А может и сюда кто заглянет и посоветует что за иск мне нужен.



realtor спасибо что откликнулись.

[Mister Muscle]

Ludmila, я как раз сейчас был в дикой озадачке... Люд, вот смотри, когда у нас одна ничтожная сделка, средство защиты - реституция. Если нет прямой "сделочной" связи между истцом и владельцем (прошла цепочка) - виндицируем.
А вот тут. со специальным последствием, что-то я затупил - а можно ли его распространить на последующего приобретателя?.. В принципе, ограничений в ст. 250 я не вижу...
Только запутанным исполнение решения будет, ой-ё... Плюс породит еще парочку исков между другими участниками событий.

Sh_Ta, Вы, конечно, покопайтесь... только, поверьте, с хорошими знаниями бухучета не разобраться в праве... Лучше наймите юриста в реале.


Добавлено в [mergetime]1138712397[/mergetime]

по месту квартиры

Sh_Ta недвижка - исключительная подсудность по месту нахождения.

[Ludmila]

realtor
Федь, смотри.
Были сособственниками квартиры сын и папа. Папа прода долю покупателю-1. Сейчас сын уже не может требовать на себя перевода прав покупателя-1. Согласен?
Покупатель-1 стал сособственником. Потом покупатель-1 продал покупателю-2. То же самое - перевода прав покупателя-2 сын не вправе на себя требовать. Покупатель-2 тоже стал сособственником, доля принадлежала уже ему. Т.е. на момент между тем, как покупатель-2 продал свою долю покупателю-3, сособственниками были сын и покупатель-2. Должен был покупатель-2 направлять сыну уведомление о продаже доли? Да, должен был. Имел сын право преимущественной покупки? Да, имел. Они же сособственниками были. Так что получается, что если срок не истёк, то сын вправе тербовать на себя перевода прав покупателя-3.

[Mister Muscle]

Ludmila тьфу ты, точно Втупил )))) Хы... а если там последующие сделки были безвозмездными? Может ли в таком случае требование перейти к последующему, уже безвозмездному, приобретателю, при допущении, что в общем прошло не более 3 месяцев, как думаешь, Люда?

[Ludmila]

realtor, я думаю, что имеет значение только то, возмездной или безвозмездной была сделка между покупателем-2 и покупателем-3 (ну или кто там последний был). Если сделка была возмездной и срок для перевода прав не истёк, то сын вправе требовать перевода на себя прав покупателя. Если сделка была возмездной, но загримированной под безвозмездную, и сын сможет доказать возмездность, то то же самое - если срок не истёк, то вправе требовать перевода на себя прав покупателя. Если сделка была безвозмездной, то сын в пролёте, перевода прав требовать на себя не сможет.

[Mister Muscle]

Да, согласен. А вот по поводу этого:

Если сделка была возмездной, но загримированной под безвозмездную

полагаю, и думать не стоит... Там ведь практически недоказуемо.

[Sh_Ta]

realtor
Ludmila
В итоге:
1. В суд подавать нужно в Москве. По месту моей регисрации.
2. Ответчик - последний покупатель, т.е. тот - кто указан в выписке, полученной в Мосреге.
3. Все можно решить, если там не дарение.
Если дарение - квартира становиться комунальной (и нужно срочно ставить замки в комнатах).

Я правильно понял?

[Mister Muscle]

В суд подавать нужно в Москве

Sh_Ta если три месяца с момента последней сделки не прошло. Если прошло - тогда все поздно.

[Lawyerus]

realtor

не с момента, когда Вы узнали о перепродажах. а с момента регистрации первой сделки

А почему? Есть и другое мнение:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 9 июня 2003 г. Дело N КГ-А40/3639-03

Установленный в п. 3 ст. 250 ГК РФ для защиты преимущественного права покупки доли в праве общей собственности сокращенный срок исковой давности носит специальный характер. Он, так же как и общий срок исковой давности, является сроком, установленным для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Поэтому, в силу п. 2 ст. 197 ГК РФ на него распространяются правила статей 195, 198 - 207 настоящего Кодекса. В течение трех месяцев со дня, когда участник долевой собственности узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу, он имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Однако, как следует из оспариваемых судебных актов, судом не установлено, с какого именно момента истцу стало известно о совершении сделки, то есть, не определено, с какого момента должен исчисляться установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ специальный срок исковой давности.
При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, как вынесенные с нарушением применения норм материального и процессуального права, а дело - передаче на новое рассмотрение.

[Mister Muscle]

Lawyerus согласен. Меня бы такая позиция судов тоже радовала... Только в общей юрисдикции арбитражная практика не проканает при наличии своей. А ВС считает (сейчас не приведу документ, но видел только сегодня), что тут специальное исчисление - с момента совершения сделки. Хотя, в принципе - бред сивой кобылы.

[Pastic]

Lawyerus согласен. Меня бы такая позиция судов тоже радовала... Только в общей юрисдикции арбитражная практика не проканает при наличии своей. А ВС считает (сейчас не приведу документ, но видел только сегодня), что тут специальное исчисление - с момента совершения сделки. Хотя, в принципе - бред сивой кобылы.

Бред - это данное постановление ФАСа. Впрочем, как известно, ФАС - стол заказов, кто заплатит - тот и заказывает музыку. А вот что сказал ВАС РФ:

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 1998 г. N 8

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

Иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.
Следует иметь в виду, что предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению.

[maus34]

прежде чем продавать третьему лицу - сделка оспорима (то есть, недействительна в случае признания ее таковой судом).

realtor
Федя.... ща выругаюсь. матом.
Это не оспоримая сделка, это ДЕЙСТВИТЕЛЬНАЯ сделка, для которой законом предусмотрены специальные последствия.

ИМХО, в случае нарушения преимущественного права покупки ВООБЩЕ НЕ КОРРЕКТНО говорить о добросовестности. Конструкция 302 не позволяет. Не было неуправомоченного отчуждателя.
При нарушении ППП не имеет значения знало ли лицо (покупатель) об этом. Иск о переводе прав и обязаннойстей предьявить можно.
Срок - пресекательный.

[Ludmila]

Вообще можно рассматривать следующие варианты.

1) Признание недействительными сделок по цепочке.
Не проходит (см. Постановление КС РФ 6-П), поскольку можно было бы оспаривать только сделку между папой и первым покупателем (при наличии на то оснований, при этом надо учитывать, что к таким основаниям не относится нарушение преимущественного права покупки сыном папиной доли).

2) Виндикация.
Тут нужно учитывать следующее:
а) истцом должен быть папа, а не сын;
б) должны быть основания для виндикации - например, если будет доказано, что папа продал свою долю, потому как ему приставили пистолет к голове и заставили подписать договор купли-продажи доли;
в) при определении добросовестности приобретателя не имеет значения, первый он или пятый в цепочке

3) Перевод прав покупателя на сына.
Тут см. выше - это возможно только в отношении последнего покупателя и только если не истёк срок для перевода.

Таким образом, у сына остаётся только последний вариант.

[Smertch]

Ludmila

2) Виндикация.

для в ПС - не объект виндикации

[Ludmila]

для в ПС - не объект виндикации 

Насколько я поняла из условий задачи, эта доля представляет собой отдельную комнату, в которую и хочет вселиться последний покупатель.

[Smertch]

Ludmila
но пока-то, кажется, раздела не было, так что нет такого объекта, как комната.