Сообщений в теме: 78

[Атал]

Ув. коллеги!
Ситуация следующая: 20.11.2005 мы заключили договор аренды на срок более года (мы – арендодатель). В договоре содержится положение о том, что Помещение передается арендатору 01.12.2005 г. при условии выплаты Арендодателю гарантийного взноса в размере 10.000 р. Еще Арендатор должен был заплатить первую а/п не позднее 01.12.2005г.
Никаких денег мы не увидели – ни гарантийного депозита, ни а/п, а Арендатор пропал.
Получилось, что договор мы заключили, но помещение не передали и договор не зарегистрировали. В праве Арендодателя отказаться от договора при разовой не проплате а/п, либо по суду в случае любого другого нарушения арендатора.

Теперь однозначно хотим идти в суд и перед нами стоит выбор: или сначала подавать на расторжение договора, а потом на убытки, или сразу на убытки, напирая о том, что договор был заключен и мы его расторгли.
С одной стороны, есть Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", которое говорит что из-за отсутствия гос.регистрации договор не может считаться заключенным, т.е. регистрация в понимании судов обязательна.
А с другой стороны, Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О, которое говорит о том, что гос. регистрация договора аренды не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды.

По моему мнению, у нас (в Москве) скорее прислушаются к ВАСе нежели чем к КС и надо нести регистрировать договор, а потом уже судиться.
Но коллеги против, выступают за односторонний отказ, т.к. считают, что даже если мы зарегистрируем договор, он будет считаться заключенным с момента регистрации, то тогда мы вообще ничего не получим.

Ваши мнения, дамы и господа?

[Эльф]

или сначала подавать на расторжение договора, а потом на убытки, или сразу на убытки, напирая о том, что договор был заключен и мы его расторгли.

Так что Вас интересует? Убытки взыскать или договор расторгнуть хотите? Вопрос в теме у Вас о расторжении.

[Jazzanova]

если договор не зарегистрирован, он не заключен, если он не заключен - у вас нет договора, если у вас нет договора, у вас нет оснований для взыскания
соответственно регите договор, потом расторгайте и взыскивайте
либо забить..

[Эльф]

Jazzanova

соответственно регите договор, потом расторгайте и взыскивайте

Договора нет, денег нет, арендатора нет. Они регят договор, а в это время у них найдется другой арендатор. И, вместо того, что б новый д-р регить, они будут сидеть и ждать, когда же все регистрации старого пройдут. А ФРС приостановки любят. А не зарегят, то старый арендатор возмет да и подаст на регистрацию свой договор. Неприятно однако.

либо забить..

Может у них убытки большие.

Тут подумать надо. Хотя ИМХО плохо дело

[Атал]

Нам главное убытки взыскать, т.к. из-за этого арендатора у нас помещение уже третий месяц простаивает. Соответственно и убытки как минимум в размере 2-х месячной платы, а это немало.
У нас даже мысль появлялась, что взыскивать убытки можно по этому договору не как по договору аренды, а как по договору с элементами договора аренды, т.е. он незарегистрирован и не действует в части аренды, но в части обязательств по выплате гарантийного депозита он действовал, отсюда соответственно и убытки. Но что-то мне очень шаткой эта позиция кажется.

2 Jazzanova
Забить не можем - денег жалко и проучить недоросовестного арендатора хочется.

[Jazzanova]

Атал
тогда регите
иск в суд о принудительной регистрации
затем иск в суд о взыскании убытков и расторжении договора

[shadow]

Мож было неосновательное обогащение предъявить но при условии, что помещение передали, а договор не зарегистрировали.
А сейчас-то какие убытки взыскивать? Договора нет, аренды фактически нет- они и не пользовались помещением.Вы свои обязательства по договору тож не исполнили- помещение не передали.

забить..

[Атал]

Убытки у нас возникают от того, что мы вот в таком подвешенном состоянии находимся. А "гарантийный взнос" у нас как раз должен был пойти в обеспечение нарушения любых обязательств аредатора по договору.
Помимо гарантийного взноса, по договору арендатор обязан нам в любом случае неустойку выплатить, если он какое свое обязательство нарушит по договору.

shadow

Вы свои обязательства по договору тож не исполнили- помещение не передали

В данном случае они сначала не исполнили свое обязательство, а у нас обязательство встречное было. Т.о. они не исполнили и должны платить за это неустойку и др. убытки, если они возникают.

[Эльф]

Атал
А какая-нибудь неустойка у Вас в договоре была прописана?

Добавлено в [mergetime]1138788819[/mergetime]
О! Вы меня опередили.

[Casper]

По моему
пока суд о понуждении к регистрации
потом регистрация на основании решения суда
потом расторжение
потом снятие обремения на основании факта одностороннего расторжения
может год пройти а то и больше.

помещение не сдаите в этот период

а неустойку и убытки не взыщешь
неустойку потому, что договор не зарегистрирован
а убытки - потому что не докажете их размер
Ведь единственное обязательство арендатора - это обязательство регистрировать договор или не уклоняться от нее
кстати, на ком она лежит по условиям договора?

подумайте, какие ваши права нарушаются бездействием арендатора

Сообщение отредактировал Casper: 01 February 2006 - 16:29

[Jazzanova]

Casper
ну размер то он докажет
упущенная выгода очевидна
ап за период простоя помещения
плюс судебные издержки

помещение не сдаите в этот период

а вот это совсем уже не факт

[Casper]

Jazzanova

ну понятно, по краткосрочному договору можно конечно

а вот упущенная выгода отнюдь не очевидна

какое право арендодателя нарушено арендатором?

[Эльф]

Тут такая мысль вертится. Может попробовать подтянуть Ваш договор в части обязательств, которые должны быть исполнены до госрегистрации под предварительный договор или что-то типа того?

Добавлено в [mergetime]1138790415[/mergetime]
Casper

а вот упущенная выгода отнюдь не очевидна

У низ же неустойка есть за нарушение обязательств.

[Jazzanova]

Casper
ну это же очевидно
право на получение ап
он мог бы с тем успехом сдать помещение другому и получать ап
а из за бездействия арендатора лишился доходов
ерунда взыщет если грамотно провести процесс

[Эльф]

Народ! Как Вам моя идея?

[Casper]

Jazzanova

будь я арендатором, я бы сказал

1. Ну и сдавал бы другому. Кто мешает? Договор то не зарегистрирован, значит обремение не возникло.

Плохой аргумент?

2. Кто регистрировать договор должен? Это указано в договоре?
Да я тысячу причин найду, чтобы доказать, что договор не зарегистрирован по вине арендодателя

Атал
есть чонить про регистрацию договоре?


Эльф
неустойки нет, поскольку обязательство не возникло и соответствующее условие о неустойке не вступило в силу

[Эльф]

Casper

1. Ну и сдавал бы другому. Кто мешает? Договор то не зарегистрирован, значит обремение не возникло.

По этой логии арендодатель может сколько угодно договоров подписать на один объект. Ведь договоры не были еще зарегистрированы. А при купле-продаже до регистрации права, перепродовать?

[Атал]

Casper

есть чонить про регистрацию договоре?

регистрирует договор арендодатель, но кто регистрирует тут не имеет значение, т.к. есть неисполненное обязательство арендатора. В принципе мы можем и сами сейчас на регистрацию подать, но это время, пока регистрировать, потом снимать регистрацию, а если ФРС упрется, так вообще труба...

неустойки нет, поскольку обязательство не возникло и соответствующее условие о неустойке не вступило в силу

У нас неустойка возникает в силу невыполнения любого обязательства арендатора, в т.ч. и по передаче 10.000р., и проплаты а/п.

[Эльф]

Wine-Puhh

Тут такая мысль вертится. Может попробовать подтянуть Ваш договор в части обязательств, которые должны быть исполнены до госрегистрации под предварительный договор или что-то типа того?

Что Вы об этом думаете?

[Jazzanova]

Casper
хех так возня по убыткам начнется только после регистрации договора
вроде бы ясно выразился в предыдущих постах
насчет вины в регистрации и тысячи доказательств хм
это все пустые дебаты
ведь достаточно заявления одной из сторон для регистрации
арендодатель если хочет взыскать подаст заяву
если по договору арендатор должен подать и не подает
его вина
а когда договор зарегили уже вина по вопросу регистрации вообще уходит в зад договор есть будь любезен исполни
не исполнил, получи и распишись...

[Casper]

Jazzanova

Casper
хех так возня по убыткам начнется только после регистрации договора
вроде бы ясно выразился в предыдущих постах
насчет вины в регистрации и тысячи доказательств хм
это все пустые дебаты
ведь достаточно заявления одной из сторон для регистрации
арендодатель если хочет взыскать подаст заяву
если по договору арендатор должен подать и не подает
его вина
а когда договор зарегили уже вина по вопросу регистрации вообще уходит в зад договор есть будь любезен исполни
не исполнил, получи и распишись...

Да...это реально
зарегить, а потом взыскивать аренду и неустойку

если контора арендатора не фуфловая, то денег поиметь мона

насчет взыскать гарантийный взнос - это уже вопрос сложнее

поправка не аренду и неустойку
а убытки
помещение же не передано

Сообщение отредактировал Casper: 01 February 2006 - 17:34

[Атал]

Wine-Puhh

А что об этом думает текст договора? 

Текст договра об этом думает следующее:
1. Договор заключен на срок 3 года и вступает в силу со дня его подписания.
2. Срок аренды помещения начинается со дня передачи помещения.

ИМХО т.о. обязательства, связанные с арендой, возникают с момента передачи помещения, но до этого действуют др. обязательства, в частности по внесению 10000р. в обеспечение любых обязательств. И обязанность заплатить неустойку также уже возникла.
Только здесь главный вопрос - куда и к чему подтягивать и как к этому отнесется суд.