Перейти к содержимому






Фотография
- - - - -

ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК БАНКРОТ ИЛИ ПРОСТО БРОСИЛ СТРОЙКУ, ЧТО ДЕЛАТЬ ДОЛЬЩИКУ


Сообщений в теме: 266

#1 Zizeron

Zizeron
  • Новенький
  • 8 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 21 Январь 2004 - 23:21

Привет!
В середине 90х один юрик строил дом в качестве заказчика-застройщика. При этом на все квартиры он заключил ДДУ и дольщики выплатили ему 100% стоимости квартиры. Через некоторое время юрик банкротится, дом возведен примерно на 80%. После банкротства все дольщики собираются и в суде подтверждают свое право на долю в общей долевой собственности на незаконченный строительством жилой дом (формулировка суда). Затем большинство из них для организации достройки дома и последующего его обслуживания образуют ТСЖ, которое получает вновь права заказчика, оформляет на себя землю и заключает договор на достройку cо строительной организацией. Однако часть дольщиков не стали вступать в ТСЖ и отказываются оплачивать расходы по достройке. Но дом все равно был построен и сейчас будет вводиться.
Мне надо защитить интересы строительной организации. Каким образом можно заставить физиков-дольщиков оплатить стоимость достройки? Ведь с ними никаких правоотношений ни у ТСЖ, ни у строительной организации нет. Я подумываю над вариантом уменьшения через суд доли неплательщиков в объекте – ведь их доля, зафиксированная в суде, была в незавершенном объекте, на сегодня объект изменился в стоимостном и натуральном выражении, а т.к. они не платили, то их доля должна уменьшиться.
  • 1

#2 kuropatka

kuropatka

    подшишечник

  • Partner
  • 21 327 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 Январь 2004 - 00:06

Zizeron
Я думаю, что тут надо пробовать взыскать эту стоимость через неосновательное обогащение, и возможно - действия в чужом интересе без поручения. Но перспективы радужными не назвал бы...

Я подумываю над вариантом уменьшения через суд доли неплательщиков в объекте


На каком основании-то вы собираетесь умалять их право собственности? Попробуйте нормативно обосновать...
  • 0

#3 Lubek

Lubek
  • Новенький
  • 183 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 Январь 2004 - 16:22

На каком основании-то вы собираетесь умалять их право собственности?

Ну пока что речь не идет о праве собственности дольщиков, не вступивших в ТСЖ, они же только "подтвердили свое право на долю в общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом". Причем суд благоразумно не указал размер этой доли! И это есть хорошо.
Почему строительная организация грузится проблемами ТСЖ? У вас же договор с ними на достройку дома, а они вам только обещают платить? Денежные средства получайте (или взыскивайте) только с ТСЖ. А вот когда оно реально понесет расходы ЗА других дольщиков-не членов ТСЖ, тогда они и будут встречаться в суде: одни - по взысканию понесенных расходов, другие - по признанию права собственности.
  • 0

#4 Zizeron

Zizeron
  • Новенький
  • 8 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 22 Январь 2004 - 21:56

Суд долю определил в процентах (а сделал это просто – была справка проектного института, о том, что в доме столько то квартир, и что 1-комнатная квартира это 42,12 кв.м., что соответствует доле в 1,217% во всем доме, аналогично расписаны 2-3-4-комнатные квартиры). Таким образом, если лицо оплатило 100% стоимости 1-комнатной квартиры – значит, посчитал суд, оно обладает долей в незавершенке, составляющей 1,217%. И так по каждому дольщику.

Почему мы печемся о проблемах ТСЖ? Дело в том, что одна из наших компаний также является членом ТСЖ и имеет право на половину квартир в доме. По сути это мы организовали ТСЖ с целью достройки. И несложно доказать, что расходы по достройке в части квартир неплательщиков произвел дольщик – наша компания. Долю их я собираюсь уменьшить на основании п.3 ст.245 ГК: «участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.» Т.е. дольщик (наша компания) подает иск об определении (увеличении) доли в ОДС в связи с изменением объекта в котором ранее была определена доля и с учетом осуществленных неотделимых улучшений. И в этом же иске - о соответствующем уменьшении долей неплательщиков.
  • 0

#5 -Гость-Счетовод-

-Гость-Счетовод-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 23 Январь 2004 - 14:41

А какой смысл в уменьшении долей неплательщиков?
  • 0

#6 Lubek

Lubek
  • Новенький
  • 183 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 23 Январь 2004 - 19:19

на сегодня объект изменился в стоимостном и натуральном выражении

.
При применении п. 3 ст. 245 ГК встанет вопрос о том, был ли соблюден "установленный порядок использования общего имущества", что означает - "по соглашению всех ее участников (246, 247 ГК). На мой взгляд, надо сдать дом в эксплуатацию с документами на ТСЖ и регистрировать права собственность на ДРУГОЙ ) объект(законченный строительством жилой дом в отличие от незаконченного строительством), вернее, на конкретные квартиры в этом объекте (будут зарегистрированы права доплативших дольщиков и ТСЖ-в части квартир дольщиков не вступивших в ТСЖ). А вот тогда дольщики, ушедшие в отказ, захотят признать право собствености каждый на свою квартирку в новом объекте, а без возмещения расходов ТСЖ по достройке это вряд ли возможно. (Выдох)
Хотелось бы узнать, чего я не учла...
  • 0

#7 Zizeron

Zizeron
  • Новенький
  • 8 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 23 Январь 2004 - 23:03

Смысл больше не в уменьшении их доли, а в увеличении нашей. В результате их доля не будет соответствовать целой квартире, а лишь ее части. В этом случае надо на каждую такую квартиру регистрировать ОДС (наша компания и неплательщик), что естественно их не устроит и может при этом они согласятся добровольно. Если нет, то мы, получив долю в ОДС на квартиру на основании ст.252 ГК в связи с невозможностью выдела доли в натуре будем требовать компенсации ее стоимости. Тут что-то не так?

Lubek, меня смущает здесь только одно: а какие основания у ТСЖ регистрировать эти квартиры на себя? Даже, допустим ТСЖ само, своими средствами достроило бы дом в части квартир неплательщиков (это еще пока можно устроить, т.к. учет и ТСЖ и компании-дольщика в наших руках)?

У нас есть один механизм давления: т.к. «пакет застройщика» в регпалату понесет ТСЖ то без справки о полном взаиморасчете ПС им не зарегистрировать. Однако в этом случае они, получив отказ регпалаты зарегистрировать ПС, обжалуют его суде, а там представят судебный акт о том, что в этом доме у них такая то доля, а суды у нас защищают физлиц.
Насчет действий в чужом интересе без поручения, мне кажется все застопорится на том, что они будут упорно стоять на том, что не одобряли и не одобряют такх действий, мол, зачем вы нашу квартиру достраивали, вас никто не просил.
А насчет неосновательного обогащения - я правильно понимаю, что тут это можно применить как минимум после того, как они зарегистрируют на себя ПС на квартиру?
  • 0

#8 -Болдырев Игорь-

-Болдырев Игорь-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 31 Август 2004 - 11:14

Добрый день!
Подскажите юному юристу что делать в такой ситуации:
В 2002 г я заключил договор на строительство квартиры, срок сдачи 4 кв 2003 г. К середине 2004 г. вся коробка дома готова и вставлена часть окон, но темпы строительства угасают. Я подаю иск на расторжение договора, возврат денег и выскание неустойки по закону "О ЗПП". Ответчик в суде расторжение договора и возврат денег признал, неустойку-нет. Суд вынес решение договр расторгнуть деньги вернуть и уплатить неустойку 20% от того, что я требовал. Я впринципе с этим согласился. Но ответчик подал кассацию, не согласившесь с неустойкой. Рассмотрения в кассации еще не было. :) И тут я узнаю, что против моего должника пытаются возбудить дело в арбитраже о банкротстве и что самое главное скорее всего его обанкротят:)(
Подскажите, может пока не поздно отказаться от иска в части расторжения договора и возврата денег, чтобы у меня остались имущественные требования к ответчику и попытаться признать и зарегистрировать право собственности на незавершенку??? Дом то почти готов, его явно ктонить достроит.
  • 0

#9 sten

sten

    XXI в.

  • продвинутый
  • 913 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 31 Август 2004 - 13:10

Право собственности на незавешёнку вам зарегистрировать не удасться в любом случае, хотя проекты законов о таком решении подобной ситуации уже есть.
Банкотство - сильная вещь. Если не откажетесь от иска, то получите от присуждённой суммы фиг цылых ноль десятых рублей.
А ещё вариант для банкрота-застройщика внести недостроенный дом в общую конкурсную массу, и тогда все дольщики всё-равно будут "курить бамбук". Но пока в нашем регионе практика идёт по пути передачи недостроя новому застройщику. Он хоть и будет требовать доплаты, но квартиру всё-таки передаст.

Я подаю иск на расторжение договора, возврат денег и выскание неустойки по закону "О ЗПП".

Кто же это вас, "юный юрист" надоумил совершить такую величайшую глупость! Если уж и идёте в суд, то требовать надо не "возврат денег", а "возмещение убытков". А с вашей формулировкой суд присудил вам сумму которую вы внесли по договору (2002 год!!!!).
Мдя...
  • 0

#10 Rebekka

Rebekka
  • Старожил
  • 2 304 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 31 Август 2004 - 13:15

А с вашей формулировкой суд присудил вам сумму которую вы внесли по договору (2002 год!!!!).

почему глупость-то? убытки надо еще доказать, а автор, обратите внимание, неустойку заявил.
все правильно сделал.
  • 0

#11 sten

sten

    XXI в.

  • продвинутый
  • 913 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 31 Август 2004 - 13:19

Rebekka
, при всём уважении к вам - п.3 ст. 393 ГК.

А неустойку можно заявлять и без расторжения договора.
  • 0

#12 -Болдырев Игорь-

-Болдырев Игорь-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 31 Август 2004 - 13:39

Кто же это вас, "юный юрист" надоумил совершить такую величайшую глупость!


Почему же глупость? Я хотел получить назад свои деньги, чтоб купить готовое жилье. А убытки-это следующий иск. Пока не куплю другую квартиру-фиг докажу сумму убытков. Заколебешься доказывать какие цены сложились в нашем регионе на момент вынесения решения:))
Проблема в другом! Мне уже эти убытки побарабану, свое бы вернуть! Ведь если у меня останется денежное требование и компания обанкротится, а достраивать будут другие я точно ничего не получу.
Но а если оставить договор в силе, мне кажется есть хоть какой то шанс, что дом достроит кто то другой. Только вот как бы закрепить невозможность продажи моей части в этой стройки на сторону?
  • 0

#13 sten

sten

    XXI в.

  • продвинутый
  • 913 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 31 Август 2004 - 13:57

Заколебешься доказывать какие цены сложились в нашем регионе на момент вынесения решения)

Рыночная оценка объекта недвижимости? Легко. пять дней, сто баксов. Никаких проблем. (По крайней мере в СПб).

Ведь если у меня останется денежное требование и компания обанкротится, а достраивать будут другие я точно ничего не получу.

Совершенно верно.

Я хотел получить назад свои деньги, чтоб купить готовое жилье.

Сорри, из какого вы города? По стране цены возрасли от 100 до 500%!

Только вот как бы закрепить невозможность продажи моей части в этой стройки на сторону?

Эт вы про "двойную" подажу? Дык никак её не "закрепить". А вообще в ГК есть масса статей о недействительности сделок.
  • 0

#14 -Болдырев Игорь-

-Болдырев Игорь-
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 31 Август 2004 - 14:17

Я из Новосибирска. Цены выросли, но не на 100%.
Покупал стройку эту по 14000 за метр. Сейчас стройки где то 20000 стоят, ну а такая же в законченном виде стоит где то по 22-23000.
Рыночная оценка-это не доказательство: я сделаю свою, ответчик свою - отличие будет исчисляться в разах. Ну может я и не совсем прав. Согласитесь, что если купить другу квартиру, а я это могу сделать-лучше доказательства не найти:)
:) Пока так и нет ответа: что лучше оставить договор в силе или расторгуть:)(
  • 0

#15 --Ирина--

--Ирина--
  • не юрист
Обратиться Публикации

Отправлено 19 Октябрь 2004 - 12:40

Год назад заключили договор инвестирования на квартиру в новостройке, сейчас строительство стоит, дом построен на треть. Объясните в случае признания застройщика банкротом как можно отстоять свое право на квартиру?
  • 0

#16 Jazzanova

Jazzanova

    шерман или маншер - без разницы

  • Модераторы
  • 5 653 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 19 Октябрь 2004 - 14:20

не люблю сообщать грустные новости...
а вообщето ваш вопрос следует пояснить...банкротство разделено на процедуры...о какой процедуре банкроства идет речь...?
  • 0

#17 Feanor

Feanor
  • Partner
  • 1 604 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 20 Октябрь 2004 - 11:12

А вы непосредственно с застройщиком в правоотношения вступали? С ним договор заключали? Если да, то в случае подачи заявления в суд о признании застройщика банкротом, вам будет нужно посчитать причиненные ненадлежащим исполнением обязательства убытки и потребовать их возмещения. Вы будете кредитором третей очереди. Если срок исполнения обязательства наступит после принятия заявления о признании должника банкротом, то можете заявить требование на стадии внешнего управления, может удовлетворят как текущее, то есть во внеочередном порядке.
  • 0

#18 nick_ruller

nick_ruller
  • Старожил
  • 3 312 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 Март 2006 - 00:10

Надеюсь не ошибся веткой.
Я заключил договор инвестирования в строительство подземного гаража. После окончания строительства и сдачи гаражей мне должны передать его в собственность - по сути договор является договором подряда. Но застроищик скоро станет банкротом. Хотя он им ещё не объявлен, но расплачиваться им нечем и заключитать мировое с ним тоже никто не будет.
Гаражи гос.приемку (или типа того) не прошли (т.е. эксплуатировать их нельзя). Вообще они достроены, но сдавать их не хотят. Я (и другие "вкладчики") подал иск о выделении моей доли и признании за мной право на это долю, тобишь иск о признании права.
Если тут подводные камни и какие? Буду рад другой информации по этой теме: практика, законы и т.д.
  • 0

#19 nick_ruller

nick_ruller
  • Старожил
  • 3 312 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 Март 2006 - 12:57

Нам ещё предложили создать потребительский кооператив (гаражный) и застройщик не против передать на его баланс гаражи. Но как правильно это сделать, что бы их не отняли потом. Насколько я знаю просто передать (дарение) нельзя.
  • 0

#20 nick_ruller

nick_ruller
  • Старожил
  • 3 312 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 Март 2006 - 17:10

Ещё вопрос: если каждый получит долю в общей собственности по решению суда, То после гос.регистрации гаражей можно ли требовать признания права собственности на конкретный гараж?
  • 0

#21 Fugu

Fugu
  • ЮрКлубовец
  • 275 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 Март 2006 - 17:42

Для начала надо зарегистрировать право собственности на недостроенный строительством объект недвижимого имущества.
  • 0

#22 Змеев

Змеев

    под удобным флагом

  • продвинутый
  • 913 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 Март 2006 - 17:51

nick_ruller

подал иск о выделении моей доли и признании за мной право на это долю


Есть подозрение, что Ваш договор, равно как и иные ДДУ, не предусматривает возникновения доли в праве на незавершенку. Посему - иск отказной.
Признать право на конкр. машиноместо до сдачи объекета госкомиссии невозможно.

Теоретически, если бы Вы с другими обманутыми дольщиками создали некое юрлицо, уступив ему свои права по ДДУ (с согласия застройщика), и это лицо заключило бы с застройщиком кое-какое соглашение, право на недострой можно было бы признать за этим вновь созданным лицом.

Однако боюсь, что пока то да се, кредиторы активизируются и хакнут застройщика.
  • 0

#23 nick_ruller

nick_ruller
  • Старожил
  • 3 312 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 Март 2006 - 17:53

Т.е. после гос. регистрации я могу идти в суд и требовать признания права на конкретный гараж?
  • 0

#24 Fugu

Fugu
  • ЮрКлубовец
  • 275 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 Март 2006 - 17:59

После регистрации права собственности с данным комплексом можно совершить сделку (купли-продажи, внесение в УК и др.)
  • 0

#25 Змеев

Змеев

    под удобным флагом

  • продвинутый
  • 913 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 02 Март 2006 - 18:00

nick_ruller

Гаражи гос.приемку (или типа того) не прошли


и, судя по фабуле, при нынешнем застройщике уже не пройдут. Соответственно, с большой долей вероятности, объект незавершенки уйдет с торгов (Кстати, в каком городе дело происходит и на каком праве принадлежит земля застройщику. Если аренда - сколько лет.).

А у вас останется обязательственное право к застрйощику-банкроту. Далее - см. ст. 398 ГК РФ.

Возможно исключение, если новый собственник недостоя (или новый застройщик) надумает (или ему настойчиво порекомендуют) учесть интересы дольщиков.

И еще вопрос: когда застройщиком получено разрешение на строительство?
  • 0




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных