Сообщений в теме: 47

[Ludmila]

1) Что это за земельный участок - под зданием или нет? Если под зданием, то заклдывается право аренды вместе со зданием или нет?
2) Если это не участок под зданием, то откуда возникла множественность лиц на стороне арендатора?
3)

Межевание проводить не хотим и не успеваем по времени..

Так Вы определитесь... Если участок неделимый, то никакого межевания быть не может.
А если возможно межевание, то участок делимый.

Сообщение отредактировал Ludmila: 07 March 2006 - 13:16

[Ludmila]

Просто на этом же зем. участке есть еще здания, кот. нам не принадлежат.

Но, тем не менее, участок под каждое из зданий не выделялся, межевания не было, правильно я понимаю?
А Договор уже заключён с множественностью лиц на стороне арендатора или заключён только с Вами, и Вы просто предполагаете, что он должен быть с множественностью лиц?

На счет делимости/ неделимости этого зем. участка я не в курсе (думаю, что скорее всего делимый).

По-хорошему, это надо узнавать точно. Вплоть до проведения землеустроительной экспертизы.

Просто я для себя решила, что само право по договору аренды является неделимым, пока зем. участок один. Разве не так?

Нет, не так. Для начала: Что такое НЕДЕЛИМОЕ ПРАВО? Нет такого понятия. Есть понятие делимый/неделимый земельный участок, а вот делимое/неделимое право - нет такого понятия (не путать с возможностью полной ии частичной уступки права).

Есть три варианта.
1) Если участок неделимый - то закладывать Ваши права по договору аренжы, указывая в договоре ипотеки, что это договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В этом случае остальные арендаторы ни при чём, их права не закладываются.

2) Если участок делимый, то по-правильному, конечно, надо проводить межевание, получать новый кадастровый номер участка, заключать договор аренды участка, относящегося к Вашему зданию, и только тогда закладывать это право.
Это, как Вы сказали, долго и дорого. Поэтому некоторые банки делают так: в договоре ипотеки указывают, что в залог передаётся право аренды части земельного участка (как правило, "в габаритах здания", что уже само по себе неверно, посольку земельный участок, например, для складов больше, чем "в габаритах здания").
Это может привести к признанию сделки недействительной, но зачастую регистрирующие органы регистрируют такие сделки, и если банк пошёл на такие условия, то это уже проблемы банка, а не Ваши.

Добавлено в [mergetime]1141718193[/mergetime]

и еще банк почему-то без объяснения причин требует согласия нашего арендодателя, хотя договор заключен на 10 лет (!). Вы не в курсе, что это за нововведения?

Да это не нововведения...
В п. 1.1 ст. 62 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорится о необходимости получения согласия собственника на залог права аренды земельного участка, при этом нет указания, например, "За исключением случаев, предусмотренных законом".
В 90-м Обзоре сказано, что в случаях, предусмотренных ст. 22 ЗК РФ, согласие на залог права аренды не требуется. Все порадовались, но, как оказалось, рано.
Через 2 месяца вышел Пленуим № 11, в п. 14 - 15 которого имеются несколько иные формулировки в отношении необходимости получения согласия на совершение сделок с правом аренды, в том числе указывается, что в соответствии с п. 1.1 ст. 62 ФЗ "Об ипотеке..." требуется согласие на залог.
В результате сложилась такая ситуация, что Пленум можно истолковать как требование согласия на залог права аренды. Поэтому многие банки решили, что, коль есть такая неопределённость в толоквании противорчеий ст. 22 ЗК РФ и п. 1.1 ст. 62 ФЗ "Об ипотеке", 90-го Обзора и 11-го Пленума, лучше всё же взять такое согласие, чтобы потом не было проблем - например, чтобы не признали сделку недействительной. Вот я, например, не возьмусь спрогнозировать, как пойдёт судебная практика в дальнейшем и как суды будут трактовать п. 1.1 ст. 62 с учётом Пленума.
Да, а что за банк-то?

[Ludmila]

Ну разве обязательства не бывают делимыми и неделимыми? т.е. денежное обязательство - делимое, а вот на счет обязательств арендаторов по поводу одного арнедуемого ими земельного участка.. как его разделить?

Да нет здесь делимости/неделимости права, поймите!
Есть вопрос о делимости/неделимости ПРЕДМЕТА аренды. Если предмет аренды делимый, то должен выделяться земельный участок, обслуживающий ВАШ объект, и тогда договор аренды должен быть только с Вами.
Если неделимый, то должен быть договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом предметом аренды является ВЕСЬ участок, без выделения долей каждого из соарендаторов. У каждого арендатора есть права и обязанности по договору. Ни о какой делимости/неделимости ПРАВА не может быть и речи в данном случае.

И ещё. НЕ МОЖЕТ БЫТЬ заложено право аренды ВСЕХ арендаторов в данном случае.
Вот представьте себе. Произошёл невозврат кредита, соответственно, обращение взыскания на пердмет ипотеки. Что является предметом ипотеки? Здание № 1, принадлежащее ООО "А", и право аренды земельного участка, принадлежащее ООО "Б", "В", "Г". При этом "Б", "В", "Г" остались собственниками зданий № 2, 3 и 4 соответственно.
Что получается в результате? "Б", "В" и "Г" являются собственниками зданий, расположенных на земельном участке, но не являются арендаторами этого участка. А между тем в соответствии со ст. 36 ЗК РФ они обладают ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫМ правом аренды данного земельного участка. Но тогда получается, что обращение взыскания на право аренды невозможно? А раз невозможно обращение взыскания на право аренды земельного участка, то невозможно, в силу ст. 69 ФЗ"Об ипоеке", и обращение взыскания на здание. Так, что ли?
Или второй вариант. ООО "Б" отказывается отдавать в залог своё право аренды. Не хочет, и всё тут! Но тогда получается, что, поскольку в соответствии со ст. 69 ФЗ"Об ипотеке..." невозможен залог задния без залога права аренды, ООО "Б" делает невозможным залог Вашего здания! С одной стороны, получается не установленное законом ограничение Вашего права на распоряжение предметом ипотеки путём передачи его в залог; с другой стороны, и устранить это препятствие нельзя, поскольку нельзя понудить ООО "Б" к заключению догоора ипотеки права аренды, принадлежащего ему. Что получается - замкнутый круг?
Ещё один пример - Вы продаёте здание, к покупателю переходят Ваши права арендатора земельного участка. Что, это означает, что перкращаются права всех остальных арендаторов? На каком основании?
Всё становится на свои места, если исходить из того, что при неделимости земельного участка Вы закладываете СВОИ (и только свои!) права аренды, указывая при этом в договоре ипотеки, что договор аренды является договором с множественностью лиц на стороне арендатора.

А про согласие я Вам выше ответила.

Сообщение отредактировал Ludmila: 07 March 2006 - 14:19

[Ludmila]

по согласию звонила в банк. мне сказали, что они хотят видеть согласие потому, что договор аренды заключен до вступления в силу ЗК - в 2001 г. и, следовательно, нормы ст. 22 ЗК не должны применяться к данным арендным правоотношениям.
вот...

По всей видимости, банк исходит из этого:

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2005 г. N 11

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

17. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).

Меня вообще умиляют многие положения данного Постановления, но сделать с ним ничего нельзя, с ним можно только жить...

[Ludmila]

угу..возможно, но фишка в том, что у нас в договоре ничего о необходимости получения согласия арендодателя на распоряжение правом нет...

В общем, по получению согласия можно с банком попробовать поспорить, но если банк будт настаивать на своём, то Вам придётся либо принять условия банка, либо получать кредит в другом банке.
Переубедить банк будет проблематично.
Да, если не секрет: какой банк-то?

[Ludmila]

Да не за что!
И Вас с праздником!
Нет, это не мой работодатель (актуальный или бывший). Просто была у меня такая мысль, что этот банк - мой бывший работодатель... Нет, не он.

только что сообщили приятную новость - учредители решили выкупить другие два здания на земельном участке. ха. теперь точно придется выделять...

Сочувствую. Это долго и довольно муторно...

Да, кстати, посчитали, во сколько обойдётся Вам получение согласия на залог права аренды? Дело в том, что по Москве, например, такое согласие даётся только при условии выкупа права на совершение сделок (которая, как правило, входит в состав платы за выкуп права аренды земельного участка,ь но не всегда), если выкупается участок за пределами габаритов здания... Не знаю, какой у Вас субъект федерации, но такая вот радрость жизн вполне может быть...

[Ludmila]

Город невест у нас.. я ничего не слышала про выкуп такого права.

По Вашему городу не знаю, нет у меня базы по Ивановской области. Надо посмотреть региональное законодательство + можно узнать в том органе, который выступает арендодателем по договору аренды земельного участка, какие документы нужны для получения согласия.

Людмила, а вот интересно, в случае обращения взыскания на здание (тьфу-тьфу-тьфу! не дай Бог!!!) в исп. листе как было бы указано право аренды? право арнеды зем.. участка, по адресу, общ. площ., кад. номер, с множественностью на стороне арендатора?

Слова "с множественностью лиц на стороне арендатора..." вряд ли будут в исполнительном листе по инициативе суда. Это возможно либо в том случае, если эти слова фигурируют в названии Вашего договора, либо если так будут сформулированы исковые требования залогодержателя. А исковые требования залогодержателя будут сформулированы, скорее всего, так, как они сформулированы будут в договоре ипотеки.

[MilSa]

Ludmila

В общем, по получению согласия можно с банком попробовать поспорить, но если банк будт настаивать на своём, то Вам придётся либо принять условия банка, либо получать кредит в другом банке.
Переубедить банк будет проблематично

в ентом Вы правы, но навроде убедили, и исходя именно и положений п.5 90 Обзора... типа речь в Пленум в № 11 ведёт о залоге права аренды чистого зем. участка... иначе собственник просто ограничиваетца в своих правах... да и риски Арендодателя в чём в случае смены собственника?...

[Ludmila]

типа речь в Пленум в № 11 ведёт о залоге права аренды чистого зем. участка...

Если честно, то я тоже считаю, что п. 1.1 ст. 62 ФЗ "Об ипотеке" должен отонситься к залогу права аренды "чистых" участков. Иначе действительно получается бред, и обходится это зачастую достаточно дорого, учитывая, что если закладывается право аренды не в "габаритах здания", то приходится выкупать право (в Москве так).
Но как пойдёт наш замечательный суд, как он истолкует положения Пленума, неведомо даже Богу...
Так что, если заёмщик надёжный, то можно и небрать согласие, главное, чтобы зарегистрировали договор ипотеки без такого согласия.
А если это "тёмная лошадка", то лучше перестраховаться...

[MilSa]

Ludmila

главное, чтобы зарегистрировали договор ипотеки без такого согласия

и тут Вы правы... скока усилий было положено за полгода до вышеуказанного факта с рукодителем отдела ФРС... буквально по буквам усё разбирали... убедили...
хужее дело с разрешением банка на последующую ипотеку права аренды ентого зем. участка, када новый залогодержатель не совпадает с предыдущим... в СБ тока Казьмин на енто имеет право, во всех доверенностях вплоть до управляющего Поволжским банком - ни полслова о последующей ипотеке...

[pivalex]

вопрос остался такой - если есть множественность на стороне арендатора, требуется ли получение согласия на залог права аренды от остальных соарендаторов?

[Ludmila]

вопрос остался такой - если есть множественность на стороне арендатора, требуется ли получение согласия на залог права аренды от остальных соарендаторов?

Я как-то на семинаре спрашивала у Сарбаша, он считает, что требуется.
На мой взгляд - нет, не требуется, поскольку, во-первых, арендатоы дают согласие на вступление в договор новых лиц (ст. 36 ЗК РФ), получается, что такое согласие подтверждается автоматически, в силу закона.
Плюс если исходить из того, что согласие соарендаторов требуется, то получается, что соарендатор может и отказать, и тогда залогодатель не сможет заложить принадлежащую ему собственность, т.е. получается, что ограничивается право отдавать имущество в залог. Но такое ограничение каким-либо законом прямо не установлено.
А соответственно, согласие не требуется.

[huher]

[quote name='Гость' date='7.06.2006 - 17:08']
Собственник двух зданий, которые находятся на одном земельном участке (договор аренды земельного участка общий), передает одно из них в ипотеку, по-вашему, он должен выделять земельный участок в натуре?
По-моему, возможна передача в ипотеку самого здания и права аренды з.у. под габаритами здания без согласия ДЗР (договор заключен в 2004 году).
Насколько я понял, однозначного законодательного регулирования нет, следовательно, все на усмотрение сторон. Если банк выставляет условия о выделении части участка в самостоятельный объект, то надо либо выполнять требование, либо менять банк, поскольку ФРС такие договоры (з.у. в габаритах здания) пропускает без проблем.
[/quote

То что ФРС (Москва) такие договоры регистрирует - согласен, есть практические примеры.

[Ludmila]

Собственник двух зданий, которые находятся на одном земельном участке (договор аренды земельного участка общий), передает одно из них в ипотеку, по-вашему, он должен выделять земельный участок в натуре?

По моему мнению - да. Почему - уже обосновывала в большой теме, здесь повторно обосновывать не буду. И в новую дискуссию тоже вдаваться не буду. Потому как дискуссия сведётся в повторению в сотый раз одних и тех же аргументов "за" и "против".

поскольку ФРС такие договоры (з.у. в габаритах здания) пропускает без проблем.

То что ФРС (Москва) такие договоры регистрирует - согласен, есть практические примеры.

С этим никто и не спорит. Что, на мой взгляд, не снимает риска признания сделки недействительной.

По-моему, возможна передача в ипотеку самого здания и права аренды з.у. под габаритами здания без согласия ДЗР (договор заключен в 2004 году).

Не согласна.
Возможны три варианта ответа на вопрос о том, требуется ли согласие:
1) да, необходимо всегда (п. 1.1 ст. 62 ФЗ "Об ипотеке", п. 14 Пленмума № 11);
2) нет, не нужно, если участок обеспечивает эксплуатацию здания, договор аренды заключён на срок свыше 5 лет и это государственная или муницпальная земля (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, 90-й Обзор);
3) да, нужно, если договор аренды заключён до введения в действие ЗК РФ и в соответствии с договором на залог права аренды требуется согласие арендодателя (п. 15 Пленума № 11).
При этом ни в одном из этих вариантов не говорится об участке в "габаритах здания", что для него установлены иные правила. Так что регулирование в части необходимости получения согласия для участка в целом и для участка "в габаритах здания" одинаково.
Каждый из вариантов имеет примерно равные права на жизнь. По какому пути пойдёт судебная практика дальше - неизвестно.