Это боян, конечно. Собственно, чего хочется узнать.
Есть здание. На него зарегистрировано право. В нем есть помещения (физически есть - права на ни не регистрировались).
Вопрос: как продать помещение?
ЗЫ Интересует не теоретический вопрос (лично я считаю, что пока право не зарегистрировано, объекта нет и продавать нечего). Интересно, как это на практике делается?
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 28
#2
-Гость-
Отправлено 18 May 2006 - 16:14
Это боян, конечно. Собственно, чего хочется узнать.
Есть здание. На него зарегистрировано право. В нем есть помещения (физически есть - права на ни не регистрировались).
Вопрос: как продать помещение?
ЗЫ Интересует не теоретический вопрос (лично я считаю, что пока право не зарегистрировано, объекта нет и продавать нечего). Интересно, как это на практике делается?
обращаешся в БТИ.
1)Тех. паспорта могут быть сделаны на каждое помещение в отдельности, с приложением тех паспорта на все здание.
2)Либо делаешь тех.паспорт на отдельное помещение и корректировку тех.паспорта на здание.
Все это регестрируешь в РП и ПРОДОВАЙ СКОЛЬКО УГОДНО
Рекомендую первый вариант, разбей все здание по помещениям, сделай на каждое тех.поспарта и общий паспорт на все здание, зарегестрируй каждое помещение в РП.
Хоть и дороговато зато в будущем можешь с каждым помещением делать, что твоя душенька пожелает.
Рекомендую
#3
-Гость-
Отправлено 18 May 2006 - 16:15
Это боян, конечно. Собственно, чего хочется узнать.
Есть здание. На него зарегистрировано право. В нем есть помещения (физически есть - права на ни не регистрировались).
Вопрос: как продать помещение?
ЗЫ Интересует не теоретический вопрос (лично я считаю, что пока право не зарегистрировано, объекта нет и продавать нечего). Интересно, как это на практике делается?
обращаешся в БТИ.
1)Тех. паспорта могут быть сделаны на каждое помещение в отдельности, с приложением тех паспорта на все здание.
2)Либо делаешь тех.паспорт на отдельное помещение и корректировку тех.паспорта на здание.
Все это регестрируешь в РП и ПРОДОВАЙ СКОЛЬКО УГОДНО
Рекомендую первый вариант, разбей все здание по помещениям, сделай на каждое тех.поспарта и общий паспорт на все здание, зарегестрируй каждое помещение в РП.
Хоть и дороговато зато в будущем можешь с каждым помещением делать все , что твоя душенька пожелает.
#4
Отправлено 18 May 2006 - 16:32
Гость, спасибо. В целом процедура понятна.
а если не регистрировал?Все это регестрируешь в РП и ПРОДОВАЙ СКОЛЬКО УГОДНО
#5
Отправлено 18 May 2006 - 17:07
а мы делали просто: заказывали БТИ на все помещение, и в договоре прописывали что продаем такие-то такие-то помещения, являющиеся частью такого-то помещения (здания) и региили. После покупатель получал свидетельство на проданную часть, а продавец мог по желанию получить свидетельство на оставшуюся.
И вообще, откуда сомнения? Объект есть (описан в договоре + план БТИ при помощи которого его без проблем можно определить), а право у продавца зарегино, пусть и на все здание
вот
И вообще, откуда сомнения? Объект есть (описан в договоре + план БТИ при помощи которого его без проблем можно определить), а право у продавца зарегино, пусть и на все здание
вот
#6
Отправлено 18 May 2006 - 17:14
Сделать раздел объектов (внесение изменений в ЕГРП): те помещения, что продаются, и оставшиеся. БТИ можно приложить на все здание, а в заявлении указать, какие помещения остаются, а какие выделяются. Подавать все это одновременно со сделкой.
#7
--Ден--
Отправлено 19 May 2006 - 12:49
Нежилые помещения - самостоятельный объект недвижимости. Соответственно, как объект прав возникает лишь с момента регистрации права собственности на него в ЕГРП. До регистрации возможно заключение договора купли-продажи лишь в отношении будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Все остальные сделки - ничтожны, поскольку будут заключены в отношении объекта недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в установленном порядке.
#8
Отправлено 19 May 2006 - 13:54
Faust
Баян, ага, где-то была тема ровно такая же. Тока вывод, помнится - всякий регион по-разному делаетЭто боян, конечно. Собственно, чего хочется узнать.
#9
Отправлено 19 May 2006 - 18:52
Нежилые помещения - самостоятельный объект недвижимости. Соответственно, как объект прав возникает лишь с момента регистрации права собственности на него в ЕГРП.
Таким образом Вы хотите сказать что если я, являсь собственником всего здания, не являюсь собственником отдельного помещения в этом здании и из-за этого не могу им свободно распоряжаться?!! Нифтяяяяк!!!!
Если будете отчуждать часть здание (нежилое помещение) - у Вас регистрироваться будет ПЕРЕХОД права собственности. Если следовать Вашей логике, чтобы сделать такой переход нужно зарегистрировать право собственности на часть здания (нежилое помещение).
Как это выглядит : прихожу в ФРС и говорю: зарегите мне право собственности на отдельное помещение... - А основание какое? - желание СОБСТВЕННИКА - из чего следует, что собственник то уже есть.
#10
Отправлено 19 May 2006 - 22:15
фактически объект в соответствии с волей собственника дробится но отдельные части и части отчуждаются с регистрацией перехода прав, но для удобства, чтобы не парится с ценой, долевыми правами и проч регятся части с присвоением отдельных кадастровых номеров и делай чохош
#11
Отправлено 22 May 2006 - 15:25
Вот еще, для сведения:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности решений (постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 25 августа 2003 г. Дело N А74-295/03-К1-Ф02-2620/03-С2
Факт государственной регистрации права собственности ООО "Абаканская ПМК-2" на помещение склада общей площадью 1195,8 кв.м по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Складская, N 7, литер Б, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 19 МЮ N 011192 от 28 марта 2000 года.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Абаканская ПМК-2" вправе владеть, пользоваться и распоряжаться как всем недвижимым имуществом, так и его частью.
Выделив в натуре складское помещение N 2 общей площадью 264,6 кв.м в помещении склада общей площадью 1195,8 кв.м по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Складская, N 7, и продав его истцам, ООО "Абаканская ПМК-2" реализовало права собственника недвижимого имущества.
Данное выделенное в натуре помещение не является вновь созданным недвижимым имуществом согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку физически новый объект недвижимости не создан.
Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
Следовательно, при выделении объекта недвижимости учреждение юстиции обязано внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав, открыть новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами и т.п.
Возлагая данную обязанность на учреждение юстиции, законодательство не требует от собственника недвижимого имущества повторно регистрировать свое право собственности на отдельные части недвижимого имущества.
Таким образом, доводы Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Хакасия в этой части противоречат действующему законодательству и подлежат отклонению.
+++++++++++++++++
"ЭЖ-Юрист", N 41, 2004
Вопрос: Организация является собственником здания производственного назначения, состоящего из нескольких помещений, одно из которых предполагается продать. Следует ли предварительно, до заключения договора, получить отдельное свидетельство о праве собственности на отчуждаемое помещение?
Ответ: Статья 130 ГК РФ определяет недвижимые вещи как объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Аналогичное определение содержится в ст.1 Закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон).
Следовательно, предметом купли-продажи недвижимости может быть только обособленное имущество, которое можно идентифицировать при переходе на него права собственности, подлежащего регистрации. Для того чтобы продать часть недвижимости, необходимо выделить ее в самостоятельный объект.
Государственный технический учет и инвентаризацию объектов недвижимости проводят специализированные унитарные предприятия или учреждения (службы, управления, бюро) согласно Положению, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 (далее - Положение). Одна из задач такого учета - информационное обеспечение функционирования системы госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2 Положения).
Внеплановая инвентаризация проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменения уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом сделок, подлежащих госрегистрации (п.10 Положения).
Следовательно, для совершения сделки по отчуждению части здания необходимо предварительно обратиться в БТИ, которое учтет помещение как выделенный объект недвижимости с отражением этого в соответствующих документах, необходимых для представления в регистрационное учреждение при совершении сделки.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).
Однако в приведенной норме законодатель имел в виду физическое создание недвижимости. Если же существовавшее ранее помещение выделяется как единица учета и инвентаризации с целью последующего отчуждения, то приведенная норма в данной ситуации неприменима. Право собственности на него подтверждается свидетельством на все здание, частью которого оно является.
В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (п.9 ст.12 Закона).
Данная норма предусматривает действия регистрационного учреждения в подобных ситуациях, не требуя при этом повторной регистрации права собственности на отдельные части недвижимости.
Таким образом, при продаже помещения, являющегося частью здания, необходимо лишь отразить его как выделенный объект недвижимости в техническом учете и инвентаризации. Получать на это помещение отдельное свидетельство о праве собственности не требуется.
Такой вывод подтверждается Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 августа 2003 г. N А74-295/03-К1-Ф02-2620/03-С2.
А.Восковский
Эксперт "ЭЖ Вопрос-ответ"
Подписано в печать
14.10.2004
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности решений (постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 25 августа 2003 г. Дело N А74-295/03-К1-Ф02-2620/03-С2
Факт государственной регистрации права собственности ООО "Абаканская ПМК-2" на помещение склада общей площадью 1195,8 кв.м по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Складская, N 7, литер Б, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 19 МЮ N 011192 от 28 марта 2000 года.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Абаканская ПМК-2" вправе владеть, пользоваться и распоряжаться как всем недвижимым имуществом, так и его частью.
Выделив в натуре складское помещение N 2 общей площадью 264,6 кв.м в помещении склада общей площадью 1195,8 кв.м по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Складская, N 7, и продав его истцам, ООО "Абаканская ПМК-2" реализовало права собственника недвижимого имущества.
Данное выделенное в натуре помещение не является вновь созданным недвижимым имуществом согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку физически новый объект недвижимости не создан.
Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
Следовательно, при выделении объекта недвижимости учреждение юстиции обязано внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав, открыть новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами и т.п.
Возлагая данную обязанность на учреждение юстиции, законодательство не требует от собственника недвижимого имущества повторно регистрировать свое право собственности на отдельные части недвижимого имущества.
Таким образом, доводы Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Хакасия в этой части противоречат действующему законодательству и подлежат отклонению.
+++++++++++++++++
"ЭЖ-Юрист", N 41, 2004
Вопрос: Организация является собственником здания производственного назначения, состоящего из нескольких помещений, одно из которых предполагается продать. Следует ли предварительно, до заключения договора, получить отдельное свидетельство о праве собственности на отчуждаемое помещение?
Ответ: Статья 130 ГК РФ определяет недвижимые вещи как объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Аналогичное определение содержится в ст.1 Закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон).
Следовательно, предметом купли-продажи недвижимости может быть только обособленное имущество, которое можно идентифицировать при переходе на него права собственности, подлежащего регистрации. Для того чтобы продать часть недвижимости, необходимо выделить ее в самостоятельный объект.
Государственный технический учет и инвентаризацию объектов недвижимости проводят специализированные унитарные предприятия или учреждения (службы, управления, бюро) согласно Положению, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 (далее - Положение). Одна из задач такого учета - информационное обеспечение функционирования системы госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2 Положения).
Внеплановая инвентаризация проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменения уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом сделок, подлежащих госрегистрации (п.10 Положения).
Следовательно, для совершения сделки по отчуждению части здания необходимо предварительно обратиться в БТИ, которое учтет помещение как выделенный объект недвижимости с отражением этого в соответствующих документах, необходимых для представления в регистрационное учреждение при совершении сделки.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).
Однако в приведенной норме законодатель имел в виду физическое создание недвижимости. Если же существовавшее ранее помещение выделяется как единица учета и инвентаризации с целью последующего отчуждения, то приведенная норма в данной ситуации неприменима. Право собственности на него подтверждается свидетельством на все здание, частью которого оно является.
В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (п.9 ст.12 Закона).
Данная норма предусматривает действия регистрационного учреждения в подобных ситуациях, не требуя при этом повторной регистрации права собственности на отдельные части недвижимости.
Таким образом, при продаже помещения, являющегося частью здания, необходимо лишь отразить его как выделенный объект недвижимости в техническом учете и инвентаризации. Получать на это помещение отдельное свидетельство о праве собственности не требуется.
Такой вывод подтверждается Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 августа 2003 г. N А74-295/03-К1-Ф02-2620/03-С2.
А.Восковский
Эксперт "ЭЖ Вопрос-ответ"
Подписано в печать
14.10.2004
#12
Отправлено 25 May 2006 - 09:59
Самое интересное,что после того, как собственник здания продаст все помещения в нем, он все-равно будет являться собственником здания. И я так понимаю, пожизненно.
#13
Отправлено 25 May 2006 - 11:30
DraGon
спасибо за практику, интересно
Gleb
да, вроде и тема про это была где-то... мне кажется, что это та ситуация, когда есть государственная регистрация права, а права как такового - нет.
спасибо за практику, интересно
Gleb
да, вроде и тема про это была где-то... мне кажется, что это та ситуация, когда есть государственная регистрация права, а права как такового - нет.
#14
--Den--
Отправлено 25 May 2006 - 12:59
С такой логикой можно, конечно, согласиться. Но в данном случае почему-то не принимается во внимание положение п. 1 статьи 131 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации в соответствии с которыми право собственности на объекты недвижимости (надо думать, и на нежилые помещения тоже) подлежит государственной регистрации.
#15
--Den--
Отправлено 25 May 2006 - 13:05
С моей точки зрения надо поступать следующим образом: с продажей первого помещения в здании надо регистрировать имущественный комплекс, включающий в себя помещения+общее имущество (подвалы, несущие стены и т.п.). Наверное, такой имущественный комплекс можно зарегистрировать и с самого начала - при возведении здания.
Только таким образом можно разрешить ситуацию, при которой мы имеем "матрешку": здание и помещения в нем.
Только таким образом можно разрешить ситуацию, при которой мы имеем "матрешку": здание и помещения в нем.
#16
Отправлено 16 September 2008 - 11:29
Уважаемые - а если речь идет о здании с жилыми помещениями - та же самая петрушка? или новострой всегда регистрируется как отдельные помещения, а не целое здание?
Заранее спасибо.
Заранее спасибо.
#17
Отправлено 03 February 2009 - 18:49
Уважаемые - а если речь идет о здании с жилыми помещениями - та же самая петрушка
такая же вопроса!
обыскала все -не нашла. Если обсуждалось - пошлите плиз.
Есть жилой дом. ПС оформлено на весь дом
Есть покупатель - хочет купить 3 комнаты на 2 этаже.
Я спрашиваю - а как? А он говорит - собсно что вас смущает?
Меня смущает - я не пойму как он туда летать будет? Что будет с вспомогательными помещениями, лестницами, земельным участком?
Как минимум должен быть как-то определен порядок пользования общим имуществом? Вопрос - кто будет определять что "общее", а что нет?
Можно ли такое провернуть и как сие правильно оформить?
#18
Отправлено 03 February 2009 - 18:56
С жилым проще, это всё сразу автоматом прилагается.Уважаемые - а если речь идет о здании с жилыми помещениями - та же самая петрушка
такая же вопроса!
обыскала все -не нашла. Если обсуждалось - пошлите плиз.
Есть жилой дом. ПС оформлено на весь дом
Есть покупатель - хочет купить 3 комнаты на 2 этаже.
Я спрашиваю - а как? А он говорит - собсно что вас смущает?
Меня смущает - я не пойму как он туда летать будет? Что будет с вспомогательными помещениями, лестницами, земельным участком?
Как минимум должен быть как-то определен порядок пользования общим имуществом? Вопрос - кто будет определять что "общее", а что нет?
Можно ли такое провернуть и как сие правильно оформить?
#20
Отправлено 03 February 2009 - 19:16
Katerina
Добавлено немного позже:
Добавлено немного позже:
лучше конечно про это и в договоре написать
после того как выделиш помещение он станет многоквартирным...а в ИЖД?
Добавлено немного позже:
если эти помещения в отрыве от всего остального соотвествуют санитарным нормам для жилых, то проблем нетЕсть покупатель - хочет купить 3 комнаты на 2 этаже.
Добавлено немного позже:
после того как их в паспорте отметят как помещения общего пользования ими они и станутМеня смущает - я не пойму как он туда летать будет? Что будет с вспомогательными помещениями, лестницами, земельным участком?
лучше конечно про это и в договоре написать
Сообщение отредактировал veny: 03 February 2009 - 19:16
#21
Отправлено 03 February 2009 - 23:27
А для нежилых - необходимо!лучше конечно про это и в договоре написать
#22
Отправлено 04 February 2009 - 14:42
эквизитор
Что касается жилья, я думаю, что фрс будет тупить до последнего и просить выделить комнаты в качестве самостоятельного объекта. Но это я так думаю. С жильем не сталкиваюсь давно. Гораздо проще, Катя, позвонить тебе в уфрс и спросить товарищей регистраторов, что они думают на этот счет. Если тебе именно практика нужна. Что касается нежилья, то в Мск довольно давненько перестали заморачиваться выделом помещений. В общем, как верно отменил Денежка
да ну? неужели за 4 года ничего не изменилось?!!А для нежилых - необходимо!
Что касается жилья, я думаю, что фрс будет тупить до последнего и просить выделить комнаты в качестве самостоятельного объекта. Но это я так думаю. С жильем не сталкиваюсь давно. Гораздо проще, Катя, позвонить тебе в уфрс и спросить товарищей регистраторов, что они думают на этот счет. Если тебе именно практика нужна. Что касается нежилья, то в Мск довольно давненько перестали заморачиваться выделом помещений. В общем, как верно отменил Денежка
всякий регион по-разному делает
#23
Отправлено 31 March 2009 - 08:14
[ниче не понил....
в доме ИЖС разве можно не регистрируя право на продаваемую часть дома иё продать??
в доме ИЖС разве можно не регистрируя право на продаваемую часть дома иё продать??
#24
Отправлено 29 October 2010 - 14:18
а что если суд признал незаконным выдел помещений внатуре из нежилого здания?
Кто должен иницировать аннулирование кад. учёта и на основании чего если права на помещения уже зарегистрированы?
Кто должен и в каком порядке аннулировать права на помещения?
Кто должен иницировать аннулирование кад. учёта и на основании чего если права на помещения уже зарегистрированы?
Кто должен и в каком порядке аннулировать права на помещения?
#25
Отправлено 29 October 2010 - 16:22
zazakon
Заинтересованное лицо...а что если суд признал незаконным выдел помещений внатуре из нежилого здания?
Кто должен иницировать аннулирование кад. учёта
На основании соответствующего решения суда...и на основании чего если права на помещения уже зарегистрированы?
Право не может быть аннулировано...Кто должен и в каком порядке аннулировать права на помещения?
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
