Сообщений в теме: 7

[Амир]

Обратился человек с вопросом, что ему отказывают в предосталении земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка.
В собственности был склад, з.у. предостален в аренду на 10 лет под существующий склад. Градостроительным зонированием определена в данном районе жилая зона. Собственик обратился за разрешением на строительство жилого дома и склад снес. Получил в архитектурной службе разрешение на строительство жилого дома и преступил к строительству.
Земельная служба узнав о выданном разрешении предпринимает действия по расторжению договра так как не соблюдена процедура предусмотренная ст. 30.1 ЗК РФ (аукционый порядок предосталения з.у. под строительство дома).

Со стороны архитектуры все законно гражданин привел в соответствие с градостроит зонированием вид использования предосталенного земельного участка. Но при сносе здания склада получается, что он утратил основание для отвода земельного участка (ст. 36 ЗК) и договор должен был быть расторнут? (по мнению местной администрации). А предосталение земельного участка должно было быть в порядке ст. 30.1 ЗК РФ ?

[Аспирант]

Так вопрос то в чём?
Если по договору аренды ЗУ установлено целевое использование - для эксплуатации склада, а строится жилой дом, то это однозначное основание для расторжения договора аренды.

[proffmel]

[quote name='Амир' date='11.09.2006 - 18:22']
Обратился человек с вопросом, что ему отказывают в предосталении земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка.
Вопрос. У него закончился срок договора аренды или нет? Если нет, тогда пусть строит, вводит в эксплуатацию, регистрирует и на основании ст.36 ЗК РФ приобретает исключительное право на приобретение в собственность или на заключение договора аренды. Тем более разрешение на строительство дома он имеет. Расторжение же договора аренды по основаниям указанным в ст 46 ЗК РФ при недостижении согласия возможно лишь в судебном порядке. Причем пп.1 п.1 ст46 ЗК РФ, где указано, что основанием у арендодателя может быть использования арендатором земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса, применить невозможно, т.к. он получил разрешение на строительство и выполнил все предусмотренные законом процедуры. А в соответствии со ст.40-41 ЗК РФ, арендатор вправе:
-возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
-осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. Кроме того, у него право на земельный участок уже возникло, поэтому повторного предоставления быть не должно. Также необходимо помнить и ст.22 ЗК РФ, где у арендатора имеется преимущественное право на заключение нового договора . Соответственно, при заключении нового договора лицо должно писать заявление не на предоставление земельного участка, а на заключение нового договора аренды. Тем самым применяется для договора применяется гражданское законодательство. Это соотносится с п.3 ст 3 ЗК РФ, где указано:Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. А ведь земельным законодательством иное не предусмотрено, т.к. право аренды земельного участка уже возникло, и соответственно отношения арендатора и арендодателя продолжаются. Это все равно как при имеющемся договоре аренды какого-нибудь объекта например автомашины зеленого цвета, при замене на синий цвет, нужно будет расторгнуть первоначальный договор и заключить новый, вместо того, чтобы просто внести изменения в договор. Ведь это бред. Хотя не оскудеет земля русская оригиналами и маргиналами. А если тоже самое сказать с точки зрения права, то объект права не меняется (з.у. кадастровый номер такой-то). Меняется лишь его одна из качественных характеристик. Например, с токи зрения кадастрового учета их вообще не менее 16 (прописанных в КПЗУ по форме В.1-В.6). И что, когда например нормативная цена будет меняться- надо рассторгать договор аренды ? Поэтому, думаю, что оснований для рассторжения договра нет и допускать его рассторжения нельзя. Человеку надо обратиться с заявлением о внесении изменений в действующий договор аренды и на этом настаивать, а не просить предоставить ему земельный участок. Удачи!

[Аспирант]

Расторжение же договора аренды по основаниям указанным в ст 46 ЗК РФ при недостижении согласия возможно лишь в судебном порядке

1. В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ сказано, что аренда ЗУ прекращается по основаниям установленным ГК РФ, а уже во вторую очередь по основаниям, приведённым в п. 2 ст. 46 ЗК РФ.
2. Открываем ст. 619 ГК и видим, что договор может быть расторгнут если арендованное имущество используется арендатором с нарушением назначения имущества (для эксплуатации склада) или с существенным нарушением условий договора (опять же для эксплуатации склада).
3. Таким образом, у арендодателя возникает право расторгнуть договор аренды, т.к. имеет место быть нарушение условий заключённого договора аренды.

Это все равно как при имеющемся договоре аренды какого-нибудь объекта например автомашины зеленого цвета, при замене на синий цвет, нужно будет расторгнуть первоначальный договор и заключить новый, вместо того, чтобы просто внести изменения в договор.

"синий цвет" - это хорошо, но вот если я предоставляю в аренду автомобиль представительского класса для перевозки випов, а арендатор вырезает пол салона и приваривает клетку для перевозки свиней, то это даёт мне полное право расторгнуть договор, да ещё и убытки взыскать.

[proffmel]

Аспиранту
Открываем ст. 619 ГК и видим, что договор может быть расторгнут если арендованное имущество используется арендатором с нарушением назначения имущества (для эксплуатации склада) или с существенным нарушением условий договора (опять же для эксплуатации склада).

Я бы мог согласиться, но в данном случае арендатор получил разрешение на строительство жилого дома, то есть выполнил предусмотренные ст 42 ЗК РФ обязанности. А на основании ст 43 ЗК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами. Более того, из ранее написанного по теме: Градостроительным зонированием определена в данном районе жилая зона. Поэтому на основании ст.7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
в соответствии со ст 85 ЗК РФ,в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
Таким образом, если это предусмотрено градостроительным регламентом и получено разрешение на строительство возможно строить дом. Считаю, предоставление предоставленного земельного участка по правилам ст 30.1 ЗК РФ не обязательным. С учетом полученного разрешения на строительство, лицо выполнило все обязанности по закону.

А если применять ст.619 ГК РФ таким образом, то (согласно Вашей логики) в случае, если в договоре булет указано, что предоставлен для эксплуатации склада, а вы с соблюдением градостроительных норм построете еще один склад на земельном участке, то это будет основанием для рассторжения договора, ведь как Вы пишите арендованное имущество используется арендатором с нарушением назначения имущества (для эксплуатации склада) или с существенным нарушением условий договора (опять же для эксплуатации склада), а не складов.

Что же касается свинарников к машине, то мне кажется, Вы немного передергиваете . В моем примере имелось ввиду, что меняется лишь одна качественная характеристика, а не портится имущество. Скажите, как Вы считаете, с точки зрения права не все ли равно, какой конкретно объект будет находиться на земельном участке, если размещение таких объектов предусмотрено правовым зонированием. Я считаю, что действия муниципалов не основаны на праве, и направлены лишь для создания проблем у конкретного арендатора.

[Амир]

proffmel
Как быть со следующими довыдами?
- право на заключение нового договора аренды есть, но предосталение земельных участков именно на новый срок по новому договору регулируется главой 5 возникновение прав на землю, (а не как в гражданском законодательстве продление на аренды на новый срок или неопределенный срок). А значит применяется статья 30.1. регулирующая порядок предосталения земельных участков для ИЖС.
- именно от изменения вида использования земельного участка завист порядок дальнейшего его предосталения на новый срок, так, что я согласен с Аспирантом , что вид использования является существенным условием договора аренды з.у.

Кроме этого я не написал, что застройщик обратился с заявлением о приватизации, ранее арендованного земельного участка и возвел на нем уже нулевой цикл жилого дома.

[Аспирант]

Я бы мог согласиться, но в данном случае арендатор получил разрешение на строительство жилого дома, то есть выполнил предусмотренные ст 42 ЗК РФ обязанности.

Экий вы прыткий
в ст. 42 ЗК РФ последнее предложение устанавливает обязанность арендатора
"выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами". Федеральный закон ГК РФ (п. 1 ст. 615) гласит: "Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды". Договор аренды не предусматривал строительства жилого дома.

Градостроительным зонированием определена в данном районе жилая зона

даже не буду комментировать: по сути правильно, но вот только не к этим правоотношениям - как вы правильно заметили в своём предыдущем посте к данным правоотношениям в первую очередь применяется гражданское законодательство

А если применять ст.619 ГК РФ таким образом, то (согласно Вашей логики) в случае, если в договоре булет указано, что предоставлен для эксплуатации склада, а вы с соблюдением градостроительных норм построете еще один склад на земельном участке, то это будет основанием для рассторжения договора, ведь как Вы пишите арендованное имущество используется арендатором с нарушением назначения имущества (для эксплуатации склада) или с существенным нарушением условий договора (опять же для эксплуатации склада), а не складов

В точку!!!!
На момент заключения договора имел место быть только один индивидуально определённый склад, который стороны и имели ввиду при заключении договора, второй склад, исходя из содержания ст. 222 ГК РФ является самостроем со всеми вытекающими.

Скажите, как Вы считаете, с точки зрения права не все ли равно, какой конкретно объект будет находиться на земельном участке, если размещение таких объектов предусмотрено правовым зонированием

я плакаль

1. Однозначно не всё равно хотя бы потому что недвижка является индивидуально определённой вещью с такими существенными характеристиками как площадь занимаемого участка, строительный объём, этажность и т.п.
2. Не всё равно, потому что отношения арендатора и арендодателя регулируются в первую очередь договором аренды и если в договоре такая хрень не предусмотрена, то сушите вёсла.

А вообще практически война Амира с администрацией будет выглядеть так:
1. Администрация отменит акт о разрешении на строительство.
2. В случае обращения Амира в суд с заявлением об обжаловании отмены Администрация сошлётся на своё право отменить незаконный акт (для получения разрешения на строительство необходимо надлежащим образом оформить землю для строительства).
3. Администрация обратится с иском в суд о сносе самовольно возведённой постройки.

[Renewer]

а вы с соблюдением градостроительных норм построете еще один склад на земельном участке, то это будет основанием для рассторжения договора

конечно.

не все ли равно, какой конкретно объект

а зачем тогда вообще градостроительное законодательство нужно?

по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом

под "иным" можно понимать, например предоставление з/у для строительства. В нашем сучае такого предоставления не было.

война Амира с администрацией будет выглядеть так

Аспирант, акцепт. Если не дураки - так и будет. Только один нюанс - суд городской (ОЮ) со всеми вытекающими. у кого как, а у нас прецеденты были.