Сообщений в теме: 24

[SuperBig]

Люди, правда ли, что если Юрик собственник всего Здания, и он хочет передать в аренду другому лицу одно помещение Здания, первый должен получить ПС на это помещение? В противном случае, договор аренды этого помещения будет являться ничтожным/незаключенным.

Ахтунг!

уважаемый гость, на последнем семинаре по недвижке Мск (Статут) где мне пришлось участвовать, судьями арбитражного суда - теми кто выступал с докладами, как раз были высказаны мнения, касающиеся именно вашего вопроса.
Что именно сначала, нужно зарегистрировать право собственности на выделенное помещение в здании, и только потом его можно законно сдавать в аренду.
Мотивировка, на мой взгляд достаточно спорная, что объекта аренды (помещения) юридически не существует, т.е. в гражданский оборот (в т.ч. запись в ЕГРП) заведено все здание, а не его часть - помещения, в отношении которых сначала необходимо внести изменения в ЕГРП, дабы официально гос-вом был признан юридически их факт существования, как отдельного объекта недвижимости (в последующем аренды), с индивидуальным техническим номером БТИ, индивидуальным номером записью в ЕГРПи т.д.
Такая точкая зрения была мнговенно подвергнута критике и кучи вопросов от моих коллег и участников, однако судьи (помоему апел. и кассац. инстанций) стояли на своем.
Если постепенно разивать точку их зрения, то на мой взгля зерно истины есть...Но, но, но..

[Оператор]

Бред, да и только!

УФРС регистрирует такие сделки (и также субаренду, куплю\продажу).. Приёмщики не требовали отдельных сведетельств. Регистрации проходили без проблем. В ЕГРП есть отдельные строки, на каждое помещение в здании, там делается отметка об обременении.

[SuperBig]

Оператор

Бред, да и только!

УФРС регистрирует такие сделки (и также субаренду, куплю\продажу).. Приёмщики не требовали отдельных сведетельств. Регистрации проходили без

не совсем. Мнение регистраторов в данном случае все таки на мой взгляд вторично, поскольку не они являюстя правоприменителями, а уровень их понимания "права" порой просто желает составлять лучшего.
Аргументация позиции участников, изложившйи столь абсурдный на первый взгляд тезис была проста и приведена на примере, хоть и мало имеющем сходства с регистрацией прав собственности, но являющий собой аналогию..

Пример: Если у субъекта есть обычная бутылка, то продать часть ее (горлышко, дно) он не может! Потому как бутылка у него есть как единое целое. Вот когда он "выделит" (зарегистрирует) свое право собственности на часть бутылки, то тогда сможет законно провести отчуждение или отдать эту часть.
И аналогия по зданию: когда в здании будет выделено конкретное помещение, как отдельный индивидуальный объект недвижимости, на который будет оформлено право собственности, то его можно законно отчуждать, сдавать в аренду и т.п.

Повторюсь, что это всего-лишщь мнение двух судей арбитражного суда Мск округа.
Делайте выводы сами.

[Оператор]

SuperBig

Мнение регистраторов в данном случае все таки на мой взгляд вторично

Не согласен. От регистратора зависит будет ли произведена сделка или же вы получите приостановку..

уровень их понимания "права" порой просто желает составлять лучшего

Согласен 100%.

обычная бутылка,

Я просто в шоке! Судьи сравнивают объекты недвижимости, которые имеют особенный правовой характер, с бутылкой??!! Это сравнение, по меньшей мере - не корректно.. Идя этим путём, я могу сравнить покупку жилого дома с покупкой пакета молока.

Данное мнение не имеет ничего общего со здравым смыслом и логикой... Если будут приняты изменения в законодательство, с внесением вышеуказанных изменений - проблем как у регистраторов, так и у арендодателей явно прибавиться..

[ViRUS]

п. 3 ст. 26 фед закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О гос. регистрации..." прямо позволяет сдавать в аренду не отдельные объекты гражданских прав, а их части. Или указанные судьи считают, что "часть помещения" может быть самостоятельным объектом права собственности?

[SuperBig]

Оператор

Не согласен. От регистратора зависит будет ли произведена сделка или же вы получите приостановку..

я с точки зрения материи, а не практики.. конечно от них зависит многое, не раз проверял на практике))

Я просто в шоке! Судьи сравнивают объекты недвижимости, которые имеют особенный правовой характер, с бутылкой??!! Это сравнение, по меньшей мере - не корректно..

это был общий аргумент-возражение слушателей семинара, что некорректно такие примеры приводить, однако, как верно подметил ViRUS

указанные судьи считают, что "часть помещения" может быть самостоятельным объектом права

и "сущестовать вне другого объекта - здания" только после прохождения определенной процедуры - "отпиливание горлышка бутылки" (заведение на часть здания записи в ЕГРП для совершения в последующем с ним сделок, обременений и т.п.)

Сам в начале был в шоке, теперь мнение ненастолько ортодоксально как было раньше..

Сообщение отредактировал SuperBig: 10 October 2006 - 12:35

[pest]

п. 3 ст. 26 фед закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О гос. регистрации..." прямо позволяет сдавать в аренду не отдельные объекты гражданских прав, а их части.

Согласен полностью.

Или указанные судьи считают, что "часть помещения" может быть самостоятельным объектом права собственности?

Нет просто указанные судьи решили заморочить голову некоторым юристам на семинаре
Естес- но за БОБЛО

[Оператор]

Если так дальше пойдёт, то скоро будем получать свидетельство на право сдавать в субаренду часть арендованного здания.. ужос..

[ViRUS]

"отпиливание горлышка бутылки" (заведение на часть здания записи в ЕГРП для совершения в последующем с ним сделок, обременений и т.п.)

Отпиливание горлышка бутылки и заведение отдельной записи в ЕГРП - примеры несопостовимые.
Ибо запись в ЕГРП о вещных правах делается в отношении ОБЪЕКТА гражданского оборота. Чтобы часть помещения "отпилить" для внесения записи в ЕГРП ее необходимо отделить физически (в натуре) путем реконструкции объекта недвижимости. Вот тогда и произойдет "отпиливание" горлышка бутылки у помещения.
Здесь же закон прямо предусматривает возможность (как исключение из правила) участия в гражданском обороте не отдельного объекта прав, а его части.
Поэтому бред говорили судьи.
Не зря наш АС сильно кривится, когда примеры судебной практики приводятся из ФАС МО...

[PetersON]

Также интересна ситуация, связанная с регистрацией помещений, обособленных на БТИ красными линиями и соответствнно не существующими в ЕГРП как объекты прав.
Так, получается, что распорядится собственник здания может лишь помещниями, прошедшими технический учет, коими "красные" не назовешь. Вот и передаются в долгосрочную аренду "объекты", которые не имеют ничего общего с фактическими границами помещений.

Еще Ленин сказал: А к суду за волокиту привлекали? Где у нас приговоры народных судов за то, что рабочий или крестьянин, вынужденный четыре или пять раз прийти в учреждение, наконец, получает нечто формально правильное, а по сути издевательство?

В этой связи вопрос, могут ли стороны самостоятельно на поэтажном плане в приложении к договору аренды определить границы помещения (сформировать объект) или необходимо руководствоваться только планом БТИ.
Так, например, у нас проводили обмеры по международному стандарту и считали площадь помещений, формировали поэтажные планы, делали экспликации по помещениям. Прямого запрета на использование такого плана в законодательстве нет, тем более при заключении краткосрочного договора. В комментируемой ситуации даже более правильно (с фактическойточки зрения) использовать "актуальные планы" вместо устаревших БТИ.

Сообщение отредактировал PetersON: 31 October 2006 - 21:40

[Танюшок]

А история простая, но только окончание, а может и начало, регпалата придумала своё.
1) Есть юр. лицо - собственнник нежилого здания, банально, таких миллионы!
2) Захотел этот собственник продать в этом здании этаж, вполне законное желание!
3) Приходит в регпалату регистрировать сделку, законопослушный собственник!
А теперь самое интересное
4) А регпалата отвечает, мол не принимаем и регистрировать не будем, т.к. новые правила:
- надо сначала провести техничекую инвентаризацию здания
- выделить продаваемый этаж в самостоятельный объект (отдельный технический паспорт с присвоением собственного кадастрового номера)
- написать решение, что мол я собственник решил выделить такие-то помещения с присвоение кадастрового номера
- прийти в регпалату и зарегистрировать право собственности на этот этаж ОТДЕЛЬНО!!!
- заплатить государственную пошлину 7500 рублей причем дважды, т.к. регистрируется один (новый) объект и старый (здание).
И получив два новых свидетельства, можно продавать этаж!!!

Уважаемые форумчане, может кто с таким сталкивался, чем данное нововведение регламентируется? Раньше то было все гораздо проще!!!

[Танюшок]

SuperBig
Спасибо за ссылку, я читала эту тему! Вот я прошу помочь практикой, потому как

уровень их понимания "права" порой просто желает составлять лучшего

Добавлено в [mergetime]1162453895[/mergetime]
под словом "их" читать "регистраторы"

[Денежка]

Танюшок

Уважаемые форумчане, может кто с таким сталкивался, чем данное нововведение регламентируется? Раньше то было все гораздо проще!!!

Были и такие темы тут )) И мое мнение - то, что было раньше, было неправильно, а то, что Вы привели - как раз и правильно.
И я, признаться, совершенно не понимаю, КАК это раньше можно было продать этаж здания, без предварительного выделения его в отдельный объект с присвоением кадастрового номера. Что в ЕГРП-то писали???
Если имущество не поделено, т.е. неделимо, и у него несколько собственников - значит, оно находится в общей собственности. Иначе же должно быть несколько самостоятельных объектов. Так что все у Вас СЕЙЧАС правильно)))

[diogen]

Танюшок

- заплатить государственную пошлину 7500 рублей причем дважды, т.к. регистрируется один (новый) объект и старый (здание).

У нас платят - ТРИЖДЫ (за ликвидацию ПС на перврначальный объект тоже требуют).
Есть вариант, когда принимают документы на продажу части здания так: ликвидируют ПС на первоначальный объект и регистрируют ПС на новые объекты на старого и нового собственника.
НО, если Вы - Покупатель, то предложенная Вами схема просто необходима.

ЗЫ: А если Вы продавец - имеет смысл сразу перерегистрировать ПС на все здание - по объектам этажам/другое деление - чтобы в будущем не заморачиваться, в т.ч. с долгосрочной арендой, залогом и т.д.

[OST]

ЗЫ: А если Вы продавец - имеет смысл сразу перерегистрировать ПС на все здание - по объектам этажам/другое деление - чтобы в будущем не заморачиваться, в т.ч. с долгосрочной арендой, залогом и т.д.

при условии, что вы знаете, что именно будете сдавать, закладывать и т.д. (может один этаж, а может два как один объект).

- заплатить государственную пошлину 7500 рублей причем дважды, т.к. регистрируется один (новый) объект и старый (здание).

А я вношу изменения в реестр..., так дешевше. А на округленные глаза "их" говорю, что у меня не новый объект, а часть старого, ПС у меня было и никуда не делось, а лишь как бы это выразиться, корректируется по объект. И давно уже так, года два, делаю.

[Танюшок]

Спасибо всем за участие! А теперь позволю себе уточнить. У нас в свидетельстве о праве собственности на это здание записано не "Здание" Литер такой-то, а перечислены все помещения с поэтажной нумерацией, что в итоге вместе с подвалом и составляет целое здание.
А также мы ранее в этом здании закладыали помещения, этажи и не регистрировали право собственности отдельно на эти помещения, этажи. Только оформляли отдельные технические паспорта и всё!
Более скажу, три месяца назад продали один из этажей и не выделяли его в самостоятельный объект права! Также месяц назад сдали в аренду три этажа и также не выделяли право на них в отдельные свидетельства!!!
И после всего этого у меня подозрения, что это новая фишка именно нашей регпалаты, вот только не пойму на чем они теперь основываются, проводя такие регистрационные действия!

[Денежка]

Танюшок

Более скажу, три месяца назад продали один из этажей и не выделяли его в самостоятельный объект права! Также месяц назад сдали в аренду три этажа и также не выделяли право на них в отдельные свидетельства!!!

Про аренду и залог, это, конечно, существенно. Только аренда части объекта недвижимости и залог части - они, в принципе, законом предусмотрены (см. п. 3 ст. 26 закона 122-ФЗ о регистрации, п. 4 ст. 5 закона 102-ФЗ об ипотеке), хотя уж при залоге как-то сомнительно, сомнительно, чтобы вам ипотеку части задния регистрировали... Может, все-таки, у Вас там доли в праве были, а???
А вот как вам продажу этажа оформили - очень интересно)) Что теперь у покупателя этажа в собственности? Есть у этого этажа кадастровый номер?
Вы еще больше скажИте - а как это "право в свидетельство выделить"? Может, Вы просто не получили новое свидетельство?


Добавлено в [mergetime]1162469559[/mergetime]
Танюшок

А теперь позволю себе уточнить. У нас в свидетельстве о праве собственности на это здание записано не "Здание" Литер такой-то, а перечислены все помещения с поэтажной нумерацией, что в итоге вместе с подвалом и составляет целое здание.

Опа, сразу и не приметил... Так у Вас что в собственности-то - здание или помещения в нем? Сколько у вас там объектов зарегистрированного права - один первичный или много вторичных объектов недвижимости?

[Улисс]

Танюшок
про продажу этажа ничего не путаете? может продали долю и определили порядок пользования?

[Танюшок]

У нас в свидетельстве написано: помещения №№ 1-10 этаж 1, №№ 11-20 этаж 2 и так далее. Продавали этаж помещениями, например, на 2 этаже помещения №№11-20. И приэтом никакого права собственности не регистрировали предварительно.

Добавлено в [mergetime]1162477092[/mergetime]
кадастровый номер был один указан в нашем свидетельстве.

[OST]

Продавали этаж помещениями, например, на 2 этаже помещения №№11-20

А что носили в качестве описательного документа?