Сообщений в теме: 73

[Мишелика]

Закон "О залоге"
Статья 32. Сохранение залога при переходе предмета залога к третьему лицу

Залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу.

[Ludmila]

Мишелика, не факт. Смотря по какому основанию теряет право собственности.
Вопос автору: это задачка из учебника или реальная ситуация? Если реальная ситуация, то рассказывайте подробнее.
В связи с чем

залогодатель по решению суда теряет право собственности

И что Вы имеете в виду под

Вправе ли новый собственник расторгнуть договор залога недвижимого имущества,

[Мишелика]

Ludmila, не спорю. Ответила, основываясь на общем правиле. Но будет интересно узнать варианты. Тем более, что не так давно начала работать с залогами

[Ludmila]

Но будет интересно узнать варианты.

Ну, давайте рассуждать логически.
Если

залогодатель по решению суда теряет право собственности

, то что это значит, если перевести с бытового языка на юридический? Что тут имело место быть (скорее всего, конечно)?

Далее.
Какие последствия установлены ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке" для такого случая?
Надо всего-навсего правильно ответить на эти два вопроса, и Вы получите правильный ответ.

Добавлено в [mergetime]1161333498[/mergetime]

Ответила, основываясь на общем правиле.

И это не общее правило. Если "залогодатель по решению суда теряет право собственности", то общее правило тут другое.

[Мишелика]

Да-да. Значит там был спор. Возможно, что заложенное имущество было обременено правами трктьих лиц или вообще принадлежало в действительности другому лицу.

Надеюсь, сейчас думаю в верном направлени??

[Ludmila]

Возможно, что заложенное имущество было обременено правами трктьих лиц или вообще принадлежало в действительности другому лицу.

В верном направлении думаете.
Т.е., по всей видимости, в суде было признано, что залогодатель не являлся собственником имущества, переданного в залог, и было признано право собственности какого-то третьего лица.

Осталось определить, какие последствия такого признания установлены ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке".

[Мишелика]

Ludmila, посмотрела закон: ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Спасибо , я этого не знала

[Ludmila]

Мишелика, да, собственно, не за что, Вы сами всё и нашли.
Помимо прекращения ипотеки, может ещё договор ипотеки быть признан недействительной сделкой, поскольку залогодателем может являться собственник имущества (право хозведения сейчас в расчёт не берём), а залогодатель в данном случае собственником имущества не являлся (если исходить из того, что в суде признали право собственности за третьим лицом).

[pivalex]

Люд, кстати у меня сейчас в суде интереснейшее дело по этому поводу.

Итак. В ипотеке - здание без земли. Земля документально в аренду не оформлено. После заключения договора ипотек есть решение ФАС МО, признавшее, что собственник здания имеет право аренды землеьного участка в силе 552 ГК РФ. Договор аренды на землю до сих пор не оформлен. Залогодатель в настоящее время требует признать договор ипотеки недействительным по 340 ГК.

Что думаешь?

[Ludmila]

pivalex, думаю, что прав залогодатель, требуя признать сделку недействительной... Я в таких случаях всегда пишу риск признания сделки недействительной...
Я подумаю, что в твоей ситуации можно сделать. Можно, конечно, попытаться доказывать, что право аренды не перешло, но поскольку имеется вступившее в законную силу решение, то это утверждать не приходится...
А в договоре что у тебя про землю написано? Выписку из ЕГРП брал на земличку? А справку из Москомзема о том, что права не оформлены?

[pivalex]

Ludmila

в договоре -
гарантирует, что права аренды не оформлены.

Люд, а ты не думаешь вот про что

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

у нас право аренды на залогодателя не зарегистрировано вообще. договора также нет

как описать предмет ипотеки - право аренды и исполнить требование.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.


у меня нет зарегистрированного права залогодателя.

что думаешь? )

[Ludmila]

pivalex, ну и как это отменяет ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" и ст. 340 ГК РФ, которые говорят, что залог здания - только с залогом права аренды земли?
Не отменяет.
Приведённые тобой статьи лишь означают, что надо было снчала зарегистрировать договор аренды земли, а потом заключать договор залога, а не то, что право аренды закладывать не надо.

По поводу выписки из ЕГРП и справки Москомзема ты не сказал, брал их?

Добавлено в [mergetime]1161348826[/mergetime]

у меня нет зарегистрированного права залогодателя.

Само право есть, понимаешь?

[pivalex]

понимаю, вопрос однако один - я мог взять это право в ипотеку?

69 говорит именно о залоге прав. но права в залог могут идти зарегистрированные.

по поводу выписок - неа не брали - им отказывал москомзем так как они с ними судились активно как раз по поводу наличия права аренды.

а судились они из за того что зону где стоит здание решили снести и правительсвто москвы поставил запрет на оформление новых договоров аренды.

[Ludmila]

pivalex, Саш, давай поделим мух на три части - тушка отдельно, лапы отдельно, крылья отдельно. В общем, разделим твою ситуацию на три составляющие.

1) Ситуация с формально-юридической точки зрения.
Так вот, с формально-юридической точки зрения я считаю, что твой договор ипотеки - ничтожная сделка, поскольку ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" не устанавливает никаких исключений из правила об одновременном залоге.
Да, право аренды в залог ты взять не мог, поскольку у тебя оно было бы ненадлежаще описано (хотя, кстати, есть и несколько иная практика, завтра скину), но это вовсе не означает, что ты мог взять в ипотеку здание без земли, поскольку ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" не делает никаких исключений по сему поводу.

2) Подготовка позиции для суда по конкретно твоему делу.

Тут, конечно, приходится придумывать доводы, даже притягивая их за уши.
В этом плане то, что ты говоришь, для отзыва на иск подойдёт, по крайней мере, попробовать надо, по принципу "вдруг получится".

3) Доводы соперника на твой отзыв на иск.
Ну, собственно, доводы я тебе привела выше.

А выписка - я имела в виду выписку из ЕГРП. Москомщем мог отказать в выдаче справки, но выписку из ЕГРП-то вы получить могли. Но и её, как я понимаю, вы не получали?

[evg28]

Ludmila

ну аренда же возникает не сама по себе, а на основании договора и если права не оформлены, то я считаю, что можно брать здание без земли, поскольку нет ни аренды ни собственности. Если договор аренды будет регистрироваться , то свежим числом, на момент заключения договора залога оформленных прав не было, а закон устанавливает только передачу формленных прав.
ПО вашему получется что брать здание вообще в залог нельзя если земля не оформлена.

[Ludmila]

ну аренда же возникает не сама по себе, а на основании договора и если права не оформлены, то я считаю, что можно брать здание без земли, поскольку нет ни аренды ни собственности.

1) Аренда возникла на основании договора у предыдущего собственника и автоматически перешла к новому. По сему поводу есть много судебной практики, включая 11-й Пленум. Или Вы считаете, что если новый собственник не заключил новый договор аренды, то аренда прекратилась, и у нового собственника никаких прав на землю нет? Но вот из закона, в частности ГК РФ, а также из судебной практики усматривается совершенно иное: аренда перешла автоматически.
2) В данном конкретном случае было признано, что право аренды возникло у залогодателя.

на момент заключения договора залога оформленных прав не было

В том-то и дело, что были права, и залог здания должен был быть с одновременным залогом права аренды.

ПО вашему получется что брать здание вообще в залог нельзя если земля не оформлена.

А тут из ситуации надо исходить, смотреть, в частности, какие права были у предыдущего собственника здания...
В данном случае нельзя было брать без земли, верене, без права аренды земли.

[evg28]

Ludmila

угу, согласен, был не прав, считал, что права арнеды переходит, но подлежит обязательному орформлению, фенкс, открыли глаза

[Ludmila]

угу, согласен, был не прав, считал, что права арнеды переходит, но подлежит обязательному орформлению, фенкс, открыли глаза 

Простите, а где я сказала, что не подлежит оформлению?
Я говорила (если Вы внимательно прочитаете мои сообщения) следующее:
1) право аренды перешло к залогодателю с момента государственной регистрации права собственности на здание, а не с момента заключения новым собственником здания договора аренды земельного участка;
2) ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" и ст. 340 ГК РФ не устанавливают исключений из правила об обязательности одновременного залога здания и права аренды земельного участка. Если залогодатель являлся арендатором земельного участка, ипотека здания без одновременной ипотеки права аренды земельного участка не допускается. Т.е. в данном случае ипотека здания без права аренды не допускалась;
3)

Приведённые статьи лишь означают, что надо было снчала зарегистрировать договор аренды земли, а потом заключать договор залога, а не то, что право аренды закладывать не надо.

Т.е. залог данного здания был возможен только после оформления договора аренды земельного участка и передачи в залог права аренды.

Добавлено в [mergetime]1161582009[/mergetime]
И ещё, evg28, советую ВНИМАТЕЛЬНО прочитать п. 45 Постановления Пленумов № 6/8.
45. В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Заметьте: из этого Постановления следует, что при определении того, является ли сделка действительной, необходимо выяснить, является ли залоодатель арендатором земельного участка. Возможность залога здания без земельного участка ставится в зависимость от того, является ли залогодатель собственником или арендатором земельного участка или не являетяс, а не от того, оформлены ли его права аренды.

[evg28]

Ludmila

Простите, а где я сказала, что не подлежит оформлению? 
Я говорила (если Вы внимательно прочитаете мои сообщения) следующее:
1) право аренды перешло к залогодателю с момента государственной регистрации права собственности на здание, а не с момента заключения новым собственником здания договора аренды земельного участка;

Я вас прекрасно понял, в своем высказывании

но подлежит обязательному орформлению

я имел в виду, что и возникновение аренды произойдет с момента ее договорного формления, но прочитав ссылку на 11 пленум которую вы скинули признал, что ошибался. Так что я не имел в виду, что в дальнейшем не требуется заключать договора. Так что можно и без этого обойтись

2) ст. 69 ФЗ "Об ипотеке" и ст. 340 ГК РФ не устанавливают исключений из правила об обязательности одновременного залога здания и права аренды земельного участка. Если залогодатель являлся арендатором земельного участка, ипотека здания без одновременной ипотеки права аренды земельного участка не допускается. Т.е. в данном случае ипотека здания без права аренды не допускалась;

ну этого я уж точно не оспаривал, я имел в вивду когда права аренды или собственности еще не формлены, находятся в стадии переоформления из напрмер бессрочки или просто еще прав на землю нет, не в результате перехода прав собственности на здание, когда у предыдущего собственника была сосбтвеность на землю или аренду. В таких ситуациях прав подлежащих залогу еще нет(аренда, собственность) в этот промежуток считаю можно закладывать только здание, мы иногда делали ссылку в испотеке, что по оформлении прав на землю залогодатель дооформляет залог этих прав. типа предварительный договор по ипотеки арендных прав в теле договора ипотеки здания.

Ну в 6/8 меня носом тыкать не надо. плавали знаем для полноты картины могли конечно еще сослаться на ВАСю № 90 по ипотеке, там аналогичные положения.

Да кстати, Людмила, когда я еще чуть больше 3 лет назад общался на Банкире, там была, может и сейчас есть не знаю, банкирша по ником "ВАСК". Вы к ней никакого отношения не имеете? если да, то забавно получается, учите меня, на банкире ник "еv" прописным истинам

[Ludmila]

ну этого я уж точно не оспаривал, я имел в вивду когда права аренды или собственности еще не формлены, находятся в стадии переоформления из напрмер бессрочки или просто еще прав на землю нет, не в результате перехода прав собственности на здание, когда у предыдущего собственника была сосбтвеность на землю или аренду.

Тогда так и надо было писать. Потому что в данной теме мы рассматриваем конкретную ситуацию, в которой совсем иные исходные данные - там право аренды уже возникло.
Теперь что касается процитированного Вашего сообщения.
Повторюсь, тут могут быть различные ситуации, и в разных случаях подход должен быть разный.
Например, если прав на эту землю не было ни у кого и никогда (я не имею в виду случаи, когда за давностью лет проблематично установить, когда, кому и на каком праве отводилась земля - если здания построены, например, в 50-х годах, а именно когда здание "новенькое", недавно построенное, а земличка под него собственнику здания не отводилась), это самовольная постройка. Брать её в ипотеку весьма рискованно, даже при
Если право аренды или собственности только оформляется (напр., в порядке переоформления п(б)п), и если договор аренды будет заключён хотя бы на день ранее регистрации договора ипотеки, то договор ипотеки будет недействительной сделкой, и т.д., и т.п.
Поэтому так однозначно утверждать, что во всех случаях, когда права не оформлены, здание можно взять в ипотеук без земли, нельзя. В каждом случае необходимо выяснение ситуации и её индивидуальная оценка.

Да кстати, Людмила, когда я еще чуть больше 3 лет назад общался на Банкире, там была, может и сейчас есть не знаю, банкирша по ником "ВАСК". Вы к ней никакого отношения не имеете?

На Банкире никогда не бывала (разве что года три назад просматривала темы по воздушным судам, + когда искала работу, смотрела там вакансии), я храню верность ЮК, несмотря ни на что.

если да, то забавно получается, учите меня, на банкире ник "еv" прописным истинам 

А почему забавно? Ник "ev" мне ничего не говорит. И уж, поверьте, никакие ники для меня ничего не значат. Тут, на ЮК, есть люди, которых я очень уважаю как специалистов, кое с кем дружу, и это не мешает мне абсолютно нормально рубиться с ними в серьёзных дискуссиях в данном разделе.

[evg28]

И уж, поверьте, никакие ники для меня ничего не значат.

понятно, всех убью одна останусь

Тут, на ЮК, есть люди, которых я очень уважаю как специалистов, кое с кем дружу, и это не мешает мне абсолютно нормально рубиться с ними в серьёзных дискуссиях в данном разделе.

Согласен полностью. нормальная рабочая ситуация.

[pivalex]

Люд, думал пару дней.

вот что надумал.

давай читать закон об ипотеке. 69 статью

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

итак там написано - что ипотека здания вместе с ипотекой права аренды земельного участка.

подчеркиваю - с ипотекой права аренды земельного участка. Ключевое слово - "ипотека".

теперь еще раз - 1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

то есть предметом ипотеки может быть только имущество, права на которые зарегистрированы.

Таким образом, статья 69 говорит о необходимости передачи в ипотеку права аренды земли только со зданием. То есть конктрукция закона говорит о необходимости оформления ипотеки и на то и на другое только при условии юридической возможности оформления ипотеки и того и другого - когда существуют зарегистрированные права на такое имущество. мысль улавливаешь.

Вот тебе пример из сходной оперы - представь, что у нас есть в собственности здание и под нем оформлен краткосрочный до 1 года договор аренды (или более того - субаренды) земли - вопрос - что у тебя будет предметом ипотекив этом случае?

Сообщение отредактировал pivalex: 25 October 2006 - 00:07

[Ludmila]

pivalex, Саш, я в целом поняла твою мысль, но она неверна.

то есть предметом ипотеки может быть только имущество, права на которые зарегистрированы.

По-твоему, получается так: если ты закладываешь недвижку, права на которую не зарегистрированы, то такой договор явдяется действительной сделкой, но не является доовором ипотеки? И, по всей видимости, к нему долэны применяться правила о залоге движимого имущества?

То есть конктрукция закона говорит о необходимости оформления ипотеки и на то и на другое только при условии юридической возможности оформления ипотеки и того и другого - когда существуют зарегистрированные права на такое имущество. мысль улавливаешь.

Угу. Только когда у тебя не соблюдены условия об одновременной ипотеке здания и земельного участка и/или о регистрации прав на предмет ипотеки, то это означает только то, что договор ипотеки является недействительной сделкой, и не более того.
Я выше цитировала 6/8, где сказано, что договор ипотеки является недействительной сделкой, если залогодатель являлся арендатором земельного участка.
У тебя, как я понимаю, он являлся арендатором земельного участка. И то, что право аренды не было надлежаще оформлено, означало только то, что ты не мог взять в залог здание.

представь, что у нас есть в собственности здание и под нем оформлен краткосрочный до 1 года договор аренды (или более того - субаренды) земли - вопрос - что у тебя будет предметом ипотекив этом случае?

Мне самой было интересно, недавно на семинаре у Маковской спросила. Она высказала интересную мысль: что в таком случае получается смешанный договор - договор ипотеки здания + обычный договор залога права. Но она сказала, что и в этом случае при залоге здания без одновременного залога права аренды договор ипотеки будет недействительной сделкой.
Так вот, я склонна согласиться с обеими этими её мыслями.

[pivalex]

Люд, ты меня не слышишь )

Смотри еще раз - норма об обязательной ипотеки прав аренды - содержиться в законе об ипотеке. значит к нормам об ипотеке должны применяться все общие нормы об ипотеке, предусмотренные этим законом.

Ты фактически берешь одну норму ипотеки- земля+ здание, но не обращаешь внимание на то, что может быть предметом такой ипотеки.

Согласись - не логично с одной стороны если мы берем отдельно эту норму - мы должна взять и то и другое, со второй стороны - мы не можем это сделать так как права не оформлены. Значит получается вывод один - в гражданский оборот вовлечь такие здания с неоформленной землей невозможно, что более чем не логично.

ты все время говоришь - что несоблюдение норм об одновременной ипотеке - влечет недействительность договора ипотеки. Но ИМХо ты не учитываешь, что ипотеки земли как таковой в этом случае невозможно. А значит что эта норма может применяться только в одном случае - у собственника здания есть зарегистрированное право аренды, которое должно и может быть передано в ипотеку.

то есть ИМХО применение отрывочно нормы 69 об ипотеке вряд ли можно без учета отсальных норм.

Что же касается твоего замечания про арендаторов - то ВАс обошел этот вопрос, когда права аренды не оформлены. Он говорит про арендаторов - не вопрос, принципиально другое - он не говорит, может ли быть такое право аренды предметом ипотеки.

Наконец, последнее - практики по данному вопросу вообще нет.

Попродуем ее создать - 31.10. судебка в АС Москвы.