Сообщений в теме: 30

[Макаренок]

Если все же договор зарегистрируют, то его потом по решению суда могут признать ничтожным? так? И мы еще деньги должны будем возвратить с процнтами Арендатору?

[Макаренок]

Имеется у ООО в собственности 1-й этаж зданица одного. Давно уже в собственности, все время сдавалось в аренду, но без гос.регистрации - на 5-11 месяцев. Тут появился арендодатель, желающий арендовать помещения на 5 лет, ну мы заключили договор аренды, перед подачей на регистрацию, я сходил в Ростехинвентаризацию - заяву накатал на получение выписки из реестра. Выписку сделали, а в ней ... ба-бааххх..."Памятник архитектуры"...В договоре у на естественно ничего не прописано, что здание таковым является, так как мы этого в жисть не знали...у нас нет никакого охранного договора, в паспорте БТИ, Свидетельстве собственности тоже таких данных нет...
Что делать то???

[Malysh]

а ничего не делать. Нигде нет запрета на аренду памятников.
Ограничений, да, куча - перепланировка, внешний вид менять - только с визы ГУОП, и пр., но договор ничтожным от этого не будет. Единственный вопрос - кто в вашем случае несет обязанности по охране и содержанию в надлежащем виде, но это, я думаю, не существенно.

[Макаренок]

Вантересное обчтоятельство - при обращении в Департамент культуры выяснилось, что наше зданице все-таки не памятник архитектуры, следовательно в Выписке БТИ ошибка!!! Что мы можем с них потребовать??? ))

[SuperBig]

Макаренок

Вантересное обчтоятельство - при обращении в Департамент культуры выяснилось

А зачем собственно вы туда обращались?
Сведения о не/принадлежности зданий к памятникам архитектуры находятся в Управлении по охране памянтников и его территориальных подразделениях соответственно.

[Макаренок]

У нас охраной памятников комитет по культуре администрации области занимается, структурных подразделений Управления по охране памятников я не обнаружил у нас )
Так вот сейчас они дали письменый ответ на запрос: вообщем наше зданице все же памятник архитектуры. А договор аренды на регистрации находиться. в нем не прописано, что здание-ПАМЯТНИК. Допустим, договор зарегистрировали...его в любой момент могут признать ничтожным?? Что делать?

[Zlodey]

Ситуация:
Юр. лицу принадлежит на праве собственности здание, являющееся объектом культурного наследия. Юр. лицо хочет это здание сдать в аренду.
Открываем ФЗ "Об объектах культурного наследия", смотрим п.5 ст.55
5. Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется соответственно органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, или местной администрацией муниципального образования.
Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.

Т.е. собственник должен теперь обеспечить заключение охранных обязательств со всеми арендаторами при сдаче в аренду помещений в этом здании, даже если этот собственник не государство?
Заранее спасибо.

[Graff (vectra-club)]

Т.е. собственник должен теперь обеспечить заключение охранных обязательств со всеми арендаторами при сдаче в аренду помещений в этом здании, даже если этот собственник не государство?
Заранее спасибо.

ИМЕННО!

Даже через рег.палату аренду протаскивали со свистом, остальные на краткосрочке.

за деньги?

[Мусорок]

Законодатель не предполагал, не мог даже и предположить, что памятник культуры - особо ценное культурное наследие - окажется в руках частника (ст. 50 того же закона). Так что - поздравляем! В настоящее время хотим сами выкупить земельный участок, относящийся к археологическому наследию. Пока имеем отказ .
Нормы закона, конечно же, предполагают, что государство или муниципалы там всякие разные (являясь собственником) сдают обычным частникам в аренду памятники культуры. Но если Вы - уже собственник, то Вы и так обязаны сейчас обеспечивать сохранность и предоставлять свободный проход нашему электорату для обозрения достопримечательности, и Ваш арендатор тоже будет иметь такую обязанность (ст. 52). Удивляюсь, почему до сих пор Вы сами для себя ничего такого не оформили - никто Вас не заставил это сделать.
Вообще, 73-ФЗ от 25.06.2002 предусматривает, что объекты наследия имеют свой статус на основании того, что они включены в реестр объектов культуры. Однако такого реестра до сих пор не существует в полном варианте. Поэтому утверждение, что какой-то объект является объектом культуры основывается сейчас на основании различных документов федерального или даже местного уровня. Вообщем, может Ваш объект и не культурное наследие? И если ранее Вас не беспокоили на этот счет, то может быть не следует и самим возникать (со вевозможными генеральными обязательствами)?

[Graff (vectra-club)]

Ув. Злодей, дейтсвительно интересно от куда появилась информация что Ваш объект памятник?

[grin095]

имею в собственности здание: памятник истории и культуры
в свидетельстве ФРС указано просто здание
заключение АПУ: Административное здание (памятник истории и культуры)
есть свидетельство Правительства Москвы с внесением памятника в реестр с собстенностью ю/л
есть охранное обязательство с ю/л



да, собственно забыл, долгосрочный договор аренды с арендатором (а есть и арендатор ) зрегистрирован без проблем

Сообщение отредактировал grin095: 23 January 2007 - 16:41

[Zlodey]

Выше был я

[Zlodey]

Гость, спасибо, за ссылки.
Но у меня вопрос несколько другого плана: если собственник уже имеет охранное обязательство, зачем нужно заставлть арендаторов их получать, как того требует закон?

[Мусорок]

Я направлял запросы о памятниках - ответа нет. Ездил в командировку, общался со специалистами, они сказали, чтоб ответа я даже не ждал - некогда.
Древнее постановление 1327 имело потом ряд дополнений (624 - только одно из многих) вплоть до 1993 года, кажется. И у меня все они имеются, но толку в них мало.

Добавлено в [mergetime]1169711157[/mergetime]

... у меня вопрос несколько другого плана: если собственник уже имеет охранное обязательство, зачем нужно заставлть арендаторов их получать, как того требует закон?

Арендаторы должны тоже соблюдать закон.

[Налоговый Адвокат]

Ст. 55 Федерального Закона "Об объектах культурного наследия" применяется в случае если такой объект находится в федеральной или муниципальной собственности, а не в собственности юридического лица.
Просто посмотрите свое охранное свидетельство. У меня на руках 2 разные формы охранных обязательств. Одна до 2004 года примеялась, другая после вроде.
В обоих формах:
"1.14. Соблюдать порядок изменения прав и собъектов собственности:
1.14.1. Не менее чем за один месяц уведомлять Госорган о намерении изменить субъект собственнсти на памятник вследствие его отчуждения (купля-продажа, дарение, залог, передача собственности по наследству, передача в доверительное управление и в других случаях) в целях обеспечения перезаключения с новым собственником Охранного обязательства; (соответствует п. 2.11.2 новой формы)
1.14.2. Включать в условия договоров (сделок), направленных на изменение субъекта собственности, условие о перезаключении с Госорганом Охранного обязательства. (соответсвует п. 2.11.3 новой формы)

Как видно, такое обязательство соответствует только при переходе права собственности.

Причем неисполнение п. 1.14.1. Охранного обязательства не влечет признание сделки недействительной - Постановление ФАС МО от 13 октября 2006 г. Дело N КГ-А40/9814-06, поскольку соответствующее требование охранного обязательства не соответствует ст. 48 Закона от 2002 года об охране памятников, не предусмотривающем такое последствие нарушение охранного обязательства.

Обраменение как паятник должен отражаться в свидетельстве о праве собственности. Никаких норм об обязанности перезаключать охранное свидетельство на арендатора я не нашел. Считаю нет необходимости перезаключать. Есть соменения - официально запросите Москомнаследие.

[Налоговый Адвокат]

не понял

На основании чего вывод, что ст.55 - только для госорганов?

Не для госорганов, а для объектов, находящихся в собственности федеральной, региональной или местной. Но распростаняется на всех!

Так юр.лицам может передаваться на основании охранно-арендного договора (пока охранно-арендные договоры, а не охранные обязательства на основании п. 3 ст. 63 Федерального Закона об охране памятников).
И в случае передачи в субаренду думаю нужно получать на основании п. 5 ст. 55 ФЗ об охране памятников, в случае если охранно-арендные договоры вообще позволяют субаренду. (У меня есть предположение, что они это запрещают, хотя сам ни разу такие договоры не видел).

В случае если обязанность перезаключать в связи со сдачей в аренду охранные обязательства существовала бы в отношении объектов, находящихся на праве собственности юридическихлиц, то она должна была бы быть включенной в ст. 48 ФЗ об охране памятников, а там ее нет.

[Zlodey]

Налоговый Адвокат

Не для госорганов, а для объектов, находящихся в собственности федеральной, региональной или местной. Но распростаняется на всех!

Мне кажется это было бы логично, но если буквально толковать закон (ст.55), то и на частную собственность распространяется тоже, т.к. в этой статье нет такого указания в отличие, например, от ст.56.

[Налоговый Адвокат]

К размышлению:
О том, как новый глава Москомнаследия намерен изменить работу до недавних пор одного из самых "закрытых" комитетов, Валерий Шевчук рассказал в эксклюзивном интервью обозревателю "Известий"

в: Что значит "не нашли бы инвестора"? А может, и не нужен такой инвестор, который ради своей выгоды "достраивает" памятники? Может, бюджет Москвы позволяет взять на вооружение систему, принятую в Европе, - там фирмы, арендующие памятник, получают господдержку из бюджета за то, что они его сохраняют.

о: Об аренде памятников - особый разговор. Сегодня на балансе Москомнаследия порядка 700 зданий, на которые имеются охранно-арендные договоры. Но методика определения арендной платы сегодня так далека от рыночной оценки, что эти памятники многие арендаторы используют как чистый бизнес путем простой пересдачи их в субаренду. Я сейчас дал поручение провести полную инвентаризацию всех арендных договоров и проверку исполнения арендаторами охранных обязательств. Ведь на самом деле существует огромная очередь желающих взять памятники и приводить их в порядок, реставрировать за собственные средства, без поддержки бюджета, лишь бы им эти памятники дали. И не за 10 лет, как записано в некоторых договорах, а за 2-3 года.

Заметье - арендаторами, а не субарендаторами. (хотя термин субаренда ему знакома). Т.е. и здесь охранно-арендный договор не переоформляется.

Если бы законодатель хотел переофомления охранных обязательств при субаренде частных памятников, то и указал бы в т.ч. аренду, а не только куп-лю продажу в п.4 ст. 48 Закона. Причем статья редактировалась совсем недавно - в декабре 2006 года. Но уж точно такое обязательство включали бы в охранное обязательство.

[grin095]

В какой то момент мне показалось что то

но все таки, думаю, достаточно в субаренде указать ограничения в эксплуатации, приложить копию охранного обязательства и все

в моем случае (а как я говорил памятник в собственности у юрлица) мы так делаем с арендой