Сообщений в теме: 20

[maxim007]

возник такой вопрос

продается жилое помещение
покупатель небольшую часть платит сам (авансом), а бОльшую часть с помощью привлеченных средств (кредит). Окончательный расчет после госрегистрации. В договоре купли-продажи, который предоставляет банк источник денежных средств четко расписан - кредит.
следовательно получается 2 ипотеки в силу закона
одна по п. 5 488 ГК РФ у продавца
вторая по ст. 77 закона "Об ипотеке" у банка
в соответствии со ст. 20 закона обе регистрируются в один момент - в момент приобретения покупателем права собственности.
Насколько я понимаю двух "однопорядковых" залогов быть не может, обязательно один "предшествующий", а другой "последующий".
Так вот какой из них какой?
Практику посмотрел, статьи разные полистал, вроде ничего не нашел
может кто-нибудь с таким сталкивался?

[Ludmila]

maxim007, ну, во-первых, таких ситуаций практически не бывает. Обычно банки требуют исключения залога в пользу продавца.
Если такая ситуация возникла, то думаю, что очерёдность ипотек должна возникать в соответствии с очерёдностью возникновения обязательств, из которых возникла ипотека в силу закона.

[maxim007]

maxim007, ну, во-первых, таких ситуаций практически не бывает. Обычно банки требуют исключения залога в пользу продавца.

банк действительно требует - продавец не согласен, слишком маленький аванс, а сумма кредита перечисляется покупателю. никто никому не доверяет

Если такая ситуация возникла, то думаю, что очерёдность ипотек должна возникать в соответствии с очерёдностью возникновения обязательств, из которых возникла ипотека в силу закона.

насколько я знаю банк выдает кредит только после регистрации - получается обязательство по возврату кредита возникает позже чем обязательство по оплате квартиры?

[Ludmila]

насколько я знаю банк выдает кредит только после регистрации

Если данный конкретный банк выдаёт кредит после регистрации ипотеки (что далеко не все банки делают), то вполне может быть признано, что обязательства перед банком возникли позже, чем у продавца.
Хотя вообще вопрос неоднозначный и законодательством неурегулированный.

[maxim007]

Ludmila спасибо
наверное действительно в данной ситуации будет проще продавцу отказаться от залога по 488, а для сохранности денег например, оплату попробовать предложить провести аккредитивом...

[странный ник]

Ludmila спасибо
наверное действительно в данной ситуации будет проще продавцу отказаться от залога по 488, а для сохранности денег например, оплату попробовать предложить провести аккредитивом...

Я вот как раз сейчас пытаюсь провести сделку по этой схеме (защищаю интересы продавца).
Но все равно не вижу более надежного способа обеспечения для продавца, чем залог...
Даже аккредитив не спасает от многих ситуаций...к сожалению.

Может появился у кого-то опыт с регистрацией двух "ипотек" одновременно???
Поделитесь, пожалуйста.

[RegistratorFRS]

Речь о последующей ипотеку идет в главе 7 закона об ипотеке и говорится там только о последующей ипотеке, основанной на договоре. В данном случае
обе ипотеки возникают в силу закона с момента регистрации права нового собственника. Таким образом эти ипотеки не могут по отношению друг к другу последующей и предществующей

Сообщение отредактировал RegistratorFRS: 30 March 2011 - 22:31

[Doctor Gonzo]

RegistratorFRS, согласен. И как с этим быть на практике?!

Правил для "одновременной двойной ипотеки" закон не предусматривает.

[Ludmila]

Речь о последующей ипотеку идет в главе 7 закона об ипотеке и говорится там только о последующей ипотеке, основанной на договоре. В данном случае
обе ипотеки возникают в силу закона с момента регистрации права нового собственника. Таким образом эти ипотеки не могут по отношению друг к другу последующей и предществующей

Да ну? Вообще-то к ипотеке в силу закона применяются те же правила, что и к ипотеке в силу договора. Так что е ипотеки в силу закона очень даже могут быть предшествующей и последующей.

Правил для "одновременной двойной ипотеки" закон не предусматривает.

Предусмтривает, но только в двух случаях. И ни один из этих случаев к ситуации, описываемой в теме, не относится.

[RegistratorFRS]

Задачка для учебника по математике для 6 класса- две ипотеки возникли однавременно, какая из них последующая?

Сообщение отредактировал RegistratorFRS: 31 March 2011 - 15:53

[Doctor Gonzo]

Ludmila, ну интересно разобраться с ситуацией, когда в силу п. 1 ст. 64.1 земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок, а на основании 5. 488 ипотеку в пользу продавца тоже регистрируют одновременно с переходом права собственности, соответственно, в силу ст. 11 закона, ипотека возникает в этот момент.

Получается, одновременно.

Правда есть странное "При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором".

Можно ведь трактовать, и как договором может быть установлено, что ипотека вообще не возникает - не?

И как, что можно установить более поздний срок возникновения ипотеки ДКП с рассрочкой.

Вот что писал известный автор в 2008 году: "В связи с этим встает вопрос о том, чем все-таки может быть установлено иное - законом или договором? Полагаем, что все-таки может быть установлено как законом, так и договором. При этом, думается, ни законом, ни договором не может быть установлено, что ипотека в силу закона возникает ранее регистрации права собственности залогодателя на предмет ипотеки, уже хотя бы потому, что залогодателем может быть только собственник имущества".

Не знаете, как на этот вопрос смотрит Автор сейчас?

И не собирается ли комментарий переиздать?

[Ludmila]

Задачка для учебника по математике для 6 класса- две ипотеки возникли однавременно, какая из них последующая?

Хмммм... Я, конечно, понимаю, что задачник по математике для Вас, видимо, имеет высшую юридическую силу, нежели какой-то несчастный закон об ипотеке... Но я как-то всё предпочитаю руководствоваться законом об ипотеке, а не задачником...
Кстати, а с логикой у Вас что? Вы говорите: "т.к. в законе об ипотеке указано про последующую и предшествующую ипотеки, возникшие на основании договора, то ипотеки в силу закона предшествующей и последующей быть не могут". Т.е., получается, две или более ипотек в силу закона никак не могут быть последующими и предыдущими, так?
Я Вам по секрету скажу (в учебнике математики об этом почему-то не пишут, гады. Скрывают правду от народа): ипотеки в силу закона могут быть зарегистрированы не одновременно, а с разницей в несколько месяцев или лет...
А как задачник по математике регулирует случаи, когда, например, в один день зарегистрированы несколько ипотек на основании договоров ипотеки? Ну вот так получилось, да... Только не надо говорить, что такого не может быть, потому что не может быть никогда...
Т.е. если две ипотеки в силу закона возникли с разницей в год, то они не могут быть предшествующей и последующей ипотекой, а если в один день зарегистрированы две ипотеки в силу договора, то они, по Вашей логике, могут быть предшествующей и последующей... Интересно, да... И это всё написано в учебнике математики?
А вот законодательством установлен только один случай, когда зарегистрированные в один день ипотеки не являются предшествующей и последующей. Причём это не зависит от того, зарегистрированы ипотеки в силу закона или в силу договора. И ещё один случай, когда к двум и более ипотекам не применяются правила о предшествующей и последующей ипотеке.

Вот что писал известный автор в 2008 году: "В связи с этим встает вопрос о том, чем все-таки может быть установлено иное - законом или договором? Полагаем, что все-таки может быть установлено как законом, так и договором. При этом, думается, ни законом, ни договором не может быть установлено, что ипотека в силу закона возникает ранее регистрации права собственности залогодателя на предмет ипотеки, уже хотя бы потому, что залогодателем может быть только собственник имущества".

Не знаете, как на этот вопрос смотрит Автор сейчас?

А автор думает то же, что и тогда...

И не собирается ли комментарий переиздать?

Неа. Бесполезно... Слишком быстро всё меняется. У автора хватает сил только на то, чтобы сделать закон с постатейным приложением материалов судебной практики.

[Doctor Gonzo]

"У автора хватает сил только на то, чтобы сделать закон с постатейным приложением материалов судебной практики. ", - где можно найти, купить?


"А автор думает то же, что и тогда...", - может практика какая-то появилась?

Если взять описываемую ситуацию: в силу закона у банка и продавца ипотека с момента регистрации ДКП, что посоветуете: указать в ДКП, что одна из них возникает позже?

"А вот законодательством установлен только один случай, когда зарегистрированные в один день ипотеки не являются предшествующей и последующей. Причём это не зависит от того, зарегистрированы ипотеки в силу закона или в силу договора. И ещё один случай, когда к двум и более ипотекам не применяются правила о предшествующей и последующей ипотеке.", - может подскажете? ))

[Ludmila]

У автора хватает сил только на то, чтобы сделать закон с постатейным приложением материалов судебной практики. ", - где можно найти, купить?

Чуть попозже кину в личку. Он только в электронном виде...

Если взять описываемую ситуацию: в силу закона у банка и продавца ипотека с момента регистрации ДКП, что посоветуете: указать в ДКП, что одна из них возникает позже?

Я бы указала... Но в таком случае, на мой взгляд, должно быть и волеизъявление банка-кредитора на тако установление очерёдности ипотек. Выраженное либо путём согалсования на договоре, либо в виде письменного согласия...

В принципе, на мой взгляд, эта ситуация ничем не отличается от случаев, когда в один день на регистрацию поданы документы на регистрацию нескольких договоров ипотеки.

"А вот законодательством установлен только один случай, когда зарегистрированные в один день ипотеки не являются предшествующей и последующей. Причём это не зависит от того, зарегистрированы ипотеки в силу закона или в силу договора

Ипотека морского судна. КТМ РФ устанавливает, что если несколько ипотек зарегистрированы в один день, то они имеют ранвую силу.

И ещё один случай, когда к двум и более ипотекам не применяются правила о предшествующей и последующей ипотеке.", -

214-ФЗ.
Там вообще интересно...
Во-первых, ипотека в пользу каждого из дольщиков не является предшествующей или последующей по отногению к ипотекам иных дольщиков. И во-вторых, если есть ипотека и в пользу банка, и в пользу дольщиков, там тоже не применяются правила о последующей и предшествующей ипотеках...

[Doctor Gonzo]

Ludmila, заранее спасибо

[llirik]

Простите мое не в полной мере компетентное участие в данной теме, но мне ситуация видится следующей:

По теории вопроса полностью поддерживаю Ludmila, есть две ипотеки в отношении одного объекта, который "возникает" (регистрируется) ессно единомоментно (он же один), действительно эти ипотеки с точки зрения возникновения объекта возникают одновременно, но из этого не следует, что с точки зрения силы этих залогов они равнозначны, поскольку сами обязательствя "как бы возникают" последовательно и мне представляется, что эта последовательность так же очевидна - сначала "как бы возникает" залог из взаимоотношений в банком и только потом из взаимоотношений продавца и покупателя.

Указанное верно если следовать обычной логике этого процесса - сначала нужны деньги и обязательства с их получением связанные, потом покупка на полученные деньги и обязательства связанные с покупкой.

Возможна обратная логика если такова договоренность с продавцом - сначала принимаем на себя обязательства по ДКП, возникает объект и залог и потом получаем фондирование под эту сделку и возникает последующий залог у банка.

Тем не менее, проблема остается - в законе нет указания как быть в обычной логике и понятно, что банк не устраивает второй подход и формально получается, что две ипотеки могут иметь равную силу поскольку регистратор не понимает на основании чего ему регистрировать сначал первую, а потом вторую - объект возник одновременно с двумя обязательствами...

Но, дело в том, что в целях определения последовательности, как мне представляется, умозрительно можно исходить из того, что очередность ипотек в таком случае должна определяться не исходя из момента возникновения объекта (регистрации на него права собственности) когда невозможно определить очередность ипотеки, а исходя из существа обязательств обеспеченных ипотеками - то есть основываясь на логике этой сложной сделки. И тут возможны два обозначенных Выше варианта из которых в реальности можно реализовать только один - где сначал деньги, а потом стулья.

В пользу такого подхода так же свидетельствует срок существования ипотек - насколько я понимаю - обязательства перед банком носят долгосрочный характер, а перед продавцом временный - залог будет снят, как только будут исполнены обязательства по оплате, которые будут исполнены как только будет заключен кредитный договор.

Практическая сторона:

Можно действовать тремя путями, как мне видится:

Путь первый:

1. В кредитном договоре указываем, что возникающая ипотека является первичной, ссылаясь на заключенный договор купли продажи.

2. В договоре купли-продажи указываем, что ипотека является последующей по отношению к кредитному договору.

3. Идем с двумя проектами договора в соответствующее отделение ФРС и проводим консультацию с регистратором или руководителем\замруководителя отделения - объясняем им ситуацию и согласовываем изменения если они их просят.

4. Далее подаем все это дело на регистрацию одновременно и получаем свидетельтво и два залога в нем.

5. Получаем деньги, платим продавцу и снимаем его залог.

В качестве позиции по переговорам с продавцом и банком я бы предложил следующее:

1. Банку говорим, есть 1 рубль нужно еще 9, объект ипотеки оценен в столько-то, банк устанавливает дисконт при определении залоговой стоимости.

2. Далее говорим, господа - для совершения сделки необходимо допустить последующий залог на период времени пока не будет оплачена вся стоимость продавцу, в этот период риск кредита повышен и мы готовы на увеличение процентов и просим допустить недостаточную обеспеченность кредита в указанный период.

3. В качестве гарантии банка, можно предложить осуществление выплаты в пользу продавца непосредственно по поручению заемщика и указать это в договоре.

Путь два:

1. ДКП делаем трехсторонним, третья сторона банк, который обязан осуществить оплату в пользу Продавца на основании договора с Покупателем, в договоре поручаем осуществить госрегистрацию перехода права собственности и ипотеки Банку.

2. Под этот договор заключаем договор кредита с банком и договор об ипотеке.

3. Договор об ипотеке заключаем под отлагательным условием - он вступает в силу одновременно с совершением оплаты по договору купли-продажи, а залог с момента регистрации права собственности как и положено.

4. Все проекты опять же несем в ФРС и согласуем регистрацию.

5. Все подписываем у банка в офисе и выдаем ему доверенность, он делает платеж и несет все на регистрацию сам.

6. На выходе получаем свидетельство с залогом в пользу банка и не решаем какая ипотека какая потому как она одна.

Если проблемы с самим объектом нет (не ожидается сложностей в регистрации) полагаю банк может на это пойти.

Единственный риск в этом случае для банка это не регистрация, что вполне прогнозируемо.

Третий путь:

Упоминаемый аккредитив, который не требует комментария. Этот путь устраивает всех, но вопрос с залогами остается - решение мне видится таким, как указал в описании первого пути.

Вот такое мнению по поставленному вопросу ИМХО. Буду рад любым критическим замечаниям или дополнениям.

[Ludmila]

Но, дело в том, что в целях определения последовательности, как мне представляется, умозрительно можно исходить из того, что очередность ипотек в таком случае должна определяться не исходя из момента возникновения объекта (регистрации на него права собственности) когда невозможно определить очередность ипотеки, а исходя из существа обязательств обеспеченных ипотеками - то есть основываясь на логике этой сложной сделки.

Согласна.

2. В договоре купли-продажи указываем, что ипотека является последующей по отношению к кредитному договору.

Не факт, что банк вообще пойдёт на ипотеку в пользу продавца...

5. Получаем деньги, платим продавцу и снимаем его залог.

Т.е.
Т.е. банк выдаёт кредит при наличии ипотеки в пользу продавца... Вряд ли какой-то банк в здравом уме согласится на такое...

2. Далее говорим, господа - для совершения сделки необходимо допустить последующий залог на период времени пока не будет оплачена вся стоимость продавцу, в этот период риск кредита повышен и мы готовы на увеличение процентов и просим допустить недостаточную обеспеченность кредита в указанный период.

На это тоже вряд ли банк пойдёт...
Во-первых, существует риск того, что ипотека в пользу продавца будет висеть и дальше. Во-вторых, с РВПС давно дела не имела, надо посмотреть, что там по РВПС будет. Но есть у меня подозрения, что при наличии ипотеки в пользу продавца можно ооочень неплохо налететь на РВПС. И тут не только увеличения процентной ставки банк потребует, а ещё и допобеспечение - например, залог имеющегося жилья...

3. В качестве гарантии банка, можно предложить осуществление выплаты в пользу продавца непосредственно по поручению заемщика и указать это в договоре.

Это, к сожалению, прямо запрещено законодательством...

1. ДКП делаем трехсторонним, третья сторона банк,

Многие регорганы отказывают в регистрации трёхсторонних договоров, , т.к. "договор купли-продажи - двусторонняя сделка, и наличие трёх сторон противоречит законодательству".

который обязан осуществить оплату в пользу Продавца на основании договора с Покупателем, в договоре поручаем осуществить

Уже сказала выше: это запрещено законодательством.

2. Под этот договор заключаем договор кредита с банком и договор об ипотеке.

Нельзя заключить договор ипотеки с лицом, не являющимся собственником... Если только продавец не отдаст своё имущество в залог по обязательству заёмщика. Но в таком случае возникают сомнения в дееспособности продавца.

3. Договор об ипотеке заключаем под отлагательным условием - он вступает в силу одновременно с совершением оплаты по договору купли-продажи

Нельзя так...

5. Все подписываем у банка в офисе и выдаем ему доверенность, он делает платеж и несет все на регистрацию сам.

Платёж он не может сделать продавцу.

Если проблемы с самим объектом нет (не ожидается сложностей в регистрации) полагаю банк может на это пойти.

Банк на такое не пойдёт...

Единственный риск в этом случае для банка это не регистрация, что вполне прогнозируемо.

Это не единственный риск. Основной риск - это то, что заёмщик, получив деньги, не заплатит продавцу, и банк останется с весьма сомнительным залогом.


А вариант с ячейкой почему никто не рассматривает?

Сообщение отредактировал Ludmila: 01 April 2011 - 01:10

[RegistratorFRS]

На практике встречал только один случай возникновения двух ипотек в силу закона, при этом при региситрации права собственности была зарегситрирована ипотека только в пользу продавца, потом спустя три месяца были поданы заявления о погашении данной ипотеки и регистрации ипотеки в силу закона в пользу банка. Наверное банк там доверял заемщику))

[Ludmila]

Наверное банк там доверял заемщику))

Либо это был кто-то из руководства банка или особо приближенных к этому руководству, либо там было допобеспечение, либо банку плевать на лицензию.

[RegistratorFRS]

Выстроеная логическая цепь, что предшествующей ипотекой будет та, которая обеспечивает более раннее обязательство на мой взгляд имеет слабые стороны. Например я заключаю с банком кредитник в целях приобретения недвижимости, потом заключаю договор купли- продажи с отсрочкой платежа, не ставлю продавца в известность о том, что деньги кредитные. Регистрирую свое право с двумя обременениями. Продавец не дождавшись денег начинает качать свои права и только тут выясняет, что у него оказывается последующяя ипотека, а предшествующая у банка. Так мне кажется логичней, что предшествующая ипотека должна быть в пользу продавца, так как он может потерять и недвижку и деньги, а банк только деньги. Кроме того, сам факт заключение кредитного с целями приобретения недвижимости не влечет автоматом возникновение ипотеки на приобретеннре имущество, так как необходимо, что бы покупатель исполнил свою обязанность по ДКП оплатить имущество именно кредитными деньгами, таким образом, можно сказать, что основанием возникновения у банка права залога является не только кредитный, но и ДКП, а он один и тот же как для банка, так и для продавца.

[IGNORAMUS]

ипотека вещное или обязательственное право?