Сообщений в теме: 121

[Stone]

Доброе....

хотелось бы услышать Ваши мнения по, возможно, очевидному вопросу:

имеем:
некое имущество, находящееся в аренде у арендатора

собственник продает это имущество третьему лицу

Третье лицо, как известно, становится на место арендодателя этого имущества - договор аренды сохраняется

На момент заключения договора купли-продажи арендатор имел задолженность по уплате ар.платы (5 платежей).

В договоре аренды особых, кроме тех, что указаны в законе, оснований для расторжения/отказа не предусмотрено.

таким образом, на момент отчуждения у первоначального арендодателя было право расторгнуть договор.
Вопрос - а появилось ли такое право у нового собственника?
Я так понимаю, что ответ строится в зависимости от позицию, которую мы займем в известном споре - переходят ли к новому собственнику долги арендатора до отчуждения имущества первоначальным арендодателем.

мое мнение - по этому основанию не вправе требовать расторжения договора.

спасибо

[mooner]

ИМХО, не переходят.
Новый собственник вправе требовать внесения платы только за тот период с которого он стал собственником. Права требования за прошлый период могут быть переданы только по цессии.

[КряК]

Stone
Интересно получается.. если исходить из Вашей позиции то просрочка Арендотором оплаты, в данном случае, уже не является нарушением обязательства, т.е. нарушение Арендотором обязательства не зависит от него. так что ли?.. Нет .. сменился или нет арендодатель для условий договора аренды значения не имеет, они не изменны по закону и если по условиям есть возможность расторгнуть то она остается.

Цитата

ИМХО, не переходят.
Новый собственник вправе требовать внесения платы только за тот период с которого он стал собственником. Права требования за прошлый период могут быть переданы только по цессии.

думаю вопрос был не вправе требовать оплаты неуплаченной до перехода собственности арендной платы а скорее перехода права требовать расторжения за просрочку

[Legal Eagle]

Stone

Цитата

Я так понимаю, что ответ строится в зависимости от позицию, которую мы займем в известном споре - переходят ли к новому собственнику долги арендатора до отчуждения имущества первоначальным арендодателем.

В недвижимости была большая тема по этому вопросу, возникшая из вопроса Яго в объявлениях.

[Капитон]

ФАС Поволжского округа от 14.04.2005 N А49-7794/04-401/24

[Сатир]

Цитата

ФАС Поволжского округа от 14.04.2005 N А49-7794/04-401/24

в первом абзаце весёлая фраза "неотделимых нарушений арендованного имущества".

Цитата

Новый собственник вправе требовать внесения платы только за тот период с которого он стал собственником.

согласен

[Stone]

КряК

Цитата

Интересно получается.. если исходить из Вашей позиции то просрочка Арендотором оплаты, в данном случае, уже не является нарушением обязательства, т.е. нарушение Арендотором обязательства не зависит от него. так что ли?.. Нет .. сменился или нет арендодатель для условий договора аренды значения не имеет, они не изменны по закону и если по условиям есть возможность расторгнуть то она остается.

является нарушением - обратного я не говорил.....но вправе ли новый собственник требовать уплаты старых долгов? если нет, то имхо, расторгать договор, как реакция на неисполнение обязательств (вернее, нарушение его прав) он не может....его права не нарушаются

имхо, естественно

Legal Eagle

Цитата

В недвижимости была большая тема по этому вопросу, возникшая из вопроса Яго в объявлениях.

да я ее помню......принципиально вопрос тот же, но мой с некоторыми дополнениями

[Капитон]

Legal Eagle
дали бы ссылочку. плиз

[КряК]

Stone

Цитата

является нарушением - обратного я не говорил.....но вправе ли новый собственник требовать уплаты старых долгов? если нет, то имхо, расторгать договор, как реакция на неисполнение обязательств (вернее, нарушение его прав) он не может....его права не нарушаются

Все права и обязанности по договору аренды на нового арендодателя перешло, а вот почему то требовать оплаты просроченной задолженности нет! Какая норма закона разделяет эти права? Я не знаю! и потому считаю, что все права и обязаности по аренде перешли, в том числе и по просроченным обязательствам так сказать "право следует за вещью".

[Stone]

КряК

Цитата

Все права и обязанности по договору аренды на нового арендодателя перешло, а вот почему то требовать оплаты просроченной задолженности нет! Какая норма закона разделяет эти права? Я не знаю! и потому считаю, что все права и обязаности по аренде перешли, в том числе и по просроченным обязательствам так сказать "право следует за вещью".

ок, я Вашу мысль понял.......вывод логичен, если мы принимаем, что долги переходят........я правда не согласен, бред, наверное, но попробую:
в 617 говорится о правах и обязанностях по договору.....говоря о долгах, наверное, мы говорим об обязательствах (обязанность уплатить за владение и пользование вещью)..... имхо, в силу закона, получается права кредитора по уплате арендных платежей не переходят........а договорной цессии стороны не совершали.....следовательно, долги остались за первоначальным кредитором.
имхо, из 617 следует, только то, что возникновение права собственности у покупателя не прекращает договор аренды..... и только с этого момента у покупателя есть право требовать уплаты за пользование (будущие платежи), а арендатор вправе требовать обеспечения спокойного владения от нового собственника

имхо, естественно

[КряК]

Stone
нисогласен.. во первых, опять повторюсь.. 3-х кратное нарушение сроков оплаты, по Вашей логике ни есть нарушение.. так как в данной ситуации ни чьих прав (в части права требовать расторжения канешна) не нарушаеть.. ни старого ни нового арендатора, а это противоречит ст. 619. Далее, если бы закон говорил, что при смене собственника договор аренды должен быть перезаключен с новым собственником на техже условиях.. я бы еще согласился, но на лицо правоприемство, полное и беззаговорочное. А если бы арендатор наоборот переплатил бы в счет будущих арендных плат старому арендатору, что с появлением нового он должен был бы платить ему по новы, а со старого требовать НО.. согласитесь чушь.
Я думаю, вопрос проясниться, если знать, сможет ли старый арендодатель требовать оплаты просроченой аренды, когда он уже не собственник.. даже не беря во внимание отсутствие у него подлинных документов (собственности, аренды и т.п.) представлю себе ситуацию в суде, когда старый арендодатель столкнется со стороной (новый арендодатель) по тому же договору утверждающего, что по ентому договору претензий нету..

Цитата

в 617 говорится о правах и обязанностях по договору.....говоря о долгах, наверное, мы говорим об обязательствах (обязанность уплатить за владение и пользование вещью)..... имхо,

обязательства по договору существующие отдельно от договора.. Вы об этом?

Цитата

имхо, из 617 следует, только то, что возникновение права собственности у покупателя не прекращает договор аренды..... и только с этого момента у покупателя есть право требовать уплаты за пользование (будущие платежи),

с этого момента старый арендодатель терят права получения доходов от сданного имущества, прав существующих на этот момент, а на ентот момент существуют как будущие так и прошлые..

[Контраст]

КряК

Цитата

Я не знаю! и потому считаю, что все права и обязаности по аренде перешли

Нет, не перешли. у него только те права и обязанности, которые возникают с того момента, когда он стал собственником. И с этого момента у арендатора уже 2 обязательства по оплате АП, с разным субъектным составом. И для того, чтобы к новому перешло право требования просроченных платежей, необходима уступка, как Вам верно заметили.
А аргумент в пользу того, что новый с-к не может получать платежи за тот период, когда он таковым не являлся, очень прост - только с-к имеет право сдавать имущество в аренду, и, соответственно, получать за это плату.

Цитата

А если бы арендатор наоборот переплатил бы в счет будущих арендных плат старому арендатору, что с появлением нового он должен был бы платить ему по новы, а со старого требовать НО.. согласитесь чушь.

Скорее НО требовал бы новый собственник со старого. Ессно в том случае, если арендатор действовал добросовестно.

[Stone]

КряК

Цитата

согласитесь чушь.

а Ваш подход не позволяет ли, в таком случае, новому собственнику предъявлять требования к старому, который получил арендные платежи, в качестве НО?
....ссылка на то, что они прекращены - не катит.......поскольку это (момент исполнения обязательства) вопрос исключительно временной - успел старый получить или не успел, и, имхо, только по этому критерию опеределять объем перешедших/неперешедших прав к новому собственнику как-то неубедительно

Цитата

обязательства по договору существующие отдельно от договора.. Вы об этом?

я имел ввиду, что обязательства порождаются договором

Цитата

с этого момента старый арендодатель терят права получения доходов от сданного имущества, прав существующих на этот момент, а на ентот момент существуют как будущие так и прошлые..

хм....вот тут зацепило.....думаю

[IAY]

Как мне кажется, если считать, что задолженность надо платить старому собственнику, то это неявно предполагает:

а) прекращение старого договора аренды со старым собственником;
б) возникновение нового договора аренды с новым собственником.

Но ведь, как нам хорошо известно, договор аренды при смене собственника не изменяется. То есть обязательства из договора аренды сохраняются в неизменном виде, а происходит лишь перемена лица в этих обязательствах. Значит, к новому арендодателю переходят все права старого арендодателя. И, кроме того, арендную плату надо платить, вообще говоря, не конкретному лицу, а арендодателю. А задолженность по арендной плате - это тоже арендная плата.

С приветом,

Игорь

[Stone]

IAY

Цитата

Но ведь, как нам хорошо известно, договор аренды при смене собственника не изменяется. То есть обязательства из договора аренды сохраняются в неизменном виде, а происходит лишь перемена лица в этих обязательствах.

никак все-таки не могу понять, почему здесь происходит перемена лица в обязательстве?

Цитата

И, кроме того, арендную плату надо платить, вообще говоря, не конкретному лицу, а арендодателю. А задолженность по арендной плате - это тоже арендная плата.

согласен, и платить ее надо, имхо, конкретному лицу - которое это имущество предоставило (или считается, что предоставило)

[Legal Eagle]

IAY

Цитата

как нам хорошо известно, договор аренды при смене собственника не изменяется

а в каком смысле, по вашему мнению, в ст.617 ГК упоминается понятие "договор"?

[IAY]

Legal Eagle ,

Цитата

а в каком смысле, по вашему мнению, в ст.617 ГК упоминается понятие "договор"?

Признаюсь, я в тупике... Может в вопросе есть скрытый смысл?

Цитата

никак все-таки не могу понять, почему здесь происходит перемена лица в обязательстве?

Потому что договор аренды сохраняется и не меняется. Значит, комплекс обязательств этого договора не меняется. Меняется только лицо - арендодатель.

С приветом,

Игорь

[Legal Eagle]

IAY

Цитата

Может в вопросе есть скрытый смысл?

Смысл в том, что если имеется ввиду договор как сделка или правоотношение, то при изменении стороны он никак сохранится не может. Сохранится при перемене стороны может только договор как бумажка с зафиксированными правами и обязанностями, либо в лучшем случае сами эти права и обязанности безотносительно к их субъектам.
а вот договор как соглашение сторон фактически

Цитата

предполагает:
а) прекращение старого договора аренды со старым собственником;
б) возникновение нового договора аренды с новым собственником.

, пусть даже ГК и не требует менять саму бумажку с заголовком "договор аренды".
ИМХо, сторонники перехода уже возникших обязательств к новому собственнику просто исходят из устаревших ВАСиных теорий о неделимости обязательств по одному договору.

[Stone]

IAY

Цитата

Потому что договор аренды сохраняется и не меняется. Значит, комплекс обязательств этого договора не меняется. Меняется только лицо - арендодатель.

Игорь, это я понимаю......но как Вы думаете, а можно ли в данном случае говорить о том, что из договора аренды обязательства возникают "постепенно" : допустим, было пользование в первый арендный период - возникло обязательство его оплатить, и так далее...... постепенно

тогда получается, что после продажи обязательство по уплате арендной платы возникает сразу с новым кредитором.......и никакой уступки не происходит.......а долги остаются у старого.

не?

[КряК]

Контраст

Цитата

Нет, не перешли. у него только те права и обязанности, которые возникают с того момента, когда он стал собственником. И с этого момента у арендатора уже 2 обязательства по оплате АП, с разным субъектным составом.

Обоснуйте.. учитывая, что к новому арендодателю переходит право, ну скажем, требовать ремонта помещения за предыдущие периоды.. или что это может потребовать только старый арендодатель ? Отчего такая выборность - долги по аренде остаются мне а все остальное переходит вам? Кстати что такое "субъектный состав".. чесна не понял.

Цитата

А аргумент в пользу того, что новый с-к не может получать платежи за тот период, когда он таковым не являлся, очень прост - только с-к имеет право сдавать имущество в аренду, и, соответственно, получать за это плату.

хм.. так собственник (новый) и получит.. он имеет все права на имущество, на обременение и долги..

Цитата

Скорее НО требовал бы новый собственник со старого. Ессно в том случае, если арендатор действовал добросовестно.

а вот этого не понял.. с какой такой радости.. или новый собственник не знал об обременении?
Stone

Цитата

а Ваш подход не позволяет ли, в таком случае, новому собственнику предъявлять требования к старому, который получил арендные платежи, в качестве НО?
....ссылка на то, что они прекращены - не катит

отчего же, если сторны не предусмотрели то именно так и получается.. а если Арендодатель-физик и умер случайно забыв зафиксировать объем прав, что определение их объема неубедительно?

Сообщение отредактировал КряК: 07 June 2007 - 19:10

[IAY]

Stone ,

1) Вот, к примеру: от 28.07.2004 N А66-7804-03

Цитата

бязательства возникают "постепенно"

2) Думаю, это общую мысль не спасет. Ведь обязательтства возникают между арендатором и аредодателем.

Legal Eagle ,

Ну, собственно, я уже сказал. Сохраняются права и обязанности. Это косвенно следует не только из названия ст. 617, но и из фразы:

Цитата

не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

ИМХО "изменение и расторжение" означает изменение или прекращение обязательств.

С приветом,

Игорь

[Stone]

IAY

Цитата

2) Думаю, это общую мысль не спасет. Ведь обязательтства возникают между арендатором и аредодателем.

да, между ними...арендатором и арендодателем - абстрактно......
но к определенному моменту персонифицированным арендодателем (уже конкретно) становится новый собственник.......с момента возникновения у него права собственности возникает обязательство, при котором кредитором сразу становится новый собственник......то есть старый кредитор в нем - конкретном обязательстве - никогда не участвовал......и наоборот в отношении просроченных арендных платежах....

прочитал ......м-да....самому страшно стало - решил стереть......передумал.....

[IAY]

Stone ,

В общем-то я уже привел все аргументы. Если не убедительно - сорри.

Цитата

с момента возникновения у него права собственности возникает обязательство, при котором кредитором сразу становится новый собственник

Если принять точку зрения, что обязательство "возникает", то приходим к противоречию с нормой о том, что договор сохраняется, не изменяется и не расторгается. ИМХО, 617 говорит, что в договоре ничего не изменяется, кроме субъектов. Поэтому, говорить о том, что обязательство "возникает" неверно.

С вещно-правовым приветом,

Игорь

[evg28]

Старый арендодатель как бывший собственик имущества имел права на момент продажи получить просроченную плату - ответ имел? почему с переходам права собственности при отчуждении имущества он должен лишиться своих прав на плату за пользование имуществом? если это специально договором в порядке цессии не оговорили, то право требовать платежей осталось у первоначального собственника. А вот что касается нурушений, то они были и никуда не делись, произошла всего лишь перемена лиц в обязательстве как правильно сказал IAY , соответственно право требовать расторжения договора у нового арендодателя есть.
ИМХо

[Чувык]

Stone
Как мне кажется, при продаже аредндванного имущества к новому собственнику переходят все права и обязанности по договору, в том числе и право на получение задолженности, возникшей до перехода ПС. Также новый собственник вправе требовать расторжения договора.