Сообщений в теме: 45

[Opii]

Был одноэтажный дом (помещения-нежилые, офисное здание), достроили еще этаж (без всяких разрешений). Какие будут варианты по узаконению?
Спасибо за ответы!

[Elizavetta]

из практики знаю, что договариваются с БТИ или Ростехинвентаризацией, которые показывают увеличение площади в габаритах здания и с этими документами вы идете в ФРС

[Мишка]

Мало инфы. Земельный участок под зданием в собственности или в аренде?

[Elizavetta]

В силу ст. 12 абз. 4 п. 6 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) при государственной регистрации в описании объекта недвижимости указывается его фактическая площадь. По Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), площадь, этажность и другие характеристики объектов недвижимости указываются в соответствии с документами кадастрового и технического учета.
После осуществления строительных работ учетные параметры зданий и помещений меняются и уже, естественно, не соответствуют правоустанавливающим документам, с описанием объекта на момент его приобретения. Как ни странно, несмотря на вышеуказанные нормы, это порождает немало сложностей при государственной регистрации прав, возникших до вступления в силу Закона о регистрации прав (до 31.01.98).
В п. 67 Правил ведения ЕГРП установлено, что изменениями являются сведения, не влекущие за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него, в частности изменения при незначительной реконструкции объекта. Какие изменения считать существенными и что понимать под незначительной реконструкцией? В регистрирующих органах различных регионов применяются произвольные критерии: "не более 10%", "без выхода за габариты" <*>, "без изменения этажности", "не более 50 кв. м" и пр.
--------------------------------
<*> В г. Москве такие работы называют "реконструкция в габаритах существующего права собственности".

Однако нормами материального права количественный критерий "значительности" реконструкции не установлен. Например, если переоборудовать техподполье в подвальное помещение, а чердак - в мансарду или увеличить этажность, то площадь здания может увеличиться в 1,5 - 3 раза. Тем не менее в случае такой реконструкции создания новых объектов права - помещений "дополнительных площадей" не происходит, имеет место изменение существующего объекта права собственности.
Для оценки значительности реконструкции при государственной регистрации необходимо использовать только правовой критерий - установление факта изменения существующего объекта либо создания нового. Данный факт должна удостоверить организация технической инвентаризации (ОТИ, БТИ). Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 (в ред. от 19.03.2005) утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (далее - Положение о технической инвентаризации). Согласно п. 12 Положения сведения об объектах учета, полученные от организаций по технической инвентаризации объектов, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении сделок проводится внеплановая техническая инвентаризация (п. 9) <*>. Приказом Госстроя России от 31.05.2001 N 120 (в ред. от 02.09.2003 N 331) утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, согласно которым каждый объект идентифицируется инвентарным номером. Объекту с измененными характеристиками присваивается реестровый номер, первоначальный инвентарный номер сохраняется. Иными словами, при внеплановой технической инвентаризации после строительных работ БТИ должно учесть либо изменение, либо создание объекта.
--------------------------------
<*> Инвентаризация должна проводиться собственником в указанных случаях, а не по истечении "срока действия" документов БТИ, установленного в разных регионах произвольно - от 1 года до 5 лет.

Регистрационные действия после завершения строительных работ определяются следующими факторами:
- возник ли новый объект взамен ранее приобретенного;
- было ли зарегистрировано в ЕГРП право на объект до его изменения.
Если строительные работы привели к созданию нового объекта <*>, необходима государственная регистрация возникновения права. Основание - разрешение на ввод (акт приемки) в эксплуатацию. Необходимые условия - предоставление земельного участка для реконструкции (ст. 218, 222, 263 ГК РФ, ст. 55 ГСК), а также отсутствие прав иных лиц, финансировавших реконструкцию под обязательства передачи им объекта или помещений в нем. Внесенная до реконструкции регистрационная запись о праве собственности погашается, в ЕГРП вносится запись о ликвидации объекта <**>.
--------------------------------
<*> "Существенная реконструкция" в терминологии Правил ведения ЕГРП.
<**> При регистрации прав на проданное здание в стадии ремонтно-реставрационных работ автору пришлось столкнуться с рекомендациями регистрационной службы "ликвидировать" существующий объект и зарегистрировать право на новый объект после завершения работ. От "ликвидации" здание спасло то, что оно являлось памятником истории.

Если право на объект было зарегистрировано в ЕГРП и в результате строительных работ изменились характеристики данной недвижимости, в ЕГРП должны быть внесены изменения (в части описания объекта) - указаны новая площадь, этажность и назначение объекта на основании нового технического паспорта БТИ. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права.
Если право не было зарегистрировано в ЕГРП, проводится регистрация на основании имеющегося у правообладателя правоустанавливающего документа (со "старой" площадью и этажностью). Естественно, что в ЕГРП и в свидетельстве о регистрации права указываются фактические характеристики объекта по документам БТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе.

[vicktor]

Elizavetta, источник?

[Opii]

Полностью поддерживаю взгляд Elizavetta, и хочу внести просто изменения в ЕГРП, только также существует проблема - не понадобится ли оформлять права, т.е. не возник ли новый объект?
Но в моём положении изменение ЕГРП - это лучший вариант, поскольку нужно избежать самовольной постройки: существуют проблемы с титулом на землю, разрешения на строительство не получались, да и возведённый этаж вряд ли соответствует всем нормам и правилам.
Хочу обратить внимание, что возведение этажа - это всё же реконструкция (ГрК РФ), хотя согласен, что в каждом конкретном случае нужно еще, чтобы реконструкция была "незначительной"...

Elizavetta, у меня к Вам вопрос: главное, чтобы БТИ указало, что имело место изменение???

[Elizavetta]

Elizavetta, источник?

консультант+

[Stoner]

а также при совершении сделок проводится внеплановая техническая инвентаризация (п. 9)

В новой редакции этого пункта не предусматривается проведение инвентаризации при сделках.
Кроме того, обновили и Правила ведения госреестра прав на недвижимость. И исходя из новой редации изменения в реестр могут быть внесены в случае, если при реконструкции не менялись внешние границы объекта. В слечае с возведением дополнительного этажа не будут вносить изменения в реестр, а будут настаивать на том, что возник новый объект. Хотя это, конечно же, бред: на основании правил ведения реестра регистратор определяет возник ли новый объект или изменился старый. Мы уже в суде понуждали ФРС вносить именно изменения в реестр при реконструкции с изменением границ существующего объекта.

[Jazzanova]

Opii
получайте разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного здания

[Opii]

Opii
получайте разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного здания

Я бы с великой радостью, но мне нужно сделать это иначе, потому буду пробовать через регистрацию изменения объекта.

[Opii]

Opii
получайте разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного здания

кроме того, достроенный этаж вряд ли будет соответствовать всем правилам

[Jazzanova]

потому буду пробовать через регистрацию изменения объекта.

поясните плз, что за механизм,
не совсем вас понял

[Stoner]

Opii,
да не будет у Вас, скорее всего, никакой регистрации изменений. Почему-см. мой пост выше.
Как Вы предполагаете получить справку БТИ о том, что реконструкция произошла без изменения внешнихз границ? - У Вас же на поэтажных планах все будет вылезать во всей своей красе: новый этаж, увеличение площади именно за счет этого этажа и т.п.

[Opii]

Opii,
да не будет у Вас, скорее всего, никакой регистрации изменений. Почему-см. мой пост выше.
Как Вы предполагаете получить справку БТИ о том, что реконструкция произошла без изменения внешнихз границ? - У Вас же на поэтажных планах все будет вылезать во всей своей красе: новый этаж, увеличение площади именно за счет этого этажа и т.п.

в этом Вы правы - ни дать, ни взять; но сами же и заметили выше, что понуждали ФРС через суд...
к тому же о новом объекте речь не идет: была реконструкция старого (изменение этажности названо реконструкцией в ГрК РФ), а не строительство нового объекта.
конечно, о 100% гарантии речь не идет, поскольку действительно в Правилах ведения реестра реконструкция не должна изменять внешних границ, но это только Правила ведения реестра...
однако, я думаю, ФРС может и поупрямиться, но в таком случае будем через суд решать вопрос.
Идти по пути получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию просто не получится - для этого достроенный этаж должен отвечать всем нормам, а чтоб это сделать нужны колоссальные затраты.
Собственно поэтому я и задал вопрос.

[Opii]

потому буду пробовать через регистрацию изменения объекта.

поясните плз, что за механизм,
не совсем вас понял

Все просто (вот только эффективно ли???): проводим инвентаризацию, получаем техпаспорт, где будет написано, что проводилась реконструкция, далее там же будут сведения о новом этаже и т.д. После вместе с этими бумажками подаём заявление в ФРС об изменении нашего здания в результате реконструкции и просим выдать новое свидетельство.
Если далее нам понадобится на новом этаже помещения отдельные сделать, то огораживаем их там, как нам хочется, идем в БТИ и снова получаем тех паспорт, где однако эти помещения будут обозначены красными линиями, но по этим линиям выделяем отдельные объекты в рамках нашего здания (выделение и разделение допускается законом о регистрации).

[Jazzanova]

Opii
неангажированный регистратор при слове реконструкция запросит у вас разрешение на строительство
при его отсутствии результат вашей реконструкции считается самовольной постройкой
пути легализации таковой вам известны
получайте разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, все остальное от лукавого

[Opii]

Opii
неангажированный регистратор при слове реконструкция запросит у вас разрешение на строительство
при его отсутствии результат вашей реконструкции считается самовольной постройкой
пути легализации таковой вам известны
получайте разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, все остальное от лукавого

Я-то с Вами согласен, но дело в том, что мне нельзя по такому пути, потому я здесь вопрос и поставил...
К тому же были прецеденты, потому и хочу тоже так попытаться.

Сообщение отредактировал Opii: 06 November 2007 - 18:55

[Jazzanova]

что за прецеденты?

[Opii]

что за прецеденты?

я имею в виду через изменение объекта
например, посмотрите ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции от 10 апреля 2006 года Дело N А31-8010/4.
там прямо сказано, что достройка дополнительного этажа - не возведение нового объекта, а лишь реконструкция старого

Сообщение отредактировал Opii: 06 November 2007 - 19:34

[Stoner]

что за прецеденты?

да вот тут, например, я давным-давно об этих прецедентах писал:
http://forum.yurclub...opic=128270&hl=

[Jazzanova]

Stoner - схема логичная, не спорю
но как думаешь какие могут быть юридические последствия регистрации права собственности на реконструированный объект, если экспертное заключение положительное, а по факту требовалось разрешение?
Какие меры снизят риски?

[Opii]

что за прецеденты?

да вот тут, например, я давным-давно об этих прецедентах писал:
http://forum.yurclub...opic=128270&hl=

Ув. Stooner
Прочитал данные по ссылке мысли, спасибо.
Однако у меня все же остались вопросы.
Если Вам не трудно, помогите разрешить, ибо я первый раз подобным делом занимаюсь.
Меня интересует следующее:
Как Вам схема, согласно которой я подаю в ФРС заявление о внесении изменений в связи с реконструкцией здания (возведение еще одного этажа)?
И какие при этом документы кроме нового техпаспорта и акта экспертизы нужно приложить?
Или нужно другим макаром все это сделать?
А как быть с тем, что имело место изменение внешних границ???

Сообщение отредактировал Opii: 07 November 2007 - 14:22

[Opii]

Ув, Jazzanova!
Что думаете???

[Opii]

Кто-нибудь мне поможет???

[Opii]

Stooner! Почему Вы меня покинули???