ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в
будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации,
не подлежит государственной регистрации.
Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи
445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу
о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания
сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в
ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор
аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось
заключить с предпринимателем, подлежал обязательной
государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи
429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой
регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на
основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным.
Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к.
основываются на незаключенном предварительном договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в
удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429
ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал
государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и
предварительный договор также подлежал государственной
регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой
инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор
аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к
предварительному договору применяются только правила о форме
основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие
об обязательной государственной регистрации договора аренды здания
или сооружения на срок не менее одного года не является элементом
формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны
обязались заключить договор аренды здания, подлежащий
государственной регистрации, не является также и сделкой с
недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом
предварительного договора является обязательство сторон по поводу
заключения будущего договора, а не обязательства по поводу
недвижимого имущества. С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что
предварительный договор не подлежал государственной регистрации.
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЗА ЧЕТВЕРТЫЙ КВАРТАЛ 2005 ГОДА
Утвержден
Постановлением Президиума
Верховного Суда
Российской Федерации
от 1 марта 2006 г.
Иные правовые вопросы
Вопрос 51: Правомерно ли возложение на наследника обязанности
возврата двойной суммы задатка по предварительному договору купли-
продажи?
Ответ: Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса
Российской Федерации по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на
условиях, предусмотренных предварительным договором.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая
задаток, то в соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского
кодекса Российской Федерации, она обязана уплатить другой стороне
двойную сумму задатка.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору
платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в
обеспечение его исполнения (часть 1 статьи 380 Кодекса).
Таким образом, договор задатка заключается вместе с основным
договором, в данном случае - договором купли-продажи, в
соответствии с которым у продавца и покупателя возникают
определенные договором обязанности. Согласно части 1 статьи 454 Кодекса по договору купли-продажи
одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в
собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется
принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму
(цену).
В соответствии с частью 1 статьи 1112 Кодекса в состав
наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия
наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и
обязанности.
Следовательно, при принятии наследства к наследнику переходит
обязанность исполнения договора купли-продажи, в обеспечение
которого наследодателем было заключено соглашение о задатке. В
случае неисполнения этих обязательств наследник должен возвратить
стороне, давшей задаток, двойную сумму задатка в соответствии с
частью 2 статьи 381 Кодекса.
На основании данных документов, однозначно вырисовывается позиция ВАС и ВС РФ по ПД купли-продажи жилья.
Как я понимаю схема такая:
Соглашение о задатке подтверждает заключение осн. договора и заключается вместе с основным обязательством.
В отношении недвижимости - договор купли продажи считается заключенным с момента госрегистрации, следовательно до этого момента не м.б. согл. о задатке, а после задаток теряет свою удостоверительную и доказательную функцию.
Тем более не может быть задатка по ПД. Если задаток внесен по ПД, необходимо рассматривать вопрос о возникновении не предварительного обязательства, а основного, но это не может касаться договоров требующих госрегистрации.
Сообщение отредактировал nataliaG: 17 December 2007 - 16:44
