Сообщений в теме: 9

[Oleg249]

Здравствуйте,

не уверен, что в тот раздел на форуме пишу, но сам более подходящего не нашел. Если что - пусть модераторы перенесут.

такая ситуация -
у нас в семье в периферийном областном центре (ОЦ) есть 2 квартиры. 1 - полностью моя (получил по наследству в собственность), вторая приватизирована в долях на меня и 2 детей (по одной третьей доле у каждого). Я работаю в Москве. Семья живет в ОЦ. Недавно я взял в ипотеку в ОЦ еще одну квартиру (старая 2-комнатная с разнополыми вырастающими детьми давно уже тесна семье).
2 старые квартиры предполагаем сдавать в аренду (1-комнатную, полностью мою, жена уже давно сдает, она там прописана, арендаторов факт прописки удовлетворяет). Налоговая, конечно, наши квартиры легко вычислит, да и мне чисто психологически предпочтительнее все дела легально вести. Поэтому разумно будет оформить ИЧП и платить 6% УСН +150р. в ПФ.

Есть только дилемма - на кого оформлять ИЧП, на меня или на супругу? Чисто формально супруга никакими долями в квартирах не владеет, поэтому, казалось бы, на меня. Но все дела с арендой до сих пор она вела, а я в ОЦ бываю только на выходных (да и то не на каждых) и в отпусках, поэтому мне это сложно чисто технически (налоговые декларации подавать я, пожалуй, смогу даже удаленно, а договора с квартирантами подписывать, арендную плату получать и т.п. лично мне уже очень затруднительно).
C другой стороны, если оформить на нее, имеется такой плюс как то, что на ней собственности не оформлено (не дай бог, конечно, но если вдруг, отвечать ей, как ИЧП, по суду всем своим имуществом будет непросто, поскольку имущества нет, да и зарплата у нее учительская).
Как мне кажется, эту ситуацию надо решать доверенностями. Непонятно, на кого все же следует оформлять ИЧП, на меня или на жену? И какие доверенности надо оформлять. При каком варианте из двух проблем будет меньше (основные проблемы, как я понимаю, будут в налоговой)?

[Настасья]

Oleg249

если Вы оформите на жену доверенность, она будет действовать от Вашего имени, и доход будете получать Вы.

однако Вам если и нужно получать статус ИП, то только в целях сокращения налоговой нагрузки.
Вы являетесь собственником имущества и вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду, не регистрируясь в качестве ИП (п. 1 ст. 209, ст. 608 ГК).
Если вы сдаете квартиры в аренду, это еще не свидетельствует о том, что вы ведете предпринимательскую деятельность.
Нвалоговики подтверждают: письмо от 30.03.07 № 28-10/28916 УФНС России по г. Москве,письмо Минфина России от 28.04.2005 № 03-01-11/2-81.
Признаки предпринимательской деятельности: имущество изначально приобреталось для извлечения дохода, устойчивые связи с контрагентами, все совершаемые сделки взаимосвязаны и по ним ведется учет хозяйственных операций, систематичность получения прибыли.

При наличии этих признаков надо регистрироваться в качестве ИП.
Если квартира куплена для личных нужд, получена по наследству (ваш вариант) или договору дарения,
Вы ее сдаете временно и получаете доход, регистрироваться в качестве ИП не нужно, главное - платить НДФЛ (вот еще сюда гляньте: п.2 постановления Пленума ВС РФ от 18.11.04 № 23).

если же все-таки предпочтете ИП, то как вариант - жене зарегистрироваться в качестве ИП, Вам передать ей помещения по договору безвозмездного пользования с правом передачи квартиры в аренду.
тогда она сможет от своего имени заключить договор с арендаторами, получать доход и платить налог с полученного дохода.

[YourS]

если же все-таки предпочтете ИП, то как вариант - жене зарегистрироваться в качестве ИП, Вам передать ей помещения по договору безвозмездного пользования с правом передачи квартиры в аренду

Вы не учитываете тот факт, что если регистрировать жену в качестве ИП, а потом передать квартиру ей в безвоздмездное пользование, то жена может налететь на внереализационные доходы, поскольку получение имущества в бездвоздмездное пользование - есть доход. Опять же, в п.2 ст. 689 ГК отсутствует прямая ссылка на п.2 ст.615 ГК, так что сама возможность сдачи в аренду имущества, полученного в безвозмездное пользование - большой вопрос.

[Oleg249]

если же все-таки предпочтете ИП, то как вариант - жене зарегистрироваться в качестве ИП, Вам передать ей помещения по договору безвозмездного пользования с правом передачи квартиры в аренду.
тогда она сможет от своего имени заключить договор с арендаторами, получать доход и платить налог с полученного дохода.

Спасибо, Настасья!
Я собственно, и имею целью оптимизацию налогообложения в рамках закона. Похоже(если не учитывать ответ YourS), этот вариант - то, что нам нужно. А как с долями детей тут быть? Дочери сейчас 15, сыну 17 (скоро 18 будет). Надо ли как-то оформить право распоряжения их долями квартиры (интересуют в первую очередь нюансы отношений с налоргами)?
И еще вопрос: при продаже квартир в будущем не пропадет ли у меня право на налоговый вычет при таком использовании квартиры женой-ИП?

Сообщение отредактировал Oleg249: 20 March 2008 - 20:03

[Oleg249]

YourS пишет:

Вы не учитываете тот факт, что если регистрировать жену в качестве ИП, а потом передать квартиру ей в безвоздмездное пользование, то жена может налететь на внереализационные доходы, поскольку получение имущества в бездвоздмездное пользование - есть доход. Опять же, в п.2 ст. 689 ГК отсутствует прямая ссылка на п.2 ст.615 ГК, так что сама возможность сдачи в аренду имущества, полученного в безвозмездное пользование - большой вопрос.

А внереализационные расходы - это значит налоги? Это много?

Хорошо, если я оформляюсь ИП, а жене даю доверенность, то она сможет от моего имени договора заключать? Опять же, при продаже квартир в будущем не пропадет ли у меня право на налоговый вычет?

Еще один аспект, пока гипотетический - через пару лет вроде бы должны изменить налог на недвижимость - считать его от рыночной стоимости, поэтому он должен будет резко возрасти. При работе через ИП этот налог вроде бы можно не платить. Это правда? Или это не наш случай?

[YourS]

А внереализационные расходы - это значит налоги? Это много?

Согласно 250 ст. НК к внереализационным доходам в частности относятся доходы "в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав;"
В целях налогообложения безвозмездно полученные доходы оцениваются исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ.
Вот и прикиньте: ваша жена, сдавая квартиру в качестве ИП, будет получать некий доход. Логично предположить, что точно такой же доход она получает безвозмездно пользуясь вашей квартирой, т.е. по моему разумению сумма налога вырастет вдвое и вся затея с женой-ИП теряет смысл. Кроме того, есть и иные соображения, о которых я писал вышел, препятствующие подобной схеме.
Если же вы сами станете ИП, то боюсь, что возникнут проблемы с вычетом при продаже данной квартиры даже если в дальнейшем вы перестанете быть ИП.

Некоторое время назад я сам терзался такой же проблемой (хотел передать формально бывшей жене помещение в безвозмездное пользование, а уж потом зарегистрировать ее в качестве ИП и сдавать помещение в аренду). Самое интересное, что в двух налоговых - (по месту жительства жены и меня) "тетки в окошках" сказали, что не видят в данной схеме изъянов. Но сегодня не видят, а завтра могут увидеть или сверху указание спустят.... В итоге поразмыслив, я сам стал ИП, плюнув на перспективы потери права на вычет.

[Oleg249]

YourS пишет:

> Опять же, в п.2 ст. 689 ГК отсутствует прямая ссылка на п.2 ст.615 ГК, так что сама возможность сдачи в аренду имущества, полученного в безвозмездное пользование - большой вопрос.


Хм, у меня более другой случай - не аренда, а найм жилого помещения.В п.1 ст.671 ГК прямо указывается что сдавать в найм может не только собственник, но и управомоченное им лицо (под лицом может пониматься ИП, ведь так?).

Даже если мы попадаем на двойной размер налога по внереализационным доходам, хотя логики я пока не понял, то платим все равно не больше, чем НДФЛ.
Для меня наличие налогового вычета критично.

Сообщение отредактировал Oleg249: 20 March 2008 - 23:29

[YourS]

хотя логики я пока не понял

А логика вот какая: получил ИП объект недвижимости в пользование безвозмездно - значит появился доход. Стал ИП этот объект сдавать в найм - появился другой доход, а предыдущий никуда не делся, поскольку безвозмездное пользование осталось. Но это я так вижу ситуацию после консультаций с некоторыми юристами. Возможно, будут и другие комментарии. Дай бог, чтобы я оказался не прав.

[Oleg249]

хотя логики я пока не понял

А логика вот какая: получил ИП объект недвижимости в пользование безвозмездно - значит появился доход. Стал ИП этот объект сдавать в найм - появился другой доход, а предыдущий никуда не делся, поскольку безвозмездное пользование осталось. Но это я так вижу ситуацию после консультаций с некоторыми юристами. Возможно, будут и другие комментарии. Дай бог, чтобы я оказался не прав.

Почитал НК про внереализационные доходы, так и не понял. Внереализационные доходы должны облагаться налогом на прибыль. При УСН платится налогов 6% от выручки или 15% на прибыль на выбор и больше ничего. Если налорги вменят налог на прибыль от внереализац. доходов, то они должны отменить для данного ИП упрощенку, разве нет?

[YourS]

Вот позиция Минфина по этому вопросу:

МИНФИН РФ
Письмо
от 11.12.2006 г. N 03-11-04/2/260
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу определения доходов организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.

Пунктом 1 ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом в соответствии с п. 2 указанной статьи ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила о договоре аренды, предусмотренные отдельными положениями ст. ст. 607, 610, 615, 621, 623 ГК РФ.

Получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает право пользования данным имуществом. Учитывая изложенное, для целей налогообложения при применении упрощенной системы налогообложения получение имущества в безвозмездное пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного права. При этом у налогоплательщика-ссудодателя предоставление имущества в безвозмездное пользование не приводит к образованию дохода, учитываемого при определении налоговой базы.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения организациями не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 Кодекса. Доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов ссудополучателя на основании п. 8 ст. 250 Кодекса.

При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с гл. 25 Кодекса остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки. Порядок оценки доходов, связанных с безвозмездным получением имущественных прав, Кодексом не установлен, в этой связи налогоплательщик вправе самостоятельно определить порядок оценки доходов, связанных с безвозмездным получением имущественных прав, и, следовательно, при получении имущественных прав безвозмездно, в частности прав пользования имуществом, налогоплательщик может провести оценку доходов исходя из рыночных цен на имущественные права (по аналогии с порядком определения рыночных цен на товары, работы, услуги). Таким образом, налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.

Обращаем внимание на то, что данный вывод подтверждается Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 98 (п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации).




Заместитель директора
Департамента налоговой и
таможенно-тарифной политики
Министерства финансов РФ
С.В. Разгулин