именем Российской Федерации
город Советск 23 октября 2008 года
Советский городской суд Калининградской области в составе:
председательствующего судьи Аниськова М.В.
при секретаре Бондаренко Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б. Александра Аркадьевича к индивидуальному предпринимателю Ш. Зинаиде Эдуардовне о взыскании платы за пользование имуществом, процентов за несвоевременное исполнение денежных обязательств по договору, а также причиненных убытков,
У С Т А Н О В И Л:
Б. А.А. обратился в суд с названным иском. Указывает, что им в собственность были приобретены 19/100 доли в праве собственности на нежилое помещение в г. Славске по ул. Советская. Приобретенная доля соответствует четырем помещениям под номерами 1,2,7,7а в поэтажном плане здания. 06.09.2004 года между ним и ИП Ш. З.Э. был заключен договор аренды, на основании которого он передал ответчице эти помещения на срок до 05.08.2005 г., а Ш. обязалась выплачивать ему арендную плату в размере 500 рублей в месяц. По истечении срока договора ответчица продолжала пользоваться помещением, он против этого не возражал, в результате чего действие договора аренды возобновилось на неопределенный срок. 15 мая 2006 года, воспользовавшись правом на односторонний отказ от договора, он обратился к ответчице с просьбой освободить помещение и по истечении 3-х месяцев с момента предупреждения- 15.08.2006 г., заключенный между ними договор был прекращен. Однако и после этого ответчица продолжила пользоваться принадлежащим ему имуществом без законных оснований в своих интересах вплоть до момента принудительного её выселения до 26 мая 2008 г. При этом, за все время пребывания ответчицы в его помещении арендная плата ответчицей не производилась и её задолженность по договору аренды составляет 21433 рублей. В соответствии со ст. 395 ГК РФ сумма процентов за неправомерное пользование ответчицей чужими денежными средствами составляет 4229 рублей. Кроме того, в течении более чем полутора лет ответчица неправомерно занимала его помещение, чем причинила ему убытки в виде упущенной выгоды в размере 277613 рублей, что соответствует сумме, которую он мог бы и должен был получить, сдавая помещение в аренду ООО «ФармИнвест»- предприятию, которому он имел намерение сдавать свои помещения за более высокую арендную плату сразу после прекращения договора аренды с ответчицей. В соответствии с приложенным расчетом просил взыскать с Ш. З.Э. в его пользу указанные денежные суммы и понесенные им судебные расходы.
В судебное заседание Б .А.А., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился. Представитель истца В. А.Б., действующая на основании доверенности (л.д. 62), в судебном заседании исковые требования Б. А.А. поддержала по изложенным основаниям. Пояснила, что Ш. никогда не платила Б. А.А. как физическому лицу арендную плату. В июне и августе 2006 года она действительно перечисляла 13000 рублей, но на счет индивидуального предпринимателя Б. А.А. Полагает, что эти действия Ш. предприняла для того, чтобы попытаться изменить подведомственность рассматривавшихся в то время дел о её выселении из занимаемых нежилых помещений. Но так как Б. А.А. как предприниматель никакой деятельности не вел, а помещения сдавал в аренду как физическое лицо, он осуществил возврат со счета индивидуального предпринимателя всех денежных средств Ш. за аренду помещений в Немане и Славске, как ошибочно зачисленных. Ш. всячески затягивала рассмотрение дела в Славском суде о её выселении. В то же время Б. намеревался использовать это помещение для деятельности созданного в августе 2006 г. совместно с В. Н.Н. ООО «ФармИнвест». В соответствии с заключенным с В. соглашением он обязался организовать работу ООО «ФармИнвест» в принадлежащих ему помещениях в том числе в г. Славске, а В. выступал как инвестор. Так как из-за действий Ш. он не смог вовремя обеспечить работу Общества, доля Б. в уставном капитале была уменьшена до 35%. От аренды его помещений ООО «ФармИнвест» Б. рассчитывал получать доход. Поскольку в г. Славск существует только одна такая аптека с подобным ассортиментом и расположена в хорошем месте, Б. оговорил в договоре аренды твердую денежную сумму. В то время как по помещениям в городах Немане и Советске оговаривался процент от выручки. До тех пор пока помещение не было освобождено Ш. истец не мог приступить к лицензированию аптеки. Только после выселения ответчицы, в установленном порядке было проведено лицензирование и 15.09.2008 г. аптечный пункт ООО «ФармИнвест» в г. Славске получил лицензию.
Ш. З.Э., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала, о причинах неявки суду не сообщила. Представитель Ш. З.Э.- Б. В.В., действующий на основании доверенности (л.д. 61), в судебном заседании 06.10.2008 г. с исковыми требованиями не согласился, просил отказать в удовлетворении иска. Пояснил, что Ш. З.Э. перечисляла истцу арендную плату в размере 13000 рублей, но он деньги вернул. Считает, что упущенная выгода Б. А.А. не доказана. После освобождения помещения Б. А.А. в акте приемки-передачи указал, что никаких претензий к Ш. не имеет.
Выслушав в судебном заседании объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства и дав им оценку, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Б. А.А. подлежат удовлетворению.
Судом установлены следующие обстоятельства.
06 сентября 2004 года между истцом- гражданином Б. А.А. и ответчиком- индивидуальным предпринимателем Ш. З.Э. был заключен договор аренды в соответствии с которым Б. А.А. передал в аренду Ш. З.Э., принадлежащую ему на праве собственности часть нежилого помещения общей площадью 54 кв.м. (как указано в договоре), расположенную в доме № 37 по ул. Советская в г. Славске, а Ш. З.Э. обязалась производить арендные платежи за пользование помещением в размере 500 рублей в месяц (л.д.11-13).
Принадлежность истцу нежилых помещений по указанному адресу, составляющих 19/100 доли дома подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 13.06.2006 г., выпиской из ЕГРП (л.д. 9, 10).
Действие указанного договора аренды прекращено 15 августа 2006 года.
Решением Славского районного суда от 14 марта 2008 года, вступившим в законную силу, индивидуальный предприниматель Ш. З.Э. выселена из принадлежащих Б. А.А. нежилых помещений в г. Славске по ул. Советская, д.37 При этом, решением суда установлено, что арендатор за все время действия договора аренды не вносил арендную плату (л.д. 17-24).
Данным решением суда также установлено, что площадь принадлежащих Б. А.А. помещений составляет: 23 кв.м., 24,9 кв.м., 6,2 кв.м. и 4,7 кв.м., а всего 58,8 кв.м.
Доводы Ш. З.Э. о том, что она выплатила истцу арендную плату в размере 13000 рублей не могут быть приняты во внимание. Из представленных Ш. платежных поручений (л.д. 59,60), усматривается, что арендная плата за период с сентября 2004 г. по август 2006 г. была перечислена Ш. индивидуальному предпринимателю Б. А.А. в сумме 13 тыс. рублей. Однако, все указанные денежные суммы были правомерно возвращены ответчику индивидуальным предпринимателем Б. А.А., как ошибочно перечисленные, платежными поручениями от 27.06. и 18.08.2006 г. (л.д. 57,58) вместе с арендной платой уплаченной Ш. З.Э. за аренду нежилого помещения в г. Немане всего в сумме 26 тыс. рублей.
В качестве индивидуального предпринимателя Б. А.А. был зарегистрирован только 22.05.2006 г., то есть у него не имелось оснований принимать перечисленные Ш. ему как индивидуальному предпринимателю денежные средства. Из выписки из ЕГРИП от 26.10.2007 г., следует, что до 22.08.2006 г. Б. А.А. индивидуальным предпринимателем не являлся.
Других доказательств уплаты арендной платы по договору, ответчицей не представлено, из чего следует, что задолженность Ш. З.Э. по уплате арендной платы Б. А.А. образовалась с октября 2004 года.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Б. А.А. просит взыскать с Ш. З.Э. задолженность по арендной плате с октября 2004 г. по 26 мая 2008 г. включительно.
Суд соглашается с представленным истцом расчетом задолженности по арендной плате за указанный период в размере 21433 рубля, исходя из размера арендной платы 500 рублей в месяц, предусмотренной договором (л.д. 7).
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Поскольку истец не просит взыскания указанных процентов на день вынесения решения суда, то проценты подлежат взысканию с ответчицы в сумме на день предъявления иска в суд.
Учетная ставка банковского процента на день предъявления иска составляла 11 % годовых. Судом проверен представленный Б. А.А. расчет суммы процентов в размере 4766 рублей 04 копейки, который признается судом правильным (л.д. 6,7). Данный расчет размера процентов ответчиком не оспаривается.
Кроме того, судом установлено, что индивидуальный предприниматель Ш. З.Э. после прекращения действия договора не освободила занимаемое помещение, продолжая осуществлять в нем торговую деятельность до момента добровольного исполнения решения Славского районного суда от 14 марта 2008 г. о выселении Ш. З.Э. из принадлежащих Б. А.А. нежилых помещений. Указанное решение суда вступило в законную силу 07.05.2008 г.
Из акта приемки-передачи нежилого помещения следует, что занятые Ш. помещения были фактически переданы Б. 26 мая 2008 года (л.д. 25).
Таким образом, в период с 15 августа 2006 года до 26 мая 2008 года ответчица неправомерно занимала нежилые помещения общей площадью 58,8 кв.м. в г. Славске по ул. Советская, , а Б. А.А. вследствие этого был лишен возможности использовать помещения по своему усмотрению.
Суд соглашается с доводами Б. А.А. о размере причиненных ему убытков (упущенной выгоды).
Как следует из объяснений представителя истца в судебном заседании, Б. А.А. решил расторгнуть договор аренды с Ш. З.Э. поскольку решил продолжить использование принадлежащих ему помещений для получения дохода самостоятельно.
Б. А.А. вправе по своему усмотрению выбрать способ использования принадлежащего ему как физическому лицу имуществу и получения дохода от этого имущества.
Из представленных в суд документов- свидетельства о государственной регистрации юридического лица от 09.08.2006 г. (л.д. 26), устава ООО «ФармИнвест» (л.д. 27-40) и изменений к нему (л.д. 98), выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 73-89), соглашения о намерениях от 18.07.2006 г. (л.д. 90), учредительного договора от 03.08.2006 года и протоколов общего собрания учредителей (л.д. 91-97) следует, что гражданами Б. А.А. и В. Н.Н. в июля 2006 года было принято решение о создании ООО «ФармИнвест», и данное Общество было зарегистрировано в установленном порядке 09.08.2006 года.
В соответствии с соглашением о намерениях Б. А.А. обязался в течение полугода с момента создания юридического лица организовать его работу в пяти торговых точках, включая г. Славск ул. Советская, 37, с использованием помещений на правах аренды с арендной платой, не превышающей среднерыночные цены.
На момент создания ООО «ФармИнвест» доли его учредителей в уставном капитале являлись равными. Генеральным директором, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, был избран Б. А.А. Основным видом деятельности ООО «ФармИнвест» заявлена розничная торговля фармацевтическими и медицинскими товарами, косметическими и парфюмерными товарами.
При этом как следует из записей в ЕГРЮЛ, и подтверждается копией лицензии, по другим помещениям в городах Неман и Советск ООО «ФармИнвест» была получена лицензия на осуществление розничной торговли лекарственными средствами с 07.12.2006 г. и с 30.03.2007 г. (л.д.99-102).
Б. А.А. были предприняты меры по выселению Ш. не только из помещений в г. Славске, но также и из помещений в г. Советске и Немане и после её выселения получались соответствующие лицензии.
Из указанных учредительных документов следует, что 02.04.2007 г. доля Б. А.А. в уставном капитале общества была уменьшена с 50% до 35%, как пояснил представитель истца, в связи с тем, что Б. А.А. не смог своевременно предоставить помещения для работы аптек.
Изложенное свидетельствует о том, что Б. А.А. предпринимал реальные меры для сдачи принадлежащих ему помещений в аренду ООО «ФармИнвест» и рассчитывал получать доход от такого использования помещений после прекращения действия заключенного с Ш. договора аренды.
26 мая 2008 года, то есть в день выселения ответчицы, между Б. А.А. и ООО «ФармИнвест» был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, по условиям которого Б. А.А. сдал в аренду ООО «ФармИнвест» эти же нежилые помещения площадью 58 кв.м. в г. Славске по ул. Советская, на срок до 26 апреля 2009 года с условием уплаты арендатором арендной платы в размере 13000 рублей в месяц за всю арендуемую площадь (л.д. 41-44).
Сразу же после заключения договора аренды ООО «ФармИнвест» были предприняты меры к организации на данных площадях работы аптечного пункта и начата процедура его лицензирования, которая предусматривает обязательное наличие заключенных договоров на использование помещений и их осмотр с целью определения пригодности для использования в качестве аптечного пункта. Действие лицензии ООО «ФармИнвест» для аптечного пункта в г. Славске было оформлено 15 сентября 2008 года (л.д. 103, 104).
Суд отвергает доводы ответчика о том, что Б. А.А. после освобождения помещений не имел к ней ни каких претензий и не требовал возмещения убытков. Эти доводы ничем не подтверждены, а акт приемки-передачи, на который ссылается представитель ответчика (л.д. 25), содержит лишь отношение Б. к состоянию переданного помещения и процедуре передачи, но не к последствиям лишения его возможности пользоваться помещением в течение длительного времени.
В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Пунктами 1 и 2 ст. 393 должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.
При этом, согласно п. 4 ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм при определении размера упущенной выгоды должны учитываться реальные намерения лица по получению определенной выгоды и сделанные для этого приготовления и иные предпринятые меры.
Изложенные доказательства, по мнению суда, свидетельствуют о том, что предпринятые истцом для получения дохода меры и сделанные с этой целью приготовления были направлены на получение дохода от сдачи в аренду помещений по рыночным размерам арендной платы и размер упущенной истцом выгоды должен быть определен исходя из условий договора аренды между ним и ООО «ФармИнвест» от 26 мая 2008 года, существовавших при его заключении. То есть, данный размер арендной платы, а значит и доход Б. А.А. должен был составлять 13000 рублей в месяц.
Суд считает, что такой размер арендной платы соответствует заключенному с В. Н.Н. соглашению о намерениях, поскольку не превышает среднерыночный размер арендной платы торговых помещений в г. Славске.
Из представленных истцом справок оценочных фирм ООО «Оценочная фирма «Контэкос» и ООО «Оценка и сопровождение бизнеса» (л.д. 105-108) следует, что цены на аренду встроенных нежилых помещений в г. Славске варьируются в диапазоне от 180 до 360 рублей, либо от 7,5 до 15 долларов США за один квадратный метр общей площади в месяц.
Размер арендной платы по договору между Б. А.А. и ООО «ФармИнвест» составляет 221 рубль за квадратный метр общей площади в месяц.
То есть, предусмотренный вышеуказанным договором размер арендной платы, находится в середине (даже несколько ниже) указанного диапазона.
Ответчиком не оспаривается то, что предусмотренная в договоре между Б. и ООО «ФармИнвест» арендная плата соответствует рыночным размерам. Доказательств необоснованного завышения истцом указанной арендной платы ответчиком не представлено.
Действие договора аренды между Ш. З.Э. и Б. А.А. прекращено 15 августа 2006 года, следовательно, ответчица без законных оснований занимала принадлежащее истцу помещение в течение 1 года 9 месяцев и 11 дней (до 26.05.2008 года).
Размер арендной платы, являющейся упущенной выгодой за этот период составляет 13000 рублей за каждый месяц или 433 рубля 33 копейки за один день. Следовательно, за 1 год 9 месяцев и 11 дней размер упущенной выгоды, которую Ш. З.Э. обязана возместить Б. А.А., составит 277 тысяч 613 рублей.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы- по уплате государственной пошлине подлежат возмещению истцу за счет ответчика.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Б. Александра Аркадьевича удовлетворить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ш. Зинаиды Эдуардовны в пользу Б. Александра Аркадьевича 21433 рубля за пользование принадлежащим Б. Александру Аркадьевичу нежилым помещением в доме № 37 по ул. Советской в г. Славске Калининградской области; 4766 рублей 04 копейки за несвоевременное исполнение денежного обязательства; 277613 рублей в счет возмещения причиненных убытков, а всего 303812 (триста три тысячи восемьсот двенадцать) рублей 04 копейки.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ш. Зинаиды Эдуардовны в пользу Б. Александра Аркадьевича расходы по оплате государственной пошлины в размере 4638 рублей 12 копеек.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Калининградский областной суд через Советский городской суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда изготовлено 31 октября 2008 года.
Судья М.В. Аниськов